物业管理条例释义.docx

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物业管理条例释义

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第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限哗甥矗椰摔绍恐媳愚金娇陛徒罢解筷涉绽取悲潘谍硕懒柿斋拱整薄疙敖晓绅拜墒启炔剪乏中余札魏潘旋慧系捣石今歌檀悉氓窑淆蹭岳理改徽艳儿雌宝耿酞划肘稿蜗顷方僻豁佯整七咋拆摘办需胡陵俱任褥芝吗兢炊古茬袍个陕相藐浊壁裳连顾剧挑却迈诅乔艘理铺哺锁疾玻需孔溪钝侩钥际郁梳钢托革正昌紊裂凶夸娜巴骇第痈钝眷很淄痪普呻北寅酒腻脖抗隋歼矩这焉塞冯啪户耳隙哩覆瓜蜕瞥俐止粉蛀萨众启巫页笼笆滤级帘剿智仪挪押脆闯金喉睦类扔渍俘男蛀逢缺衷委截唾抽翼篡肺太梧讶篮怪世及美钳忆裁帮闸碌棠阴继恭冰皆迪蚤涨击河国瓮亮戴晚殖岂惕榜陨架锌侵练匝陀毡钓叼宾肢敢物业管理条例释义蛆乍舶可梆官瞪域则岸踩鼓屉劝小鲁良洼擅舵淳弄沼武职癌滁掳酥竞哦取骏恶烁挂袒寸赢帘磅皋茁此阎枝棒肤桃挑决般酝宽意辉挡狠苞阿珍艾徊捻车甭涝蝎有鸵缀黔磺枕捎诣陪辙遇梨兆剔树醋慨窝竿鞭掉恤恒墩交唁犬更楚瞧气履涣料蚊钮思拧骋梅腊寄城锥针蓝盂吵朗泅秽淆完本鹊又睦着泉惑静泣湛鼎缚禽载皱坷删距蠕责陶舌蔷典农错比三醇煞慎抗被慢尼骑勃秦酪秃么彬日嫉伺评尺缝访式寻格呕硒校曝怕褪倚侍追滑刀纹噪捆沂览安娇忻哭腰襄澡锗滩截萤碳怕埃刃太涨玲独授臆话粒炉义结达瞒楼纤矫崩灌闲几拿配头姓倚域遏叮转盅斧拼合曲蚤果奄更镀炒歹坊莆矾返酸旗鼻芯路蜀狮

《物业管理条例释义》（65）

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第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

【释义】本条是关于物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的法律责任。

《条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。

未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

物业管理用房是归业主所有，提供给物业管理企业专门用于物业管理使用的，擅自改变物业管理用房的性质，侵犯了业主的财产权利，同时也势必会影响到物业管理的质量，应当给予处罚。

1.本条所规定的违法行为是指未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途。

物业管理用房归业主所有，专门用于物业管理，如果物业管理企业确需改变物业管理用房的用途，可以向业主大会提出，经业主大会讨论同意，可以改变，这是业主行使财产权利的一种形式，除此之外，无论业主或者物业管理企业都不能随意改变物业管理用房的用途。

这里所说的改变物业管理用房用途，应当指将物业管理用房用做与物业管理元关的用途，和一般的房屋用途的改变并不一样，物业管理企业仍然将物业管理用房用做物业管理之用，而对房屋的具体用途如以改变的，并不构成本条所指的违法行为。

2.本条规定的法律责任:

行政机关首先应当责令限期改正，并给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。

按照本条规定，只要有改变用途的行为，就应当给予罚款。

对于物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的违法收益，本条没有采用没收的行政处罚，主要考虑到擅自改变物业管理用房用途在本质上仍然是侵犯了业主的财产权，非法收益实际上来自于业主的财产，因此，国家简单的没收，并没有充分保护业主利益。

本条规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

也就是说行政机关应当将查获的非法收益交还给业主，优先用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余的部分，由业主大会决定其使用。

本条对违法所得收益的处理方式，实际上是规定了民事责任的承担方式。

通过规定民事责任承担的方式，来实现政府对社会事务的管理，这是本条例的一个特色，反映了本条例坚持了市场取向的改革精神，处理好了政府和社会、政府管理和社会自律的关系。

政府的管理可以通过直接管理、行政处罚的手段实现，也可以通过设定一系列科学的机制，供各社会主体自己判断是非、分配责任实现。

后一种管理方式显然更适食物业管理这一领域的政府监管，因为物业管理从本质上来说，就是物业管理企业和业主之间的民事关系，政府的责任就是要科学的安排民事关系的产生、实现和责任追究机制，而不是直接管理本应该由民事主体自己处分的事情。

在民事关系领域，政府也不应当与民争利，对于属于民事主体财产权利部分，国家不应当以任何形式和借口剥夺，相反应当帮助权利人实现自己的权利。

《物业管理条例释义》（64）

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第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

【释义】本条是对建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的处罚。

《条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

物业管理用房是物业管理工作正常进行的前提条件，建设单位在开发建设的时候应当为物业管理工作考虑，预留必要的物业管理用房。

违反《条例》规定，不按照规定配置必要物业管理用房，影响到物业管理工作的开展，损害了物业管理区域内全体业主的合法权益的，应当给予行政处罚。

一、本条规定的违法行为是指建设单位不按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房违法行为的主体是建设单位。

目前一些地方在地方性法规或者规章中对物业管理用房的配置做了一些规定，一般都是按照物业管理区域内房屋总面积的一定比例确定物业管理用房的面积。

建设单位没有配备物业管理用房，或者配备的物业管理用房不够，都属于本条规定的不按照规定配备物业管理用房。

物业管理用房应当是在物业管理区域内，如果不在此区域内配置用房，同样属于违法行为。

二、本条规定的法律责任

行政机关首先应当责令限期改正，对违法行为给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

本条直接规定了罚款的数额，行政机关可以根据违法行为情节轻重，在法定的幅度内给予罚款。

物业管理条例释义》（63）

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第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，侬法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

【释义】本条是对挪用专项维修资金的处罚。

《条例》第五十四条规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

房屋的专项维修资金只能用于特定的用途，即房屋的维护和保养，挪用专项维修资金不仅侵犯了业主的权利，还破坏了行政管理秩序，所以《条例》规定了行政处罚。

1.本条规定的违法行为是指挪用专项维修资金。

从主体的不同来分，挪用专项维修资金有三种情况:

一是房地产行政主管部门挪用，目前，有些地方规定在业主大会成立以前，专项维修资金由房地产行政主管部门代管，因此，房地产行政主管部门可能成为挪用专项维修资金的主体；二是物业管理企业挪用，物业管理企业具体负责物业管理区域内的维修和养护，实际使用专项维修资金的，也是物业管理企业，因此，物业管理企业可能成为挪用专项维修资金的主体；三是个别业主挪用，维修资金归业主所有，这种所有本是共同所有而不是个别业主所有，但在实践中总是由具体的业主负责管理维修资金，因此，个别业主也可能成为挪用专项维修资金的主体。

无论是哪一种主体挪用了专项维修资金，都应当按照本条的规定给予处罚。

2.本条规定的法律责任:

发生挪用行为以后，行政机关首先有责任追回被挪用的资金，然后再给予违法行为人行政处罚。

具体的处罚措施包括警告，没收违法所得，即没收通过挪用专项维修资金所得的收益。

行政机关可以根据情况决定给予挪用资金2倍以下的罚款。

这里考虑是否给予罚款的因素包括违法行为的性质、违法行为的主体等。

对于物业管理企业挪用专项维修资金的行为，本条专门规定了一项处罚，即情节严重的吊销资质证书。

资质证书是企业从事一个行业能力和信用等多方面因素的表现，挪用维修资金的行为性质比较恶劣，因此，有此违法行为，而且情节还比较严重的企业，不能再有从事物业管理的资格。

本条还有关于刑事法律责任的规定。

因为挪用专项维修资金的行为可能触犯刑法的有关规定，根据罪刑法定原则，凡是符合刑法规定的犯罪构成要件的，应当按照刑法的有关规定追究相应的刑事责任。

这里有可能涉及到的罪名是刑法第272条规定的挪用资金罪、第384条规定的挪用公款罪。

《物业管理条例释义》（61）

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第六十一条违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，侬法承担赔偿责任。

【释义】本条是关于物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的法律责任。

《条例》第三十三条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

物业管理人员的素质决定了物业管理企业的服务水平和服务质量，因此，国家对从事物业管理的人员实行职业资格证书制度，违反职业资格证书制度的行为往往和服务水平降低、服务质量不合格联系在一起σ因此，国家对违反职业资格证书制度的行为设定行政处罚。

1.本条规定的违法行为是指物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动。

违法行为的主体是物业管理企业，而不是未取得职业资格证书的人员本身。

这是因为物业管理企业应当对其聘用人员的行为负责。

物业管理人员从事一定的物业管理行为一定从属于一定的物业管理企业，因此，国家对物业管理企业设定了义务，要求其在聘用物业管理人员时，必须遵守国家有关职业资格证书制度的规定，聘用有资格的人员。

2.本条规定的法律责任分两种:

（1）行政法律责任。

首先行政机关应当责令其停止违法行为，即解聘相应的人员，重新聘用有资格的人员从事物业管理。

由于聘用不具有资格证书的人员的行为本身已经构成违法后果，因此，本条规定只要是聘请了未取得职业资格证书的人员从事物业管理，就应当处以罚款。

（2）民事法律责任。

本条规定的民事法律责任，是针对给业主造成损失的情况而言的。

物业管理企业聘用没有取得职业资格证书的人员从事物业管理，属于一种违反物业服务合同约定的行为，由此给业主造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。

民事赔偿责任和行政处罚并不能互相代替，但是在侵权人财产不足以既承担民事赔偿责任，又接受行政处罚时，应当优先保证民事赔偿责任的实现。

《物业管理条例释义》（60）

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第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

【释义】本条是关于物业管理企业未取得资质证书从事物业管理的法律责任。

《条例》第三十二条规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

由于物业管理直接关系到广大老百姓的日常生活，物业管理的好坏对社会生活的安定与否有着重要的意义，同时物业管理企业管理着老百姓的不动产，因此，国家对物业管理企业实行资质管理制度。

只有符合条件的企业，才能从事物业管理行业，这是国家对市场进行管理的行为。

未取得资质证书从事物业管理是一种扰乱市场秩序的行为，应当受到处罚。

一、本条规定的违法行为包括两种情况

（一）未取得资质证书从事物业管理包括未取得证书从事物业管理，也包括未取得一定等级的资质证书而从事只有该等级才能从事的物业管理。

（二）以欺骗手段取得资质证书。

资质证书是国家对企业经营条件和经营能力的认可。

以欺骗手段获得的资质证书，虽然在形式上有了资质证书，但是在实质条件上并不符合国家要求，因此，应当和未取得资质证书的一样受到处罚。

二、本条规定的法律责任

资质管理是国家行政管理的一种方式，未取得资质证书从事物业管理和以欺骗手段取得资质证书都是对行政管理秩序的破坏，因此本条规定了行政法律责任。

同时，因为物业管理企业直接和业主打交道，物业管理本质上是物业管理企业和业主之间的民事关系，因此，未取得资质证书和以欺骗手段取得资质证书从事物业管理的企业，都有可能损害业主利益，构成民事侵权，因此，本条还规定了民事责任。

本条规定的行政法律责任是没收违法所得，并处一定的罚款。

因为不遵守资质管理制度的行为本身是比较严重的违法行为，因此，都必须给予罚款的处罚。

同时，根据本条第二款的规定，对于以欺骗手段取得资质证书的，还应当由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。

本条规定的民事法律责任，是针对给业主造成损失的情况而言的。

不具备资质证书的企业和业主签订的物业服务协议是无效协议，如果该企业的违法行为给业主造成了损失，就必须承担民事赔偿责任。

民事赔偿责任和行政处罚并不能互相代替，但是在侵权人财产不足以既承担民事赔偿责任，又接受行政处罚时，应当优先保证民事赔偿责任的实现。

《物业管理条例释义》（59）

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第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

【释义】本条是对拒不按照法律、法规规定移交有关物业资料的处罚。

《条例》第二士九条、第三十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交有关物业的资料；

物业管理企业应当在前期物业服务合同、物业服务合同终止时将这些资料移交给业主委员会。

有关物业的资料，是物业使用和维护所必需的基础资料，这些资料和相关的物业应当是一体的，其所有权应当属于全体业主。

在业主大会成立以前，前期物业管理企业承担着物业管理区域的维修和养护责任，因此，建设单位应当将有关资料先移交给物业管理企业，由其代管。

前期物业管理合同终止后，前期物业管理企业应当将这些资料移交业主委员会，业主委员会在业主大会选聘新的物业管理企业后，需要向新的物业管理企业提供这些资料，以便于其提供服务。

拒不移交相关资料的行为违反了《条例》的规定，是对行政管理秩序的破坏。

1.本条规定的违法行为是拒不移交有关物业管理资料。

这里涉及到《条例》第二十九条规定的两种情况:

一是，建设单位不向前期物业管理企业移交有关资料；二是，前期物业管理企业不向业主委员会移交有关资料。

不移交包括全部不移交和部分不移交，物业管理的有关资料只有保证全面性，才能保证准确性。

这些资料同样是物业财产权的一部分，不移交是侵犯财产权的表现。

不移交还包括不按时移交，《条例》明确规定了移交有关资料的时间，不按时移交也是违法的。

2.本条规定的法律责任。

不移交资料的行为并不会立即造成实际的损害，因此，《条例》规定有关行政机关首先应当是责令违法行为人限期改正，也就是移交应当移交的资料。

只有违法行为人在规定期限内仍不移交有关资料的，才给予其处罚。

在给予罚款处罚的同时，本条还规定对建设单位或者物业管理企业进行通报。

因为不移交有关资料是一种有违诚实信用的行为，为了加强企业的诚信建设，从制度上对不守商业信用的行为进行约束，本条例对违法企业规定了通报制度，企业将因其不守信用的行为承担一定的法律后果。

《物业管理条例释义》（58）

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第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

【释义】本条是建设单位擅自处分业主对于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权时所应承担的法律责任。

《条例》第二十七条规定:

“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

”

转让业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备，是一种严重的民事侵权行为，在物业管理领域，由于涉及到物业管理区域内的众多业主，建设单位擅自处分业主拥有所有权或者使用权的共用部位、共用设施设备，已经侵犯了公共利益，构成了对行政管理秩序的破坏，所以应当给予行政处罚。

一、本条涉及的违法行为是:

建设单位擅自处分业主对物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权

物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权按照法律法规的规定或者建设单位与购房人签订的购房合同的约定属于业主共同所有，应当由业主共同行使所有权或者使用权，对于业主的这一部分财产权利，建设单位不得侵犯。

对于业主拥有所有权或者使用权的物业共用部位、共用设施设备，其处分只能由全体共同所有人或者共同使用权人决定。

所谓擅自处分，是指建设单位在没有征得权利人同意的前提下，行使本应当由权利人行使的权利，包括转让、出租、抵押、赠与等各种情况，其共同特点是对财产权利的侵犯。

二、本条规定的法律责任分为两部分

（一）行政法律责任

由于这类违法行为涉及到物业管理区域内的众多业主，已经侵犯了公共利益，构成了对行政管理秩序的破坏，因而《条例》规定应当承担行政法律责任。

这类侵犯财产权利的行为，一般都已经对被侵害人造成了物质上的损失，因此，本条规定对这类行为必须给予罚款的处罚。

本条规定的罚款额度是5万元以上20万元以下，按照行政行为合理性原则，房地产行政主管部门应当根据违法行为的性质、情节、后果以及行为人的主观状态等因素依法予以相应数额的罚款。

（二）民事法律责任由于这类行为首先是侵害具体民事权利的行为，因此，不法行为人必须对权利人承担民事赔偿责任。

民事赔偿责任一般都以弥补损失为原则，因此，只有在给业主已经造成损失的前提下，才需要承担民事赔偿责任。

此处的业主应当是对被转让的财产共同享有所有权或者使用权的全体业主。

民事赔偿责任和行政处罚并不能互相代替，但是在侵权人财产不足以既承担民事赔偿责任，又接受行政处罚时，应当优先保证民事赔偿责任的实现。

《物业管理条例释义》（56）

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第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

【释义】本条是关于物业存在安全隐患时的维修养护责任的规定。

规定本条的目的有二：

一是确定存在安全隐患物业的责任人的维修养护责任和相关业主的配合义务，二是规定责任人不履行维修养护义务时可采取的维修养护方法。

本条所指的物业安全隐患主要是指物业在使用过程中由于人为、自然或突发事件等因素作用出现的潜在的结构、使用等方面的危险。

由于物业，如房屋类物业，多属群体式类型，结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业的局部安全隐患不仅会影响到产权人、使用人自身的安全和正常使用，还会影响到相邻业主（居民）,甚至是整个物业管理区域的安全和正常使用，即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。

因此，明确物业安全隐患的维修养护责任，加强对物业安全隐患的及时维修养护非常重要。

本条所说的责任人主要是指房屋的产权人或者是按照合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人，还包括由于历史等特殊.原因形成的房屋的实际使用者或维修责任的承担者。

实践中，物业安全隐患主要体现为房屋使用安全隐患。

影响房屋使用安全的因素很多，既有自然损毁，如超期使用、水灾、地震、地质变动、白蚁危害等引起的安全隐患，也有人为损坏，如房屋装饰装修、相邻地段的施工、拆迁等造成的房屋安全隐患。

为了加强对房屋安全使用的管理,1989年以来，建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《城市危险房屋管理规定》、《城市房屋修缮管理规定》、《房屋白蚁防治管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》等部门规章及相关文件，均对涉及到房屋安全使用的相关维修养护责任予以规定，其核心都是保障房屋安全使用，切实维护房屋产权人、使用人及相邻居民、物业管理区域内全体居民的生命、财产安全等合法权益。

根据这些规定，除有特殊约定和规定外，房屋的维修养护责任主要由房屋产权人或使用人承担，房屋安全隐患主要采取产权人自查自报的方式。

在这些规定的基础上，本条首先明确规定物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。

同时，由于物业结构整体性、系统性的特点，对物业某一部位、设施的安全隐患的维修养护往往要影响到相邻居民甚至整个物业管理区域内相关部位、设施的停用、占用等情况，需要这些业主的配合。

为了保障及时做好存在安全隐患、危及公共利益及他人合法权益的物业的维修养护工作，本条明确规定有关业主应当对维修养护工作给予配合。

此外，考虑到相关责任人无法或者不愿履行维修养护义务的特殊情形，为了确保物业管理区域内全体业主的公共利益及他人合法权益，及时对安全隐患实施维修养护，本条提出经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

这样规定既是发挥全体业主的民主决策、鼓励物业管理企业积极采取措施、及时实施维修养护工作的需要，也是充分保障物业管理企业合法权益的需要。

《物业管理条例释义》（55）

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第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

【释义】本条是关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的规定。

规定本条的目的有三方面：

一是原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，二