武汉酒店及酒店公寓市场概况.docx

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武汉酒店及酒店公寓市场概况

##酒店与酒店公寓市场概况

一、##酒店开展现状

在“1+8〞的大##圈城市圈、“1+6〞的中部崛起城市的城市开展背景中，##市经济更加开放，开始走向国际化、专业化，商务活动日益频繁、各级别种类展会举办活跃。

由此，##酒店业也开始步入一个迅速扩X开展时期。

针对不同的消费者，酒店开始进入产品细分化阶段，酒店管理更专业化。

目前，旅游饭店逐步走向国际化、特色化，全市星级酒店达140余家，其中6家五星级、13家四星级、64家三星级。

而2005年在建与拟建的四星级与以上的酒店就有8家〔局部在建酒店根本情况如下表〕。

局部在建酒店根本情况

项目名称

星级

项目位置

楼层

总建筑面积

开展商

锦江国际集团酒店

五

江汉区建设大道707号建银大厦A区

31

44351.55

##锦江国际酒店开展股份##（与锦江国际（集团）##共同投资

##市亢龙太子花园酒店

五

江汉区建设大道

——

——

##市亢龙太子酒轩##

明珠豪生

拟报五星

汉口沿江大道

——

——

——

##明珠酒店

四

沿江大道182号

46

58105.06

##铁路局##分局

——

五星

汉口X湖

——

——

首都机场集团

新世界酒店

白金五星

航空路长江大酒店对面

——

——

##新世界集团

——

四星

武昌水果湖

——

——

——

万丽大酒店

拟建五星

武昌徐东

22

32000

##省电力公司

此外，##不少大规模的综合项目，如世贸滨江的“锦绣长江〞、瑞安永清项目、##体育中心、##CBD等均设计有高星级酒店配套。

从目前##市酒店现状看，##酒店有以下特点：

●酒店##三镇经济的“晴雨表〞。

三星级与以上酒店中，汉口有46家、武昌有30余家，而汉阳仅几家。

而##市的五星级酒店分布在汉口相对集中的地段，四星级酒店也是最多的。

武昌的授牌五星级仅五月花与东湖大厦，均高于汉阳。

酒店的数量也正反映了三镇的经济开展水平。

●酒店服务逐渐走高。

依托于高端经济流，驻豪华酒店作商务接待是身份与实力的象征，也是有实力的企业对员工的一种高档次的待遇。

而如香格里拉、雅高、万豪、圣达特、最正确西方等一批全球著名跨国酒店集团入驻，不仅在硬件设施服务上提高了档次，在服务水平上走向更专业化方向。

●商务行政型酒店为主。

##高档商务饭店、度假型饭店、文化休闲型饭店等特色饭店不断涌现，大致可以看出以商务目的酒店的比例是最高的。

高档的商务区，金融环境兴旺，吸引了不少国际性的大企业驻扎于此。

这些大企业的商务关系往来频繁，给附近的酒店带来了大量的商机。

●功能增强，朝多元化方向开展。

随着经济的开展，酒店的社会功能也在不断的演变。

从最初的简单歇脚居住的地方变成了集旅游、商务、会展于一体的“多功能厅〞，并朝多元化的方向开展。

如香格里拉大饭店里就有像IBM、微软、凤凰卫视等跨国公司入驻其间办公。

●经济型酒店开始逐鹿##。

华中重镇，九省通衢。

2005年1月8日，美国“速8〞在华中地区的第一家连锁加盟店———##扬子江速8酒店开业，引来国外、国内众多著名经济型酒店品牌抢滩##。

如今速8有水果湖店、吉庆街店投入使用，莫泰168武珞路店已开业。

而速8青山店年底纳客，法国“宜必思〞、“锦江之星〞、“如家快捷〞也相继进入##。

●市场参与者变宽。

经济型酒店的开展前景，也让##的一些餐饮巨头“怦然心动〞。

除连锁加盟外，经济型酒店让##本土一些餐饮业延伸到酒店，如“艳阳天〞以1480万元的高价竞得位于汉口前进一路的襄阳饭店，打造经济型酒店“艳阳之星〞；武昌楚灶王酒店开办的一家经济型酒店也悄然开X。

●酒店环境开始营造家庭特色。

酒店环境除在大堂、过道等公共部位营造尊贵、舒适、宽敞的气氛外，公共空间开始向休闲化、自然化的情景模拟环境改变，如营业近半年的最正确西方禧邦可大酒店外设两部观光与扶手电梯，内部种植高大树木、做瀑布。

此外，客房布局开始走向家庭化特色，有独立的厨房、吧台设计，配备冰箱、电磁炉等家庭设施，并有鞋柜、书房等空间。

同时，酒店式公寓也浮出水面。

房间的装修努力营造家的气氛，家具简单实用；卫浴设备要求高品质，符合潮流；房间设施配置从细节入手，方便顾客。

二、##酒店市场分析

1、酒店分布

酒店集中在各市级、副市级商业中心，位于火车站、长途客运站、市区政府机构集中地。

武昌酒店比拟集中司门口、付家坡——火车站、洪山广场、东湖沿线。

〔典型酒店与酒店公寓如下列图〕

2、酒店规模

酒店规模不一，五星级酒店中规模以300间左右为主，规模比拟大的为香格里拉大饭店。

武昌酒店的规模中等，一般为100-200间客房，酒店规模如下列图。

3、价格水平

星级酒店协议价一般为门市价的4-6折。

长包房三星级为6000-8000元/月，四星级一般为8000-10000元/月，五星级为15000-30000元/月，为协议价的7折左右。

五星级客房协议价格一般为600-900元/天。

4、经营状况

##酒店需求量大。

全市星级酒店客房约为15000间左右，而2004年接待海外旅游者31.45万人，接待旅游者总数263.85万人。

全市的年均客房出租率达70%左右；其中三星级酒店出租率普遍高，平均可达70%，在3-5月、9-12月的旅游与商务旺季可达80%-90%。

而五星级酒店的出租率约为70%左右。

而四星级与五星级酒店中有相当局部经营来自会议室、多功能厅的消费使用。

如香格里拉大饭店6大多功能厅成为房地产产品推介会、产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园、咖啡厅是举行大型新闻发布会、鸡尾酒会与演唱会等社交活动之所。

5、客户群体

酒店客户较为固定，主要分为两大类。

一类为军区、政府筹办，依托政府、机构经营的酒店，如##饭店、洪山宾馆、中南花园、新大地等酒店，主要以会议客人为主。

另一类为以市场为依托的酒店，如五月花酒店大酒店，为高端商务、休闲、度假型酒店；白玫瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。

海怡锦江大酒店是电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回头客较多。

从固定客户群体看，五星级酒店的客群比拟综合，有固定的外资企业和境外旅游团队客户，此外为高规格会议客户，一般居住为3-4天。

而五星级长包客户一般为有境外背景的企业和##大型企业。

如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车与配件企业，有武钢、神龙等大型企业。

6、配套服务

酒店物业一般昭示性良好。

区域酒店物业外观良好，酒店入口宽敞、大堂高大亮丽。

三、##酒店公寓市场分析

小户型面积开始向小房型过渡时，其消化周期延长，投资比例下降、自用比例上升。

2004年汉飞青年城、鹏程国际分别以开盘2个月内销售完毕，而2004年末至今小户型项目销售周期延长。

而在经济活跃时期，一些市场空隙被发现。

一些小户型公寓赋予了酒店式公寓的概念，但事实上大都没有达到酒店式公寓的标准，只是引用概念进展炒作。

而在##酒店式公寓由公寓与其他酒店业、旅游业的结合，具有特有的魅力受到投资者的追捧和青睐。

1、在售/经营典型物业供给特征

项目名称

物业类型

区域特点

兆瑞·国际

商务酒店公寓〔投资型〕

毗邻香格里拉五星级酒店；位于##金融核心区，周边市府文化传播机构云集。

宝丰时代

商务公寓〔商务为主〕

桥口核心

阳光·新天地

复合型公寓〔4-17层酒店公寓〕

处于##市的金融中心和商务中心

圣淘沙大厦

〔A座〕产权式酒店公寓

处于##市的金融中心和商务中心

项目名称

套数

建筑面积

开盘时间

租售价格

销售情况

包租服务

兆瑞·国际

320

——

2005.3积累

6500〔后期不交物业管理费〕

来访少

6年内固定年投资回报率为8%，按月支付；12天免租入住；6年后可续签，亦可由开发企业现行价买回物业

阳光·新天地

286

37732

2004.12

5500

周边一般写字楼35-40

清盘

6年内固定年投资回报率为7.5%，按月支付；36天免租入住；在6年内违约金为1.5万元

圣淘沙大厦

384

——

2004上

早6000

现在7000

项目前期销售较好，后期因单价原因消化放缓；尾盘

8年内固定年投资回报率为8%，按月支付；在8年内违约金为1万元

项目名称

配套

面积

经营管理

兆瑞·国际

精装修、配备全套酒店家具、家电

房间厨卫设计

星级酒店服务

34-78

聘请兆瑞酒店管理公司，进展统一的酒店销售与营运管理

阳光·新天地

四星级酒店服务标准

38-73〔主力46〕

聘请##新宜天地酒店管理公司，进展统一的酒店销售与营运管理

圣淘沙大厦

局部商务功能，送空调、冰箱等家电与家具如餐桌、床组、沙发等

商务中心

会议室、茶座

50-60为主

聘请##花园酒店管理公司，进展统一的酒店销售与营运管理

说明：

数据采集于11月

综合而言，纯正的酒店式单身公寓一般具有如下特点：

●位置——位于城市商业，商务中心，毗邻五星级酒店，紧邻城市主要交通线，交通便利而畅通。

●户型与功能——户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢，拥有居家的格局和良好的居住功能，同时配有全套的家具电器。

公寓面积较为经济但大于酒店客房的面积，装修标准与同类酒店相当。

●提供高水准服务——与普通公寓相比，酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业服务，如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、、打印、翻译等。

●管理经营——开发商委托酒店管理公司在楼盘入住后进展统一经营管理。

一般采取固定收益率〔7-8%〕、6年包租、免费居住12天—36天/年的权利。

●规模——规模大于一般酒店，一般数量为300间左右。

●租金水平——项目以外地来汉长期办公的商业客户为主，租金比普通公寓高，但略低于同档酒店价格。

●后期保障薄弱。

●大幅度提升了公寓的销售价格。

酒店式公寓一般销售价格为5800-6500元/㎡，高于同期小户型公寓1000-1500元/㎡之间。

2、出租市场需求

酒店公寓经营在##尚处于起步试营业阶段，市场需要一定的培育期，市场需求一般兼顾居住、办公综合需求。

目前市场中，进入经营阶段的酒店式公寓有港澳中心与圣淘沙酒店大厦。

其中港澳中心租金价格为388-758元/天，长包房为公寓，酒店规模较小，客房出租情况良好。

而圣淘沙酒店8月试营业、11月9日开业，目前已有医药、健身器械一些长包客户，处于探索市场阶段。

〔两个酒店公寓根本情况见附件〕

3、置业投资需求

调查显示，酒店公寓均提供回报率7-8％的售后包租服务。

固定的回报率、专业的经营，让一批二三次置业者聚焦酒店公寓。

这局部投资者有局部为温浙等外地投资客。

酒店公寓作为一种新的物业形态，借用专业的酒店管理与其资源，保障投资者收益，成为近年小户型的一种开展趋势。

但由于其投资性、高单价的产品特性，使得其对客户群体的要求较高，市场供给受到消费者、地段资源的影响大。

四、结论

酒店迅速扩X开展，向低中两端开展

•酒店对区位依赖性强，需要良好的商务、商业与便利交通支撑；

•酒店集中于城市内环线内，核心外围存在市场空缺；

•武昌高星级酒店缺少，光谷区域酒店物业少、市场需求强、酒店物业竞争小；

•高星级酒店功能增强，朝多元化方向开展；

•经济型酒店开始逐鹿##；

•市场参与者变宽；

•酒店环境开始营造家庭特色；

•高星级酒店突破区域X围，客户以高规格会议型客户与国际企业、##大型企业为主。

附表：

营业中的酒店公寓

1〕港澳中心商务酒店

酒店名称：

港澳中心商务酒店

规模：

五星公寓式酒店，房间数150多间

价格与折扣：

标准间999

套房1999—3999

两房两厅3699

以上价格根底上一般四到五折，贵宾卡2—3折。

散客价〉协议价/长包价〉贵宾价

协议价：

对一些经常需要住酒店的企业单位个人给予一定折扣。

贵宾价：

许交一定费用1880办理贵宾卡，持卡消费可享受更低折扣，并能有一定的升级优惠。

入住率与经营状况

淡季50以上%，平均70%—80%，经营状况较好。

赢利：

根据不同酒店的情况，与餐饮部，住房部等各部门综合收益来衡量。

一般好的盈利平均入住率在70%以上。

主要客源情况

私企为主，局部政府机关人员，年龄在30-50岁，外地为主，但贵宾卡客人以本地为主，约500人。

配套设施与服务内容

服务内容：

洗烫衣物，送餐，火车飞机票，唤醒服务，整理房间等等。

风格特点

公寓式特点，房间设计和布置表达居家特点，房间大，舒适。

位置在步行街，购物，观景，娱乐消费都很方便，外部配套好

不足之处

因为一楼为商场，大堂空间很小，且不是独立空间，公共局部不足

门口为单行道，行车不方便

2〕圣淘沙大厦

经营情况：

规模：

准四星公寓式酒店，房间数300多间

价格与折扣：

标准间880商务房938/968

商务/行政套房1308/1850

家庭公寓1094

商务公寓1232

协议价为4折，

长包折扣少，长包家庭公寓为8000元/月，商务公寓为10000元/月。

入住率与经营状况

营业不久，以有办公人员入住

主要客源情况

以散包为主，长包客户一般为医药、健身器械等办公兼顾住宿功能企业

配套设施与服务内容

商务中心、餐厅、整理房间等。

风格特点

公寓式特点，房间设计和布置表达居家特点。

位置在万松园步行街，购物，观景，娱乐消费都很方便，外部配套好

不足之处

普通居住与酒店没有完全分开，人员较为混杂。

〔##大家房地产顾问##信息研究中心〕