房地产开发项目实施建议书.docx
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房地产开发项目实施建议书
东
宏
时
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场
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目
建
议
书
第一章、项目概述
第二章、项目名称和选址
第三章、项目规划建立方案
第四章、项目建立条件
第五章、物料消耗与供给
第六章、项目建立周期与日程安排
第七章、投资估算及资金筹措
第八章、资源开发及综合利用分析
第九章、生态环境影响分析
第十章、经济影响分析
第十一章、结论
第一章、项目概述
一、项目背景
为了响应政府号召,推动城市开展新进程,促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续开展,打造区域新中心。
铜梁区东宏时代广场,新建商业集中区。
随着铜梁新城核心区工程的建立,东宏时代广场的开发建立将成为新的投资热点和经济增长点.东宏时代广场位于新城核心区中心商圈,地理位置优越,商机无限。
二、项目历史条件
1、宗地简介
宗地位于铜梁新城核心区,规划用地性为商住建立用地,可用来开发中高层居住性建筑和商业,宗地面积为100亩,位于金龙大道与中心路交汇处,四周为建立中城市商圈及大型住宅区,地理位置优越、交通便捷。
2、项目概况
项目名称:
时代广场
建立地点:
铜梁区中兴东路788号
建立规模:
29.11万㎡
占地面积:
100亩
容积率:
3.0
绿地率:
50%
建筑密度:
60%
2、项目提出的理由和过程:
东宏时代广场位于铜梁区中兴东路788号,处于铜梁新城核心区商圈,随着城市开展需要,传统的社区型商业已不能满足城市开展的进程,且人们出行、消费等生活习惯的改变,急需新型的购物中心商业替代传统的社区商业模式,为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件,市政府决定在该项目拟建一个以五星级酒店和大型购物中心为一体,高级公寓楼与写字楼配套的商业综合体,项目选址交通方便,建立条件根本具备,待项目批准后、建立手续完善后即可开工建立。
3、建筑设计指导思想和原那么
项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本,创立和谐社会〞作为核心理念,把打造商业新中心放在首位,进一步完善城市生活配套设施,创造出高质量的生态景观环境,形成独特的商业格局,另一方面还遵循节约土地资源的原那么,充分利用拟建项目的现有地形特征,合理布置用地和交通网络,形成具有区域特色的空间结构,规划五星级酒店与大型购物中心相结合,考虑城市新形象及市民购物的需要,树立“城市商业新中心〞的形象。
三、项目建立单位
1、项目公司名称:
东宏地产〔集团〕。
2、公司经营围:
在规划围从事“该项目〞的开发与建立、商品房销售、物业管理等。
3、项目建立规模和建立容:
“时代广场〞开发建立总建筑面积约29.11万平方米。
建立容为五星级酒店、商业购物中心、高档公寓楼及写字楼。
“该项目由东宏地产〔集团〕投入全部建立资金。
第二章、项目名称和选址
一、项目名称:
时代广场。
二、地理位置:
铜梁区中兴东路788号。
三、项目占地面积:
占地面积约100亩。
四、项目用地现状:
项目用地围为商住建立用地。
第三章、项目规划建立方案
一、项目建立容:
“时代广场〞建立容为高层居住性建筑及商业设施等。
二、项目初步规划设计方案
1、规划建立用地面积:
100亩。
2、总建筑面积:
29.11万平方米。
3、住宅建筑面积:
4.4万平方米
4、写字楼建筑面积:
1.4万平方米
5、五星级酒店建筑面积:
7万平方米
6、商业建筑面积:
11.61万平方米
7、地下室建筑面积:
4.7万平方米
8、居住总人口:
约1280人。
9、居住总户数:
约640户
10、建筑层数:
地上23层。
11、绿化率:
5%。
三、项目规划设计特色。
在规划设计上拟聘请市通过招、投标形式参与“时代广场〞建筑、景观、人文等规划设计工作。
“时代广场〞力求吸收当今先进的建筑艺术,表达商业新风貌和时代特色。
规划设计方案既能满足现代化商业、酒店、住宅的各项使用要求,同时也必须适合铜梁区总体规划要求,既能突出自己,又能与周围环境相协调。
项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本,创立和谐社会〞作为核心理念,把城市风貌及环境设计放在首位,进一步完善公共效劳设施,创造出高质量的景观环境,形成独特的风格。
第四章、项目建立条件
一、地理条件:
“时代广场〞位于铜梁新城核心区中兴东路788号。
位于核心区商圈,地理位置条件非常优越。
二、市政条件
“时代广场〞位于中心路与金龙大道两条城市主干道交汇处,周围同时开建多个大型商业中心及已经建成多个住宅小区,占据城市主干道,所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施非常优越。
第五章、物料消耗与供给
一、建筑材料
“时代广场〞建筑容为高层与多层居住性建筑及商业设施,建筑结构为框架结构。
其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、粘土空心砖等,根据设计规和本项目的总体规划设计,“时代广场〞所需的主要建筑材料估算为:
钢材:
7000吨
水泥:
6000吨
粘土空心砖:
50000立方米
二、主要设备
“时代广场〞的建立容为高层居住性建筑及商业设施,在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施,其所需的主要设备有:
消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、通讯系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、热供给
根据初步计算,“时代广场〞水、电、气、热等用量为:
1、用电量:
100瓦/平方米,那么预测项目用电量为29000千瓦。
2、用水量:
按2升/平方米·日,用水量为582升/日。
3、热力量:
按150大卡/小时·平方米计算,那么预测用热量为44百万大卡/小时。
第六章、项目建立周期与日程安排
一、建立方式
“时代广场〞建立按照铜梁区有关建立工程招标、投标的有关规定,采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。
为保证施工质量,工程建立采用施工监理的方式进展,聘请有经历的建立、监理单位进展监理,确保施工质量为优良。
二、建立进度安排
“时代广场〞总建筑面积约为29.11万平方米,预计建立周期为3年,即从2013年到2016年为建立期,项目建立实施进度为:
1、2013年12月之前完成前期准备工作。
主要包括:
协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计、三通一平、工程招投标等。
2、2014年1月至2016年4月为施工工期,竣工验收。
第七章、投资估算及资金筹措
一、本钱构成
宗地占地约100亩,为商住建立用地,本钱由以下几块构成:
1、土地费用2000万元
2、规划设计本钱1000万元
3、建安本钱29110万元
4、根底设施投入14500万元
5、其他投入35000万元
二、本钱测算:
1、土地费用总计100亩土地为2000万元。
2、规划设计费用按照35元/m2计,合计为1000万元。
3、建安费用按建安平米造价1000元/m2计算,共计需投入29110万元。
4、根底设施〔含机电、外装、景观等〕投入按500元/m2计,共计需投入14500万元。
5、其他投入〔含配套、税费、装饰工程等〕约为35000万元。
6、以上本钱共计约81610万元。
三、资金筹措
资金是每一个建立项目的重要问题,工程项目中的主要资金包括固定资产和流动资金。
随着项目的不断推进,资金不断增值,用货币形式反映出消耗的生产材料价值和劳动者所创造的收益价值。
因此如何筹措和管理资金,是一个重要的问题。
本项目总投资为81610万元,一次性开发建立,资金来源为自筹。
第八章、资源开发及综合利用分析
一、资源开发方案
为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》,做好固定资产投资项目的节能和审查工作,建筑节能是建筑业贯彻可持续开展战略,执行国家节约能源,保护环境根本国策的重要工作,也是建筑技术开展的大趋势。
《中华人民国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。
节能法规定“固定资产投资项目的可行性研究报告,应当包括合理用能的专题论证。
固定资产投资项目的设计和建立,应当遵守合理用能标准和节能设计规,应当依照有关法律、行政法规和规定采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品,提高保温隔热性能,减少采暖、制冷、照明的能耗〞。
随着城市化开展速度加快,加大城市根底设施建立,大批工程项目相继投入运营,既提高了城市品味,完善了城市根底建立,同时也占用了大量的土地资源。
合理有效的运用土地资源是工程项目建立的必要前提条件。
房地产项目主要开发资源为土地,在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下,兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和开展,该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材等,周围建筑资源丰富、运输方便、物流快捷,完全能够满足项目建立所需的全部材料供给,工程项目建立用材本着就地取材的原那么,提倡开发新型环保节能材料,综合利用工业废料,增值降能。
二、资源利用方案
拟建项目主要开发资源为土地,主要耗用能源为煤、水、电等能源,拟建项目因采用集中供热,更利于建筑节能,供水管网合理布置,与市政主管道有效对接,采用箱式变压器,既美观,占地面积又小,节地作用十清楚显。
三、资源节约措施
建筑节能是能源节约的重点领域,该项目在规划设计中注重以下问题:
1、在施工过程中,应严格执行住宅建筑和公共建筑节能65%的要求。
2、在结构设计中采用空心砖、现浇结构。
3、采用双玻窗,增大供热保暖系统。
4、建筑单体外轮廓线尽量采用板式型式。
第九章、生态环境影响分析
该项目建成后,污染物主要来自居民生活废水、固体垃圾,项目在建立过程中主要的污染物为机械噪声、扬尘、固体废弃物,具体治理措施为:
一、污水:
生活污水经化类池,含油污水经隔油池处理后,到达规定的排放标准,污水排放将严格执行国家和市的有关规定和标准。
二、生活垃圾:
将生活垃圾分类收集,由专门的管理部门专设清洁人员,利用密闭垃圾筒运出,由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
三、噪声:
噪声污染源主要是排风机,停车库的排风、送风系统、发电机等,拟优先选择低噪声的设备。
四、汽车废气:
因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题,通过在设计时停车库保证车库有一定的容积,采取合理有效的措施,汽车废气排放完全可以到达国家和市规定的废气排放标准。
汽车废气还可通过建筑物周围绿化,减少污染影响。
五、施工中产生的机械噪声、扬尘、固体废弃物的清理。
在设备和装置上采用减振和隔音措施,使噪声到达国家标准,产生的扬尘予以洒水降尘,并控制施工时间,同时建临时围墙,从而防止了尘土飞扬,施工中产生的固体废弃物由施工单位联系环卫部门统一清理。
第十章、经济影响分析
一、经济费用效益
该项目为房地产开发项目,项目建立不具有垄断特征,不涉及国家平安,项目建立资金全部由投资企业自筹解决,项目占用的土地按照国家和地方相关政策竞拍取得,项目建立符合产业政策,与当地政府有关政策不相冲突,项目建立主要产品为住宅和商业,不属于非市场属性的公共产品。
该项目建立将促进当地房地产业开展及商业活动有序开展,对推进区域城市化进程、促进区域经济协调开展有着积极作用,项目建成后将改善城市形象,进一步带动相关产业的开展,促进市的经济和社会的开展,刺激社区商业、效劳业的开展,为当地的产业开展带来商机,吸引更多的投资商,对铜梁区的招商引资及拉动经济增长具有深远影响。
二、社会效益分析
该项目完工投入运营后将能满足1300人居住,局部居民的住房及生活条件有了较大的改善,重点是改变了整个铜梁新城核心区的城市风貌,紧跟新型城市化开展步伐,提高了城市的品味。
第十一章、结论
综上所述,东宏时代广场项目建立条件具备,投资构成合理,符合国家相关产业政策和行业规划以及土地利用总体规划,符合国家宏观调控政策,符合并合理有效的开发和利用资源,经济和社会效益显著,适应社会开展趋势。
东宏地产〔集团〕
2013-3-28