《建设用地容积率管理办法》.docx

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《建设用地容积率管理办法》

住房和城乡建设部

关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知

2012年2月17日建规［2012］22号

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：

　　为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。

建设用地容积率管理办法

第一条　为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

　　第二条　在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

　　第三条　容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

　　容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

　　第四条　以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

　　以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

　　第五条　任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。

确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

　　第六条　在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

　　第七条　国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。

符合下列情形之一的，方可进行调整：

（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

　　（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；

　　（四）法律、法规规定的其他条件。

　　第八条　国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；

（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；

　　（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

　　（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。

经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；

　　（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。

报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；

　　（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

　　第九条　国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；

（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；

　　专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。

专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；

　　（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

　　（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；

　　（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

　　第十条　城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。

在论证后，应将参与论证的专家名单公开。

　　第十一条　城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。

　　对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。

　　对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

　　第十二条　县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。

未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。

　　第十三条　因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。

　　第十四条　建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。

　　第十五条　违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。

　　第十六条　本办法自2012年3月1日起施行。

城市、镇控制性详细规划编制审批办法

2010年12月1日建设部令第7号

　　《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》已经第64次部常务会议审议通过，现予发布，自2011年1月1日起施行。

城市、镇控制性详细规划编制审批办法

第一章总　则

　　第一条　为了规范城市、镇控制性详细规划编制和审批工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》，制定本办法。

　　第二条　控制性详细规划的编制和审批，适用本办法。

　　第三条　控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据。

　　国有土地使用权的划拨、出让应当符合控制性详细规划。

　　第四条　控制性详细规划的编制和管理经费应当按照《城乡规划法》第六条的规定执行。

　　第五条　任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的控制性详细规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合控制性详细规划的要求向城乡规划主管部门查询。

　　任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报或者控告违反控制性详细规划的行为。

第二章　城市、镇控制性详细规划的编制

　　第六条　城市、县人民政府城乡规划主管部门组织编制城市、县人民政府所在地镇的控制性详细规划；其他镇的控制性详细规划由镇人民政府组织编制。

　　第七条　城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇人民政府（以下统称控制性详细规划组织编制机关）应当委托具备相应资质等级的规划编制单位承担控制性详细规划的具体编制工作。

　　第八条　编制控制性详细规划，应当综合考虑当地资源条件、环境状况、历史文化遗产、公共安全以及土地权属等因素，满足城市地下空间利用的需要，妥善处理近期与长远、局部与整体、发展与保护的关系。

　　第九条　编制控制性详细规划，应当依据经批准的城市、镇总体规划，遵守国家有关标准和技术规范，采用符合国家有关规定的基础资料。

　　第十条　控制性详细规划应当包括下列基本内容：

（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；

（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；

　　（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；

　　（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。

　　第十一条　编制大城市和特大城市的控制性详细规划，可以根据本地实际情况，结合城市空间布局、规划管理要求，以及社区边界、城乡建设要求等，将建设地区划分为若干规划控制单元，组织编制单元规划。

　　镇控制性详细规划可以根据实际情况，适当调整或者减少控制要求和指标。

规模较小的建制镇的控制性详细规划，可以与镇总体规划编制相结合，提出规划控制要求和指标。

　　第十二条　控制性详细规划草案编制完成后，控制性详细规划组织编制机关应当依法将控制性详细规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。

　　公告的时间不得少于30日。

公告的时间、地点及公众提交意见的期限、方式，应当在政府信息网站以及当地主要新闻媒体上公布。

　　第十三条　控制性详细规划组织编制机关应当制订控制性详细规划编制工作计划，分期、分批地编制控制性详细规划。

　　中心区、旧城改造地区、近期建设地区，以及拟进行土地储备或者土地出让的地区，应当优先编制控制性详细规划。

　　第十四条　控制性详细规划编制成果由文本、图表、说明书以及各种必要的技术研究资料构成。

文本和图表的内容应当一致，并作为规划管理的法定依据。

第三章　城市、镇控制性详细规划的审批

　　第十五条　城市的控制性详细规划经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

　　县人民政府所在地镇的控制性详细规划，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

其他镇的控制性详细规划由镇人民政府报上一级人民政府审批。

　　城市的控制性详细规划成果应当采用纸质及电子文档形式备案。

　　第十六条　控制性详细规划组织编制机关应当组织召开由有关部门和专家参加的审查会。

审查通过后，组织编制机关应当将控制性详细规划草案、审查意见、公众意见及处理结果报审批机关。

　　第十七条　控制性详细规划应当自批准之日起20个工作日内，通过政府信息网站以及当地主要新闻媒体等便于公众知晓的方式公布。

　　第十八条　控制性详细规划组织编制机关应当建立控制性详细规划档案管理制度，逐步建立控制性详细规划数字化信息管理平台。

　　第十九条　控制性详细规划组织编制机关应当建立规划动态维护制度，有计划、有组织地对控制性详细规划进行评估和维护。

　　第二十条　经批准后的控制性详细规划具有法定效力，任何单位和个人不得随意修改；确需修改的，应当按照下列程序进行：

（一）控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证；

（二）控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证；

　　（三）控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可组织编制修改方案；

　　（四）修改后应当按法定程序审查报批。

报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。

　　控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。

第四章　附　则

　　第二十一条　各地可以根据本办法制定实施细则和编制技术规定。

　　第二十二条　本办法自2011年1月1日起施行。

解读《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》

住房和城乡建设部城乡规划司司长孙安军

《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（以下简称“《办法》”）已自1月1日起开始施行。

《办法》是在什么背景下制定的？

制定的原则是什么？

包含哪些主要内容？

日前，住房和城乡建设部城乡规划司司长孙安军对《办法》进行详细解读。

三大背景

孙安军指出，《办法》制定的背景主要包括3个方面：

一是《城乡规划法》实施后对控规地位作用的再认识；二是城市规划系统依法行政工作对控规编制审批提出的新要求；三是推进城市规划行业廉政建设的迫切需要。

控规是我国从计划经济向市场经济转变的过程中，伴随着城市土地有偿使用制度的建立而逐步发展起来的，经历了探索期、法定化探索、面向管理的探索3个阶段。

《城乡规划法》对控规作出明确规定，高度重视开展控规工作具有重要意义：

贯彻落实《城乡规划法》的重要内容，落实城市总体规划的战略部署的关键环节，城市规划依法行政、进行规划许可的依据，城市规划公共政策属性的具体体现，城市土地利用和开发建设的基本前提。

在城乡规划中，土地使用性质、容积率是控制性详细规划的重要指标，也是政府出让土地时提出的规划设计条件的核心内容。

针对近年来城市规划领域出现的随意调整规划、违规调整容积率等违法、违规行为，2009年7月，中办、国办联合印发的《关于开展工程建设领域突出问题专项治理工作的意见》明确提出要“着重加强控制性详细规划制定和实施监管，严格控制性详细规划的制定和修改程序”，要求“制定控制性详细规划编制审批管理办法，规范自由裁量权行使”。

三项原则

孙安军介绍说，《办法》制定的原则主要有3条：

一是“自上而下”与“自下而上”相结合。

首先是“自上而下”明确任务和要求，梳理《城乡规划法》基础规定，明确国家层面出台《办法》的基本原则，按一般立法要求确定《办法》基本内容框架；其次是“自下而上”起草《办法》初稿，客观研究判断各地控规制定工作现状水平，全面调查各地控规制定的既有做法；最后对即将发布的《办法》，“自下而上”再征求地方意见，以保证符合地方实际。

二是理论与实践相结合。

从控规的基本技术理论出发，提出具有普遍适用性的规定；在符合基本工作要求的前提下，对具体操作形式、方法的规定，充分继承和包容各地的实际做法；坚持条文的每一款规定都以现实的地方工作实践为基础。

三是全国普遍性规定与地方细则相结合。

作为国家层面的部门规章，强调控规编制内容和方法的基础性、原则性要求，以及基本审批程序和要求的规范、统一；严格区别于“工作手册”、“技术导则”或“教科书”，不追求学会《办法》就会编规划、审规划，而是依据《办法》明晰控规编制审批的基本技术和行政要求；控规编制审批的操作层面规定，由地方通过制定实施细则和相关技术规定来实现。

五方面主要内容

孙安军从控规的地位和作用、控规的编制、控规的审批、批后的维护和管理以及控规的修改五个方面，对《办法》的主要内容进行了详细解读。

第一，控规的地位和作用。

《办法》第三条规定：

“控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据。

国有土地使用权的划拨、出让应当符合控制性详细规划。

”孙安军强调，要把控规作为建设用地规划许可证、建设工程规划许可证核发的依据；作为批准临时建设的依据。

依据控规，提出规划设计条件，并纳入土地出让合同；规划条件是否可以变更，要依据控规进行审核。

项目建设实施、规划执法检查、违法违规项目的查处，都要依据控规。

控规是判断项目建设是否符合城市规划要求的最直接依据。

第二，控规的编制。

根据《办法》第六至十四条的相关规定，控规的编制主体是“城市、县人民政府城乡规划主管部门”和“镇人民政府”。

编制依据是经批准的城市、镇总体规划，也就是说，总体规划是控规的“上位规划”；同时，要遵守国家有关标准和技术规范，包括城市规划标准规范，也包括相关行业标准和规范；采用符合国家有关规定的基础资料。

“控规的编制内容是《办法》起草过程中研究和讨论的重点之一。

各地对编制内容的要求存在差异。

”孙安军说。

作为指导全国控规编制内容的统一要求，专家和大多数地方城乡规划主管部门都建议只对必要的、普适的内容要求作出规定，而对带有地方性、特殊性的内容要求，由地方政府在制定具体实施细则和相关管理办法、技术规定时，再予以明确。

因此，《办法》只将功能控制、用地指标、城市运行基本保障设施、“四线”作为控规的基本内容。

另外，《办法》还在总结北京、上海、武汉等地开展单元规划编制工作实践经验的基础上，将单元规划作为控规编制一个工作层次，提出了具体编制内容和要求等。

实事求是提出镇的控规编制要求，为了提高规划制定工作效率，镇的控规完全可以和总规结合起来编制，即把总规做得更细、更具体，把控规的基本编制要求与总规融合在一起来考虑。

对规划编制过程中的公众参与、编制时序、成果要求等，也都作出明确规定。

第三，控规的审批。

《办法》第十五至十七条，明确了控规的审批主体、审查要求以及批后公布的相关规定。

控规的审批主体是：

“本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案”；审查要求：

应当组织召开由有关部门和专家参加的审查会，并将草案、审查意见、公众意见及处理结果报审批机关；应当自批准之日起20个工作日内，通过政府信息网站以及当地主要新闻媒体等便于公众知晓的方式公布。

第四，批后的维护和管理。

就批后的维护和管理，孙安军强调，要利用现代信息技术，逐步建立控规编制、审批、实施管理、动态维护的数字化信息管理平台，是提高控规管理依据的及时性、准确性并实现控规管理精细化、效率化的重要保障；实现对控规的“动态化”管理，及时根据城市发展实际的变化及规划管理的需要，及时更新相关基础数据和资料，定期对规划进行评估，及时对控规中不符合实际的内容进行修正和完善，涉及控规基本内容时，应按程序进行修改。

第五，控规的修改。

孙安军强调，依据《办法》规定，经批准后的控规具有法定效力，任何单位和个人不得随意修改。

确需修改控规的，应当按照相关程序进行，包括对修改的必要性进行专题论证，采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证，向原控规审批机关提出专题报告，经同意方可组织修改，修改后应按法定程序审查报批等。

控规修改涉及总规强制性内容的，应当先修改总规。

来源：

中国建设报