甲与乙订立房屋租赁合同.docx
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甲与乙订立房屋租赁合同
甲与乙订立房屋租赁合同，
篇一：
合同法复习资料
（三）要约的法律效力
1.生效时间:
要约生效时间采用到达主义
例:
甲于3月1日向乙发出要约,3月5日到达乙处.
注意:
”到达”的含义是指到达受要约人及其代理人可控制的区域范围内,至于受要约人及其代理人是否看到,在所不论.
2.效力:
（1）对要约人的效力:
要约人自此有接受承诺之义务,不得随意撤回,撤销和变更要约内容
（2）对受要约人的效力:
受要约人取得了承诺的权利而非义务
特例:
一是法律规定的特定行业,如医疗业,公共服务业等。
二是依商业习惯而负有承诺义务。
3.电子要约的到达以电文进入特定（受要约人指定）或收件人的任何系统（受要约人未指定）为准
4.要约期限:
即要约有效期限,也即受要约人的承诺期限,可由要约人自由规定
要约人没有规定:
受要约人在合理期限内作出承诺
（四）要约的撤回和撤销
1、要约的撤回：
指要约人在要约发出之后，要约生效之前，取消要约的行为。
（1）对尚未生效的要约阻止其生效的意思表示
（2）撤回必须在要约到达受要约人之前或同时到达受要约人
2、要约的撤销：
指要约人在要约生效以后，受要约人发出承诺通知之前，取消要约，使要约的法律效力归于消灭的意思表示。
（1）撤销时间：
要约到达受要约人之后，受要约人作出承诺之前
（2）要约不可撤销的情形：
A.要约人确定了承诺期限的
B.要约人以其他形式表明要约不可撤销的，如：
要约中载明“本要约为不可撤销要约”
C.受要约人有理由认为要约不可撤销，并作了履行合同准备工作的
（五）要约失效的原因
1、被通知拒绝的2、被依法撤销的3、承诺期满，受要约人未承诺的4、受要约人对要约的内容作出实质性变更的注：
要约被依法撤回不是要约失效的原因，因为被撤回的要约未“尚未生效的要约”
（六）承诺
1.承诺的概念:
《合同法》第21条：
承诺是受要约人同意要约的意思表示。
承诺一旦作出，并送达要约人，合同即告成立，双方当事人即受合同的约束。
2.承诺的构成要件
（1）主体上，承诺人须为受要约人或其授权的代理人
例：
甲发给乙一要约，乙收到后未置可否，丙于乙处见到该要约，即以乙名义对甲发出一承诺函，承诺函到达甲处，甲未置可否，问：
甲丙之合同是否成立？
为什么？
（2）承诺的方式上a.原则上，承诺以通知方式作出
b.依交易习惯或要约表明可以以行为方式做出承诺的，可以以行为方式做出承诺
例1：
甲建筑工程公司向乙、丙两水泥厂各发一函，均称：
“急需1000号水泥1000吨，价格300元/吨，货到付款。
”乙水泥厂收到函后立即传真给甲：
“函收到，即日发出。
”丙水泥厂收到函后未回函，但当即组织车队运输1000号水泥1000吨，给甲送去。
问：
甲与乙、丙之合同是否成立？
（3）承诺期间
a.约定有承诺期限或者要约有效期的，在要约确定的期间到达要约人
b.未约定承诺期限或者要约有效期的
（a）以对话方式作出的，应当立即做出承诺，但当事人另有约定的除外
（b）非对话方式下，承诺应在合理的期限内到达
合理期限：
要约在途时间+受要约人做出决定时间+承诺在途时间
（4）内容上，承诺需与要约一致，如对要约作出实质性变更的，视为新要约
例2:
设例1中，甲发给乙水泥厂函后，乙当即回函：
“同意发货，款到交货。
”甲收到回函后立即汇去30万元至乙账户。
问：
乙之回函是什么性质？
甲、乙之合同是否成立？
注：
1.所谓实质性变更一般指对《合同法》第12条所列的八大条款之变更（当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法）
2.对要约内容作非实质性变更的，原则上构成承诺，但有两个例外：
（1）要约人及时表示反对的
（2）要约表明不得作任何变更的
3.非实质性变更构成承诺的，以承诺内容为合同内容
例4:
中美两公司磋商一普通贸易合同，美方发来要约，中方承诺全部同意，但承诺函又加上一句：
“贵方应提供商品原产地证明”。
美方收到后未予回复。
后在履行合同中，中方要求美方提供原产地证明，美方称无此义务。
问：
中美双方谁的请求合理？
4.逾期承诺和承诺迟到
（1）逾期承诺：
受要约人在要约限定的承诺期限之后，向要约人发出承诺
规则：
a.原则上，对要约人没有约束力b.原则上，视为新要约c.例外：
要约人及时通知该承诺有效的，合同成立例1：
北京之甲于3月1日发出一要约信函给广州乙，载明乙务必于3月10日前承诺，3月5日到达乙处。
乙于3月11日作出承诺，以特快专递邮出，3月12日到达甲处。
甲未置可否。
问：
甲乙合同是否成立？
例2：
设例1中甲收到承诺函后，当日回电称接受该承诺函。
问：
甲乙合同是否成立？
（2）承诺迟到：
承诺在承诺期限内发出，因在途期间的耽误，在承诺期限之后到达要约人
规则：
a.原则上，承诺有效b.例外，要约人及时通知因逾期而不接受的，为新要约
例3：
设例1中，乙于3月8日作出承诺，并当日以特快专递邮出。
以特快专递惯例，3月9日即到达。
但于3月15日，甲才收到该邮件。
经查，由于特快专递公司一职员疏忽，忘投此信，故耽误了几日。
甲收到后未予任何回复。
问：
甲乙合同是否成立？
例4：
设例3中甲收到邮件后，于次日通过电话告诉乙，不接受该承诺。
问：
甲乙合同是否成立？
例5：
设例3中乙的特快专递于3月9日到达甲之信箱，恰逢甲外出办公，于3月15日才看到该信函。
问：
甲乙合同是否成立？
何时成立？
为什么？
5.承诺的效力
（1）承诺生效：
《合同法》第26条规定a.承诺以通知方式作出的，承诺通知到达要约人时生效
b.承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效
注：
承诺生效时，合同成立
（2）承诺的撤回a.撤回的承诺是已经发出但尚未生效的承诺
b.撤回的意思表示应该在承诺到达要约人之前或与承诺同时到达要约人
例6：
设例5中，乙又于3月9日早传真电告甲，原承诺无效。
则甲乙之合同能否成立？
（3）承诺不存在撤销一说
案例：
王女士逛街买LV包她看中一款，问售货员:
这包售价是多少？
——要约邀请
售货员回答：
“这个包售价20XX元。
”——要约
王女士说：
“太贵了，1200元怎么样。
”——反要约
售货员说：
“最近有折扣，最低1600元。
”——反要约
王女士说：
“我很喜欢这个包，1500元怎样？
”——反要约（新要约）
售货员答复：
“那好吧，1500元。
”——承诺
合同的形式
一、合同形式的概念
1.合同形式,又称合同的方式,是当事人合意的表现形式,也是合同的外部载体.
2.我国《合同法》采用的是以不要式（约定形式）合同为主,以要式（法定形式）合同为辅的原则
（二）主要要式合同：
1．《担保法》：
保证，抵押，质押，定金合同
2.《合同法》：
（1）金融机构为贷款人的借款合同
（2）融资租赁合同（3）建设工程合同（4）技术开发合同
（5）技术转让合同
3．《著作权法》：
著作权转让合同
4.《合伙企业法》：
合伙协议
5.《保险法》：
保险合同
6.《劳动法》：
劳动合同
3.合同的约定形式:
当事人对于无法定形式要求的合同,双方约定必须采用一定的形式
4.合同的法定形式:
法律直接规定某种合同应采取某种特定形式（一般指书面形式）.
《合同法》第10条:
当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式.
《合同法》第11条:
书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式.
二、书面形式
（一）法律明文规定“核准登记形式”为合同生效要件
三．推定形式
１．推定：
行为人不直接用口头或书面语言形式进行意思表示，而是通过实施某种行为来进行意思表示，又称作为的默示．
例１．甲、乙订立一房屋租赁合同，租期５年，从１９９７年３月１日起，每月５日付当月租金．２００２年３月１日后，甲（房客）未搬出，乙（房主）亦未催甲搬出，到２００２年３月５日，甲照往常一样交租金，乙照收不误．问：
甲乙之行为于法律上有何效力？
四．沉默形式
１．沉默：
行为人既不用语言（包括口头、书面语言）表示，也不用行为表示，而是以消极的不作为方式进行意思表示．
２．法律意义：
法律对“沉默形式”严格控制，仅在以下两种情形下才有意思表示的效力
（１）法律有明文规定的：
①积极的（表示肯定）
a.《合同法》第１７１条：
试用买卖中试用期届满，买受人之沉默，视为购买
b.《民法通则》第６６条第１款：
本人知道他人以本人名义代理而不作否认的，视为同意
c.《担保法解释》第５４条第２款：
共同共有人明知个别共有人擅自将共有财产抵押而未表示异议的，视为同意②消极的（表示否定）
a.《合同法》第４７条第２款：
第三人催告后，限制行为能力人之法定代理人沉默的，视为拒绝
b.《合同法》第４８条第２款：
第三人催告后，无权代理之被代理人沉默的，视为拒绝
（２）当事人事先有约定的：
例1：
甲为轻工厂，乙为百货商场，甲乙多年商业往来，互相信任有加．甲乙约定“以后凡甲发给乙的新产品供货要约函，乙在接到后一周内不回函表示异议的，视为接受（即承诺）”其后有一天甲发给乙一供货要约函，乙收到一周后，未有回音．于是甲直接发货到乙处，乙异议，表示合同未成立，拒不收货．问：
乙的异议有无依据？
为什么？
特别提示:
除上述两种情况外,沉默不具有意思表示之效力
例2:
设例1中,甲乙从未有过商业来往.突然有一天甲给乙发一供货要约函,函尾特别声明:
”若贵方收到函后1月内未予答复,即视为贵方接受我方要约.”乙收到后未予理睬.1个月后,甲见乙无动静,即发货若干到乙处,乙拘收,发生纠纷.问:
乙之做法于法有据否
合同的成立与生效
合同成立:
指当事人通过缔约过程而达成意思一致.
合同的生效:
指已经成立的民事行为因符合法定有效要件而取得现行法律认可的效力.
合同成立与生效的联系1.合同成立是合同生效的前提
2.合同生效并非必定是合同成立的后果
一.成立与生效的关系类型
《合同法》第44条:
依法成立的合同,自成立时生效.
《合同法》第45条第1款:
当事人对合同的效力可以约定条件.附生效条件的合同,自条件成就时生效.附解除条件的合同,自条件成就时失效.
《合同法》第46条:
当事人对合同的效力可以约定期限.附生效期限的合同,自期限届至时生效.附终止期限的合同,自期限届满时失效.
1.绝大多数合同,成立即生效
例1.甲乙于6月1日签定一水果买卖合同.问该合同何时生效
2.以下合同成立时并不当即生效,而等待生效条件完成后始生效
1）法律、行政法规规定办理批准、登记手续,并以此为生效条件的,当事人办理了批准、登记手续后始生效
例3.甲将一专利技术转让给外商乙,两人于6月1日签定合同,6月2日报国家专利局审核,国家专利局于6月28日批准并登记.问:
该合同何时成立,何时生效
2）合同附生效条件的,自条件成就时生效
例4.甲与乙今年6月1日订立房屋租赁合同,约定若明年甲出国定居的话,乙可搬进来住.问:
现合同的性质如何认定
3）合同附生效期限的,自期限至时生效
例5.设例4中合同约定,如果甲父死亡,则甲将房屋租给乙居住.问:
合同的效力如何认定
附条件合同与附期限合同的一个重大区别,在于后者是肯定会到来的,具有确定性.
效力待定的合同
一、效力待定的合同
1.效力待定的合同，是指合同成立后，其有效还是无效处于不确定状态，尚待享有形成权的第三人同意（追认）或拒绝的意思表示来确定其效力的合同。
注：
合同是否转化为无效合同，往往操纵于第三人之手。
2.分类:
1）限制行为能力人超出其行为能力订立的合同
2）无权代理人订立的无权代理合同
3）无权处分的合同
3、限制行为能力人签订的合同因其欠缺相应的行为能力而无效
《合同法》第47条：
限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。
法定代理人未作出表示的，视为拒绝追认。
合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。
撤销应当以通知的方式作出。
4.无权代理人订立的无权代理合同
《合同法》第48条：
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。
被代理人未作表示的，视为拒绝追认。
合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。
撤销应当以通知的方式作出。
基本原理同上
5.对无权处分规则的认识
《合同法》第51条：
无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效.
1）理论前提:
出卖人无处分权这一事实,并不是合同无效的当然理由
无权处分的合同为效力待定的合同,而非无效合同
2）无权处分合同确定有效的情形
a.后经权利人追认的有效
例1.甲乙为朋友,甲有一彩电委托乙保管,乙保管期间,不经甲同意,即以自己名义与丙订立买卖合同.甲得知后,原谅了乙的行为,并告丙:
”我同意乙的行为”问:
乙丙的效力如何
b.事后无处分权的人取得处分权的
例2.设例1中,乙丙订立合同的次日,甲对乙说:
”那台彩电送给你吧”,问:
该买卖合同是否有效
篇二：
房屋租赁合同书
房屋租赁合同书
出租方（以下简称甲方）
姓名：
身份证号码：
常住地址：
电话：
代理人/代表人：
身份证号码：
承租方（以下简称乙方）
姓名：
身份证号码：
常住地址：
电话：
代理人/代表人：
身份证号码：
根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，为保障甲、乙双方的合法权益，经双方协商一致，签订本合同。
第一条租赁物位置、面积、功能及用途
甲方将位于__________________________________的房屋（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。
租赁物面积为_________平方米。
甲方有义务为乙方提供上述权证复印件作为本合同附件一。
本租赁物的功能为______仓库_______,承租给乙方使用。
如乙方需转变使用功能，经甲方书面同意后，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。
本合同租赁物的附属设备设施包括：
______________________________________________________________________________。
第二条租赁期限
租赁期限为___年，即从_____年___月___日起至_____年___月___日止。
租赁期限届满前壹个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。
在同等承租条件下，乙方有优先权。
第三条租金及费用
该房屋月租金为人民币（大写）元，（￥元）。
租赁期间，该房屋的等费用由甲方承担，等费用由乙方承担。
在本合同期内，如发生政府有关部门征收本合同未约定的费用项目，与乙方使用该房屋有关的费用，均由乙方承担，除此之外的费用由甲方承担。
租金结算时间与方式：
季付
半年付
年付
现金转账
户名：
银行卡号：
开户行信息：
第四条履约保证金
乙方需向甲方支付人民币（大写）元整（￥元），作为履约保证金。
履约保证金用作乙方履行本合同约定义务的担保，如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中扣除应如乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。
在本合同期内，如出现履约保证金不足以抵扣前述款项及费用时，乙方需在接到甲方通知后十五日内补足，否则甲方有权解除本合同。
本合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给乙方。
第五条甲方承担责任
租赁期内，该房屋自然损坏的维修养护由甲方负责，除此之外的损坏由乙方自行负责维修。
甲方须保证该房屋权属清楚，并保证共有人同意出租该房屋，同时甲方须保证在签订本合同之前该房屋不存在出租、转让、查封等权利限制和相关债务。
如有纠纷，由甲方负责处理。
如给乙方造成损失的，甲方负责赔偿。
如甲方委托他人代签本合同，在代签人保证已得到产权人及共有人的授权，否则代签人需承担违约赔偿责任。
在租赁期间，甲方如需将该房屋转让或抵押，甲方应提前三个月书面通知乙方并保证本合同的继续履行，乙方有该房屋的优先购买权。
甲乙双方确认，该房屋交付乙方前，与该房屋有关的水、电、煤气、采暖等费用由甲方承担并负责结清，该房屋交付乙方后的租赁期内，与该房屋有关的相关费用按本合同的约定执行。
如因甲方原因导致本合同解除的，甲方须向乙方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的贰个月租金，如该违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还须赔偿乙方的损失。
第六条乙方承担责任
在租赁期间，如出现需由甲方负责维修的情况时，乙方应及时通知甲方，如因乙方延误通知甲方造成损失的，由乙方承担维修责任，无法维修的由乙方承担赔偿责任。
本合同因双方协议解除、租赁届满而终止履行时，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知或租期届满后五日内迁出改房屋，并将该房屋及甲方所属内部设施、设备及乙方对该房屋所进行的装修（如有）完好无损的返还给甲方，如造成损坏，如乙方负责修缮或按价赔偿。
乙方使用该房屋时，不得利用该房屋从事任何违法、非法、不道德、不恰当或有伤风化的活动，不得储存任何违禁品、易燃易爆品，同时必须严格遵守中华人民共和国法律和当地的有关规定，否则视为违约，自甲方提出限期整改之日起15日内仍未修正的，甲方有权解除本合同。
如将该房屋转租，必须征得甲方书面同意，并签订转租合同；如未经甲方书面同意并签订转租合同而擅自转租的，甲方可追究乙方违约责任，并有权解除合同。
如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的贰个月租金，如该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还须赔偿甲方的损失。
第七条有下列情形之一导致本合同解除的，双方免责
因不可抗力导致合同解除、
该房屋经房屋安全鉴定单位鉴定为危险房屋不能继续使用。
因国家政策需要对该房屋进行拆迁或改造。
第八条其他
本合同的订立、生效、解释及争议，均适用中国法律。
发生争议协商不成时，任何一方可向该房屋所在地人民法院起诉。
本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。
本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
本合同自双方签字盖章之日起成立并生效。
出租方：
代理人：
联系电话：
日期：
年月日
合同附件目录：
附件一：
产权证书复印件
附件二：
出租方身份证复印件及银行卡复印件承租方：
代理人：
电话：
日期：
年月日
篇三：
20XX会计继续教育考题
判断题（所属课程：
营改增最新政策解析）页首
1.试点纳税人中的一般纳税人提供国际货物运输代理服务，以其取得的全部价
款和价外费用，扣除支付给国际运输企业的国际运输费用后的余额为销售额。
对
A、
错
B、
正确答案：
A
判断题（所属课程：
营改增最新政策解析）页首
2.航空运输企业提供的旅客利用里程积分兑换的航空运输服务，不征收增值
税。
对
A、
错
B、
正确答案：
A
判断题（所属课程：
营改增最新政策解析）页首
3.提供应税服务，是指为取得货币而提供应税服务。
对
A、
错
B、
正确答案：
B
判断题（所属课程：
最新合同法解读及案例分析）页首
4.甲公司欲与乙公司订立合同，经查询发现：
乙公司成立于20XX年6月，由
中国公民张某单独投资设立的一人有限责任公司，注册资本为1万元，章程中规定在公司成立后6年内张某缴清全部出资。
该公司的设立不符合《公司法》的规定。
对
A、
错
B、
正确答案：
B
判断题（所属课程：
最新合同法解读及案例分析）页首
5.被列入经营异常名录或者严重违法企业名单的企业，在政府采购、工程招投
标、国有土地出让等工作中，将受到限制或者禁入。
对
A、
错
B、
正确答案：
A
判断题（所属课程：
最新合同法解读及案例分析）页首
6.订立合同前，当事人可以通过企业信用信息公示系统查询对方当事人的信
息。
《企业信息公示暂行条例》就是规定各企业应公示的企业信息。
对
A、
错
B、
正确答案：
B
判断题（所属课程：
《重庆市会计基础工作规范实施细则》解读）页首
7.并不是所有账簿在年初都要更换新账。
对
A、
错
B、
正确答案：
A
判断题（所属课程：
《重庆市会计基础工作规范实施细则》解读）页首
8.职工因公借款的凭据，必须附在记账凭证之后。
收回借款时，可退还原借款
收据。
对
A、
错
B、
正确答案：
B
判断题（所属课程：
《重庆市会计基础工作规范实施细则》解读）页首
9.登记账簿要用蓝黑墨水或者碳素墨水书写，不得使用圆珠笔（银行的复写账
簿除外）或者铅笔书写。
上下栏内容相同的摘要，为了记账方便，可以用省略号替代。
对
A、
错
B、
正确答案：
B
判断题（所属课程：
营改增最新政策解析）页首
10.单位和个体工商户向其他单位或者个人无偿提供交通运输业和部分现代服
务业服务，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外，可以视同提供应税服务。
对
A、
错
B、
正确答案：
A
单选题（所属课程：
营改增最新政策解析）页首
11.将铁路运输和邮政业纳入营改增范围的文件是：
20XX年111号文
A、
20XX年71号文
B、
20XX年37号文
C、
20XX年106号文
D、
正确答案：
D
单选题（所属课程：
营改增最新政策解析）页首
12.规定营改增开始进行全国实施的文件是：
20XX年111号文
A、
20XX年71号文
B、
20XX年37号文
C、
20XX年106号文
D、
正确答案：
C
单选题（所属课程：
营改增最新政策解析）页首
13.以下税收优惠项目正确的是：
青藏铁路公司提供的铁路运输服务实施零税率
A、
20XX年12月31日前，注册在洋山保税港区和东疆保税港区内的试点纳税人。
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