最新装饰材料物流中心可行性研究报告.docx

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最新装饰材料物流中心可行性研究报告

第一章总论

第二章项目概况

第三章建设条件

第四章市场分析

第五章投资与资金筹措

第六章经济效益分析

第七章贷款偿还分析

第八章　　　　　　　结论

第一章总论

一、项目基本情况

（一）项目名称：

XXX装饰材料物流中心

（二）项目业主：

重庆市XX区XXX塑料制品有限公司

（三）法人代表：

XXX

（四）项目地址：

XX区XXXXXXXXX

（五）建设性质：

新建

二、主要技术经济指标及投资来源

该项目已经列入重庆市重点项目，对该地块进行规划调整，调整后经济技术指标为：

项目

单位

数量

总用地面积:

平方米

103794

其中：

商业用地：

平方米

78784

道路及绿化用地：

平方米

25010

总建筑面积:

平方米

130802

其中：

（1）大商场

平方米

115302

（2）车库及设备用房

平方米

15500

（3）其他配套商业

平方米

新建建筑容积率

2

绿地率

30%

计划总投资

万元

60943

自筹资金

万元

20943

银行贷款

万元

40000

三、项目业主简介

（一）项目实际投资人简况

项目实际投资人是XXX及其所领导的XX公司。

XXX，现年52岁，大专文化，1985年开始创业，经过二十多年的艰难拼搏，先后创办了XX化工有限公司、XXX塑料制品有限公司和重庆XX房地产开发有限公司；他品行端正，为人朴实，敢于创新。

1994年成立的XX化工有限公司，其注册资金1000万元，主要从事汽车内外饰件、功能件和摩托车覆盖件等塑料制品的开发及销售，多年来在社会各界朋友的鼎力支持下，企业的各方面都得到了快速的发展，取得了骄人的成绩，在重庆市塑涂行业中名列前矛。

现有总资产37056万元，年收入31072万，年利润1110万元。

1998年先后创建了重庆市XX区XXX塑料制品有限公司和重庆XX房地产开发有限公司，所成立的XX房地产开发有限其注册资金5000万元，主要从事房地产开发，取得的开发资质为（叁级）。

所经营的XXXXX塑料制品有限公司主要经营板材市场，拥有资产34803万元，已经成为重庆市最大的装饰板材集散地，全国十大建材市场之一，年交易额20亿，年租金收入7000万元。

旗下三家公司共有员工一千三百多人，其中，具有高级职称的14人，中级职称的57人。

（二）项目业主

该项目由XXX塑料制品有限公司承载投资并建设。

该公司注册资金3880万元；由XXX、XXX二位股东共同出资组建；其中，XXX出资3830万元，占股98.71%。

该公司所经营的“XX建材大市场”是XX建材市场的核心部分。

该市场占地160余亩，营业面积10万余平方米，总投资2.64亿元，主要经营各种装饰材料，属仓储性市场。

已经有10多年的经营历史，年销售额20多亿元。

是重庆市交易量最大，聚集了全国上百家知名建材厂商，商品批发已辐射到云南、贵州、四川、湖北等周边省市，已成为西部地区装饰材料的物流集散地。

其物流配送车辆已达到240辆。

是重庆市人气最旺的装饰材料批发市场。

多年来被评为XX区优秀骨干企业，先后获得区级和市级“文明市场”称号，2005年被中国建材市场流通协会评为“全国十大建材家居市场”。

为本项目建设奠定了良好的经济基础、市场基础和人才基础。

四、项目建设背景

（一）马家岩建材市场沿革及现状

“马家岩建材商圈”作为重庆建材市场的代表已在重庆人的心目中家喻户晓。

它起于20世纪90年代中期，最先是由一些建材老板延石小路自发而建，大多数铺面由农村民房改建而成。

20世纪初随着光能板材市场、临江装饰城的建成，逐步向天马路延伸，增加了升伟精品建材城、大川建博中心等新兴市场。

现在的“马家岩建材商圈”主要集中在以石小路与天马路交叉的马家岩路口向北、向南、向西500米半径以内。

由于后起的天马路市场经过规范的设计规划和开发，店堂、门面、配套设施完善、规范、档次较高。

相比之下，地理位置更为优越的马家岩石小路段却显得破旧、凌乱、极不规范，并存在严重的安全隐患，不仅影响了马家岩建材商圈的形象，也影响了XX的整体形象（由于马家岩是进出XX的咽喉要塞）。

沙区政府2005年就下定决心对马家岩建材市场进行拆迁整治，以扩大马家岩商圈的经营规模，改善马家岩片区的城市面貌。

覃家岗塑料制品有限公司紧紧抓住这个机会以有偿转让的方式取得了对该区域石小路西侧近150亩土地的开发权，计划投资6.1亿元，开发一个拥有12万平方米营业面积的高档商厦——“光能·中国西部装饰材料物流中心”，旨在扩大马家岩商圈的经营规模，弥补品质不齐、档次不高的缺点，提升马家岩商圈的形象，使之成为沙区重要的经济增长点。

第二章项目概况

一、拟建地点

项目位于XX区联芳园区双朝门社。

由大杨石组团G分区01-1a/02、01-2/02和XX组团K分区9-3/02、9-5/02、9-6/01号地块组成。

即沿石小路靠天马路一侧，高九路口到天

马路之间。

地块东邻石小路，与得意家具城隔路相望；南面是高九路立交，与规划中的自然山体公园相接；西面是马家岩山崖，近可鸟瞰XX，远可眺望歌乐山；北靠天马路口与鑫隆市场相接（详见上图）。

二、建设规模、内容、工期

项目规划总用地面积103794平方米，建设用地78784平方米，规划总建筑面积为130802平方米，其中：

商业建筑面积115302平方米，车库建筑面积15500平方米。

由一栋4层商业大厦和露天停车场及休闲公园组成。

项目建设总工期计划为20个月。

2009年5月-2010年12月。

三、已经落实的建设手续情况

1、重庆市XX区发展计划委员会[2006]7421号《重庆市企业投资备案证》；

2、重庆市人民政府渝府地〔2005〕3号《关于重庆XX区ＸＸＸ塑料制品有限公司重庆ＸＸ房地产开发有限公司有偿使用国有土地的批复》

3、重庆市国土资源和房屋管理局XX区D房地证2007字第000492号《房地证》；

4、重庆市XX区农业水利局沙农水发[2007]243号《XX区农业水利局关于重庆市ＸＸ工程水土保持方案的批复》；

5、重庆市环境工程评估中心渝环评估书[2007]209号《关于重庆ＸＸ房地产开发有限公司环境影响报告书技术评估报告》；

6、重庆市XX环境保护局渝（沙）环准〔2007〕86号《重庆市建设项目环境保护批准书》；

7、渝规地证（2005）沙字第0018号《重庆市建设用地规划许可证》

四、总投资及效益

项目计划总投资60943万元，建成后可形成商业铺面130802平方米，每年租金收入12879万元，利润总额60793万元，投资利润率达10.3%。

五、项目建设必要性和意义

（一）项目建设的必要性

　重庆是长江上游最大的工商重镇，有着雄厚工业的基础。

直辖以来，我市交通建设提速，经济持续发展，商贸流通业挤身西部前列，初步具备了发展现代物流的基础条件。

但是我市物流业发展中也存在着若干问题，导致物流成本偏高，现代物流业发展缓慢。

一是运输结构不合理，多式联运障碍多；二是现在设施配套性、兼容不得性差，系统功能不强；三是现代物流基础设施不能满足需求，现代物流标准化、信息化、专业化程度非常低；四是第三方现代物流企业少。

这些已影响到我市经济社会发展，成为对外开放的薄弱环节和改善投资环境的重要障碍。

促进我市现代物流业加快发展，有利于我市抢抓国际资本从我国集中、沿海产业向内地转移的发展机遇，提高企业核心竞争力，是我市新型工业化进程的必然要求。

1、重庆的经济发展确定了建材市场的发展要求

重庆市作为西部地区的直辖市，已成为西部地区的领头羊。

2007年3月14日，胡锦涛总书记为重庆市导航定向为：

把重庆建成中国西部的重要增长极，长江上游的经济中心，城乡统筹的直辖市。

2007年下半年国务院又确定重庆市为统筹城乡综合配套改革试验区。

因而重庆必将迎来一个前所未有的大发展。

重庆的大发展和西部领头羊的地位决定了建筑装饰材料市场也必将有一个大的发展。

2、现行的马家岩市场远不能适应重庆大发展的需要。

表现在：

一是规模不够大，现有市场经营面积34万平方米，年交易额70亿元，与重庆作为长江上游的中心地位相比不匹配；二是商品种类不齐全，主要表现在高档装饰材料还有所欠缺，总部经济还不突出；三是市场档次比较低，没有规模大的高档商厦作形象支撑，很难引进国际国内知名品牌。

3、是重庆商贸流通领域战略发展的需要

重庆市第三次党代会上提出了建设以大中型批发市场为支柱，专业市场为补充的现代化市场体系的战略任务和要求。

市政府发布的“十一五”商贸流通专项规划，明确了把马家岩市场打造成16个专业市场群之一。

市工商局、市商委也把马家岩市场作为重庆市近期（到2010年前）打造培育的5个百亿元市场之一。

2009年重庆市政府工作报告中提出今年要新增百亿级商圈、百亿级市场各1个。

因而马家岩的扩容和升级就犹为重要。

否则就无法实现重庆市商贸流通领域的战略目标。

（二）项目建设意义

ＸＸＸ塑料制品有限公司根据市区政府的要求，在马家岩建设12万平方米大型建材商厦，完全改变了马家岩原沿街而建的商业格局，把大量的沿街门面集中到商业大厦以内，并配有足够的停车位和休闲娱乐空间，自然山体公园及绿地，使来马家岩购物的消费者不仅能够在此“一站式购物”把所需的全部商品购齐，并能够享受大自然的美丽。

本项目实施后，可扩大市场容量新增重庆最大的高端商场，增加马家岩市场没有的装饰材料品种，引进市内外约650户商家及大量的国际国内知名品牌，真正实现装饰材料领域的总部经济圈。

据测算该项目至少增加交易额20亿元以上。

在规模和销售额上使马家岩市场实现年销售额百亿元的目标，进入全国十强建材市场之列。

同时该项目的修建会产生极大的社会效益，新增就业岗位1300个（其它的辅助工种还不算）以上。

该项目符合市区政府经济发展的目标，符合城市规划建设的要求，被重庆市列为打造100亿商圈和提振经济的重点项目。

项目建成后将有效扩大马家岩商圈的经营规模，有利于引进国际知名品牌入住，打造西部最大的物流交易中心，对带动地方经济的发展具有良好的现实意义，必将为企业带来较好的中长期经济效益。

第三章项目场址及建设条件

一、建设场地现状

项目用地原系ｘｘｘｘ的农村居住民房区，90年代因马家岩市场的形成逐步转变成了板材市场，沙区政府为了改变其落后面貌，决定对其进行统一规划设计和建设，所以2007年由政府负责主导进行了拆迁安置，目前拆迁工作已经完成，手续齐备即可开工。

二、用地性质及用地规模

根据重庆市人民政府渝府地[2005]3号文关于《重庆ＸＸＸ塑料制品有限公司重庆XX房地产开发有限公司有偿使用国有、土地的批复》中明确，同意将国有115029平方米交给重庆XXX塑料制品有限公司、重庆XX房地产开发有限公司作为商业、工业建设用地，其中60923平方米为有偿使用，工业11235平方米，商业49688平方米（约74.6亩），其余54106平方米作为市市政道路和保护绿化建设用地予以行政划拨，所以可以用于本项目开发建设的净用地（不包含小区道路和园林绿化）49688平方米。

现XX区已经把该项目列入重点项目，正在申报重庆市重点项目，并对该地块重新进行规划调整，调整后，商业用地为78784平方米，其余25010作为市政道路和保护绿化建设用地予以行政划拨。

三、场地建设条件

（一）地形、地貌、地震情况

根据《重庆市建设用地地质灾害危险性评估表》，本项目拟用地地形属浅丘剥蚀斜坡地貌，主要岩土层为第四系全新统人工填土层，基层为侏罗系中统下沙溪庙组的泥岩、砂岩。

总体上，场地地质环境复杂程度为简单，地质灾害危险性程度小～中等，易于治理，适宜本项目建设。

据1:

400万《中国地震烈度区划图》（1990年版）场区地震基本烈度为Ⅵ度。

（二）气象条件

气候属于中亚热带季风性湿润气候区，热量和水分资源丰富，最冷月平均气温7.8℃，最热月平均气温28.5℃，年平均气温18.3℃，无霜期341.6天，具有冬暖夏热和春秋多变的特点。

降水充沛，全年降水量1082.9mm。

（三）道路交通条件

本项目地处XX区石小路马家岩段，有连接渝中区、XX区、九龙坡区、江北区的交通干线，距火车北站1km，梨树湾火车站1.5公里，火车东站2km；距成渝高速公路、渝长高速公路1.5km；同时地块距机场也仅20分钟车程。

并周边有石小路、天马路和新建的高九路通过，规划中的地铁1号线（朝天门至老顶坡）也在本项目处设有停站点，有近22条公交路线从项目处经过，可以通往主城区的各个角落，交通极为便捷。

（四）公用设施应用条件

本项目属于主城区的一部分，水、电、气、通讯等公共设施配套齐全，接入比较方便，能满足整个项目的建设和运营所需。

（五）施工条件

施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。

综上所述，拟选地址适宜建设本项目。

四、建设方案

（一）、设计总体原则

1、由于本项目用地紧邻城市干道和建材市场，且地块内有地铁车站，因此必须充分发挥其较高的商业优势，体现其商业价值。

2、执行国家有关环保、绿化、消防等方面的规范和规定，做到经济效益、环境效益、社会效益的统一。

3、强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。

从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间的和谐，创造一个宜于购物和休闲的城市空间。

4、坚持经济、实用、美观的原则，积极采用新材料、新设备，推广新技术的应用。

五、环境影响

（一）场址环境现状

本项目所在属于城市核心地带，场地内无珍稀动植物和文物古迹分布，环境质量现状尚可。

（二）、主要污染源

1、施工期间的污染

主要为施工期间各种建筑工程工机械和工具在使用过程中发出的噪音、废水雨水、燃油废气二次扬尘、废弃土石和施工废料及扬尘等。

2、营运期主要污染源

包含项目建成后，各种设施在运行过程中发出的噪声及社会噪声、生活污水和生活垃圾、商场废料、废渣等。

（三）、环境保护措施

1、施工期环境保护

（1）、对于施工期间的噪声：

应按GB12523-90《建筑施工场界噪声标准》执行，应尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。

常见的控制措施有：

消声、吸声、隔声和阻声。

（2）、对施工期间产生的含悬浮物和少量石油类施工废水建议在排入市政排污管网前修建隔油池、沉砂池，经隔油、沉淀后方可排放。

（3）、为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：

①施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；②对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区近地面环境空气质量的影响；③运渣车辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落；④工地现场禁止燃煤。

（4）、对施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。

（5）、对扬尘可采用现场设置围挡、实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。

2、营运期的环境保护

项目营运期间主要污染源来自于日常生活产生的三废

（1）、废水：

污水主要是地块内雨水及部分清洁废水（如道路清洁、浇洒排水等）和生活污水，项目在设计上将通过雨水管网和是内排水管集中组织进行处理达到《污水综合排放标准》（GB8978—1996）一级标准后排入市政污水干管。

（2）、固废：

生活垃圾袋装化，并设垃圾收集点，交由城市垃圾处理场统一处置，不得造成二次污染。

商场产生的废弃物应收集后集中处置，或回收，或集中交城市垃圾场，不得随意丢弃。

（四）环境影响评价

本项目功能设施配套齐全，污染防治措施可行，项目建成投入营运后，区域环境将朝好的方面改善。

从环境保护的角度出发，在施工和运营期中，项目业主应严格按环保部门下达的建设项目环境保护批准书的要求执行，落实环保投资，并专款专用，确保项目在建设和运营中产生的污染物长期稳定达标排放，尽量减少项目对环境容量的需求。

六、项目实施进度

（一）、项目建设工期2009年5月至2010年12月共计20个月。

（二）、项目实施进度

详见《项目实施进度表》：

名称

单位

工程量

工程进度

2009年

5—7月

2009年8月至2010年10月

2010年

11—5月

2010年

6—12月

平基土石方

m3

100万

基础

㎡

13万

建安工程

㎡

13万

装饰工程

㎡

13万

第四章市场分析

一、重庆市宏观经济分析

重庆位于北纬28度10分-32度13分，东经105度11分-110度11分之间即青藏高原与长江中下游平原的过渡地带的长江沿线，东邻湖北省、湖南省；南靠贵州省；西接四川省的内江市、遂宁市；北连陕西省和四川省达川、广安地区。

东西长470km，南北宽450km，总面积8.24万平方公里，全市辖43个区市县，人口3090万。

特殊的地理位置使重庆成为中国西部最具投资潜力的特大城市，具有五大优势：

——区位条件优越。

重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。

——重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。

重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。

重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高。

——工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强。

重庆是中国老

——科技教育力量雄厚，人才相对富集。

重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万科技人员。

——市场潜力巨大。

重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。

21世纪重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合实力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。

2007年，全年实现地区生产总值4122.51亿元，比上年增长15.6%，按常住人口计算，人均地区生产总值达到14660元，比上年增长15.3%。

全市地方财政收入达到788.56亿元，比上年增长48.9%。

全社会固定资产投资3161.51亿元，比上年增长28.9%。

城镇建设与改造投资2121.47亿元，比上年增长27.7%。

未来的五至十年，重庆将按照2007年3月8日，胡锦涛总书记参加全国十届人大五次会议重庆代表团会议，为重庆站在新起点、实现科学发展导航定向：

314总体部署的要求，建设“三中心、两枢纽、一基地"（即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心；交通枢纽、通信枢纽；以高新技术产业为基础的现代产业基地）的战略构想，加快经济社会发展，发挥对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展。

二、房地产市场状况

（一）、全国房地产市场的整体状况

近几年来，我国已把房地产业作为国民经济的支柱产业来发展，积极实施住宅商品化和土地有偿使用制度，推行住房制度改革和与之配套的有关金融政策；并且随着城市化进程的加快、人口的增长以及国家GDP保持稳定增长,我国房地产业出现了继1993年后的又一个高速发展期。

但是，由于全国局部经济出现过热的苗头，部分地区固定资产投资速度过快，部分城市的房地产业出现过热的迹象，针对局部地区房地产行业不健康现象，国家相关政府职能部门掀起了以2005年“国八条”和2006年“国六条”为标志的两轮房地产宏观调控热潮，包括资金、土地、税收、市场交易环境等全方位的立体宏观调控政策，进一步整顿、规范、清理全国土地市场和完善相关土地政策等，对全国的房地产业发展产生了较大的影响。

2007年，以财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》被业界和媒体视为国家对房地产市场进行调控的最新指向。

房地产调控政策于2008年进一步发挥作用，影响2008年-2009年房地产市场供求状况：

一是非合理性需求会继续减少；二是消费者对房价的预期将发生明显变化，影响住房需求的变动。

（二）、重庆房地产市场状况

2005年以来，随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻实施，政策效果进一步显现。

通过直辖以来的10年发展，重庆房地产市场从投资规模型转向质量效益型，从单纯投资拉动型向投资、消费双向拉动型转变；从单一依靠行政命令型向市场经济杠杆拉动型转变。

上述三个变化标志重庆房地产市场走向成熟。

随着城市基础设施的不断完善，特别是“1小时经济圈”的出台，重庆正在开始新一轮的造城运动。

在造城运动的过程中，带动了房地产的发展，从大学城到茶园新区，产生了一个个的热点区域，形成了新的板块。

2008年，重庆楼市正从中部向四周辐射，战场不断扩大：

中战区有渝中半岛、大坪板块、黄杨新城、高九路等热点片区；南战区有新南湖、南滨路等热点片区；北战区有北部新区、北滨路、冉家坝等热点片区；西战区有大渡口、彩云湖、袁杨线、XX等热点片区；东战区有茶园、鱼嘴等热点片区。

2007年，重庆由于在“314”总体部署和批准重庆为统筹城乡试验区的利好影响下，重庆房地产销售状况异常火暴。

2007年5月至11月，各月商品房当月销售面积同比增速均维持在50%以上，而2008年，在国家严格的宏观调控和理性消费需求下，3月房地产销售面积当月增长21.3%，4月下降到3.1%。

在无其他重大利好刺激市场销售的情况下，07年的销售热潮将不再出现。

因此，2008年在国家宏观调控及货币从紧的信贷政策下，重庆房地产行业开始面临严峻的考验。

但是重庆的房地产市场仍然面临很多机遇。

一方面，按照“十一五”规划，到2010年，重庆市每年将有四五十万农村人口要转为城市居民，每年要建设2000万m2楼房才能满足城市化进程需要，而去年我市销售的楼房面积为1700万m2。

另一方面，重庆市政府计划从08年开始三年内全面推动实施的“旧城改造”、“拆违建绿”等工程，都将导致住房需求急剧增加；同时，居民消费升级产生的住房更新换代以及股市的低迷、债券、基金等投资渠道的不理想等“场外因素”促使部分富起来的城镇居民，把多余的钱投向楼市，也在一定程度上促进了房地产市场发展。

2009年随着国家四万亿基本建设投资、多次降低存款准备金、降低贷款利率等经济刺激措施的落实到位，国家对房地产金融政策逐步放松，而使房地产市场逐步回暖。

三、房地产市场的发展与建材市场的发展密切关系

建材市场与房地产市场相伴而生，房地产市场的稳步发展将直接带动建材市场的发展。

据有关部门测算，房地产投资的诱发系数为1.5-1.7，也就是说，每投入100元的房地产投资，可拉动150元到170元的相关产业（建材、冶金、商业、服务业等许多行业的发展）需求；每销售100元的房地产可以带动130元到150元的其它商品销售。

未来10年甚至更长一段时期内，我国建材工业的发展速度将高于国民经济发展速度3到4个百分点。

到2010年，建材工业产值预计将超过1万亿元，成