公寓会所运行成本测算及折扣权限.docx
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公寓会所运行成本测算及折扣权限
东海岸蓝色公寓\会所经营管理方案
一、蓝色会所的经营思路
二、蓝色会所人员架构及编制岗位说明
三、会所部分经营测算
四、蓝色会所客房经营测算
五、客房及会所整体经营测算
六、会所服务项目收费标准
七、蓝色会所客房价格及折扣
八、蓝色会所管理权限
九、蓝色会所营销广告费用预算
一十、蓝色会所餐饮配套解决方案
一十一、蓝色会所开办费预算
一十二、蓝色会所代租管协议文本
深圳万科会所公司筹备组
2004年6月3日
一、东海岸蓝色会所经营思路。
根据万科东海岸社区的规模和定位，结合大梅沙地区同类项目的特点和运作的实际情况，并考虑到东海岸一期公寓的具体条件，将东海岸蓝色会所定位为加勒比海风情海岸度假、会议公寓会所。
目标客源以深圳为主，华南及港澳为辅，其它地区为补充的中档偏高的休闲、度假、会议、培训客源。
客源比例分析：
*商务客源（会议、培训）25%
*旅行社、订房公司客源25%
*万科公司客源（公司会议、培训和职员）15%
*万科业主客源（深圳、华南区、全国）25%
*其他散客10%
会所经营定位：
工以中档次为主的专业运动保健休闲主题会所，开放式经营，以东海岸业主、公寓住客、专业教练培训班的学员为主要客源。
二、经营测算
东海岸蓝色会所人员编制一览表
人员编制：
26人（兼职1人）
筹备期间将根据进度安排人员到岗时间。
人员编制岗位说明
岗位名称
人数
岗位说明
酒店经理
1
公寓会所全盘统筹管理
前台兼会所主办
1
主要负责前台接待处、收银处管理，兼管会所全盘日常管理
客房主办
1
客房全盘日常管理
销售主管办/代表
2
负责公寓会所客源开拓，对外推广
财务人员
1
会计与公司共享、出纳1人
前台服务人员
6
公寓24小时营业接待员、收银员三班倒，早中班各2人，晚班1人，替班1人,共6人
客房服务员
10
按公寓80套房计算三班倒，早班5人（每人清洁工作量12间房），中班2人每人负责40间房维护性保洁，为客人提供代办服务，做好来访登记，晚班1人为客人提供代班服务，整理工作间，巡查客房安全，2人替班，共10人。
会所服务员
2
最低编制，超出人员与管理处共享
救生员
1
与管理处共享
工程万能工
1
会所、公寓的日常维修保养工作
合计
26
三、、会所运行成本测算
数量
人均月工资成本
人均年度隐形成本
人均年总成本
年度总成本
备注
一、人工成本
2人
40616
会所主管
酒店主管兼任
会所服务员
2人
1213.00
5758.00
20308.00
40616
最低编制，增加人工与管理处共享
救生员
与管理处共享
会所接待
、收银员
与酒店共享
月度总成本
年度总成本
二、行政办公费用
1000.00
12000.00
三、物料耗费
5000.00
60000.00
低置易耗品
1000.00
12000.00
饮品成本
3000.00
36000.00
食品成本
1000.00
12000.00
四、营销成本
1000.00
12000.00
五、开办费摊销
3333.00
40000.00
开办费按20万分5年摊销
六、营业税金
1329.00
15943.00
七、电费
30124.00
361492.00
八、水费
1348.00
16170.00
九、总成本
46502.00
558021.00
会所收入测算:
篮球馆:
500/场*5场/月=2500元
羽毛球馆:
30元/小时*5小时/天*30天=4500元
兵乓球:
20元/小时*6小时/天*30天=3600元
泳池:
15元/人次*5*30/天=2250元
棋牌:
25元/小时*8小时/天*30天=6000元
会议室:
1000元/天*10天=10000元
月总收入:
28850元年总收入:
346200元
月总收入-月总成本=28850-46502=-17652元
年总收入-年总成本=346200-558021=-211821元
经过测算分析会所每月亏损17652元，每年亏损211821元。
四、客房运行成本测算（预期80套房）
预测总收入
（不含杂项收入）
月总收入
年总收入
备注
420000.00
5040000.00
假设年平均房价250元，入住率70%
地产16间房收入
84000.00
1008000.00
总成本
141647.00
1699769.00
数量
人均月工资
人均年度隐形成本
人均年度总成本
年总成本
一、人工成本
24人
775289.00
1、管理人员
6人
371135.00
酒店经理/主任
1人
7922.00
23285.00
118345
118345.00
前台主管/主办
1人
3821.00
6938.00
52785
52785.00
客房主管/主办
1人
3821.00
6938.00
52785
52785.00
营销主管/职工
2人
3283.00
7820.00
47221
94442.00
财务/出纳
1人
3820.00
6938.00
52778
52778.00
会计、出纳各1名，会计与公司会计共享
2、其他人员
18人
23200.00
404154.00
前台服务员
6人
1403.00
5623.00
22453
134718.00
工程万能工
1人
2806.00
5623.00
44906.00
客房服务人员
10人
1403.00
5623.00
22453
224530.00
二、行政办公费用
2000.00
24000.00
三、日常维护成本
43200.00
518400.00
四、营销成本
5000.00
60000.00
此项费用偏低？
五、开办费摊销
5000.00
60000.00
六、营业税金
21840.00
262080.00
利润
278352.00
3340231.00
总收入-总成本
返还业主租金
235200.00
2822400.00
总收入-地产16间房收入-拥金-客房服务费
按10%佣金收入
33600.00
403200.00
（总收入-地产收入）*10%
客房服务费
67200.00
806400.00
纯利润
43152.00
517831.00
对上表分析得知，公寓预期每月赢利43152元，每年赢利517831元（地产16间房未返利，杂项收入未计算在内）。
五、蓝色会所整体盈亏计算
月盈亏:
43152—17652=25500元
年盈亏:
517831---211821=306010元
结论：
公寓、会所整体每月赢利25500元，每年赢利306010元。
六、会所服务项目收费标准：
会议中心
场地规格
雅兰酒店
景明达酒店
东海岸会所
10人—20人
1500元/天
700元/天
800元/天
20人—40人
2000元/天
1000元/天
1000元/天
100人以上
7000元/天
3000元/天
3500元/天
体育休闲中心
服务项目
参考价位
乒乓球
20元/小时
羽毛球
30元/小时
棋牌室
25元/小时
游泳池
15元/次
篮球馆
3500元/天
500元/场
七、蓝色会所客房价格及折扣、权限
对万科公司内部的客源和活动采用市场化运作模式，独立核算。
门市价：
单房560元/天套房660元/天
散客门市折扣：
4、5、6、7、8、9、月为8折
10、11、12、1、2、3、月为7折
备注：
高交会期间、五一、十一的1、2、3号的折扣另定。
A、客房优惠折扣：
1、万科公司会议、培训、招待（含深圳和华南及国内其它地区）可享有4。
5折，万科系统的员工凭本人工作证可享有5折价
2、万客会会员凭会员卡可享6折价
3、万科业主本人凭业主卡可享有6折价
4、订房公司、旅行社的价格根据实际签订的合同约定为准。
5、团体价格由营销部同客户协商后报主管经理批准后执行。
注：
周末和节价日的折扣另定。
B、会议折扣
1、万科公司会议可享有最低4折优惠价
2、其它公司和个人会议可享有最低5折优惠价
C、会所运动休闲项目折扣
1、公寓住客可享有9折优惠
2、东海岸业主及其它万科业主可享有8。
5折优惠
3、外来散客全价
4、万科公司招待、会议、培训客源及万科员工可享有8折优惠
注：
对特殊会议套餐的价格由营销部同客户沟通后报会所经理批准后执行。
八、蓝色会所管理权限
1、深圳地区公司内部有权签单挂账人员由物业公司总办提供，所发生的费用由会所公司以月结的方式和相关公司结算。
2、万科内部招待、培训、会议用房须由所在单位总办以邮件形式填写预订表格；由会所公司营销部专人接待；
3、公寓经营的每日营业报表以邮件形式报物业公司总经理层。
每月营业报表报地产公司财务及相关领导。
4、日常采购单项2000元以下的由会所公司经理审批购买后报物业公司财务及主管领导；单项2000元以上的采购由会所公司经理审核后报物业公司分管领导审批后采购。
5、每月的盘点报表报物业公司财务部。
6、会所公司内部管理权限
前台接待权限：
比门市折扣低5个点
前台主管、客房主管、营销主管权限：
比门市折扣低10个点
会所公司经理权限：
按照对万科公司的最低折扣执行。
附件1：
优惠折扣及管理权限一览表
项目
权限
客房
会议室
体育娱乐项目
门市散客折扣
4月-9月
10月-3月
最低7折
全价
8折
7折
万科公司
4.5折
最低4折
8折
万科员工
5折
最低5折
8折
万科业主/万客会会员
6折
最低6折
8.5折
前台接待员
比门折扣市低5个点
/
/
会所公司主管级
比门市折扣低10个点
最低6折
最低8.5折
会所公司经理级
最低4.5折
最低4折
最低8折
备注：
A特殊的团体价格及折扣另定。
B旅行社、订房中心的执行价格以双方协议的协议价格为准。
C．所有折扣需有经办人或批准人在入住单上签名确认。
附件2：
客房及会议折扣价格一览表
项目
折扣
客房
会议室
门市价
单房
套房
10人-20人
20人-40人
100人以上
56a0元
66a0元
800元/天
1000元/天
3500元/天
8．5折
476a
561a
680
850
2975
8折
448a
528
640
800
2800
7折
392a
462a
560
700
2450
6折
336a
396a
480
600
2100
5折
280a
330a
400
500
1750
4．5折
252
297
360
450
1575
4折
224
264
320
400
1400
九、东海岸蓝色会所营销广告费用预算
时间
媒介/媒体选择
广告次数
目标客源及目的
费用预算
6月15日
-7月15日
《万科周刊》
《万客会》
《万科内网》
多次
对万科系统内公司及员工进行宣传
无
7月15日
-7月30日
《金融联生活》
《深圳假日》
各1次
此两种杂志为免费定向定点派发，其目标读者为东海岸公寓潜在客户
约10000
8月1日
-8月10日
《南方都市报》
《深圳特区报》
各1次
8cm×17cm
在深圳区域内扩大宣传和知名度
16000
7月15日
-7月30日
印刷广告宣传单
9000张，在深圳万科
社区内的广告栏
内张贴和派发到万科业主的信箱
一次
万科社区业主及扩展客源
9000元
8月1日
-8月15日
深圳万客会会员邮寄宣传单6000份（非万科业主）
一次
万客会会员
6000元
7月1日-8月1日
制做东海岸公寓的小礼品、纪念品
3000份
预测6元/份
试业其间赠送给住客，并可售卖
18000元
营销费用合计约：
60000元（678三个月）
备注：
广告的创意和平面设计可由地产公司销售部协助完成。
十、东海岸蓝色会所餐饮配套解决方案
A、同商业街招商的商家沟通，使其经营的定位和出品能符合公寓经营的需求，并在时间上能够符合公寓开办进度的要求。
此方案为首选。
B、如果商业街的商家不能满足接待中、大型团体的需要，可在大梅沙地区选择1-2家接待定点酒楼签订合作协议。
次方案在实践操作过程中会较为复杂，为次选方案。
C、针对一般的团体、或是培训班，可考虑管理处的食堂提供预定外卖服务，但是食堂的出品能否达到客户要求的水准就有待考虑。
此方案为备选。
D、如果东海岸的公寓经营达到了一定规模、并且东海岸整体社区的入住率达到一定比例，可以考虑引入或是合作品牌餐饮项目，如海港、丹桂轩、客家王、东海、北海鱼村等，以达到相互促进的目的。
十一、东海岸公寓开办费预算
一、房间布草类及低值易耗品预算
按自有16套和预测业主委托共80套、入住率50%，3个月的备用量
（1）房内布草类（床单、枕、棉被、毯、床罩、浴巾、面巾、方巾、地巾）
每间房600元*80间房=48000元
按45倍备换洗合计：
192000元240000
（2）低值易耗品（香皂、牙具、梳、浴液、棉签、水杯、茶包、擦鞋布、洗衣袋等）
20元/间*56间房*90天=100800元
（1）+
（2）合计：
292800元340800
二、办公用房装修费：
29平方米*500元/平方米，约15000元
仓库布草房更衣室装修费：
150平方米*350元/平方米，约52500元
合计：
67500元
三、办公家私及相关用品
办公电脑8套32000元
办公桌椅8套6400元
打印机（含前台）2台6000元
传真机（含前台）2台4000元
空调（办公室用2匹柜式）1台4000元
电话（含前台用）1500元
办公耗材（估算）4000元
复印机1台6000元
对讲机8台8000元
考勤机1台1000元
饮水机1台500元
清洁用品、用具（各类清洁剂、做房车等）10000元
制服费（人均300元两套*25人）15000元
前台用行李车、告示牌、伞架等6000元
合计:
103400元
四、电话系统
小型交换机（总机）1台80000元
申请总机中继线（8-10条）5000元
合计：
85000元
五、.电脑管理软件系统预算
前台专用管理软件系统（含部分硬件）80000元
六、其它预算
申请银联收银系统（刷卡）5000元
印刷各类表格（估算）30000元
制做广告招牌、指示牌（估算）30000元
人员工资（2个月）70000元90000
员工宿舍租金（2个月）7000元
员工膳食（8元/天/三餐*25人*60天）12000元
交通费（150元/天*60天）9000元
保险和补贴（2个月估算）5000元
营销广告费用60000元
注册费用（估算）15000元
合计:
262000元
七、其它不可预测费用30000元
开办费合计约：
900000元
968000
备注：
1、部分办公设备可从地产公司调拨，如电脑、饮水机等，复印机可采用售赁的办法解决。
2、人员编制和部分的开办费用将根据公寓的经营规模分期、分批进行增加和调整。
3、部分项目可同东海岸管理处资源共享（如办公区域、财物管理、员工食宿等），并按市场化原则，将各项费用核算清楚。
4、具体执行将按照“专项申请，一事一议”的原则就每笔主要款项审批确认。
5人员工资将根据市场化的原则制定相应的标准。
以降低人工成本。
十二、蓝色会所代租管协议文本
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