万科规划方案设计任务书模板.docx
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万科规划方案设计任务书模板
XX房地产公司规划方案设计任务书
1项目概况及用地分析
1.1用地自然条件概况及分析
1.1.1宗地位置
应附文：
简述宗地位置
应附图：
宗地城市位置图；宗地区域位置图
1.1.2宗地现状
（1）宗地四至范围
应附文：
简述宗地四至范围
应附图：
宗地红线图
（2）宗地现状地形地貌
应附文：
简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开分析
应附图：
宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图
（3）绿化植被与水面
应附文：
简述宗地内绿化植被与水面状况。
如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施
应附图：
宗地绿化植被与水面分布图
（4）气候气象
应附文：
简述气温、主导风向、降雨量等指标。
（5）水文地质
应附文：
简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况
应附:
宗地地质资料（如：
初勘资料、周边建筑基础处理资料等）
（6）特殊地下物
应附文：
明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物
1.2宗地社会条件概况及分析
1.2.1区域现状与规划
应附文：
简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。
当地政府对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。
应附图：
区域现状图：
区域总体规划图
1.2.2规划要求
应附文：
说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地《建设用地规划许可证》的内容，对用地主要设计指标的分析。
应附：
规划要点；容积率分析表
1.2.3交通状况
应附文：
简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；
应附图：
区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图
1.2.4公共设施
（1）公共建筑应附文：
描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；
（2）对设计存在影响的设施与标志物
应附文：
简述以下有利与不利因素情况有利因素：
广场、公园、城市雕塑等不利因素：
高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。
应附图：
周边公共设施图
1.2.5市政管线
应附文：
简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、管径、埋深、标高
应附图：
市政管线图
2规划设计的基本原则
2.1项目定位
2.1.1项目的市场定位
2.1.2项目形象定位
2.1.3客户定位
2.1.4价格定位
2.1.5产品定位
2.2物业发展计划
2.2.1．差异化策略
2.2.2项目主题
2.2.3规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议）
2.2.4景观方案设计建议
2.2.5产品户型配比组合建议
2.2.6
户型创新建议
2.2.7
建筑形式、建筑品质及外立面建议
2.2.8
小区配套建议
2.2.9
提升房屋舒适度方面的建议
2.2.10
道路交通组织建议
2.2.11
产品生态环境建议
3概念设计研究结论
3.1概念设计研究各方案简评
应附图：
各方案总平面，模型照片或表现图
应附文：
简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。
3.2设计目标
应附文：
描述项目楼盘设计形象目标
3.3经济技术指标结论
应附表：
综合经济技术指标表
综合经济技术指标表
填表人：
填写日期：
年月曰
项目名称
:
有无规划要点
项目规划总用地
容积率
居住区用地
建筑密度
总建筑面积
M2
绿地率
%
住宅总建筑面积
M2
住宅总户数
户
公共服务设施总面积
M2
汽车位总数
个
住
宅
内容
类型
建筑面积
占住宅总建筑面积比例（％）
拟结构形式
备注
低层住宅（1〜3层）
多层住宅（4〜6层）
小高层住宅（7〜11.5层）
中高层住宅（12〜18层）
高层住宅（19层〜100m
超高层住宅（＞100m）
务公
设共
施服
〜〜一―内容
类型〜
建筑面积（M2）
用地面积（M2）
商业
会所
学校
幼儿园
市政公用
其他
汽车停车
内容
停车方式
车位数
占总停车面积比例（％）
地下、半地下
架空层
地面车库
地面露天
交楼标准
内容
装修标准7
占住宅总建筑面积比例（％）
毛坯房
仅提供厨卫装修
提供全套精装修
3.4规划方面的结论
341用地布局
（1）功能分区与产品类型分布
应附文：
分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布
应附图：
功能分区与产品分布图
（2）空间序列和层次
应附文：
简述主要公共空间的功能和特点
应附图：
相应的参考图片
3.4.2道路交通
应附图：
交通分析图
⑴主入口位置
（2）人车关系
应附文：
明确人车分流、局部合流或合流
（3）停车方式和数量
应附文：
明确可采用的停车方式和各方式停车数量
（4）公交场站
应附文：
明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等
（5）班车车位
应附文：
明确位置和数量
3.4.3开发分期
（1）分期状况应附文：
简述分期期数、各期面积、各期位置应附图：
分期开发示意图
（2）首期销售卖场应附文：
简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求
3.4.4组团管理
（1）物业管理模式应附文：
明确小区开放程度和物业管理的基本单元
（2）低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）应附文：
简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求
应附图：
组团基本单元分析图
（3）高层项目的标准层拼接意向应附文：
简述户型配置、朝向、核心体数量的要求
3.4.5环境景观
（1）景观现状应附文：
明确保留、利用、改造及消除的因素
（2）景观视线竖向分析应附图：
景观视线分析图
（3）景观设计方向和总体要求
3.5单体方面的结论
3.5.1公建配套应附文：
明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求
应附图：
配套分析图
3.5.2住宅设计
应附文：
明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等）
应附图：
住宅单体意向平面图
3.6技术方面的意见
3.6.1土方平衡方案
应附图：
坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图
3.6.2日照分析方案
应附图：
日照分析图
3.6.3技术配套的设置要求应附文：
明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、
物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求
4方案设计需要解决的主要问题
4.1规划方面的问题
4.1.1用地布局
（1）依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计
（2）依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计
4.1.2道路交通
（1）满足5类人回家流线的设计：
公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；
（2）满足人车关系要求与停车要求
（3）满足公交车与班车停放要求
（4）满足消防要求
（5）进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计
4.1.3销售分期
（1）首期销售产品的合理搭配（标杆产品与现金流产品）
（2）首期销售卖场销售氛围的营造
（3）分期设计应综合考虑以下因素：
a.满足分期的期数、面积、位置要求
b.考虑每期设计上的吸引客户的卖点
c.分期开发时物业管理模式的可行性
d.分期开发时施工组织的可行性
e.分期开发时道路系统的可行性
4.1.4组团与管理
（1）依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计
（2）根据物业管理模式进行组团管理设计：
组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等
（3）高层项目依据标准层拼接意向深化设计
4.1.5环境景观
（1）景观设计具备明确的主题
（2）景观结构设计：
景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织
（3）景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性
（4）处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等
（5）现状景观的利用方式
（6）当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析
4.2单体方面的问题
4.2.1会所单体方案设计
4.2.2商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用
4.2.3学校、幼儿园总图布置
4.2.4首期住宅单体方案设计建筑形态、风格与户型
4.3技术方面的问题
4.3.1日照间距设计
4.3.2土方平衡设计方案（针对复杂地形时）
4.3.3技术配套设施形态与位置设计：
煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等
4.3.4保温、遮阳和降噪：
要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本
4.3.5新技术新材料：
要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等
4.3.6其它技术意见在规划方案得到体现
4．4成本建议
4．4.1建安成本要求
442管线成本要求
443小区配套成本要求
4.4.4景观成本要求
5设计成果要求
5.1设计成果
5.1.1图纸请一律按A3规格印制、装订成册，每个方案请提供设计文本12套
5.1.2图纸内容要求（所有图纸方向应与正南北向一致）：
序号
内容
规格
备注
1
规划设计总说明及经济技术指标
A3
文字稿（中文）
2
总平面图（含环境）
A3彩图
A0展板
3
总体鸟瞰图
A3彩图
A0展板
4
透视图一：
各种住宅业态以正常视点看到的透视效果图。
A3彩图
A1展板
5
透视图二：
用正常视点以商业建筑为主体的透视图。
A3彩图
A1展板
6
内院环境透视图
A3彩图
A1展板
7
日照分析图
A3
8
景观分析图
A3
9
人流、车流分析图
A3
10
小区消防分析图
A3
11
各住宅单体标准层平面图、立面图、剖面图
A3
12
会所各层平面图、立面图、剖面图
A3
13
商业建筑各层平面图、立面图、剖面图
A3
14
地下室平面图
A3
15
总体规划模型
1:
300
16
设计服务承诺书
A3
文字稿（中文）
另外：
设计单位可根据需要提供其余表达构思和创意的相关图纸
5.1.3提供完整的设计资料电子文件一套。
5.1.4请提供以作展示用的总体规划平面图、总体鸟瞰图、透视图等，表现方式
不限。
在装订成册的套装图中也要有相应的小表现图或表现图照片。
5.1.5总体规划模型要求：
比例为1:
300（带罩），底盘尺寸统一为1700mmK
1400mm
5.1.6设计服务承诺书需报出方案设计、扩初设计、施工图设计的设计周期和进度安排、设计的取费方法及费用，施工配合安排、设计人员组成名单等内容，以
密圭寸的形式在投标当日与投标资料一起送交招标单位，由发展商最后选定设计单
位，承担相应的设计任务。
5.2综合经济技术指标
（1）规划指标表，
规划指标表
指标名称
总体
期
数值（ha）
所占比重
（%）
数值（ha）
所占比重
（%）
项目规划总用地
—
1.居住用地
100
100
①住宅用地
②公建用地
③道路用地
④公共绿地
2.其他用地
①市政道路用地
②代征绿化用地
③市政道路绿化用地
④居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地
⑤与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地
⑥其他政府保留用地或不可建设用地
总建筑面积
m2
m2
1.
①住宅建筑面积
m2
m2
②非住宅建筑面积
m2
m2
③住宅建筑面积比重
%
%
2.
①计入容积率建筑面积
m2
m2
②不计入容积率建筑面积
m
2
m
2
③不计入容积率建筑面积比重
%
%
①不可售建筑面积
m2
m
2
3.②可售建筑面积
m2
m
2
③可售面积占总建筑面积比重
%
%
住宅面积毛密度
m
2/ha
m
2/ha
住宅面积净密度
m
2/ha
m
2/ha
公共服务设施面积毛密度
m
2/ha
m
2/ha
住宅建筑套密度（毛）
套/ha
套/ha
住宅建筑套密度（净）
套/ha
套/ha
人口毛密度
人/ha
人/ha
人口净密度
人/ha
人/ha
绿地率
%
%
建筑密度（建筑覆盖率）
%
%
容积率（建筑面积毛密度）
万m2/ha
万m2/ha
总户（套）数
户
户
总人口（按3.5人/户计）
人
人
车位总数
个
个
车位/户数
1:
1:
说明:
1.应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。
2.项目规划总用地
根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团
规划用地”三种情况。
3.居住区用地
住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。
根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地”
三种情况。
4.住宅用地
住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。
5.公建用地
也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施
的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。
6.道路用地
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
7.公共绿地
满足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。
8.住宅面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。
9.住宅面积净密度
也称住宅容积率，每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅总建筑面积与住宅用
地的比值表示。
10.公共服务设施面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有的公共服务设施面积。
11.绿地率
居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（％）。
绿地应包括：
公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
12.建筑密度
居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％）。
13.容积率
也称建筑面积毛密度，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。
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