营销房地产可行性分析报告.docx
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营销房地产可行性分析报告
营销房地产
可行性分析报告
1项目总说明
1.1项目背景：
远洋万和城由远洋置业公司斥资16.19亿，占地38800平方米，总建筑规模109400平方米，涵盖写字楼、底商，高档住宅等多业态的“都市综合体”，地处友谊南路延长线与梨双公路交口以东500米，环境优雅，绿化率高，周围娱乐设施齐全。
1.2项目建设的意义
用以改善、享受型。
以高度段的住宅形式，精美的小区设计，给在市中心忙碌的客户和居住在市中心不能享受闲适与静谧的客户，为他们打造出回家就是度假的开始的新生活理念。
1.3项目评估的目的
项目评估是在投资决策前，对建设项目在技术上、经济上是否可行进行全面分析、论证，为项目投资决策提供科学依据的过程和方法。
通过市场调查和预测，对产品市场供需情况及产品竞争力进行分析比较：
对投资项目的发展进行评估，促进建设项目前期工作，促进项目决策的科学化，民主化，促进投资管理的加强和投资效益的提高。
2项目概况
2.1区位及配套介绍
距达沃斯梅江会展中心仅3分钟车程，距新市政府位置开车10分钟车程。
享有梅江公园的景观优势，以及梅江多年形成的浓厚的高尚居住氛围，周边交通路网十分便利，连接城市快速环路，出行通畅，未来更有多条地铁线经过项目周边，方便通达天津各处。
周边设施：
【教育】南开翔宇中学梅江校区、对外经济贸易职业学校、瑞金国际学校、梅江中学、河西区中心小学、泰达国际学校、梅江水晶小学、华夏未来幼儿园、华夏未来幼儿园
【商业环境】友谊路家世界、上谷、蓝调街区、水晶城商业街、友谊商厦、易买得、大润发
【邻近银行】渤海银行，交行、中行、农行、招行、工行、建行、北京银行
【周边医院】中医医院第二附属医院、梅江健康体检中心、天津市第四医院、天津市西青区大寺医院、赛达医院
【其他设施】梅江会展中心、梅江公园、电视台大厦、梅江邮局、尖山邮局
【交通配套】远洋万和城地处日益成熟的梅江居住区，距离达沃斯会展中心仅3分钟车程，自驾前往
位于友谊路与宾友西路交口的新市府所在地，用时也不过10分钟。
项目周边交通路网十分便利，连接城市快速环路，出行通畅，未来更有多条地铁线经过项目周边，方便通达天津各处。
公共交通线路，包括公交838、705、826、659、688、628、津西2路等，在项目周边设站。
此外，根据地铁5、6、7、13号线等轨道交通的最新规划方案显示，未来梅江会展中心周边将会有多条轨道交通线路设施跟进，但方案最终确定尚需时日。
如果真能落成，大梅江地区全方位立体化的现代交通体系将得到全面呈现，同时，周边居民的外出生活也会更加方便。
公交838、705、826、659、688、628、津西2路，地铁5、6、7、13号线，城铁Z1线（规划）。
北邻外环线（梨双公路），南望西青开发区（民和道），西观洛卡西班牙风情小镇（友谊南路），东通大寺镇政府（津港公路）。
2.2项目拟建规模和标准
本项目开发共有A,B,两个区域，总建筑面积109400
A区域为商业区。
容积率4.4.有写字楼和底商。
共20层，总建筑面积37000平方米。
全部用于出租
B区域为住宅区，容积率2.4，共12层总建筑面积72400平方米，全部用于出售。
总共14幢住宅楼.有地下停车场。
基底面积为6033平方米，住宅楼间有一个面积为450平方米的花园。
绿化面积：
12160平方米，绿化率40%。
远洋万和城地处梅江成熟高端居住区，距达沃斯梅江会展中心仅3分钟车程，距新市政府位置开车10分钟车程。
享有梅江公园的景观优势，以及梅江多年形成的浓厚的高尚居住氛围，周边交通路网十分便利，连接城市快速环路，出行通畅，未来更有多条地铁线经过项目周边，方便通达天津各处。
依托梅江已经成熟的大配套服务，远洋万和城所在的友谊南路延长线与梨双路这一区域，已被天津市列为整体发展规划的轴心区域，将成为引领区域未来格局的黄金地带。
天津远洋万和城传承北京万和城的高度完美并做进一步升级：
1.建筑风格：
建筑设计采用了欧式新古典主义的经典设计手法，高档石材的选用、外檐线角的设计，处处彰显建筑整体的恢宏与庄重。
2.全石材外檐及大堂：
建筑风格延续北京万和城三段式新古典主义风格，但在外檐立面材质上有所升级，由局部石材提升为整体石材处理。
项目从外延到大堂门厅采用石材饰面，彰显项目整体的恢弘庄重。
3.台地景观：
天津远洋万和城的规划仍将沿用在北京备受好评的“城市平台”设计，以远高于地平线的景观台地，不仅令万和城的居住尊贵感受推上梅江新高度，更实现人车分流，保障私密，居住环境无污染、低噪音、同时可节省大面积的土地做集中绿化，更符合低碳环保需求。
4.大师执笔三大法式公园景观：
天津远洋万和城力邀全球知名的景观设计公司HZS，在原版复制北京远洋万和城的台地景观的同时，又融入了巴黎世界闻名的三大公园，卢森堡公园、杜伊勒里公园和维莱特公园的设计理念，将住宅建于法式皇家园林之上，为您呈现天津首个真正意义上的台地豪宅社区。
5.“零干扰”服务：
特邀全球五大行之一的“戴德梁行”作为物业顾问，提供酒店式管家服务，一站式私人礼遇，24小时专员值守，实现“零干扰”服务理念。
2.3客户定位
从目前天津城市发展来看，天津已经进入多核发展城市初期，在未来的1-2年内将进入多核发展中期——都市综合体时代，未来将有大量的高知、高端客户进驻城市核心区。
随着经济的快速发展，天津城乡居民生活水平明显提高，对于房屋的购买力也快速增长,从目前综合体成功案例上看，这些综合体内住宅客群。
均看好综合体交通、购物、工作以及居住的便利性，对城市生活依赖性强，因此本项目目标客群也将在项目内部及周边的商务、商业配套中寻找。
2.3.1万和城住宅物业客户发展方向
1、中高收入阶层
2、外资和外地知名企业来津工作人员；
3、经常往来的国内及海外商务人员；
4、本地的处于金领和普通白领之间的高收入阶层（中高级白领）；
5、企业高级管理层（金领），高级公务员。
2.4竞争项目分析
本项目周围有多个竞争项目如华韵欧风博雅苑，宇泰家园，洛卡小镇等，对本项目有一定的竞争压力
（1）华韵欧风博雅苑
华韵欧风博雅苑位于天津市中心城区东南部、西青区东北部大任庄地界内。
该地块北侧紧邻天津市目前最大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，西北与卫南洼风景区相望，西邻天津西青开发区，东侧毗邻天津目前最大的别墅社区红磡领世郡和津南开发区。
【餐饮配套】中餐厅
【文化体育】大型人民广场
【学校教育】瑞金国际小学，河西中心小学、蒙特利双语幼儿园，大任庄小学，大寺中学，育婴小学，育婴中心幼儿园
【周边医院】医科大学第二附属医院、梅江医院
【商业环境】超市、梅江蓝调街区、新海湾、友谊路家世界
【其他配套】小区中心景观、卫南洼风景区
安保系统:
24小时保安巡逻
供热系统:
供热或供冷系统，保修三个采暖期或供冷期
供水系统:
市政管网
其他配置:
电气管线、给排水管道保修四年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修两年；地面空鼓开裂、大面积起沙保修两年；门窗翘裂、五金损坏保修两年；管道堵塞保修六个月；卫生洁具保修两年；灯具、电器开关保修一年
外墙:
涂料、面砖、石材
装修情况:
毛坯
楼层状况：
地上3层，地下1层，整栋楼南北朝向，270-280平米四室联排别墅。
占地面积:
120000平方米
建筑面积:
115000平方米
（2）宇泰家园
本项目坐落于大梅江版块洛卡小镇隔壁，紧邻外环线周边大盘林立如江胜天鹅湖、水岸江南、梅江康城等。
项目周边配套齐全交通方便，既适合居住亦适合投资，性价比超高。
近期推出特惠房源，最高优惠单套可达5万元
建筑面积：
80000平方米
占地面积：
200000平方米
基本参数：
容积率:
0.8
绿化率:
40%
物业管理:
宇泰物业
车位配比:
1:
1
占地面积:
200000平方米
总建筑面积:
80000平方米
规划户数:
2000户
开盘单价:
5200-5888元/平方米
车位配比：
1
采暖方式：
集中供暖
周边商业：
华润万家、大润发、津工超市,邮局:
中国邮政,银行:
农行信用社
周边医院：
大寺医院、泰达医院、二附属
周边学校：
大寺小学中学，翔宇小学中学等,幼儿园:
华夏未来.
（3）洛卡小镇
小镇地理位置优越，东侧为天津第一迎宾大道友谊路的延长线，20分钟抵达市中心区域。
距友谊路中央金融区仅6公里，距市中心地段在10公里之内。
在小区入口附近设有公交838路、705路、826路，还有将来的地铁5号线也将在此设站，为业主的出行提供了便捷的交通。
洛卡小镇采用地中海岸西班牙建筑风格，将4层半、5层的花园洋房、2层半的联排别墅隐秘在树林深处错落排布，让居住在这里的人们的私密生活不被外界打扰，体味平和、静谧的欧洲小镇风情。
小镇容积率仅为1.0，绿化覆盖率高达40%，拥有12万平米的园林景观。
周边商业：
梅江新海湾商业街、蓝水假期商业街、华厦津典商业街、第六田园商业街，以上商业街区内银行、餐饮、医疗、超市、快餐店、邮局等遍布。
周边公园：
梅江公园
周边医院：
医科大学第二附属医院、梅江医院
周边学校：
梅江幼儿园、水晶小学、大寺中心小学、翔宇中学等
周边交通：
乘公交705、803、826路至洛卡小镇站，地铁5号线（规划），6号线（梨双路站）。
建筑面积：
200000平方米
占地面积：
43701.5平方米
容积率:
1
绿化率:
40%
物业管理:
天津倍思家物业管理有限责任公司
车位配比:
1:
1
占地面积:
43701.5平方米
总建筑面积:
200000平方米
规划户数:
476户
装修情况:
毛坯;
供热系统:
集中供暖
供水系统:
自来水
窗材:
塑钢双层中空玻璃
窗材：
塑钢双层中空玻璃
装修情况:
毛坯;
安保系统:
电子巡更、红外线对射防盗系统、电子摄像头、入口停车系统
供热系统:
集中供暖
供水系统:
自来水及中水接口
外墙:
页岩砖加保温板内墙:
页岩砖
进户门:
刚制防盗门
窗材:
隔热断桥铝合金
外墙材料：
页岩砖加保温板内墙:
页岩砖
入户门：
刚制防盗门
窗材：
隔热断桥铝合金
3合作方式的分析
本项目采用的合作开发方式是华远地产企业（A）出地，远洋股份有限公司（B）企业出资双方合作开发,这是通常运用比较普遍的联建合作模式。
该方案需要注意的细节是：
项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。
另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。
同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。
项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。
B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。
避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。
经综合比较，本项目的处于较为优越的地理位置，项目而且对于小区内的规划合理，绿化率高，小区住宅舒适度大，而且本项目建筑面积小，格局分配合理，配套设施齐全，有相当大的优势。
4.房地产的经济分析
4.1国内整体经济及房地产项目经济发展
当前中国经济正处在历史关键时期。
经济学界普遍认为，中国经济发展有两个趋势已基本确定：
一是经济增速将逐步有所回落，二是通胀压力将较长期存在。
解决由此引发的问题的关键，在于加快转变经济发展方式。
根据全国发展和改革工作会议的安排，2012年，国家将编制战略性新兴产业发展规划，启动战略性新兴产业示范基地建设；发布实施重点产业生产力布局和调整规划；发布实施“十二五”服务业发展规划，研究进一步推进服务业综合改革试点的支持政策。
结构调整进展相对较慢，主要是受体制和机制方面的制约。
抓住机遇转变发展方式，要抓住机遇推进改革。
房地产限购政策尚不会放松，房地产开发企业融资难度较大，待售面积处于较高水平，商品房投资将会明显放慢，保障性住房建设数量比去年减少300万套，也影响住房投资。
同时，我国已经形成地方财政和融资平台高度依赖土地和房地产的格局，银行和民间信贷也深深介入了房地产，如果房地产价格和房地产销售大幅下降，会打破我国财政、金融的脆弱稳定状态，形成系统性的经济风险。
因在在继续严格限制投机、投资住房需求的同时，也会鼓励自住性需求，从而稳定房地产投资，预计今年房地产投资增长15%左右。
基础设施建设资金主要来源于政府财政和融资平台融资，为防止半拉子工程，防范融资平台资金链断裂，国家将在控制风险的基础上，继续通过融资平台和基础设施债券等手段支持基础设施建设，基础设施投资有望从去年增长9%左右升至20%左右。
总的看，今年我国固定资产投资增长18%左右，比上年回落5个百分点，考虑到价格因素，实际投资减慢幅度不大，下拉经济增长1个百分点左右。
今年，世界经济前景更加暗淡，铁矿石、石油、谷物等国际大宗初级产品价格不会大幅上涨，我国输入性通货膨胀压力继续减弱。
我国经济增速继续下滑，实际经济增长速度和潜在经济增速基本一致，供求缺口对物价影响消失。
物价翘尾因素影响减弱为1.2个百分点。
今年我国物价上涨的压力更多地表现为劳动力成本推动和通货膨胀预期的影响，也就是城乡居民收入差别和粮食紧平衡导致的农产品价格上升以及国内能源和资源价格的调整。
初步预计，如果不调整电力等资源价格和环境成本，今年居民消费价格上涨3%左右，如果调整电力等资源价格和环境成本，居民消费价格上涨3.5%左右。
在1月份居民消费价格达到4.5%后，物价涨幅呈现出逐月平稳的态势。
房地产市场继续温和下行，不会出现房价急跌的局面。
限购和限贷政策极大地挤出房地产投资和投机性需求，自2010年5月份以来，我国房地产施工面积和新开工面积增速连续高于商品房销售面积，房地产施工面积和新开工面积分别是销售面积的五倍和两倍，显示出目前楼市的供应量较大，待售房销售压力增加。
同时，房地产企业资金状况总体趋紧，也会迫使房地产商降价销售，以收回资金。
因此，只要房地产调控政策不放松，今年，房地产价格一直会延续震荡下跌或盘整的趋势，不排除部分限购限贷的地区出现大幅下跌的情况。
但另一方面，由于房地产商把有限的资金投入商品房的开发，减少购地，导致土地购置面积自2011年7月份以来持续下跌，2011年土地购置面积仅增长2.6%。
一般来说，在土地购置面积减少后一年到一年半的时间内，房地产投资增速就会减少，两年和两年半后房地产供给就会减少。
受未来供求关系变化和政策调整预期的影响，房价和地价大幅下降的可能性不大，不会引发地方融资平台偿还风险和房地产风险。
4.2政策
2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。
（1）调控信号：
“决不让调控出现反复”
国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议，在对下阶段工作的部署中指出：
“巩固房地产市场调控成果。
坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复；采取有效措施增加普通商品房供给；推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。
”
住建部：
坚持房地产调控政策决不动摇
住房城乡建设部新闻发言人6月5日强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。
有关城市要严格按照“新国八条”要求，执行好限购措施。
要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策。
同时，住建部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。
住建部：
继续严格执行住房信贷政策
住房和城乡建设部新闻发言人6月18日表示，住房和城乡建设部门将积极配合金融部门，各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
此前，发改委、中国人民银行、银监会已经分别澄清了个别媒体关于房地产信贷政策将有所松动的曲解报道。
住建部：
购买绿色住宅可获优惠房贷利率
根据住房城乡建设部5月31日发布的《“十二五”建筑节能专项规划》（建科[2012]72号），金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠。
央行：
下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
中国人民银行5月12号决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是央行今年自2月24日以来第二次下调存款准备金率。
下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。
目前，中国全部金融机构人民币存款的余额超84万亿元人民币，市场估计，此举将释放四到五千亿元左右的流动性。
央行：
降息0.25个百分点
中国人民银行6月7号宣布，6月8号起起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
这是3年半来央行首次降息。
（3）税收政策
北京市地税局：
用拆迁款买房可免征契税
4月17日，北京市地税局局长王晓明表示，拆迁补偿款免征个人所得税。
如果用拆迁款购房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
（4）土地政策
国土资源部：
加强住房用地供应和开发利用动态监测监管
国土资源部4月17日部署2012年房地产用地供应和监管工作时指出，今年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。
国土资源部：
新规再治囤地助推房企降价放量
6月7日，国土资源部出台《闲置土地处置办法》，规定“闲置土地满一年按地价款20％征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。
”同时，对“闲置土地”的认定更加合理，并强调政府违约应承担相应的责任。
土地闲置费用的增加必然对资金链吃紧的企业产生更进一步影响。
因此，此举有助于敦促企业尽快开发存量土地，或将继续采取‘降价放量’的策略。
4.3天津市房地产发展状况
（1）供求关系分析
2011年7月份，天津市商品房新增供应量为237.49万平方米，环比上涨21.49%，同比上涨128.42%；商品房成交量为104.77万平方米，环比上涨14.98%，同比上涨43.09%。
从商品房供应成交对比情况上来看，本月供求比为1：
0.44，本月商品房供求仍然呈现供大于求，供求差异被迚一步拉大。
供应分析
2011年7月份，商品房新增供应量为237.49万平方米，环比上涨21.49%，同比上涨128.42%；其中，住宅供应量为209.33万平方米，而商品住宅市场新增供应量达到190.67万平方米，同比上涨142.09%，环比上涨41.55%；商业、办公新增供应27.54万平方米；各类型产品供应量均大幅增长。
成交分析：
2011年7月份，商品房成交量为104.77万平方米，环比上涨14.98%，同比上涨43.09%。
价格分析：
2011年7月份，商品房成交均价为10137元/平方米，环比下降2.11%，同比上涨1.85%。
供求关系分析：
2011年7月份，天津市商品房新增供应量为237.49万平方米，环比上涨21.49%，同比上涨128.42%；商品房成交量为104.77万平方米，环比上涨14.98%，同比上涨43.09%。
从商品房供应成交对比情况上来看，本月供求比为1：
0.44，本月商品房供求仍然呈现供大于求，供求差异被迚一步拉大。
2011年7月市场供应土地106幅，成交103幅，整体供求比约为1：
0.97供应建设用地面积693.99万平方米，成交面积789.06万平方米，供求比约为1：
1.37。
土地供应幅数较上月有所增加，供应单幅土地面积明显减少，土地供应面积略有减少，环比下降9.36%；成交面积明显增长，按建设用地面积计算本月整体市场呈现供小于求。
2011年7月，公告土地数量为106幅。
2011年7月，天津市土地公告数量为106幅，环比上涨6%，同比上涨112%；公告土地建设用地面积为693.99万平方米，环比下降9.36%，同比上涨56.03%；公告土地建筑面积为709.66万平方米，环比下降9.05%，同比上涨28.19%。
2011年7月，土地成交量略有上升，建设用地面积环比上涨12.81%
2011年7月，本市土地公开交易市场有103宗土地成交，环比上涨7.29%。
成交的总建设用地面积约为789.06万平方米，环比上涨12.81%，同比上涨16.98%；成交的规划建筑面积约为827.44万平方米，环比上涨2.20%，同比下降2.91%。
（2）住宅市场
2011年7月，住宅市场供求比为1：
0.49，商品住宅市场供求比1：
0.44.，呈现供大于求局面。
2011年7月，天津住宅市场新增供应量为209.33万平方米，同比上涨121.09%，环比上涨19.55%，其中，本月商品住宅市场新增供应量为190.67万平方米，同比上涨142.09%，环比上涨41.55%。
2011年7月，住宅市场供应面积为209.33万平方米，其中普通商品住宅供应面积190.67万平方米占到新增供应总量的63%。
2011年7月，天津市商品住宅市场新增供应主要集中于80（含）-100平方米，总占比为38%。
2011年7月，商品住宅供给户型结构中前三位为二室、三室、敞开式户型，占比分别为54%、24%、9%。
2011年7月，商品住宅新增供应主要集中在外环外，供应量为139.12万平方米，占比72.96%。
2011年7月，商品住宅供应量武清区以33.29万平米居首位，占到总供应量的17%。
2011年7月，市内六区价格普涨，但东丽区成交价格出现大幅下降，降幅超过12%，红桥区成交价格领涨，在上个月出现价格下跌后，本月涨幅为14.23%，主要是由于华城领秀大幅成交备案带动价格上涨；环城四区价格则全部成上涨走势，其中北辰区价格连续两月涨幅居前，本月上涨8.42%，北辰区近期别墅产品成交量增长带动成交单价持续上扬，西青、津南、东丽等区域市场表现相对稳定，价格变化较小；
滨海新区于其他区域形成明显反差，成交价格出现全副下跌，开发区跌幅超过9.8%，其他区跌幅也在5%左右，由于滨海新区供应量持续增长，销售压力增加，对价格产生一定冲击；进郊区中价格以涨为主，武清区和宁河价格略有下降，其他区涨幅均超过5%，宝坻成交均价涨幅则高达9.24%。
2011年7月，160平方米以上面积段成交均价最高，为12429元/平方米，环比下降8.27%；60平方米以下面积段的成交均价排名第二，为11287元/平方米，环比下降4.42%； 140（含）平方米-160平方米面积段均价涨幅最大，为17.97%，成交均价为10688元/平方米；100（含）平方米-120平方米面积段，成交均价为8342元/平方米；80（含）平方米-100平方米面积段、120（含）平方米-140平方米面积段和140（含）平方米-160平方米面积段均有3%的降幅。
4.3区域发展状况
4.3.1区域发展政策
为了适应城市发展的要求，适应房地产业的蓬勃发展，适应目前需求量激增的要求。
天津市政府、市建委、规划与国土局、市房管局等部门从规划、管理、服务力度均表示要再进一步加大，政府效率再进一步提高。
4.3.2区域经济发展状况
天津03年人均GDP达3126美元，步入中上等收入国家水平。
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