城乡一体化滨海新村项目项目可行性研究报告.docx
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城乡一体化滨海新村项目项目可行性研究报告
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1企业简介
盘锦天格房地产开发有限公司成立于2010年4月，是具有独立法人地位的房地产开发公司，是集地产开发、销售、物业服务为一体的综合企业。
公司一期楼盘位置在盘锦大洼东湖公园东侧，那里环境优美，交通便利。
一期工程本着打造精品住宅城，建设一流的物业小区，竭诚服务于盘锦市民的企业宗旨。
天格公司前身是以生产工业及民用建筑电气产品为主的生产型企业。
集团公司全体员工经过近十年的努力，不断发展壮大。
天格人秉承天道酬勤，格物创新的企业理念，为盘锦市的民生工程—房地产开发效力。
为了实现大洼县榆树镇以科学发展观推进“三个集中”，城乡一体化的目标，促进新型工业化、城镇化和农业产业化互动发展。
该公司拟在大洼县榆树镇郭家村投资7062万元，建设城乡一体化——“滨海新村”，为推动大洼县榆树镇郭家村社会经济的发展贡献自己的力量。
城乡一体化是一个国家和地区在生产力水平或城市化水平发展到一定程度的必然选择。
当城市化水平超过30%时，城市文明开始向农村渗透和传播，城市文明普及率呈加速增长趋势……。
建设社会主义新农村，必然要求工业反哺农业、工业为农业农村提供发展资金；只有工业化、城镇化发展了，才能为农民转移就业提供条件，才能为反哺农业、带动农村提供经济基础。
快速推进工业化，走“一城带乡、以乡促城、城乡结合、优势互补、共同发展”的城乡一体化道路。
在我国现阶段，城乡一体化建设有着深刻的内涵。
它要求统一城乡规划，打破城乡分割的体制和政策，加强城乡间的基础设施和社会事业建设，促进城乡间生产要素流动，逐步缩小城乡差别，使农村和城市一样共享现代文明，以实现城乡经济、社会、环境的和谐发展。
新农村建设和城乡一体化之间的关系：
通过统筹城乡社会事业发展和社会管理体制改革，推进农村管理民主、社会事业得到快速发展；通过统筹城乡发展，实行工业反哺农业、城市支持农村，让广大农民共享改革发展成果，以城乡一体化的形式，逐步建立起以工补农、城乡良性互动、协调发展的新型城乡关系。
1.1.2企业财务概况
该公司属新建企业，资产负债、收益各项财务指标反映良好。
资产负债见下表：
表1-1资产负债表会开01表
单位名称：
盘锦天格房地产开发有限公司2011年5月31日单位：
元
资产
行次
年初数
期末数
负债及所有者权益
行次
年初数
期末数
货币资金
1
3397270.10
其他应收款
55
7019929.20
其他应收款
8
4981682.00
流动负债合计
70
7019929.20
流动资产合计
20
8378952.10
负债合计
90
7019929.20
实收资本
91
8000000.00
未分配利润
96
-6640977.10
所有者权益
99
1359022.90
资产总计
50
8378952.10
负债及所有者权益合计
100
8378952.10
补充资料：
无
损益见下表：
表1-2损益表会开02表
单位名称：
盘锦天格房地产开发有限公司2011年5月31日单位：
元
项目
行次
本月数
本年累计
一、房地产经营收入
1
减：
经营成本
2
6238729.20
6238729.20
销售费用
3
57529.00
63244.00
销售税金及附加
4
二、房地产经营利润
7
-6296249.20
-6501973.20
加：
其他业务利润
9
减：
管理费用
10
57904.89
139108.29
财务费用
11
-254.20
-104.39
三、营业利润
14
-6353899.83
-6640977.10
加：
投资收益
15
营业外收入
16
减：
营业外支出
17
加：
以以前年度损益调整
18
四、利润总额
19
-6296249.20
-6501973.20
减：
所得税
20
五、净利润
21
-6296249.20
-6501973.20
1.2项目概况
项目名称：
城乡一体化—“滨海新村”建设项目；
建设地点：
大洼县榆树镇郭家村；
建设单位：
盘锦天格房地产开发有限公司。
项目推动县域经济发展；以退让土地、推动城乡一体化为目标。
工程由2011～2015年分期进行，2011年7～7月为第一期工程，本项目以第一期工程为研究对象。
第一期工程主要经济技术指标见下表
表1-1主要技术经济指标
序号
指标
单位
规模
说明
1
建设规模
1.1
总占地面积
㎡
50000
1.2
建筑构物占地面积
㎡
11790
建筑密度：
23.6%
1.3
总建筑面积
㎡
64170
容积率：
1.28
1.2
道路占地面积
㎡
7500
15%
1.3
绿化占地面积
㎡
20000
40%
2
项目总投资
万元
7788
2.1
土地出让金
万元
2.2
固定资产投资
万元
7062
固定资产
2.3
其他投资
万元
726
递延资产
2.4
建设期利息
万元
贴息
3
资金筹措
万元
7788
3.1
企业自筹
万元
3833
3.2
银行贴息借款
万元
2100
3.3
国家、省、市、县补助
万元
1855
1.2.1建设规模
一期工程
入住规模：
700户（2185人）；
占地面积：
50000㎡；
建筑面积：
64170㎡；
退让土地：
1150亩；
1.2.2建设工程及投资
见下表
序号
项目
面积m2
单价（元）
金额万元
备注
第一期工程2011年
50000
农户集中居住700户
一
土地费用
土地置换不计算费用。
1
土地出让金
50000
二
前期费用
493
1
可行性研究
64170
0.3
1.9
2
建筑扩初审查费
3.2
取建安费三+四的0.05%
3
设计费
64170
7
13
同类建筑80%；取30%
4
审图费
64170
1.15
2
同类建筑80%；取30%
5
质检
64170
0.9
6
6
定额测定费
8
取建安费三+四的0.12%
7
交易中心手续费
64170
3
农工回迁
8
人防工程异地建设费
64170
40
减免
9
消防配套设施费
64170
5
32
10
散装水泥基金
64170
1
6.4
11
白蚁防治
64170
1.5
9.6
12
沙石管理费
64170
1.8
11.6
13
环保排污费
64170
1.5
9.6
14
增容费电
农工回迁
15
增容费水
农工回迁
16
增容费热力
自建供热系统
17
临时用电
64170
3
19.2
18
临时用水
64170
5
32
19
临时设施费
64170
5
32
20
物业维修基金
64170
40
257
21
档案管理
64170
2.16
14
22
防雷检测费
64170
2
12.8
23
环境评估
64170
0.8
5.1
24
室内环境检测
64170
0.74
4.7
25
电气消防安全检测
64170
1
6.4
序号
项目
面积m2
单价（元）
金额万元
备注
26
建筑消防设施检测
64170
1
6.4
三
主体建筑建工程
64170
5091
1
回迁住宅楼
61500
760
4674
框架结构
2
物业办公楼
1230
850
105
框架结构
3
锅炉房及变、配电间
1440
750
108
含辅助用房，砖混结构
3-1
2台10t热水锅炉
QSL7-1.0/95/70-AII
144
含脱硫、除尘及水处理
3-2
变、配电设施
1000KVA变压器1台
60
配电箱、柜；电线电缆
四
其他工程
425
1
防水工程
63450
10
63
2
外立面转
64170
15
96
3
道路工程（含停车场）
7500
180
135
含亮化工程
4
绿化工程
20000
40
80
5
围墙
1016
450
46
含电动门
6
堆场
600
80
5
600厚混砂压实
五
主体安装工程
1098
1
给排水系统
63450
25
159
2
空调系统
宾馆
1230
80
10
3
弱电
物业
2670
20
5
含供暖供电
住宅
61500
15
92
4
强电
物业
2670
60
16
含供暖供电
住宅
61500
50
308
5
消防
物业
2670
60
16
住宅
61500
80
492
六
管网工程费
528
1
供热管网费
63450
50
317
2
煤气工程
62730
15
94
3
室外给排水工程
50000
10
50
4
有线电视
17
5
智能化系统费
8
50
七
配套设施费
35
1
环卫设施费
4
2
运动设施
21
八
其他建设工程支出
22
1
工程监理
64170
2
13
2
编审预决算
64170
1.4
9
九
期间费用
96
合计
75亩
7788
700户
1.2.3项目开发方案
依据本项目的特点，拟将滨海新村打造成为宜居、易行的绿化居住区。
项目包括：
拟建64170㎡、容纳700户居民的住宅楼、物业中心及供电、供暖、供排水、煤气、通讯设施。
在基础设施建设上、科学合理的规划道路、供电、供水、排水、供暖等设施，以满足城镇化滨海新村的需求。
新规划的城镇主要道路为沥青路面，供电接受国家电网、供水、排水接入镇区管线。
供暖、物业采用商业化招标方式，由专业化公司承建和管理。
整个项目分期进行开发和建设。
一期开发建设内容有回迁住宅楼64170㎡及公用工程设施。
首先建设样板楼展示工程、完善居往区的基础设施建设。
让农民充分体验党和政府的关爱、体验城镇化小区带给农民的实惠。
从而加大城乡一体化建设的进程，缩小村屯占地控制面积。
到2015年，实现农垦职工危房改造3000户，户均居住占地由原来的1167㎡削减到71.4㎡，可实现复垦面积4929亩。
本期工程可实现复垦面积1150亩。
1.2.4项目运作方案
城乡一体化“滨海新区”建设项目，由镇政府报请县政府及相关部门，改变土地使用性质和进行必要的土地置换。
该项目由大洼县榆树镇出资承建。
建筑的住宅楼全部返还动迁居民和商业业主，新建的锅炉房、变配电间、物业管理用房由建设单位招标商业化经营。
1.2.5总图布置
拟建项目选址在榆树镇郭家村，位于305国道路西、镇中心北1km处、南邻榆树中学。
第一期工程占地50000㎡。
以305国道中心向西45m、以榆树中学北侧20m宽规划路中心向北20为规划红线，规划东西为375m、南北为133.33m。
其余向北为下期规划用地。
第一期总图布置（规划图附后）：
1、住宅楼布置
新村楼群纵向布置3排，横向布置6栋，共18栋。
其中住宅、物业楼17栋，锅炉房、配电间一栋。
2、围墙、绿化带及环形消防通道
小区规划红线内为钢柱铁艺围栏，内2m为绿化带，绿化带内南北侧7m、东西侧12m为环形消防通道。
3、新村道路
以东侧规划红线中间点开一条东通305国道、西通小区消防通道9m宽的进向主路。
以南侧规划红线中间点开一条南通20m规划路、贯通小区北侧消防通道9m宽的出向主路。
住宅楼南侧布置进户门，门前开一条5m宽、两侧通出入主路和环形通道的东西路。
南北主路两侧、三栋住宅楼之间各开两条宽8m、南北贯通环形通道的南北路。
建筑物距离路边5m。
4、建筑构物
（1）住宅楼及物业中心
共建17栋：
每栋41×15m、6层框架结构，每栋建筑面积3690㎡，总建筑面积62730㎡。
每栋安排居民42户，合计安排居民700户。
其中一栋1～2层安排物业中心，占用面积1230㎡，实际住宅面积61500㎡。
建筑构物轴向间距15m，进户路宽5m；径向间距30m。
（2）锅炉房及变配电间
布置在小区中间主路北端右侧（消防通道以南）。
规划占地51×35m、面积1785㎡。
建设锅炉房及变配电间40×18m，可容纳两台10锅炉并列运行及变配电设施。
檐顶标高8.1m，单层、框架结构、建筑面积1440㎡。
内置两台10t热水锅炉并列运行（一台备用位置，配套脱硫、除尘、水处理和上煤辅机）及变配电设施。
在锅炉房北侧间隔8m，规划建设烟囱φ1200/2400×40m、砖混结构。
在供热中心南部，规划煤及煤灰堆场40×15m；占地面积600㎡，600深混砂压实。
五、交通布置
保证人流、车流出入方便、避免交叉。
纵、横、消防通道转角半径≥12m。
1.2.6建筑工程
该项目严格遵照国家颁布的现行设计规范及盘锦市有关城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。
考虑镇区景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有时代气息的现代建筑新形象。
本工程建筑耐火等按Ⅱ级设防，采用钢筋混凝土框架结构，抗震设计烈度为七度。
1.2.6装修
外装修：
主楼正面干挂彩色瓷砖，其他三面按建筑构物分不同层次配刷米黄、紫红、白色涂料。
内装修：
住宅楼装修由入住业主自行决定。
杜绝使用非阻燃和甲醛超标的装潢材料。
1.2.7公用工程
1.2.7.1供水
新村给水系统，来水经DN150管道接入住宅小区给水管网，要求供水压力0.45MPa，保证不间断用水。
用水指标：
住宅用水指标：
14L／m2/d
公用设施用地用水指标：
3.8L／m2/d
道路广场用水刷地指标：
2.5L／m2/d
绿地用水指标：
2L／m2/d
时变化系数：
l.50
建设方案：
根据上述参数资料，新村最高日用水量为1392m3／d，最高小时最大时用水量为116m3／h。
由榆树镇供水管网接两条DN150管线供水，当其中一路管线发生事故时，另路管线仍能供给规划区内的用水。
管网采用环状和枝状相结合的方式布置。
1.2.7.2排水
新村排水系统，其排水体制为分流制，排水管网为暗渠和管道两种形式。
设计参数：
污水量按用水量的70%计算：
雨水量Q=φqFI/S
其中径流系数φ=0.60
暴雨强度q按盘锦市暴雨强度公式计算，
汇水面积F按起步区汇水面积计算
排水设计方案：
根据上述参数，新村区内污水量为820m3/d，雨水量为0.17m3／s。
该项目雨、污分流排出。
雨水由水落管流入农田排水网。
生活污水排到污水沉淀池、污水经沉淀可用作厕所冲洗水和绿地浇灌水。
通过排污泵将污水排入化粪池，设计主排水管采用DN500砼管。
1.2.7.3通风系统
（1）物业公司空调工程：
按分体式空调考虑（外墙预设空调室外机搁板并预留冷凝水管孔洞）。
（2）通风工程：
本工程消防排烟和空调排风分开设置，每个区域均设有排风机，排烟风机设在屋面。
1.2.7.4采暖工程
一、热负荷估算
计算指标取用综合热指标70W/m2，容积系数取0.65；
第一期工程供暖：
70W×64170=4.4919MW/0.65=6.91MW，估算本项目的供热负荷为6.91MW,选用一台10tQSL热水燃煤锅炉即可满足本期工程供热要求。
二、供热方案
根据供热要求，由供暖中心接出两根DN150两根主供、回水管，由新村纵向路向南敷设，再沿横向路敷设分管DN100,进入到楼前各单元的支管采用DN50钢管。
供水温度95℃，回水温度70℃，地热供暖。
三、供热一级干管的布置应尽可能靠近热负荷集中的地区；供热管道尽量避开交通干道和繁华的街道；规划供热管道采用枝状布置形式，直接铺设。
1.2.7.5环境工程
按大气环境要求。
根据新村的建设要求，大气环境质量执行GB3095—1996《环境空气质量标准》二级标准，大气污染物排放执行国家相关标准。
固体废弃物处理：
新村区内的固体废弃物应分类收集存放，由环卫部门统一收集处理。
有毒、有害的危险废弃物必须依法委托有资质的单位处理。
固体废弃物的处理标准执行《城市生活垃圾产生源分类及垃圾排放》J/T3033-1996。
1.2.7.6强电工程
本项目用电负荷为一级负荷，由榆树供电所高压线路接入，用地下电缆接入到变配电室，变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。
采用电磁操作。
由变配电室送电到各用电单元。
断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。
该园区规划用电总负荷1.344MW，考虑同时系数0.8，应为1.075MW详见下表：
表4-1园区用电负荷预测表
用地名称
建筑面积（万㎡）
综合用电指标：
W/㎡
用电量（MW）
住宅、物业
63450
20
1.269
道路、景点亮化
7500
10
0.075
小计
1.344
乘同时系数0.8
1.075
本项目用电负荷为一级负荷，由10KV高压线路接入，用地下电缆接入到4#楼的变配电室，变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。
采用电磁操作。
由变配电室送电到各用电单元。
断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。
1.2.7.7弱电工程
引入市话电缆线路。
住宅楼、务业中心设外线电话。
本工程设有线电缆电视系统和宽带网络系统。
主要出入口、住宅楼、务业中心等区域设置不同类型（定焦、自动光圈半球型、变焦云台型、针孔型）的监控摄像机，有效监视和实时录像。
在一些无人值守的重点场所，根据风险等级要求进行区域设防。
系统控制主机及分控机分别设在物业楼一层消防控制中心。
采用计算机停车场管理系统，在停车场进出口处设置读验卡机、信号灯、拦车器、感应线圈及LED显示屏，主控计算机设出口管理室。
入口无人看守，出口自动或人工管理。
1.2.8总图数据
总图占地面积50000m2；总建筑面积64170m2；容积率1.28；建筑密度23.6%；绿地面积20000m2，绿地率40%。
1.2.9工程进度安排
工程分期建设，本项目为第一期工程。
一期工程占地75亩（5000㎡）,建设规模61500㎡（700户）；物业中心1230㎡，锅炉房配电室1440㎡。
第一期工程：
2011年7月～2012年7月；工程进度见下图
图1-1施工进度计划横道图
进度
工作内容
2011年
2012年
7
8
10
12
2
4
6
7
项目前期工作
土建施工
安装
竣工验收
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
2.1.1建设项目符合国家的投资政策
党的十六大以来，党中央提出的“树立和落实全面、协调和可持续的科学发展观”、“群众利益无小事”等论断，为盘锦金芳地丽都小区建设，改善农民群众的生产、生活条件提供了理论和政策依据。
在农村推进“三个集中”，即农业向适度规模经营和现代都市农业规划区集中，乡镇工业向开发园区和工业集中区集中，农民向城镇和农村新型社区集中，是党的十六届五中全会提出的建设社会主义新农村的目标要求和重大发展战略。
其中，农民居住集中的顺利推进，一大批农村新型社区的建设落成，大大改善了农民的生产生活条件，加快了城乡一体化进程。
2.1.2项目符合大洼县“十二五”规划
2011年是实施“十二五”规划的第一年，也是实现大洼县跨越发展的关键一年。
加快城镇化步伐坚持统筹城乡发展，推进农村城镇化和城乡一体化，建立适应社会主义市场经济发展要求的新型城乡关系，健全有利于促进城镇化发展的体制和政策环境，增强城镇经济实力，提高城镇发展质量，完善城镇功能，进一步提高各类城镇的要素集聚、辐射和带动力。
尽快完成县域城镇体系规划、县城近期规划、县城中心区详细规划、县城集中供热规划等专项规划和全县各乡镇所在地的总体规划工作。
初步形成分工有序、功能完善、布局合理、结构协调的城镇体系框架，为我县经济发展提供广阔的市场和持久的动力。
推进城市综合管理，增强服务意识，提升城市品位。
建立健全执法监督机制，大力开展对行政执法情况的监督管理，促使城市建设管理纳入法制化轨道。
到“十二五”末，大洼县城镇化水平提高到40%。
一、有序促进农村人口城镇化
以协调城乡利益关系为出发点，健全促进农村人口城镇化的体制机制。
允许农村富余劳动力有步骤分阶段地自愿跨地区流动就业和进入城镇定居，形成促进城乡劳动力和人口有序流动的机制。
研究制定进城落户农民原有承包地的流转办法。
坚持城乡的统筹就业，逐步降低农村劳动力进入城镇就业的门槛，取消针对农民进城就业的歧视性就业条件和各种不合理限制，推进城乡劳动力市场一体化。
二、积极发展专业型小城镇
要依托产业基础，以园区为载体，加强城镇基础设施和公共服务设施建设，大力发展县域经济，加快产业聚集和人口聚集，不断扩大建城区和人口规模。
加快小城镇综合开发建设，“十二五”期间，各个乡镇要因地制宜，充分发挥区位优势，发展专业小城镇，促进各城镇间的分工协作，形成综合服务功能较强的城镇职能体系。
统筹城乡规划建设，稳步实施建设用地增减挂钩，加强土地储备管理和增值开发。
逐步推进户籍管理、劳动就业、社会保障等工作城乡一体化，进一步提高城镇化发展水平。
加快生态宜居新县城建设，依托305国道、向海大道以及中华路延伸工程，大力实施田家镇、王家镇、榆树镇、唐家镇（西部）、新立镇和清水镇（南部）及赵圈河镇“同城化”发展战略。
三、完善促进城镇化健康发展的体制机制
建立健全与城镇化健康发展相适应的财税、征地、行政管理和公共服务等制度，完善户籍和流动人口管理办法。
改革创新城镇基础设施和公用事业经营管理模式。
加快城市经营性基础设施市场化进程，推进市政公用事业改革，培育多元投资主体。
转换城建机制，将公用
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