房地产建筑成本及大清包价格学习资料.docx

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房地产建筑成本及大清包价格学习资料

房地产建筑成本及大清包价格

建筑工程包工价格

模板：

19-23元/平米（粘灰面）

砼：

38-41元/立

钢筋：

310-420元/吨，或者10-13元/m2

砌筑：

55-70元/立

抹灰：

7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）

面砖粘贴:

18/m2.

室内地面砖（600*600）15元/平米，

踢脚线：

3元/米，

室内墙砖：

25元/平米（包括倒角）

楼梯间石材：

28元/平米，踏步板磨边：

10元/米。

石膏板吊顶：

20元（平棚）铝扣板吊项：

25元/平米，

蹲台隔断：

  120-300元/蹭位。

大白乳胶漆：

6元/平米。

外墙砖：

   43元/平米，

外墙干挂蘑菇石：

50元/平米。

屋面挂瓦：

13元/平米。

水       暖：

9元/平米（建筑面积）

电气照明部分：

6元/平米。

木      工：

18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元/m2，

架子工:

  5.5元/m2.

房地产建筑成本（按建筑平方米算）

1、桩基工程（如有）：

70~100元/平方米；

2、钢筋：

40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：

   0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合100~165元/平方米；

4、砌体工程：

60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；

5、抹灰工程：

25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：

50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；

7、室内水电安装工程（含消防）：

60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：

15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；

9、门窗工程（不含进户门）：

每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米（与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大）,造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：

30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：

增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；

12、电梯工程（如有）：

40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；

13、人工费：

130~200元/平方米；

14、室外配套工程：

30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；

15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：

70~150元/平方米；

16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：

约60~90元/平方米；

17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）30~50元/平方米；

18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：

10~30元/平方米；

19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：

以上各项之和*10%=90~180元/平方米；

20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%）:

33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。

以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。

精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包住）。

21、设计费（含前期设计概念期间费用）：

15~100元/平方米；

22、监理费：

3~30元/平方米；

23、广告、策划、销售代理费：

一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；

24、土地费：

一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：

525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：

1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；

25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。

结论：

基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。

实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。

能让利的主要是：

小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。

另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。

不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。

常见的基础常识

     12墙一个平方需要64块标准砖

     18墙一个平方需要96块标准砖

     24墙一个平方需要128块标准砖

     37墙一个平方需为192块标准砖

     49墙一个平方需为256块标准砖

计算公式：

     单位立方米240墙砖用量1/（0.24*0.12*0.6）

     单位立方米370墙砖用量1/（0.37*0.12*0.6）

     空心24墙一个平方需要80多块标准砖

     一个土建工程师应掌握的数据（转）

一、普通住宅建筑混凝土用量和用钢量：

     1、多层砌体住宅：

     钢筋30KG/m2

     砼0.3—0.33m3/m2

     2、多层框架

     钢筋38—42KG/m2

     砼0.33—0.35m3/m2

     3、小高层11—12层

     钢筋50—52KG/m2

     砼0.35m3/m2

     4、高层17—18层

     钢筋54—60KG/m2

     砼0.36m3/m2

     5、高层30层H=94米

     钢筋65—75KG/m2

     砼0.42—0.47m3/m2

     6、高层酒店式公寓28层H=90米

     钢筋65—70KG/m2

     砼0.38—0.42m3/m2

     7、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11—12层之间

     以上数据按抗震7度区规则结构设计

二、普通多层住宅楼施工预算经济指标

     1、室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积0.20—0.24

     2、模版面积占建筑面积2.2左右

     3、室外抹灰面积占建筑面积0.4左右

     4、室内抹灰面积占建筑面积3.8

三、施工功效

     1、一个抹灰工一天抹灰在35平米

     2、一个砖工一天砌红砖1000—1800块

     3、一个砖工一天砌空心砖800—1000块

     4、瓷砖15平米

     5、刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍压光90平米/天

四、基础数据

     1、混凝土重量2500KG/m3

     2、钢筋每延米重量0.00617*d*d

     3、干砂子重量1500KG/m3，湿砂重量1700KG/m3

     4、石子重量2200KG/m3

     5、一立方米红砖525块左右（分墙厚）

     6、一立方米空心砖175块左右

     7、筛一方干净砂需1.3方普通砂

一点不同观点：

     1、一般多层砌体住宅：

钢筋25-30KG/m2，其中经济适用房为16--18KG/m2.

     2、一般多层砌体住宅，室外抹灰面积占建筑面积0.5--0.7。

     3、一般多层砌体住宅，模版面积占建筑面积1.3--2.2，根据现浇板多少、柱密度变化很大。

     4、一个砖工一天砌240砖墙1000—1800块，370或500墙2000--3000块。

     5、钢筋混凝土重量2200KG/m3，素混凝土重量2100KG/m3。

     6、工程石子重量1800KG/m3。

）

     0.617是圆10钢筋每米重量。

钢筋重量与直径（半径）的平方成正比。

     G=0.617*D*D/100

     每米的重量（Kg）＝钢筋的直径（mm）×钢筋的直径（mm）×0.00617

     其 实记住建设工程常用的钢筋重量也很简单φ6＝0.222Kgφ6.5＝0.26kgφ8＝0.395kgφ10＝0.617kgφ12＝0.888kgΦ14＝1.21kgΦ16＝1.58kgΦ18＝2.0kgΦ24＝2.47kgΦ22＝2.98kgΦ25＝3.85kgΦ28＝4.837kg............

     Φ12（含12）以下和Φ28（含28）的钢筋一般小数点后取三位数，Φ14至Φ25钢筋一般小数点后取二位数

     Φ6=0.222Kg

     Φ8=0.395Kg

     Φ10=0.617Kg

     Φ12=0.888Kg

     Φ14=1.21Kg

     Φ16=1.58Kg

     Φ18=2Kg

     Φ20=2.47Kg

     Φ22=3Kg

     Φ25=3.86Kg

     我有经验计算公式，你自己计算一个表格就可以了。

也可以去买一本有表格的书，用起来也很方便的。

     钢材理论重量计算简式

     材料名称理论重量W（kg/m）

     扁钢、钢板、钢带W＝0.00785×宽×厚

     方钢W＝0.00785×边长2

     圆钢、线材、钢丝W＝0.00617×直径2

     钢管W＝0.02466×壁厚（外径--壁厚）

     等边角钢W＝0.00785×边厚（2边宽--边厚）

     不等边角钢W＝0.00785×边厚（长边宽+短边宽--边厚）

     工字钢W＝0.00785×腰厚[高+f（腿宽-腰厚）]

     槽钢W＝0.00785×腰厚[高+e（腿宽-腰厚）]

  备注

     1、角钢、工字钢和槽钢的准确计算公式很繁，表列简式用于计算近似值。

     2、f值：

一般型号及带a的为3.34，带b的为2.65，带c的为2.26。

     3、e值：

一般型号及带a的为3.26，带b的为2.44，带c的为2.24。

     4、各长度单位均为毫米

一、普通住宅建筑混凝土用量和用钢量：

     1、多层砌体住宅：

       钢筋30KG/m2

      砼0.3—0.33m3/m2

2、多层框架

      钢筋38—42KG/m2

      砼0.33—0.35m3/m2

3、小高层11—12层

     钢筋50—52KG/m2

     砼0.35m3/m2

4、高层17—18层

    钢筋54—60KG/m2

    砼0.36m3/m2

5、高层30层H=94米

    钢筋65—75KG/m2

    砼0.42—0.47m3/m2

6、高层酒店式公寓28层H=90米

   钢筋65—70KG/m2

   砼0.38—0.42m3/m2

7、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11—12层之间

以上数据按抗震7度区规则结构设计

二、普通多层住宅楼施工预算经济指标

1、室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积0.20—0.24

2、模版面积占建筑面积2.2左右

3、室外抹灰面积占建筑面积0.4左右

4、室内抹灰面积占建筑面积3.8

三、施工功效

1、一个抹灰工一天抹灰在35平米

2、一个砖工一天砌红砖1000—1800块

3、一个砖工一天砌空心砖800—1000块

4、瓷砖15平米

5、刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍压光90平米/天

四、基础数据

1、混凝土重量2500KG/m3

2、钢筋每延米重量0.00617*d*d

3、干砂子重量1500KG/m3，湿砂重量1700KG/m3

4、石子重量2200KG/m3

5、一立方米红砖525块左右（分墙厚）

6、一立方米空心砖175块左右

清包工合同

业主（以下简称甲方）：

联系电话：

施工队（以下简称乙方）：

联系电话：

甲乙双方本着友好合作的态度，按照《合同法》等相关法律，在平等公平的情况下签定如下合同

一、工程概况

工程地址：

使用面积：

室厅卫阳台厨

二、价格

清包工费：

元，大写：

其中水电工元

木工元

瓦工元

油漆工元

垃圾清运费元

材料搬运费元

三、付款方式

1、施工队进场，预支生活费：

元

2、木工完成，付元

3、瓦工完成，付元

4、工程竣工，付元

5、保修金元，从竣工之日起半年后支付

四、设计

1、甲方若有图纸须向乙方提供图纸一套，并负责交底工作

2、甲方若无图纸，须向乙方交代清楚要求，乙方施工前须画草图让甲方认可

五、材料

1、乙方应提前3天向甲方提供需购材料清单，甲方应在4天内及时采购材料供施工队使用，双方应各自承担各自拖延工期的责任和经济损失

2、未经甲方同意，乙方不得自行采购材料，若已采购，甲方有权无条件拒绝使用并可拒绝支付该材料的费用

3、乙方应在甲方指定的建材供应点购买材料，并开具正式发票

4、乙方应验收甲方所购建材的质量，发现质量问题应向甲方及时提出并有权拒绝使用。

若甲方坚持使用，应书面要求乙方，并承担因材料质量引起的损失

5、乙方应帮甲方收货，核对数量和配件的准确性

6、乙方应做好材料的保管工作，禁止闲杂人等进入工地现场

7、乙方应保证在本小区内没有双包和半包的工程

8、乙方应做好对施工完成的成品保护工作

9、未经甲方许可，乙方不得携带任何建材出门，若发现偷窃现象，按材料价格加倍从人工费中扣除

六、工期

从年月日起至年月日止，工期为天，因甲方因素拖延，工期顺延，因乙方因素拖延工期，甲方可扣除乙方人工费元/天

七、材料搬运

甲方材料送至工程所在地的楼下，乙方任何施工人员应无条件搬运

八、垃圾清运

1、垃圾袋装化

2、垃圾应日日清

3、垃圾应由乙方清运至物业指定的垃圾堆放场所

九、劳动力管理

1、开工前乙方应向甲方提供所有施工人员的身份证复印件

2、未经甲方许可，非工地施工人员不得在工地过夜

3、甲方应及时替乙方办理小区出入证件并支付相关费用

4、乙方应具备在上海市暂住的一切证件，因证件不全引起的相关损失由乙方自行承担

5、乙方指定由为工地现场负责人，为替补负责人

6、在合同价内，乙方应提供人次跟随甲方挑选材料

7、乙方未经甲方同意不得任意调换施工人员，工地现场必须保持2人以上的施工人员

8、未经甲方同意，任何情况下乙方不得停工或殆工

一十、施工机具

1、乙方自带施工所需工具，并保证工具的安全性和良好使用性，乙方自行承担工具维修费

2、因工具所产生的易耗品（如钻头、锯片等）由甲乙双方各自承担一半，甲方代购，在工程完工后结算

十一、工地现场管理

1、现场禁止使用明火

2、现场禁止吸烟

3、油漆材料必须和其他材料分开放置

4、工人着装必须干净整洁

十二、维修

1、因乙方施工原因导致的质量问题，乙方应在一年内无偿维修

2、普通维修乙方应在甲方通知乙方后三天内及时维修，特殊情况（水、电问题）乙方必须在24小时内赶到并维修

3、若因乙方未能按合同及时完成维修，甲方可以安排其他施工队进行维修工作，所发生的人工费用按实从保修金中扣除

十三、合同附件

1、施工项目清单

2、双方认可的报价单

3、乙方开出的材料采购清单

十四、合同争议

1、出现争议甲乙双方先协商

2、协商不成可向争议所在地法院提起诉讼

十五、附加条款

1、

2、

3、

4、

5、

甲方：

乙方：

签章：

签章：

签约日期：

签约日期

土建工程大清包

土建工程大清包，人工费大清包是指包括机械人工和模板以及小型材料

1、清包：

就是业主自己买所有材料，人工费用发包给装修公司或者施工队的一种装修方式。

因此从付款方式上说，业主只需要支付给对方人工费，其他费用自理。

2、半包（小清包）：

就是业主自己购买一些主要材料，如地板、电器、橱柜、洁具、吊顶等，其他如人工、辅料、部分主要材料由装修公司购买的一种装修方式。

因此从付款方式上说，业主需要支付人工和合同内对方购买的费用，其他费用自理。

此类方式现在基本上是绝大多数业主采用的。

3、全包（大清包）：

就是所有装修材料、人工均交与装修方的一种装修方式。

因此从付款方式上说，业主需要向对方支付所有费用，而自己采购材料的费用几乎没有。

土建价格组成：

一、模板：

157元/m2（含人工费）

1.模板88元/张，一张2.98m2可重复利用3次，经折旧按利用2次计算为20元/m2

2.木方5米/m2，3元/m，则15元/m2

3.钉1元/m2

4.人工20元/m2合计全包56元/m2（实际用的模板量单价），提供住宿（临建），其他不含a.一般模板量=建筑面积*2.8按实际建筑面积的单价：

则模板量56*2.8=157元/m2公式为：

单位建筑面积所用模板：

（单位模板价格+木方+钉+人工）*2.8

2、钢筋：

166元/m2（不含人工费）计算过程：

一般为（47~65KG/m2）取中50KG/m2

1.按50kg/m2的钢材用量，市场价3000元/吨（即3元/kg）则3*50=150元/m2

2.含加工（对焊接不包括，5~6万元/台，也可租，其他全包）加工费一般为320元/吨按50kg/m2*320=16元/m2合计150+16=166元/m2

a.钢筋用量公式为：

（钢筋用量*市场价）+加工费

三、混凝土：

90元/m2

1.工费：

23元/m3（市场价）

2.混凝土单价：

200元/m3

3.一般1m3的混凝土的混合比率为：

280kg水泥，0.9m3石子，0.3m3沙子

4.根据混合比率的各个单价（裸成本）为：

140元/m3（混凝土重量2500kg/m3、干砂子重量1500kg/m3，湿砂重量1700kg/m3、石子重量2200kg/m3）

5.加上人工，运输，地泵，搅拌站：

40元/m3合计折合成平方一般为0.4m3/m2为（23+200）*0.4=90元/m2如果商混，分包，人工工资可下调9~13元/m2

四、砌墙90元/m2（含人工费）（按立方谈价）

1.528块砖/m3（240*100*50mm）*0.24元/块=126元/m3

2.一立方米红砖525块左右（分墙厚）一立方米空心砖175块左右一个砖工一天砌红砖1000—1800块一个砖工一天砌空心砖800—1000块

3人工100元/m3一个大工一天砌墙（2~3m3），二个大工共用二个小工，小工送灰，搅灰,

4人分成一组，取中砌墙5m3/天，大工150元/天，小工100元/天，则：

（150*2+100*2）/5=100元/m3共计226元/m3（不含砌墙的水泥和沙石费用）墙厚分180，240，360mm，取180mm算墙面积是建筑面积的2.2倍折合成实际建筑面积：

2.2*0.18*226=90元/m2

5、脚手架：

8元/m2（一般市场价）？



6、防水：

3.5*1.2=4.2元/m2（上浮20%）实际防水面积单价：

40元/m2（包工，包料）折合成整楼建筑面积：

3.5元/m2（防水面积包括屋顶面积和洗手间面积）

7、开挖土方3.2元/m2实际挖土量12~15元/m3（全包）？

假设35000m2/栋14层则2500m2/层地下一般挖3米，则共7500m3开挖费用：

7500*15=11万折合成实际建筑面积：

11万/350000m2=3.2元/m2

8、抹灰一般行情：

20元/m2按建筑面积计算一个抹灰工一天抹灰在35平米室外抹灰面积占建筑面积0.4左右室内抹灰面积占建筑面积3.8

9、窗单价220~230元/m2（按实际门窗面积，单层玻璃，含主材，人工全包）室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积0.20—0.24

10、安装：

（暖气片电器给排水弱电）

十一、塔吊，外用电梯，地泵，电梯，防盗门，劳务，辅料，临建，工资，其他