物业管理师考试《物业管理基木制度与政策》真题及试题答案.docx

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物业管理师考试《物业管理基木制度与政策》真题及试题答案

2014年物业管理师考试《物业管理基木制度与政策》真题及试题答案

∙单选题:

01-10题

∙单选题:

11-20题

∙单选题:

21-30题

∙单选题:

31-40题

∙单选题:

41-50题

∙单选题:

51-60题

∙多选题:

61-70题

∙多选题:

71-80题

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　　一、单项选择题（共60题，每题1分，每题只有1个备选项符合题意）

　　1.物业管理专业化的两大制度基础是物业服务企业资质管理制度和（）。

　　A.物业承接査验制度

　　B.物业管理师制度

　　C.前期物他管理招标投标制度

　　D.住宅专项维修资金制度

　　【参考答案】B

　　【试题解析】物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度,是物业管理专业化的两大制度基础。

　　【考点来源】该考点来自教材的第一章《物业管理概述》的第一节：

物业管理的概念。

　　2.关于业主对建筑物专有部分以外的共有部分的权利与义务的说法，错误的是（）。

　　A.业主享有共冋管理的权利

　　B.业主享有权利的同时也承担相应义务

　　C.业主放弃权利时可不承担义务

　　D.业主不得以放弃权利不履行义务

　　【参考答案】C

　　【试题解析】业主不得以放弃权利为由而不履行义务。

　　【考点来源】该考点来自教材的第一章《物业管理概述》的第五节《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定。

　　3.关于临时管理规约的说法，正确的是（）。

　　A.物业服务企业应制定临时管理规约

　　B.建设单位应在业主入住前制定临时管理规约

　　C.物业买卖合同不应包括临时管理规约

　　D.物业买受人应当书而承诺遵守临时管理规约

　　【参考答案】D

　　【试题解析】建设单位应在销售物业前制定临时管理规约，物业买卖合同中应包括临时管理规约，物业买受人对遵守临时管理规约予以书而承诺。

　　【考点来源】该考点来自教材的第三章《物业管理的基本制度》的第二节：

管理规约制度。

　　4.根据《物业管理条例》.召幵业主大会临时会议须经（）以上的业主提议。

　　A.10%

　　B.15%

　　C.20%

　　D.25%

　　【参考答案】C

　　【试题解析】经20%以上的业主提议，可召开业主大会临时会议。

　　【考点来源】该考点来自教材的第三章《物业管理的基本制度》的第一节：

业主大会制度。

　　5.根据《物业管理条例》，物业服务企业承接物业时应对（）进行査验。

　　A.建设单位己出售的房屋

　　B.专有部分和共用部分

　　C.共用部位.公共设施设备

　　D.建设单位所移交的部分

　　【参考答案】C

　　【试题解析】物业承接査验是对物业共用部位、共用设施设备进行检査和验收的活动。

　　【考点来源】该考点来自教材的第三章《物业管理的基本制度》的第四节物业承接査验制

　　6.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主确潘改变用途的，应当（），并告知物业服务企业。

　　A.经业主大会冋意

　　B.经业主委员会冋意

　　C.经行政主管部门审批

　　D.依法办理有关手续【参考答案】D

　　【试题解析】业主确浠改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向规划部门办理有关手续后告知物业服务企业，以便物业服务企业及时调整管理方案-

　　【考点来源】该考点来為教材的第_章《物业管理服务》的第四节物业使用与维护

　　7.根据《物业管理条例》，下列事项中，不属于业主大会议事规则约定内容的是（）。

　　A.物业的使用和维护

　　B.业主大会的表决程序

　　C.业主委员会的组成和任期

　　D.业主大会的议事方式

　　【参考答案】A

　　【试题解析】业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

1、业主大会名称及相应的物业管理区域；2、业主委员会职责；3、业主委员会议事规则；4、业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；5、业主投票权数的确定方式；6、业主代表的产生方式；7、业主大会会议的表决程序；8、业主委员会的资格、人数和任期等；9、业主委员会换届程序、补选办法等；10、业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理。

　　【考点来源】该考点来台教材的第三章《物业管理的基本制度》的第一节:

业主大会制度。

　　8.根据《物权法》，未经批准，业主对专有部分不得作出的行为是（）。

　　A.抵押贷款

　　B.出租经营

　　C.赠与他人

　　D.改变使用性质

　　【参考答案】D

　　【试题解析】业主不得速反法律、法规以及管理规约规定，随意改变住宅的居注用途。

　　【考点来源】该考点来台教材的第一章《物业管理概述》的第五节《物权法》关千“业主的建筑物区分所有权”的规定。

　　9.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律.法规以及管理规约外，还应经（）冋意。

　　A.冋楼宇的所有业主

　　B.同楼层的所有业主

　　C.有利害关系的业主

　　D.有相邻关系的业主

　　【参考答案】C

　　【试题解析】业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　【考点来源】该考点来自教材的第一章《物业管理概述》的第五节《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定。

　　10.建筑物及其附属物设施的费用分摊，有约定的按照约定：

没有约定或者约定+明确的，应按照（）确定-

　　A.业主大会的决议

　　B.业主委员会的决议

　　C.户数均摊

　　D.专有部分占建筑物总而积的比例

　　【参考答案】D

　　【试题解析】建筑物及其附属设施的费用分摊，收益分配等事项，有约定的，按照约定：

没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总而积的比例确定。

　　【考点来源】该考点来自教材的第一章《物业管理概述》的第五节《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定。

11.建设单位擅自占用业主共有部分进汗经营性活动的所得，业主要求将扣除合理成本后的收益用于补充专项维修资金的，建设单位应对成本的支出及其合理性承担（）责任。

　　A.告知

　　B.公示

　　C.说明

　　D.举证

　　【参考答案】D

　　【试题解析】在确定行为人擅自利用共有部分进行经营性活动的收益时，应当扣除相应的经营成本.但行为人应势对经营成本的支出及其合理性承担举证责任。

　　【考点来源】该考点来自教材的第一章《物业管理概述》的第五节《物权法》关千“业主的建筑物区分所有权”的规定。

　　12.根据《物权法》，关于更换建设单位聘请的物业服务企业的说法，错误的是（）-

　　A.业主有权依法更换

　　B.通过招标的方式更换

　　C.请求行政主管部门更换

　　D.经全体业主冋意后更换

　　【参考答案】C

　　【试题解析】对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

　　【考点来源】该考点来自教材的第一章《物业管理概述》的第五节《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定。

　　13.在物业管理过程中，物业服务企业与业主之间形成交易关系是基于（）。

　　A.物业服务合同

　　B.物业管理条例

　　C.业主大会议事规则

　　D.建筑物区分所有权

　　【参考答案】A

　　【试题解析】物业管理是物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成的交易关系.双方交易的标的物是物业服务.

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第一节：

物业管理服务的特点和内容。

　　14.物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的（）基础服务。

　　A.公有性（公共性）

　　B.专业性

　　C.关联性

　　D.全面性

　　【参考答案】B

　　【试题解析】物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性基础服务。

A选项应该是打印错误，“公有性”应为“公共性”。

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第一节：

物业管理服务的特点和内容。

　　15.根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，下列服务标准中，属于一级服务标准的是（）。

　　A.每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上

　　B.设有服务接待中心，公示24小时服务电话

　　C.小区主出入口设有小区平而示意图，各组团栋及单元（门）.户有明显标志

　　D.载人电梯早6点晚12点正常运行

　　【参考答案】B

　　【试题解析】A、D错误明显，C应为：

小区主出入U设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第一节：

物业管理服务的特点和内容。

　　16.根据我国经济发展状况和群众现实生活水平，物业服务费既不能超出业主的实际承受能力,也不能一味降低收费水平.这个观点强调的是物业服务收费应当遵循（）原则。

　　A.合理

　　B.公幵

　　C.市场调节

　　D.政府指导

　　【参考答案】A

　　【试题解析】合理原则是指物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实除承受能力，也不能一味降低收费水平。

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第二节：

物业服务收费。

　　17.实行市场调节价物业服务收费的，价格协调的双方主体是（）。

　　A.业主与物业服务企业

　　B.物业服务企业与价格行政主管部门

　　C.业主与价格行政主管部门

　　D.价格行政主管部门与房地产行政主管部门【

　　参考答案】A

　　【试题解析】实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业服务企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府不予干预。

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第二节：

物业服务收费n

　　18.某住宅小区实行酬金制物业服务收费方式，下列内容中，不属于物业服务企业应当履行的义务是（）。

　　A.向业主大会公布物业服务资金年度预决算

　　B.每年一次公布物业服务资金的收支堉况

　　C.聘请专页机构对物业服务资金年度预决算进行审核

　　D.及时答复业主大会对公布的物业服务资金年度预决算提出的质询

　　【参考答案】C

　　【试题解析】物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘话专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第二节：

物业服务收费。

　　19.实行明码标价的物业服务收费标准发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前（）天，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。

　　A.15

　　B.20

　　C.30

　　D.60

　　【参考答案】C

　　【试题解析】实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第二节：

物业服务收费。

　　20.《物业服务定价成本监审办法（试行）》中的物业服务定价成本，是指（）。

　　A.价格主管部门核定的物业服务社会平均成本

　　B.房地产主管部门核定的物业服务社会平均成本

　　C.价格主管部门发布的物业服务指导成本

　　D.行业协会发布的物业服务指导成本

　　【参考答案】A

　　【试题解析】物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第三节物业.服务定价成本监审。

21.下列费用中，不属于物业服务定价成本构成的是（）。

　　A.人员费用

　　B.共用设施设备的吏新费用

　　C.固定资产折旧

　　D.管理费分摊

　　【参考答案】B

　　【试题解析】物业服务定价成本不包括保修期内应由建设单位照行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第三节物业服务定价成本监审。

　　22.关于物业服务企业固定资产折旧的说法正确的是（）。

　　A.物业服务企业固定资产折旧应当列入物业共用部位设施设备日常运行和维护费用

　　B.物业服务企业固定资产折旧采用年限平均法

　　C.物业服务企业固定资产残值率按3%-6%计算

　　D.计算折旧的物业服务企业固定资产是指使用年限2年以上的资产。

　　【参考答案】B

　　【试题解析】固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。

固定资产残值率按3%-5%计算.

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第三节物业服务定价成本监审。

　　23.职工的医疗保险、养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险等社会保险费的计提基数，应当按照（）确定。

　　A.核定的相应工资水平

　　B.社会的平均工资水平

　　C.企业的平均工资水平

　　D.上年的平均工资水平

　　【参考答案】A

　　【试题解析】工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、奍老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费的计提基数，按照核定的相应工资水平确定。

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第三节物业服务定价成本监审。

　　24.下列内容中，不属于在物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当照行的义务是（）.

　　A.采取应急措施以避免损失扩大

　　B.及时向有关行政管理部门报告事故

　　C.协助做好救助工作

　　D.负责事故善后工作

　　【参考答案】D

　　【试题解析】发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的冋时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第五节物业服务企业。

　　25.根据《保安服务管理条例》，下列人员中，不得担任保安员的是（）。

　　A.曾两次被行政拘留的

　　B.被吊销保安员证未满4年的

　　C.年龄超过60周岁的

　　D.曾两次被吊销保安员证的

　　【参考答案】D

　　【试题解析】《保安服务管理条例》第十七条有下列情形之一的，不得担任保安员:

（1）曾被收容教育、强制隔离戒海、劳动教养或者3次以上行政拘留的：

（2）曾因故意犯罪被刑事处罚的：

　　（3）被吊销保安员证未满3年的：

　　（4）曾两次被吊销保安K证的。

　　【考点来源】该考点来自《保安服务管理条例》第十七条。

　　26.前期物业服务合同的终止时间是（）。

　　A.业主大会成立之日

　　B.业主委员会与物业服务企业签署物业服务合同之日

　　C.业主委员会与物此服务企业签订的物业服务合同生效之日。

　　D.物业服务企业之间完成项目移交之日。

　　【参考答案】C

　　【试题解析】前期物业服务合同的终止时间以业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。

　　【考点来源】该考点来教材的第二章《物业管理服务》的第六节物业服务合同。

　　27.业主委员会与物此服务企业签订的物业服务合同，不应对（）进行约定。

　　A.物业管理事项

　　B.物业服务质量

　　C.物业服务费用

　　D.物业增值保值

　　【参考答案】D

　　【试题解析】物此服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第六节物业服务合同。

　　28、对于故意违反公共秩序并给其他业主造成报害的业主，物业服务企业可以依法追究其（）责任。

　　A.侵权

　　B.违约

　　C.行政

　　D.社会

　　【参考答案】B

　　【试题解析】对于故意违反公共秩序并给其他业主造成损害后果的业主，业主大会和业立委员会可以依照《民法通则》、《物权法》等法律规定和管理规约的约定，追究违规业主的侵权责任，物业服务企业可以依据《合同法》、《物权法》和物业服务合同的约定，追究违规业主的违约责任

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第五节物业服务企业。

　　29.下列物业服务企业的行为中，属于行政主管部门应当追究其行政责任的是（）。

　　A.未按制定的服务细则提供服务

　　B.违反合同约定减少人员配置

　　C.不移交物业管理相关资料

　　D.未照行向全体业主公布的服务承诺【

　　参考答案】C

　　【试题解析】不移交有关资料的.由县级以]地方人民政府房地产什政主管部门责令限期改正：

逾期仍不移交有关资料的，付建设单位、物业服务企业予以迎报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物此管理服务》的第八节物业管理的法律责任。

　　30.从特别法的命度，物业服务合同各方主休的民事责任主要通过（）来规范。

　　A.民法通则

　　B.物权法

　　C.合同法

　　D.行政法规和司法解释

　　【参考答案】D

　　【试题解析】物业服务合同各方主体的民事责任，从一般法的角度，主要通过《民法通则》、《物权法》、《合同法》等民事基本法律制度来规范。

从特别法的角度，主要通过行政法规和司法解释来规范。

　　【考点来源】该考点来自教材的第二章《物业管理服务》的第八节物业管理的法律责任。

　31.首次业主大会会议筹备组中业主代表的产生.由（）组织业主推荐。

　　A.房地产行政主管部门

　　B.建设单位

　　C.物业服务企业

　　D.街道办事处，乡镇人民政府或者居民委员会

　　【参考答案】D

　　【试题解析】筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

　　【考点来源】该考点来fl教衬的第三章《物业管理的基本制度》的第一节：

业主大会制度。

　　32.业主大会议事规则的主要内容不包括（）。

　　A.业主代表的产生方式

　　B.业主大会，业主委员会印章的使用和管理

　　C.业主委员会的职责

　　D.物业共用部分的收益分配

　　【参考答案】D

　　【试题解析】业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

　　1、业主大会名称及相应的物业管理区域；2、业主委员会的职责；3、业主委员会议事规则4、业主大会会议召幵的形式、时间和议事方式；5、业主投栗权数的确定方法；6、业主代表的产生方式；7、业主大会会议的表决程序；8、业主委员会委员的资格、人数和任期等；9、业主委员会换届程序、补选办法等；10、业主大会、业主委K会工作经费的筹集、使用和管理；11、业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　【考点来源】该考点来自教材的第三章《物业管理的基本制度》的第一节：

业主大会制度-

　　33.下列业主的共冋决定事项中，属于应当经专有部分占建筑物总而积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主冋意的是（）。

　　A.修改管理规约

　　B.选聘物业服务企业

　　C.改建附属设施

　　D.选举业主委员会

　　【参考答案】C

　　【试题解析】业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附尿设施的，应当经专有部分占建筑物总而积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主冋意。

　　【考点来源】该考点来自教材的第三章《物业管理的基本制度》的第一节：

业主大会制度。

　　34.业主在物业管理活动中，应当享有的权利是（）。

　　A.执行业主大会的决定

　　B.交纳物业服务费用

　　C.参加业主大会会议

　　D.遵守管理规约

　　【参考答案】C

　　【试题解析】A、B、D均为业主应该承担的义务-

　　【考点来源】该考点来自教材的第三章《物业管理的基本制度》的第一节：

业主大会制度。

　　35.业主委员会委员出现下列情况时.其委员资格自行终止的是（）。

　　A.因物业转让不再是业主的

　　B.拒不交纳物业服务费的

　　C.拒不履行业主义务的

　　D.侵害他人合法权益的

　　【参考答案】A

　　【试题解析】业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格自行终止：

（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（2）丧失民事行为能力的；（3）依法被限制人身_由的；（4）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　【考点来源】该考点来自教材的第三章《物业管理的基本制度》的第一节：

业主大会制度-

　　36.业主委员会任期届满前（）个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　【参考答案】C

　　【试题解析】业主委员会任期届满前3个门，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。

　　【考点来源】该考点来教材的第三章《物业管理的基本制度》的第一节：

业主大会制度。

　　37。

关于《管理规约》的说法，错误的是（）。

　　A.《管理规约》是业主自我管理.自我约束.句我规范的规则约定

　　B.《管理规约》对全休业主具有约束力

　　C.对不遵守《管理规约》的业主委员会委员，业主可以依法予以史换

　　D.《管理规约》对物业使用人不发生效力

　　【参考答案】D

　　【试题解析】管理规约对物此管理区域内的全休业主具有约束力，对物业使用人、物业继受人（新业主）发生法律效力。

　　【考点来源】该考点来自教材的第三章《物业管理的基本制度》的第二节：

管理规约制度。

　　38.根据《前期物业管理招投标管理暂行办法》，投标人可以（）。

　　A.联合其他人投标

　　B.向招标人获取潜在投标人的情况

　　C.以他人名义投标

　　D.互通投标信息

　　【参考答案】A

　　【试题解析】《招投标暂行办法》规定了以下投标禁止行为：

（1）投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

（2）投标人不得相互串迎投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益。

（3）投标人不得与招标人串迎投标，报害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；（4〉禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正负手段谋取中标。

　　【考点来源】该考点来教材的第三章《物业管理的基本制度》的第三节：

前期物此管理招标投标制度。

　　39.关于前期物业管理项目招标完成期限的说，正确的是（）

　　A.新建现售商品房项目在销售前60日完成

　　B.预售商品房项111在取得《商品房销售许可证》之前完成

　　C.新建物业项目在交付前60日完成

　　D.新建现售商品房项目在业主入住前90日完成

　　【参考答案】B

　　【试题解析】招标人应3按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

　　1、新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；2、预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前完成；3、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　【考点来源】该考点来教材的第三章《物业管理的基本制度》的第三节：

前期物此管理招标投标制度。

　　40.实施新建物业承接査验，主要依据的文件不包括（）

　　A.物业买卖合同

　　B.物业规划设计方案

　　C.建设单位移交的图纸类资料

　　D.商品房预售许可证

　　【参考答案】D

　　【试题解析】实施物业承接査验，主耍依椐下列文件：

（1）物此买卖合同；

（2）临时管理规约；（3）前期物业服务合同；（4）物业规划设计方案；（5）建设单位移交的图纸资料；（6）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

　　【考点来源】该考点来ri教材的第三章C物业管理的基本制度》的第四节物业承接査验制度。

41.根据《物业