买卖合同的生效条件.docx

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买卖合同的生效条件

买卖合同的生效条件

篇一：

二手房买卖合同的生效条件有哪些

二手房买卖合同的生效条件有哪些

龙岩著名房产家庭律师表示，在二手房交易中，许多购房者往往只顾房产价值的高低，而忽略了对交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产合同所知更少。

事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。

把产权过户登记作为二手房买卖合同的生效要件的观点，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度混为一谈。

下面由法律直通车小编为您介绍二手房买卖合同的生效条件，希望能对您有所帮助。

在二手房交易过程中，产权过户登记不是二手房买卖合同的生效要件，原因如下：

（1）二手房买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。

买卖合同是双务、有偿、诺成合同，二手房买卖合同作为买卖合同的一种，同样具有双务、有偿、诺成的性质。

按照民法理论，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益则有效成立，应受法律保护。

因此，不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。

既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。

（2）登记过户行为就是对二手房买卖合同的效力的肯定。

登记行为的发生，是以双方当事人签订的二手房买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的二手房买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。

登记是这一对权利义务相互运动的结果。

若登记前，二手房买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。

（3）登记的公示作用不能决定合同的效力。

房屋进行统一登记过户，体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。

市场经济必然要求契约自由，倘若把登记作为合同生效的要件，则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认，这已经远远超出了房管部门的职权。

（4）将登记作为二手房买卖合同的生效要件，在实践中将会遇到一些无法解决的问题。

由于二手房买卖合同在订立后、产权过户前尚未成立和生效，导致出卖人基于自身利益而一房多卖，或者待房价上涨，故意不协助买方办理产权过户登记，而不承担违约责任，致使合同形同虚设，这将不利于对无过错方利益的保护，也难以适用于所有权保留的分期付款二手房买卖合同和商品房预售合同。

专业人士表示，买卖双方在委托他人办理房地产赎楼、过户过程中，应当仔细阅读所签署的公证委托书内容。

对外所授权限，应当在可控范围内、在办理房产转移登记手续时，应当亲自到场，避免出现交易风险。

如果你在房屋交易时遇到难题或对当下楼市现象有何不解，想了解更多房屋损害赔偿的典型案例的法律问题，你可以找相关律师，进行咨询相关房屋委托出租合同，或者您也可以上法律直通车，这里有专业律师提供免费咨询。

篇二：

4.买卖合同的生效——附条件和附期限的区别

案情简介

1998年10月，甲公司与乙公司签订了一份钢材购销合同。

合同约定甲方为乙方提供钢材1000吨，履行期限为1999年8月。

在价格条款上，合同暂定为每吨价格2500元。

同时合同约定，如果在1999年7月市场价格涨幅或者跌幅每吨不超过100元，将按每吨2500元履行。

合同还约定，在1999年7月双方就合同中钢材价格达成一致意见时，乙方应预付定金80万元。

乙与甲签约后，与1998年11月又与丙签约，乙向丙提供钢材1000吨，每吨价格为3000元，履行期限为1999年9月。

合同还约定，如乙不能供货或者丙中途退货均支付货款总额30%的违约金。

1999年7月，钢材价格涨至每吨3500元。

乙急速向甲汇去定金80万元，甲收到定金后如数退还。

时至1999年10月，乙因无法履行合同被丙追索。

争议点

本案争议涉及连环买卖合同的合同效力认定问题。

第一、本案中乙、甲订立的买卖钢材合同与乙、丙的买卖钢材合同属于连环合同。

乙与甲订立的合同是附生效条件的合同，之后因钢材价格涨幅每吨超过100元，双方又未就价格从新达成一致意见，所以该合同无效。

由于连环合同的标的物是同一的，所以乙与丙订立的买卖合同也无效。

第二、尽管乙与甲的买卖合同无效，但乙与丙的买卖合同有效成立，所以乙应承担违约责任。

法理分析

连环买卖合同是指就同一标的物签订的一连串的买卖合同，同一当事人在买入的合同中是买受方，在卖出的合同中是出卖方，各买卖合同之间形成一种连环关系。

本案中乙与甲之间订立了买卖钢材的合同，乙又与丙就同一标的物订立了买卖合同，故形成了连环买卖合同关系。

从本案来看，尽管是连环买卖合同，但这两个买卖合同的效力完全不一样。

就乙与甲之间的买卖合同而言，该合同应认定为附条件的合同。

附条件的合同是指在合同中规定了一定的条件，并且把该条件的成就或不成就作为确定当事人的民事权利和民事义务发生法律效力或失去法律效力的根据的合同。

当事人订立合同订立合同时，对合同的生效或者失效可以附加条件，也可以不附加条件。

是否附加条件，由当事人根据意思自治原则自行协商确定。

合同所附的条件，其种类一般可分为以下几种：

其一，延缓条件和解除条件。

其二，积极条件和消极条件。

将上述条件综合起来，构成了下列四种条件：

积极的延缓条件；积极的解除条件；消极的延缓条件；消极的解除条件。

当事人在订立合同时约定合同应当附条件的，在合同成立后，如果所附条件尚未成就，合同就不产生法律效力或失去法律效力；如果所附条件一成就，合同边立即生效或者失去法律效力。

本案1999年7月市场价格涨幅或者跌幅每吨不超过100元，是该合同生效的条件，该合同是附消极的延缓条件的合同。

事实上1999年7月，钢材价格涨至每吨3500元，所以该合同生效的条件未成就。

之后双方又未就钢材价格协商一致，故乙与甲之间的买卖合同应认定无效。

当然甲没有履行合同的义务，其退还乙交付的定金也是正确的。

本案中，乙与丙订立的钢材买卖合同，因双方就合同的主要条款，即合同的标的、数量、价格、履行期限、违约责任等协商一致，且不违反法律、法规和社会公共利益，也即具备了合同生效的条件，所以该合同有效成立。

认为连环买卖合同中一个合同无效必然导致另一个合同无效的观点，既否定了合同的相对性规则，而且也与本案的实际情况不符。

依法成立的合同，自成立时生效，双方应按合同的约定全面履行各自的义务，否则应承担违约责任。

从本案来看，1999年10月，因乙公司无法履行合同，构成违约，所以乙公司应按合同约定

承担支付违约金的责任，如实际损失大于违约金的，可以请求法院后仲裁机构增加违约金的比例。

篇三：

买卖合同的生效

篇一：

4.买卖合同的生效——附条件和附期限的区别

案情简介

1998年10月，甲公司与乙公司签订了一份钢材购销合同。

合同约定甲方为乙方提供钢材1000吨，履行期限为1999年8月。

在价格条款上，合同暂定为每吨价格2500元。

同时合同约定，如果在1999年7月市场价格涨幅或者跌幅每吨不超过100元，将按每吨2500元履行。

合同还约定，在1999年7月双方就合同中钢材价格达成一致意见时，乙方应预付定金80万元。

乙与甲签约后，与1998年11月又与丙签约，乙向丙提供钢材1000吨，每吨价格为3000元，履行期限为1999年9月。

合同还约定，如乙不能供货或者丙中途退货均支付货款总额30%的违约金。

1999年7月，钢材价格涨至每吨3500元。

乙急速向甲汇去定金80万元，甲收到定金后如数退还。

时至1999年10月，乙因无法履行合同被丙追索。

争议点

本案争议涉及连环买卖合同的合同效力认定问题。

第一、本案中乙、甲订立的买卖钢材合同与乙、丙的买卖钢材合同属于连环合同。

乙与甲订立的合同是附生效条件的合同，之后因钢材价格涨幅每吨超过100元，双方又未就价格从新达成一致意见，所以该合同无效。

由于连环合同的标的物是同一的，所以乙与丙订立的买卖合同也无效。

第二、尽管乙与甲的买卖合同无效，但乙与丙的买卖合同有效成立，所以乙应承担违约责任。

法理分析

连环买卖合同是指就同一标的物签订的一连串的买卖合同，同一当事人在买入的合同中是买受方，在卖出的合同中是出卖方，各买卖合同之间形成一种连环关系。

本案中乙与甲之间订立了买卖钢材的合同，乙又与丙就同一标的物订立了买卖合同，故形成了连环买卖合同关系。

从本案来看，尽管是连环买卖合同，但这两个买卖合同的效力完全不一样。

就乙与甲之间的买卖合同而言，该合同应认定为附条件的合同。

附条件的合同是指在合同中规定了一定的条件，并且把该条件的成就或不成就作为确定当事人的民事权利和民事义务发生法律效力或失去法律效力的根据的合同。

当事人订立合同订立合同时，对合同的生效或者失效可以附加条件，也可以不附加条件。

是否附加条件，由当事人根据意思自治原则自行协商确定。

合同所附的条件，其种类一般可分为以下几种：

其一，延缓条件和解除条件。

其二，积极条件和消极条件。

将上述条件综合起来，构成了下列四种条件：

积极的延缓条件；积极的解除条件；消极的延缓条件；消极的解除条件。

当事人在订立合同时约定合同应当附条件的，在合同成立后，如果所附条件尚未成就，合同就不产生法律效力或失去法律效力；如果所附条件一成就，合同边立即生效或者失去法律效力。

本案1999年7月市场价格涨幅或者跌幅每吨不超过100元，是该合同生效的条件，该合同是附消极的延缓条件的合同。

事实上1999年7月，钢材价格涨至每吨3500元，所以该合同生效的条件未成就。

之后双方又未就钢材价格协商一致，故乙与甲之间的买卖合同应认定无效。

当然甲没有履行合同的义务，其退还乙交付的定金也是正确的。

本案中，乙与丙订立的钢材买卖合同，因双方就合同的主要条款，即合同的标的、数量、价格、履行期限、违约责任等协商一致，且不违反法律、法规和社会公共利益，也即具备了合同生效的条件，所以该合同有效成立。

认为连环买卖合同中一个合同无效必然导致另一个合同无效的观点，既否定了合同的相对性规则，而且也与本案的实际情况不符。

依法成立的合同，自成立时生效，双方应按合同的约定全面履行各自的义务，否则应承担违约责任。

从本案来看，1999年10月，因乙公司无法履行合同，构成违约，所以乙公司应按合同约定承担支付违约金的责任，如实际损失大于违约金的，可以请求法院后仲裁机构增加违约金的比例。

篇二：

二手房买卖合同的生效条件有哪些

二手房买卖合同的生效条件有哪些

龙岩著名房产家庭律师表示，在二手房交易中，许多购房者往往只顾房产价值的高低，而忽略了对交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产合同所知更少。

事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。

把产权过户登记作为二手房买卖合同的生效要件的观点，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度混为一谈。

下面由法律直通车小编为您介绍二手房买卖合同的生效条件，希望能对您有所帮助。

在二手房交易过程中，产权过户登记不是二手房买卖合同的生效要件，原因如下：

（1）二手房买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。

买卖合同是双务、有偿、诺成合同，二手房买卖合同作为买卖合同的一种，同样具有双务、有偿、诺成的性质。

按照民法理论，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益则有效成立，应受法律保护。

因此，不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。

既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。

（2）登记过户行为就是对二手房买卖合同的效力的肯定。

登记行为的发生，是以双方当事人签订的二手房买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的二手房买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。

登记是这一对权利义务相互运动的结果。

若登记前，二手房买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。

（3）登记的公示作用不能决定合同的效力。

房屋进行统一登记过户，体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。

市场经济必然要求契约自由，倘若把登记作为合同生效的要件，则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认，这已经远远超出了房管部门的职权。

（4）将登记作为二手房买卖合同的生效要件，在实践中将会遇到一些无法解决的问题。

由于二手房买卖合同在订立后、产权过户前尚未成立和生效，导致出卖人基于自身利益而一房多卖，或者待房价上涨，故意不协助买方办理产权过户登记，而不承担违约责任，致使合同形同虚设，这将不利于对无过错方利益的保护，也难以适用于所有权保留的分期付款二手房买卖合同和商品房预售合同。

专业人士表示，买卖双方在委托他人办理房地产赎楼、过户过程中，应当仔细阅读所签署的公证委托书内容。

对外所授权限，应当在可控范围内、在办理房产转移登记手续时，应当亲自到场，避免出现交易风险。

如果你在房屋交易时遇到难题或对当下楼市现象有何不解，想了解更多房屋损害赔偿的典型案例的法律问题，你可以找相关律师，进行咨询相关房屋委托出租合同，或者您也可以上法律直通车，这里有专业律师提供免费咨询。

篇三：

房屋买卖合同的成立与生效

房屋买卖合同的成立与生效

案情介绍

本案讼争房屋是第一被告甲和第二被告乙两夫妇共同共有房屋。

2000年8月甲、乙委托本市某房地产中介公司上市出售该屋，同月29日下午原告丙经中介公司经纪丁介绍并带至讼争房屋察看，并于次日下午与甲签订《协议书》。

该《协议书》订明：

甲、丙商定成交甲之房屋（即讼争房屋），价额为30万元人民币；2000年9月5日去房屋交易所及丁处交易，丙于2000年9月22日前把房款30万元交齐；2000年8月30日下午二时成交，甲不得将房屋再卖给别人。

《协议书》签订后，丙没有依约于2000年9月5日到中介公司丁处及交易所交易，亦没有交纳中介费。

2000年9月6日两被告经丁介绍与他人签订了该房屋的买卖协议，并于同

月18日到房管局登记备案。

审判结果

一审法院认为，甲出卖房屋的行为，虽未经乙同意，但相对人丙有理由相信甲有代理权，因此构成表见代理，《协议书》有效。

由于原告没有依约于2000年9月5日到房屋交易所及中介公司与两被告进行交易，两被告因此而继续委托中介公司出售房屋，两被告的行为是在原告履行不当时拒绝自己的履行，属于行使同时履行抗辩权，应予支持。

原告认为两被告没有依约将房屋售予，应承担违约赔偿责任的请求不予支持，由于违约首先在于原告，两被告行使同时履行抗辩权，即使原告有损失，也应由其自行承担。

为此，判决驳回原告的诉讼请求。

二审法院认为，甲出卖与乙之共有房屋，未经乙书面同意，其合同依法应为无效。

为此，判决驳回上诉，维持原判。

评析

关于本案的一、二审判决，在理论上都有一些瑕疵。

本文试作探讨。

一、《协议书》的性质

本案的《协议书》是房屋买卖合同，其签订即意味着在当事人之间完成了要约、承诺的合同程序，故应为成立。

《合同法》第12条第1款规定：

“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。

”这里规定的是合同的一般条款，并不意味着合同必须具备的“主要条款”。

“主要条款”说曾被规定在《经济合同法》第12条第1款，在实践中一些地方的法院也会据此认定不具备上述条款的合同为无效合同，这种观点并不正确。

我国现行法，究其实旨，系采国际通行作法，将无效合同限定在损害国家利益和违反法律、行政法规禁止性规定的范围之内。

第三，除上述必备条款外，《协议书》还约定有下列条款：

交易价款为30万元人民币，由买受人丙于2000年9月22日前把房款30万元交齐；出卖人甲不得将该房屋再卖给别人；具体交易时间为2000年9月5日。

这些条款均不影响房屋买卖合同的成立。

二、《协议书》的效力