深圳经济特区城市更新条例草案.docx

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深圳经济特区城市更新条例草案

（内部资料，请勿外传）

深圳经济特区城市更新条例

（草稿）

第一章总则

第一条【立法目的和依据】为了促进深圳经济特区（以下简称特区）土地再开发利用，完善城市功能，优化人居环境，增进公共利益，推动社会经济全面发展，根据国家有关法律，结合特区实际，制定本条例。

第二条【适用范围】本条例适用于特区内的城市更新活动。

第三条【城市更新定义】本条例所称城市更新，是指符合规定的主体对城市存量建设用地根据城市规划和规定程序进行综合整治或者拆除重建的活动。

城市更新基于城市发展需要开展、致力提高存量建设用地利用效率，建立以盘活存量建设用地为主，以结构优化、功能提升、利益共享为目标的整体开发模式。

第四条【城市更新对象】城市更新的对象以城市建成区为主，具有以下情形之一的区域，可以进行城市更新：

（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

（四）法律、法规和规章规定的以及经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

第五条【城市更新方式】城市更新采取综合整治和拆除重建的方式。

鼓励通过综合整治进行城市更新。

进行综合整治的，可以按照规定进行适当加建、改建和扩建。

第六条【原则】城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则。

城市更新应当贯彻绿色节能、低碳环保的要求，优化资源配置、提升用地效能、保障发展空间、促进社会发展。

第七条【总体要求】城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。

城市更新应当注重产业结构调整和产业转型升级，不断拓展产业发展空间、整合优化产业布局。

城市更新应当注重保护历史文化遗产。

历史文化街区、历史建筑、重点风景名胜保护区以及经认定的特色风貌区不得采用拆除重建方式进行城市更新，确有更新需要的，应当通过综合整治方式实施。

城市更新应当保护城市防洪系统、城市人民防空设施等各类城市安全保障系统。

第八条【市、区政府职责】深圳市人民政府（以下简称市政府）应当遵循法治、科学、创新原则，建立健全城市更新的规章制度、体制机制，组织实施本条例。

各区政府（含新区管委会，下同）负责辖区内城市更新工作的组织实施和协调推进。

根据实际需要并经市政府批准，区政府可以承担城市更新涉及的行政职权，具体职权范围由市政府另行确定。

第九条【部门职责】市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门，负责制定城市更新相关的规划土地管理政策和技术规范，对全市城市更新工作进行统筹管理和指导协调。

市城市更新工作机构负责组织落实全市城市更新政策及技术规范，制订全市城市更新专项规划及计划，组织编制或者审查城市更新单元规划，组织开展城市更新项目用地审批、建设用地规划许可及土地使用权出让合同管理工作，管理、运营城市更新专项资金、组织实施市政府部署的城市更新项目，指导各区城市更新机构开展相关工作。

市、区政府相关部门依法履行城市更新管理相关职责。

第十条【决策咨询】城市更新项目可以根据需要开展决策咨询。

市城市更新工作机构负责组织设立城市更新技术咨询服务机构库和专家库，为城市更新提供决策咨询和技术支持服务。

第十一条【规划实施的评估与检讨】城市更新应当注重进行定期评估和检讨，建立系统的城市更新评估制度，提高工作的科学性、合理性和可操作性。

市规划国土部门负责组织城市更新定期评估工作，在充分征求市区相关部门、利益相关人以及社会公众意见的基础上，形成系统评估报告。

第十二条【协调处理】城市更新应当与土地整备、历史遗留违法建筑处理、棚户区改造等工作有机衔接，相互协调，共同促进存量土地的二次开发。

对城市更新中违法建设或者抢建违法建筑的行为予以严厉查处，杜绝新增违法用地、违法建设。

第十三条【公众参与】城市更新推进过程中，应当充分听取原权利人及利害相关人的意见。

计划管理、规划审批及实施主体确认等事项应当按照规定进行公示、公告。

第二章城市更新规划和计划

第十四条【城市更新专项规划】市规划国土部门组织编制全市城市更新专项规划，报市政府批准后实施，指导全市城市更新工作的开展。

城市更新专项规划期限为5年，明确规划期内全市城市更新的整体目标、总体规模、更新策略和实施时序等，并划定城市更新重点区域，明确重点区域范围、更新目标、更新模式等。

第十五条【城市更新单元计划】拆除重建类及涉及加建、改建和扩建的综合整治类城市更新实行计划管理，城市更新单元计划经过合法程序予以确定，在总量控制前提下平稳有序推进。

建立城市更新单元计划的常态申报机制，城市更新单元计划草案应当在项目现场、新闻媒体及部门网站进行公示，公示期内未收到异议或者异议经核实不成立的，报市政府审批。

纳入城市更新单元计划的城市更新项目方可组织实施。

第十六条【城市更新单元】城市更新以城市更新单元为基本单位。

城市更新单元是基于城市更新的需要，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界、建筑物边界等因素，按照相关技术规范划定的相对成片区域。

城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性。

城市更新单元划定的具体条件由市政府另行规定。

第十七条【项目申报】城市更新单元内权利主体单一的，由权利主体自行申报或者委托单一市场主体申报城市更新单元计划；权利主体存在多个的，应当委托单一市场主体申报城市更新单元计划。

原农村集体经济组织继受单位可以自行申报或者委托单一市场主体申报城市更新单元计划。

第十八条【计划申报意愿要求】申报城市更新单元计划应当符合权利主体的意愿，意愿的形成按照以下规定确定：

（一）用地为单一地块的，全体共同共有人或者占份额三分之二以上的按份共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利人且占总人数三分之二以上的权利人同意进行城市更新。

用地包含多个地块的，符合前项规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。

（二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新。

第十九条【历史用地处置】对于经批准纳入城市更新单元计划的城市更新区域内未签订征（转）地协议，或者已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，遵循尊重历史、公平合理、利益共享的原则，按照有关规定进行历史用地处置。

第二十条【更新单元规划编制与审批】城市更新项目由申报主体委托具有相应资质的机构编制城市更新单元规划。

城市更新单元规划属于法定图则的表现形式，遵循法定图则的审批程序。

第二十一条【单元规划内容】城市更新单元规划应当包括以下内容：

（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能及其布局；

（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；

（三）城市更新单元内城市设计指引；

（四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。

第二十二条【规划的公众参与】城市更新单元规划草案编制过程中，在符合上层次规划要求及有关技术规范的前提下，应当充分听取原权利人的意见。

第三章综合整治类城市更新

第二十三条【综合整治定义】综合整治是指遵照本条例的规定在城市更新项目区域内从事完善城市基础设施、增设公共服务设施、改善建筑外观、改变建筑功能、增强建筑节能环保功能等活动。

第二十四条【鼓励行为】鼓励在综合整治类城市更新项目区域内从事下列活动：

（一）完善道路交通、给排水、燃气、消防、垃圾清运、通信设施；

（二）安装电梯、自动扶梯；

（三）开辟停车场地（包括地上和地下停车位）；

（四）加建建筑物之间的连廊和遮蔽通道；

（五）加建社区服务、社康中心用房；

（六）修缮建筑物外观；

（七）整修历史文化遗产。

第二十五条【禁止行为】综合整治类城市更新项目区域内未经批准不得从事下列活动：

（一）减损现有城市基础设施或者公共服务设施；

（二）拆除损毁历史文化遗产。

第二十六条【项目管理】不涉及加建、改建和扩建的综合整治类城市更新实行项目管理，由区政府负责受理申报，区政府可以采取项目评审的方式办理。

申报主体和更新意愿参照本办法第十七条、第十八条确定。

第二十七条【项目费用】区政府和市政府各职能部门组织实施综合整治类城市更新项目的，纳入政府投资项目管理。

权利主体组织实施综合整治类城市更新项目的，费用由其自行承担，市、区政府按照有关规定给予资助。

第二十八条【协议合建】权利主体组织实施综合整治类城市更新项目的，应当订立协议并约定费用负担、项目承建人、加建建筑物权益归属等主要事项。

第二十九条【监管协议】区政府应当与实施主体签订实施监管协议。

实施监管协议应当明确各权利主体在项目实施过程中的权利义务、加建建筑物权益归属、实施进度安排等内容。

第三十条【规划、地价】综合整治类城市更新项目加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价；加建地下停车位的，可以通过协议方式出让地下空间土地使用权；加建增加经营性建筑面积或者改变建筑功能的，按照规定缴纳地价。

第三十一条【相关许可】综合整治类城市更新项目依照有关法律、法规规定须办理规划、建设、环保、水务、消防等行政许可的，应当依法申请并取得许可后方可实施。

因现行规划功能变化，公共服务设施不足，或者其他原因需要的，可以申请对现有建筑物临时改变使用功能，具体管理办法由市政府另行制定。

第四章拆除重建类城市更新

第三十二条【拆除重建定义】拆除重建是指遵照本条例的规定拆除城市更新单元拆除范围内的全部原有建筑物、构筑物和设施，并按照城市更新单元规划进行重新建设的活动。

第三十三条【确权前提】城市更新单元拆除范围内的土地及建筑物涉及确权、处置或者完善手续的，应当按照非农建设用地管理、征地返还地、旧屋村认定、房地产登记历史遗留问题处理、历史遗留违法建筑处理等相关法规、规章和政策办理。

第三十四条【项目实施方式】拆除重建类城市更新单元规划经批准后，所有权利主体通过签订搬迁补偿安置协议、物业收购、作价入股等方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体实施；城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以自行实施，也可以公开方式选择单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施；政府组织实施的，政府可以通过公开方式确定项目实施主体，或者由城市更新工作机构直接实施。

第三十五条【搬迁补偿安置】市场主体与原权利主体签订搬迁补偿安置协议的，双方应当遵循平等、公平的原则进行自主协商。

原权利主体应当在充分了解城市更新项目审批情况并评估相关风险的基础上，决定是否对自有物业进行处置。

搬迁补偿安置可以采取产权置换、货币补偿或者两者结合的方式。

市政府应当制定并发布搬迁补偿安置协议的示范文本，对协议生效时间、生效条件、权利义务转让、违约责任等事项进行指导。

第三十六条【权益转换标准】住宅类合法房屋产权置换按照套内面积测算，同用途的置换比例原则上为1:

1；其他用途类合法房屋产权置换按照建筑面积测算，自行协商确定。

原权利人获得的补偿超出公允市场价值的部分，应当按照规定纳税。

第三十七条【抵押权】更新项目用地范围内的土地和建筑物设置抵押的，由抵押人在项目实施主体确认后1个月内赎回；不能赎回的，抵押权人可以依法优先受偿。

第三十八条【强制售卖】市场主体实施的拆除重建类城市更新项目，经充分协商后，少数权利主体拒绝与市场主体签订搬迁补偿安置协议致使项目实施受阻的，拥有项目同一宗地范围内建筑面积95%以上（含）房地产权利主体

方案一：

可以向项目所在地的区政府申请强制售卖项目同一宗地范围内的全部房地产。

具体实施办法由市政府另行制定。

方案二：

可以向项目所在地的区政府申请依照《中华人民共和国土地管理法》规定收回项目同一宗地范围内的全部房地产，以公开竞争方式选择市场主体开发，具体实施办法由市政府另行制定。

方案三：

可以不同意拆除重建的权利人为被告，向人民法院提起民事诉讼。

第三十九条【实施主体确认】城市更新单元内项目拆除范围的单一主体，应当向区城市更新工作机构申请实施主体确认；单一权利主体自行实施的，无需申请实施主体确认。

实施主体应当与区城市更新工作机构签订项目实施监管协议。

项目实施监管协议应当明确以下内容：

（一）实施主体按照城市更新单元规划要求应当履行的移交城市基础设施和公共服务设施用地等义务。

（二）实施主体应当完成搬迁，并按照搬迁补偿安置方案履行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安置等义务。

（三）更新单元内项目实施进度安排及完成时限。

（四）区城市更新工作机构采取的设立资金监管账户或者其他监管措施。

（五）双方约定的其他事项。

第四十条【建筑物拆除、产权注销】在项目实施主体确认之后，原权利主体可以自行或者委托实施主体将项目拆除范围内的建筑物予以拆除，原有房地产权利按照规定办理注销手续。

第四十一条【土地出让】项目拆除范围内的房地产权利证书注销完成后，项目实施主体持实施主体确认文件、项目实施监管协议及规定的其他相关材料，向主管部门申请以协议方式取得土地使用权并签订土地使用权出让合同。

土地使用权出让合同应当明确以下内容：

（一）出让地块的开发建设及管理要求；

（二）保障性住房、创新型产业用房、城市基础设施和公共服务设施等的配建要求；

（三）按照搬迁补偿安置协议和项目实施监管协议的要求，用于补偿安置的房屋不得申请预售。

（四）涉及产业项目的，应当符合产业规划和招商引资方案要求，并列明产业发展方向和定位。

（五）城市更新单元规划明确及项目实施监管协议约定的其他相关内容。

第四十二条【城市更新土地政策】实施拆除重建类城市更新项目的，土地使用权期限重新计算，并按照规定缴交城市更新项目地价。

第四十三条【开发建设及监管】项目实施主体取得土地使用权后，按照基本建设项目程序进行开发建设。

第四十四条【移交土地和配建用房】实施拆除重建类城市更新项目的，应当按照规定在拆除范围用地内无偿向政府移交一定比例的土地，并按照规定配建保障性住房和创新型产业用房。

第四十五条【公共服务设施配建】市场主体按照城市更新单元规划的要求配建城市基础设施和公共服务设施的，配建设施用地免交地价，建成的设施无偿移交政府。

第四十六条【置换房屋产权登记】原权利主体选择产权置换的，置换物业可以依照经区政府备案的搬迁补偿安置协议的约定，登记至原权利主体名下，免征契税。

第四十七条【政府参与】市场主体实施拆除重建类城市更新的，在不违反国家相关规定的前提下，项目拆除范围内以政府及相关部门为权利人的房地产作为权利主体参与城市更新。

第四十八条【征收和收回】根据市场主体或者权利主体的申请，经综合判断项目确有实施的必要性和紧迫性，且符合《中华人民共和国土地管理法》或者《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，可以由政府进行土地收回或者房屋征收。

第四十九条【房地产收购】根据市场主体或者权利主体的申请，经综合判断项目确有实施的必要性和紧迫性的，政府可以进行房地产收购。

第五十条【拆除重建转棚户区改造】根据市场主体的申请，经综合判断项目确有实施必要性和紧迫性，且符合国家棚户区改造相关规定的，政府可以组织进行棚户区改造。

第五十一条【搬迁补偿奖励】政府开展土地收回、房屋征收、房地产收购和棚户区改造的，应当在补偿方案中规定对于按时和提前搬迁的权利人给予奖励。

第五章促进措施

第五十二条【专项资金】市政府设立城市更新专项资金，用于组织实施、扶持城市更新项目及相关工作的开展。

第五十三条【收费减免】城市更新项目免收各项行政事业性收费。

第五十四条【容积率转移、奖励】城市更新项目的土地移交率、城市基础设施和公共服务设施配建以及历史文化遗产保护等条件符合要求的，可以按照规定进行容积率转移和奖励，具体实施办法由市政府另行制定。

第五十五条【城市更新土地和房产交易平台】市政府可以建立城市更新土地和房产交易平台，鼓励项目实施主体向市场和其他项目实施主体购买土地使用权和房产用于置换和补偿。

第五十六条【投融资政策】鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式参与城市更新或者对城市更新项目予以支持。

允许城市更新项目范围内房地产资本化和证券化。

鼓励采用政府和社会资本合作项目建设模式（PPP）创新城市更新融资方式，争取更多社会资本参与城市更新。

第五十七条【综合信息平台】加快城市更新综合信息平台的搭建，加强政府服务，实现信息共享，动态跟踪和监督反馈，促进产业和空间对接。

第六章监督管理

第五十八条【项目监管】城市更新项目实施主体应当每半年向市规划国土部门和项目所在地的区政府汇报项目进展情况。

市规划国土部门应当组织各区政府定期对城市更新单元计划进行清理。

第五十九条【禁止加改建】城市更新单元计划经批准后，由区政府发布公告，禁止在项目范围内非法加建、改建或者扩建建筑物。

违反前款规定的，由区规划土地监察机构依照《深圳经济特区规划土地监察条例》迳行拆除。

搬迁补偿安置协议签订后，原权利主体加建、改建和扩建的，原权利主体无权就加建、改建和扩建部分主张权益。

第六十条【产权冻结】项目实施主体经确认后，拆除范围内房地产产权予以冻结，暂停办理变更登记等事项。

第六十一条【项目实施保证金】市场主体实施的拆除重建类城市更新项目实行保证金制度。

实施主体在拆除更新项目范围内建筑物之前应当向项目所在地的区政府缴纳项目实施保证金。

具体缴纳数额由各区政府予以确定。

项目实施保证金可以现金形式，也可以银行保函形式提交。

第六十二条【施工监管】市住房建设部门应当加强对城市更新项目工程建设和保障房建设的监管。

第六十三条【置换房屋保留】拆除重建类城市更新项目以产权置换进行补偿的，项目实施主体在办理房地产预售时应当向市规划国土部门如实告知用以产权置换房屋的数量、设计面积和位置。

市规划国土部门根据项目实施主体的报告以及经备案的搬迁补偿安置协议将用以产权置换的房屋预先保留并不予批准预售。

违反前款规定预售、销售置换房屋或者保障房的，没收部分或者全部保证金，不予办理整个项目房地产权属登记。

第六十四条【禁止保障房预售、销售】拆除重建类城市更新项目配建的保障房，实施主体不得擅自预售、销售。

项目实施主体未按照配建保障房的要求完成保障房配建的，市住房建设部门对整个项目不予办理建设工程竣工验收备案手续。

第六十五条【产业项目】城市更新涉及产业项目的，申报主体应当向主管部门提交产业规划和招商引资方案。

市、区产业主管部门对其产业规划落地以及招商引资工作进行引导、协调和监督，保证城市更新单元规划确定的产业导向和招商目标落实到位。

第七章附则

第六十六条【实施细则】市政府可以根据本条例制定实施细则或者配套规定。

第六十七条【施行】本条例自年月日起施行。

本条例施行前本市相关规定与本条例不一致的，以本条例为准。