房地产基本制度与政策.docx
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房地产基本制度与政策
房地产基本制度与政策
房地产基本制度与政策总结
房地产业
第一节房地产业概述
一、房地产业的基本概念:
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服
务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。
其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。
所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。
第二节房地产制度改革
1998年7月3日《__关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设__》发布，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
1.征收土地使用费。
1982年深圳特区开始按照城市土地的不同等级向土地使用者收取不同标准的使用费。
2.开展土地使用权有偿出让和转让。
1987年下半年,深圳特区。
第三节房地产法制建设
房地产法制建设体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章、规范性文件和技术规范，法律有三部《城市房地产管理法》、《中华人民__土地管理法》、《中华人民__城市规划法》。
行政法规有《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。
部门规章是由部长令颁布的，《暂行规定》，《实施办法》，《通知》规范性文件，技术法规。
第二章建设用地制度与政策
第一节中国现行土地制度概述
1公有制，“中华人民__实行土地的社会主义公有制”。
2《土地管理法》第二条规定：
“中华人民__实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。
3土地的全民所有制由__代表国家行使。
5城市市区的土地全部属于国家所有。
6宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都有属于国家所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
7国有土地的范围，如下：
（1）城市市区的土地；
（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体
迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
国家实行土地用途管制制度。
根据土地利用总体规划，将土地用途分为1农用地、2建3设用地和未利用土地。
按照国家有关规定，取得土地使用权的途径主要有下列4种：
（1）通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得；
（2）通过国家出让方式取得；（3）通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；（4）通过土地或房地产租赁方式取得。
本章介绍通过征用和出让方式取得建设用地土地使用权的有关制度、政策与相应规定。
第二节征用集体土地制度与政策
一、征用集体土地应遵守的原则
在征用土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：
（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则；
（2）保证国家建设用地的原则；（3）妥善安置被征地单位和农民的原则；（4）有偿使用土地的原则；（5）依法征地的原则。
（四）有偿使用土地的原则
土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存（取得土地二种方式）。
（五）依法征地的原则
征地行为是政府行为.。
建设单位征用土地，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，依法办理了征用手续后。
二、征用集体土地的政策规定
（二）征用土地批准权限的规定
1征用土地实行两级__度，即__和省级人民政府。
2征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；
3基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，基他土地超过70公顷的，由__审批；
4其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报__备案。
（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助
征用土地，由用地单位支付
（1）土地补偿费、
（2）安置补助费、（3）地上附着物和
（4）青苗补偿费。
（五）临时使用土地的期限，最多不得超过两年，
（1）并不得改变批准的用途，
（2）不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，（3）不得修建永久性建筑。
三、土地补偿的范围和标准
根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括
（1）土地补偿费、
（2）安置补助费以及（3）地上附着物和青苗的补偿费。
（一）土地补偿费和标准1征用耕地的补偿费，为该耕地补征用前三年平均年产值的6至10倍。
（二）安置补助费
被征用前3年平均年产值的4至6倍。
但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得
超过被征用前3年平均年产值的15倍。
但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
（三）地上附着物和青苗补偿费等
被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
第四节国有土地使用权出让
一、土地使用权出让的概念
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
1土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。
2经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。
3土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。
4集体土地不经征用不得出让。
5土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之前关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。
二土地使用权出让政策
（一）出让计划的拟定由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管
理部门共同拟定，由市、县人民政府土地管理部门实施。
（二）土地使用权出让方式
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式。
（三）土地使用权的出让年限
《出让条例》规定了出让最高年限如下：
考试内容分：
掌握占60%，熟悉占30%，了解占10%。
题型分为单选、多选和分析，全部为选择题。
第一章房地产法律法规概述
大纲要求：
1、熟悉房地产业；
2、熟悉房地产法的概念与调整对象；
3、熟悉房地产法律体系；
4、掌握城市房地产管理法相关内容。
第一节房地产业（熟悉）
1、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务
和其他房地产活动。
在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。
2、房地产业的作用：
（1）可以为国民经济的发展提供重要的物质条件，是国民经济发展的一个基本的生产要素。
（2）
房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。
（3）可以改善人民的住房条件和生活环境。
（4）可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。
有利于城市规划的实施。
（5）有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。
（6）可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业。
（7）可以增加政府财政收入。
3、房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地
产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
4、房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建
设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。
具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。
房地产开发企业的收入具有不连续性。
目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。
5、物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，
维护物业管理区域内的环境卫生和相关程序，并提供相关服务。
高层次专业人员是物业管理师。
物业管理也是劳动密集和知识密集的行业。
6、房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具
体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性雁九、房地产开发项目策划等。
目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。
7、房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、
抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。
房地产估价要求独立、客观、公正。
房地产估价活动主要由房地产估计师来完成，房地产估价业是知识密集型行业。
8、房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租
人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。
房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。
随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主，在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。
第二节房地产法律体系
1、房地产法是调整房地产活动的法律规范的总称。
广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、
服务、管理及其他与房地产有关的各种__的法律、法规、规章。
狭义的房地产法一般仅指《中华人民__城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）
2、房地产法的调整对象，它调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种__，具体地说，房地产法的调整对
象包括房地产开发关系、房地产交易关系、刚地产行政管理关系及物业管理关系。
（1）房地产开发关系，是指开发商依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包
括两方面的内容，第一，获得土地使用权；第二，在获得土地使用权的土地上建造房屋。
（2）房地产交易关系，是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生
的法律关系，主要包括：
房地产开发商对特定房地产拥有的所有权关系、开发商或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系以及抵押关系。
１
（3）物业管理关系，是指物业所有者（业主）委托特定的物业管理企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看
管等活动时产生的法律关系。
物业管理涉及面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。
（4）房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法
律关系。
这种法律关系同前几种关系不同，典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。
3、房地产法律体系，是指各种不同层次的调整房地产法律关系的法律法规，按照一定的内在联系而组成的一个共同的
有机整体，主要包括：
（一）宪法
《中华人民__宪法》是国家的根本大法，对于房地产法，宪法也作出了原则行规定。
如第十条明确了土地的所有权权属关系：
“城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”该条也同时规定了关于土地的转让问题：
“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让”。
还对土地征收或征用和利用作了原则性规定。
具有最高的法律效力，无论是房地产理发或执法都必须遵循宪法规定的原则。
（二）全国人民__及其常务委员会颁布的法律
专门法律：
如《城市房地产管理法》和《土地管理法》。
相关法律：
如《中华人民__物权法》，简称物权法，《民法通则》，《城乡规划法》，《合同法》，《中华人民__担保法》简称担保法等。
法律效力仅次于宪法，都是制订有关房地产法规、规章的依据和基础。
（三）__发布的房地产方面的行政法规
《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《中华人民__土地管理法实施条例》简称土地管理法实施条例、《城市房屋拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《住房公积金管理条例》等。
行政法规须经__常务会议讨论通过并以__总理令的形式发布。
（四）地方性法规
是指有立法权的地方人民__及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制订的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。
（五）行政规章
包括__部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。
房地产方面的部门规章主要是指__住房城乡建设行政主管部门制定的规章。
现行有效的房地产方面的部门规章有20多件。
另外，国家发改委、国土资源部也半步了一些房地产方面的部门规章。
政府规章是有立法权的地方政府根据法律、法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产管理的具体问题的规范性文件。
行政规章须经部门或政府常务会议讨论通过，并以部门首长令或政府首长令的形式发布。
（六）最高__的司法解释
最高__在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高__《关于审理商品房买卖合同__件适用法律若干问题的解释》、最高__《关于审理建设工程施工合同__件适用法律问题的解释》等。
（七）有关房地产的技术规范及一些规范性文件，也可纳入广义的房地产法律体系的范畴
第三节城市房地产管理法
《城市房地产管理法》中，与房地产经纪活动直接相关的规定有房地产交易、房地产转让、房地产抵押、房地产租赁和中介服务机构等内容。
一、房地产交易
《城市房地产管理法》规定，房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
二、房地产转让
房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
三、房地产抵押
是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产抵押，应当凭土地使用权证书，房屋所有权证书办理。
房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
２
四、房屋租赁
是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
五、房地产中介服务机构
包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
房地产中介服务机构应当具备下列条件：
1有自己的名称和组织机构；2有固定的服务场所；3有必要的财产和经费；4有足够数量的专业人员；5法律、行政法规规定的其他条件。
第二章房地产中介服务管理制度与政策
大纲要求：
1、熟悉房地产中介服务的行业管理；
2、掌握房地产经纪人员职业资格制度；
3、掌握房地产经纪活动管理；
4、熟悉房地产中介服务行业信用档案；
5、熟悉房地产中介服务人员的职业道德和行业组织监督。
第一节房地产中介服务的行业管理
一、房地产中介服务的概念及特征
（一）房地产中介服务的概念
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产估计是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。
房地产经纪是指房地产经纪机构及人员，为促成他人房地产交易而提供居间、代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。
（二）房地产中介服务的主要特征
主要有三个特点：
一，人员特定；二，委托服务，房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务。
三，有偿服务。
二、房地产中介服务机构的设立
对房地产估价机构的管理主要从市场准入抓起，采取资格认证、资质分级与日常监督相结合的管理措施；而对房地产经纪、房地产咨询则主要通过行业组织自律的方式进行自我管理。
房地产估价机构应当主要由具有房地产估价师执业资格的人员发起设立，机构主要有以下组成方式：
1合伙制。
由2名以上专职注册房地产估价师合伙发起设立。
合伙人按照协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对机构的债务承担无限连带责任。
2有限责任制。
由3名以上专职注册房地产估价师共同出资发起设立。
出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。
（一）设立房地产中间服务机构的条件
（1）有自己的名称、组织机构；
（2）有固定的服务场所；
（3）有规定数量的财产和经费；
（4）有足够数量的专业人员。
从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技
术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产估价业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产
经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人；
（5）法律、法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。
房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
３
（二）房地产估价机构的资质管理
1、房地产估价机构资质等级分类
房地产估价机构按照专业人员状况、经营业绩和注册资本等条件，资质等级氛围一级、二级、三级。
新成立的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设1年暂定期。
2、房地产估价机构资质等级申报材料
（1）房地产估价机构资质等级申请表（一式两份，加盖申报机构公章）；
（2）房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；
（3）营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）
（4）出资证明复印件（加盖申报机构公章）
（5）法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件（加盖申报机构公章）
（6）专职注册房地产估价师证明；
（7）固定经营服务场所的证明；
（8）经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙人协议复印件（加盖申报机构公章）及有关估价质量管理、
估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息。
（9）随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件（一式两份，
加盖申报机构公章）
新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的，应当提供
（1）、（3）项至（8）项材料。
等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。
3、房地产估价分支机构的设立和管理
具有一级资质的房地产估价机构可以按照规定设立分支机构。
（1）分支机构设立条件
（2）分支机构的管理
三、房地产中介服务的内容
房地产中介服务内容很广，主要包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪这三大类。
房地产咨询又可分为法规类咨询（为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策咨询），信息类咨询（如市场调查、市场信息分析等），技术类咨询（如投资项目可行性研究论证、营销策划等）等。
房地产估价的对象包括：
土地、在建工程、建筑物、构筑物等。
房地产经纪又可分为房地产居间、房地产代理和主要以代理为主兼有行纪色彩的房地产包销等。
四、房地产中介服务收费
对房地产中介服务收费分为三大类：
（一）房地产咨询收费
分为口头咨询费和书面咨询费，口头咨询费按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定标准。
书面咨询按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。
国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费300——1000元，技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可提高收费，但一般不超过咨询标的额的0.5%。
（二）房地产估价收费
采用差额定率分档累进计收。
即按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。
（三）房地产经纪收费
房租租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行度假代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3%。
（四）上述的房地产估价、房地产经纪收费为国家制定的最高限标准，对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但
最高不能超过上述标准的30%。
五、房地产中介业务管理
主要包括承办业务管理
升级会员 