十二五规划房地产的发展方向.docx

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十二五规划房地产的发展方向

新国八条政策解读：

是开始还是终结？

房地产市场轮番调控，新国八条和房产税同时出击，在这样重磅的楼市调控之下，房地产市场是否一如既往坚挺呢。

新国八条政策是否会如国十条一样越调越涨呢，房地产专家解读新国八条政策。

　　新国八条重拳出击

　　就在市场焦虑等待传说已久的房产税降临的最后时刻，央视新闻联播突然公布了一则消息：

2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，内容共计八条，可称之为“国八条”。

这次“国八条”可谓来势凶猛，气场强大，甚至于凌驾“房产税”之上，让大家始料未及。

　　作为“十二五”的房地产调控一记重拳，毫无疑问，这是新一轮房产调控开始的标志。

　　此次调控政策可谓系统加全面。

政策中信贷、税收、行政、土地、保障房、舆论引导等全部涉及，且新招和亮点不少，如北京版限购令的升级，不仅范围推广全国，措施也更严历了;二次置业首付也再调高到60%;二手交易税收全面收紧。

　　新国八条：

最严厉的政策组合

　　从历次调控来看，市场和政策从来都是相违背的，此次政策出台，正是鉴于中国房地产泡沫横飞、利益庞杂的时候。

从长期看，“国八条”很难遏制强大的刚性需求。

回忆2010年4月的“国十条”，曾被称作“有史以来最严厉的调控”，仍然未能抑制房价的大幅上扬。

而这次的“国八条”再次被认为“最严厉的政策组合”，对后市意味着市场让位于政治?

“国八条”能否成压垮高房价的最后稻草还需要继续观望。

　　虽然中央出台了新政，但是落实到地方并不会马上有效果，因此，地方政府的落实执行情况将是市场走向的决定因素。

从市场来看，调控是始终伴随着市场的，回顾历次调控，市场在100天的消化周期内，都作出了不同的反应，所以未来楼市的发展前景有待各项细则的出台，值得注意的是，新政只在抑止房价的继续上涨，后续房价应该是平稳发展，并不一定会跌。

　　一、“国八条”背景介绍

　　事件一：

宏观经济总体良好，通胀压力明显

　　根据最新统计数据：

2010年中国GDP增长10.3%，国民经济运行态势总体良好。

其中农业生产稳定增长，工业生产平稳增长;投资保持较快增长，消费平稳较快增长;进出口总额较快增长，城乡居民收入稳定增长，值得注意的是全年CPI同比上涨3.3%，通胀压力明显，成为当前房地产投资的主要推动因素。

事件二：

房地产政策三度调控，层层加码

　　2009年12月，中央果断出台“国四条”，拉开了本轮房地产调控的序幕。

2010年1月10日，国务院办公厅下发“国十一条”，进一步落实“国四条”;2010年4月17日，国务院发布“国十条”，提出坚决遏制部分城市房价过快上涨;

　　2010年9月29日，相关部委出台“五条措施”，史无前例的推出了限贷、限购等措施，尤其是要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，其后上海、深圳等15个城市相继出台限购政策，加上5月份已出台措施的北京，共计16个城市出台限购令。

　　事件三：

房地产市场一路高走，量价齐升

　　2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。

2010年，我国完成房地产开发投资48267亿元，比2009年增长33.2%。

房屋施工面积40.55亿平方米，同比增长26.6%;房屋竣工面积7.60亿平方米，同比增长4.5%。

　　2010年，全国商品房销售总面积10.43亿平方米，比2009年增长10.1%，完成商品房销售额5.25万亿元，比2009年增长18.3%。

　　事件四：

经济会议布局全年——稳经济控通胀促转变

　　2011年中央经济工作会议指出，2011年将以加快转变经济增长方式为主线，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，宏观调控经济政策把稳定价格总水平放在更加突出的位置。

更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系。

　　在房地产方面，会议指出要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

　　事件五：

加息不断，房产税推出箭在弦上

　　2010年10月20日，央行时隔两年又10个月首度加息，金融机构一年期存款基准利率上调0.25%，其他各档次存贷款基准利率相应调整，开启了我国新一轮加息周期。

　　2010年12月26日，央行再度加息。

两度加息后我国一年期商业贷款利率由5.31%调整为5.81%，五年以上商业贷款利率由5.94%调整为6.4%，五年期以上公积金贷款利率由3.87%调整为4.3%。

　　2010年5月31日，国务院发布《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中，明确提出了要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。

2010年9月29日：

“9.29”新政明确提出要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。

当前，上海、重庆等城市都在积极研究和推进试点方案。

　　二、国八条政策要点解读

　　【政策原文一】进一步落实地方政府责任。

　　地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。

2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　注释语：

房价目标施压地方政府，开发商将抢报预售

　　【合富解读】由于各地房地产发展不同，价格合理性难以取得全国统一，前期房地产调控政策“一刀切”的难以达到全面调控目的，此次中央要求各地确定年度新房价格控制目标，给出了政策效果的量化参考，改变了过去文件中相对空泛的表述，对地方政府产生了实质压力，使调控责任清晰化。

　　对于如何避免所设目标“过高”而使地方政府可以逃避追责的问题，政策要求政府将控制目标向社会公布，这说明调控目标不仅要接受地方人大监督，目标也暴露于媒体、公众和社会舆论的监督下。

　　短期来看，此举将左右市场预期，迫使开发商，尤其是高档楼盘开发商，在近期抢报预售证，为后期销售赢得尽量多的营销时间和价格空间，珠海作为二三线城市，政策走向将趋同于广州等省内重点城市的执行力度。

　　【政策原文二】加大保障性安居工程建设力度。

　　各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。

有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

努力增加公共租赁住房供应。

　　注释语：

安居工程民生为主，冲击商品房市场力度有限

　　【合富解读】保障房针对保障低收入、中等偏下住房难题，对稳定城市房价将有一定的作用。

首提公开公平公正，将对对投资客产生心理抑制作用。

　　2010年11月04日，珠海市市规划建设和住房保障新闻通气会上公布，目前全市正实施“五个一”住房保障工程，包括建立住房保障专项资金制度，未来10年我市初步选定保障性住房储备用地28块，总面积约105公顷。

覆盖了全市整个范围，包括主城区，南湾地区以及西部地区等，其中公共租赁房、平沙农场的危房改造等用地，均纳入了《珠海市“十二五”住房保障规划》储备用地计划的总盘子。

同时也要看到，保障性安居工程总量相对珠海历年房地产市场交易总量仍属偏低状态。

对市场的冲击力度仍是不足。

　　【政策原文三】调整完善相关税收政策，加强税收征管。

　　注释语：

税收力度全面收紧，累加效应逐步显现。

　　【其一】调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

　　【合富解读】营业税归根结底是一种流通缓解的税负，未能体现出对不同需求的差别化对待。

此次的营业税收政策，取消了普通和非普通住宅区分，使得5年内房源再交易成本上涨，增加这一环节的成本，短期内可能吓退部分购房者，但长期来看甚至会推高房价。

　　【其二】加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

　　【合富解读】一直以来，土地增值税名义上实行30%～60%的四级超率累进税率，不过，在现实操作中，但累进税率极少被严格使用，各地一直普遍采取“预征制”：

事前预征，事后清算，多退少补，最终“预而不清”。

土地增值税作为土地调控制政策的配套政策，对打击囤地、闲地、炒地的效果，要比降房价的效果较为显著。

　　【其三】加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。

　　【合富解读】2011年元旦，广州市二手网签开始实施，该措施将使二手房交易更阳光化，不会出现一房两卖的情况。

而网签全面实施后，网签系统、银行和税局将会全部联网，可以基本杜绝报低价避税的行为。

目前珠海市一手网签正在逐步开放中，短期来看此举对珠海影响不大。

　　【其四】严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　【合富解读】严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照20%收取，如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更有效的作用。

　　【政策原文四】强化差别化住房信贷政策。

　　注释语：

延续差异化政策，规避金融机构风险

　　【其一】对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　【合富解读】“国八条”对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的“加码”。

二套房贷款首付比例从最初的30%一路爬升至新“国八条”的60%，这直接影响改善型购房需求，而对运用金融杠杆的投机购房者来说，购房成本赠加致使投资、投机性购房的空间被进一步压缩，加大了资金压力，威慑作用大于调控作用。

【其二】人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

　　加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

　　【合富解读】对于银行来说，由于存贷比不断提高，近期部分银行逐渐取消了首套房优惠条件。

楼市调控作用将在增加供应及严格信贷的双重作用下，效力逐渐显现。

同时该政策将有效地抑制投机购房，同时避免了金融机构的风险。

　　【政策原文五】严格住房用地供应管理。

　　注释语：

政策重申促供给，执行效果看落实

　　【其一】各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

　　【合富解读】此次国务院常务会议重申了相关政策，如保障房、棚改房和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%等。

这是历来政策的一次重申，不过在中央全力推动保障房建设的背景下，2010年全国各地制定了高达18万公顷的房地产供应计划。

前11个月完成用地供应12.82万公顷，完成情况不理想，不足75%。

显示出地方政府在落实推地计划上存在困阻。

　　【其二】在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

　　【合富解读】此次国务院常务会议特别要求，在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。

与此同时，为了维持商品房市场供需稳定，针对逐年增加的保障房用地需求，是否会挤占商品房用地的供应，政策要求地方今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，显示出政府在保障性住房的力不从心和对房地产市场总体问题的忧虑。

　　【其三】大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。

对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。

对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

依法查处非法转让土地使用权行为。

　　【合富解读】为防止“价高者得”在土地招拍挂中不断重演，政策要求大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

一方面给市场房价预期，,另一方面也就意味着中小开发商拿地空间面临缩小。

对于闲置用地，会议对相关政策进行了重申。

将在一定程度打击市场拿地投机行为。

【政策原文六】合理引导住房需求。

注释语：

重在抑制市场需求，外来及边缘市场临变。

　　各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;

　　对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　【合富解读】：

限购是一种管制手段，政策态度经历了一个由松到紧的变化过程。

此次政策出台，已经出现限购令的20多个城市将重新调整限购口径。

对于扩大限购范围，会使得投资投机需求跨区域投资的难度越来越大，随着行政干预力度进一步升级，2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度的下降;

　　去年“国十条”出台后北京率先实施的楼市“限购令”正在二三线城市全面铺开。

根据各地公布的信息统计，全国出台“限购令”的城市已达到23个。

内地二三线城市已成为第三波限购的主要对象。

同时限购城市与非限城市之间的“挤出效应”会逐步减弱。

重磅之下，珠海作为二三线城市之一，“限购令”的推出将有可能提上政府案台。

预计部分依靠外来市场的楼市如珠海、坦洲成交量在未来几月将会出现萎缩。

　　【政策原文七】落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

　　未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

　　【政策原文八】坚持和强化舆论引导。

　　对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。

对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

　　注释语：

加强监控推问责，利益市场存博弈。

　　【合富解读】：

土地财政是部分地方政府一直依赖的收入来源，地方政府在政策落实执行方面一直是社会关注点，能不能监管好房地产市场，关键要看中央有没有具体的惩罚措施。

没有惩罚措施的文件等于一纸空文，问责不会起到实质性的督查效果。

　　新国八条政策为针对炒房行为而推行的，对于购买多套房的炒房客而言打击较大。

这样的限购令相比前几次的调控政策要强硬。

法律快车房地产法。