厦门恒大-尽调报告Word下载.docx
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41
（八）重大事项
六、担保方分析—恒大集团香港上市公司（03333.HK）
（一）基本情况
（二）股权结构
42
（三）经营情况
（四）财务情况及分析
45
（五）重大事项
53
（六）控股股东管理层介绍
54
七、标的项目-厦门恒大帝景项目
55
（一）项目基本情况
1.土地取得方式
2.项目进度与四证状况
3、项目主要技术经济指标
60
4、设计、施工、监理情况
61
（二）项目市场情况
67
1、中国上半年宏观房地产情况
2、福建省房地产市场发展现状
70
3、厦门市城市概况
72
4、厦门市房地产市场走势
73
5、厦门市集美区区情概况
76
（三）项目分析
1.项目定位
80
2.竞争优势分析
错误!
未定义书签。
3.投资成本预测明细
4.项目资金来源与运用预测表
83
5.销售方式及收入预测
86
6.盈利能力分析（财务评价报表及指标）
7.贷款偿还能力分析
8.不确定性分析
87
八、风险控制措施分析
（一）股权质押
（二）担保方担保能力分析
（三）项目第二顺位土地抵押
（四）一定比例的销售回款沉淀
88
（五）坚持现金为王策略，债务机构优化，再融资能力强
九、结论及建议 89
一、项目概述
（一）项目背景
本项目为投资经理营销项目，交易对手为厦门恒大置业有限公司（以下简称“厦门恒大”），其实际控制人恒大地产集团有限公司（EvergrandeRealEstateGroupLimited，以下简称“广州恒大”）是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。
广州恒大2014年底总资产4745亿元，2014年全年合约销售额达1,315亿元，同比增长
31.0%，全年合约销售面积1,820万平方米，同比增长22.2%；
土地储备建筑面积1.47亿平方
米，累计平均成本997元╱平方米；
于2014年12月31日，在建工程面积4,135万平方米，在
建项目274个。
于2014年12月31日，集团现金总额（包括现金及现金等值物以及受限制性现
金）为595亿元。
2014年，恒大集团营业额从2013年的937亿元上升18.9%至1,114亿元，净
利润从2013年的137亿元上升31.4%至180亿元。
本项目融资方厦门恒大成立于2015年06月04日，公司注册资本为2000万元，全部由恒大地产集团福州有限公司出资设立，2015年7月，由于开发厦门恒大帝景项目的需要，恒大地产集团福州有限公司同意将其持有的厦门恒大置业有限公司49%的股权转让给苏州信托，转让价格为980万元人民币，同时恒大地产集团福州有限公司将其持有的剩余51%股权质押给苏州信托。
苏州信托提供179020万元作为股东借款提供给厦门恒大，用于厦门恒大支付相关的土地
款项、项目建设或偿还股东借款。
公司的股权结构变为：
恒大地产集团福州公司出资1020万元，出资比例为51%，苏州信托有限公司出资980万元，出资比例为49%。
本次融资项目为厦门恒大帝景项目，项目位于福建省厦门市集美新城片区文教区内，博知路与文竹路交叉口，东至华侨农场安置房，西至博知路，南至文竹路，北至文菊路；
距厦门市政府车距18km，距集美新区政府车距2.3km，距集美旧区政府车距5km，距离主商业中心（万达广场）4km。
厦门恒大帝景项目目前已经取得厦门市集美区企业投资项目备案通知书（集发展备案【2015】27号），建设用地规划许可证（地字第350211201512067号），厦门市国有建设用地使用权出让合同（合同编号：
35021120150727CG019）。
厦门恒大帝景项目占地面积105.93
亩，总建筑面积26.85万平方米，项目总投资预测为46.75亿元。
经过双方友好协商，中融（北京）资产管理有限公司（以下简称：
“中融资产”或“我司”）拟设立“中融资产-恒大置业系列专项资产管理计划”对外向合格投资人募集资金7亿元，通过银行/信托向厦门恒大发放贷款，资金主要用于厦门恒大帝景项目。
本项目的担保措施包括：
广州恒大和香港恒大为厦门恒大的还本付息义务提供担保，恒大地产集团有限公司将其持有的恒大福州公司的50%股权质押给我司，资金提前归集。
（二）项目优势
本项目存在如下优势：
Ø
担保措施完善
（1）广州恒大及香港恒大提供双担保，且录入银行征信
本项目采取贷款的模式，向融资方发放贷款，交易模式简单明确，并由其实际控制人广州
恒大及香港恒大提供连带责任保证担保，贷款及担保信息录入银行征信系统，风险可控。
（2）控股股东恒大福州公司的股权质押
本项目中，恒大地产集团有限公司将其持有的恒大福州公司的50%股权质押给我司。
（3）资金提前归集
厦门恒大置业有限公司与我司约定，资管计划到期前的第三个月，融资方将本息合计金额的20%提前归集至资管计划专用户融资方还款资金监管户；
资管计划到期前的第二个月，融资方将本息合计金额的30%提前归集至专用监管户；
资管计划到期前的十个工作日，融资方将本息合计金额的剩余50%归集至专用监管户。
担保方实力雄厚
（1）收入持续增长，标准化运营核心竞争力突出
截至2015年6月30日止六个月，恒大集团收入由2014年同期的人民币633.4亿元上升
22.7%至人民币777.4亿元，房地产开发部分于2015年上半年之收入为人民币753.7亿元，占
本集团收入达97.0%。
毛利润由2014年同期的人民币180.9亿元增加22.0%至人民币220.7亿
元，毛利率为28.4%，净利润由2014年同期的人民币94.9亿元上升40.0%至人民币132.9亿元。
（2）项目储备丰富，业务布局广泛
2015年上半年，恒大集团新购土地储备35幅，并就现有4个项目进一步收购周边土地，新购项目分布于深圳、重庆、成都、济南、武汉、太原、西安、郑州、南宁、长春、哈尔滨、厦门、东莞等27个城市，规划建筑面积约1,028.4万平方米，平均成本人民币2,888元╱平方
米。
于2015年6月30日，集团1.44亿平方米的土地储备分布于中国154个城市，项目数量总
计335个，累计平均成本约人民币1,085元╱平方米。
恒大集团新获取的35个项目中，2.9%的项目位于一线城市，60.0%的项目位于二线城市，一二线城市项目合计占比达到62.9%，而新获取的三线城市项目则位于汕头、岳阳、新乡等城市中心区域。
虽然新购土地平均成本有所提升，但项目位置更优、升值潜力更大、预期售价更高，有助于提升毛利率及集团总体盈利能力。
集团新开盘项目23个，分布于北京、上海、太原、
郑州、济南、长沙、成都、海口、长春、岳阳、廊坊、漯河等17个城市；
在售项目累计达到
299个，分布于146个城市。
（3）再融资能力雄厚，公司坚持资金为王策略
坚持“现金为王”策略以提高现金总额、降低净负债率，稳定主营业务净利润率。
2015年上半年，恒大集团于境外成功发行10亿美元2020年到期的优先票据；
完成配售8.2亿股股份，
占已发行股本约5.54%，所得款净额约46亿港元。
6月底至7月初，集团于3周内成功发行总
额人民币200亿元的境内企业债，开创红筹公司国内发债先河。
其中人民币50亿元5年期，利
率5.38%，人民币68亿元4年期，利率5.30%，人民币82亿元7年期，利率6.98%；
而中诚信证评、大公国际评级、联合评级三家国内权威评级机构，同时给予集团AAA的最高信用评级。
项目地理位置优越
距厦门市政府车距18km，距集美新区政府车距2.3km，距集美旧区政府车距5km，距离主商业中心（万
达广场）4km。
厦门恒大帝景项目占地面积105.93亩，总建筑面积26.85万平方米，项目总投
资预计为46.75亿元。
还款来源有保障
本项目未来还款分为两个部分：
由厦门恒大帝景项目销售回款和恒大集团统一调配作为补充还款来源。
二、产品交易方案
（一）产品基本要素
1计划名称：
中融资产-厦门恒大帝景系列专项资产管理计划
2管理类型：
主动管理型
3资管类型：
一对多
4资管规模：
总规模7亿元
5资金运用方式：
发放贷款
6融资成本：
10%/年
7管理费：
不低于1%/年
8打包销售费：
8.8%/年（暂定）
9 托管费：
0.02%/年
10 委贷费：
0.05%/年（暂定）
11 公证费：
0.01%/年（暂定）
12期限：
1年
13还本方式：
资管计划执行6个月时归还3亿元本金，到期后归还剩余4亿元本金付息方式：
按季付息
14资金用途：
用于厦门恒大帝景项目后续开发建设
15发行计划：
第三方发行
16还款来源：
（1）帝景项目销售回款；
（2）集团资金调配；
17资管计划当事人
管理人：
中融（北京）资产管理有限公司（简称“中融资管”或“我司”）
投资人：
合格投资者
融资人：
厦门恒大置业有限公司（以下简称“厦门恒大”）
保证人：
恒大地产集团有限公司（EvergrandeRealEstateGroupLimited，以下简称“广州恒大”）、恒大集团香港上市公司（以下简称：
“香港恒大”）
股权出质人：
恒大地产集团有限公司
（二）交易结构
1.交易结构图
主要交易文件：
《资管合同》
《信托合同》/《委贷合同》
《保证合同》-广州恒大
《保证合同》-香港恒大
《股权质押合同》-广州恒大
2.资管计划的进入
（1）中融资管拟通过设立“中融资产-厦门恒大帝景系列专项资产管理计划”向厦门恒大发放贷款，规模为7亿元。
（2）资管计划募集并成立后，资金用于标的项目的后续开发建设。
3.资管计划退出
资管计划执行6个月时归还3亿元本金，到期后归还剩余4亿元本金。
利息按季度支付。
4.风控措施
（1）保证担保，广州恒大及香港恒大为厦门恒大向我司偿还贷款本息提供连带责任保证担保，贷款及担保信息并录入银行征信。
（2）股权质押担保，恒大地产集团将其持有的恒大福州公司股权的50%质押至我司。
（3）资金归集
三、交易对手分析-厦门恒大
1.基本情况
项目公司
厦门恒大置业有限公司
成立时间
2015年6月4日
住所
厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一
法定代表人
邓满连
企业类型
法人商事主体【有限责任公司（外商投资企业与内资合资）】
注册资本
2000万元人民币
实收资本
批准设立机关
厦门市集美区工商行政管理局
营业执照号码
350211200122980
营业执照到期日
2045年06月03日
组织机构代码证号
30328570-1
组织机构代码证登记号
组代管350211-008215
税务登记证号
厦 税 征 字
350211303285701号
基本账户开户行
交通银行股份有限公司福州五四支行
贷款卡（证）号码
账号
351008130018010043242
中征码
3502110000009768
经营范围
房地产开发经营；
房屋建筑业；
物业管理；
房地产中介服务（不含评估）；
园林景观和绿化工程施工；
电气安装；
管道和设备安装；
建筑装饰业；
自由房地产经营活动。
房地产开发资质
暂定
2.公司历史沿革和股权结构情况
厦门恒大置业有限公司成立于2015年6月4日，《企业法人营业执照》注册号为
350211200122980。
2015年6月24日，根据泉州联城会计师事务所有限公司出具的泉联城会验
字（2015）第020号《验资报告》显示，厦门恒大置业有限公司注册资本2000万元，实收资本
2000万元，其中，股东恒大地产集团福州有限公司认缴人民币2000万元，占注册资本的100%，全部以货币出资。
2015年7月，厦门恒大置业有限公司与苏州信托签订了合同编号为苏信投（2015）第0010号项目合作协议，恒大地产集团福州有限公司为了开发厦门恒大帝景项目，同意将其持有的厦门恒大置业有限公司49%的股权转让给苏州信托，转让价格为980万元人民币。
苏州信托提供
179020万元作为股东借款提供给厦门恒大，用于厦门恒大支付相关的土地款项、项目建设或偿还股东借款。
恒大地产集团福州公司出资1020万元，出资比例为51%，苏州信托有限公司出资980万元，出资比例为49%
3.公司股权转让及质押情况
同时恒大地产集团福州有限公司将其持有的剩余51%股权质押给苏州信托。
苏州信托提供179020万元作为股东借款提供给厦门恒大，用于厦门恒大支付相关的土地款项、项目建设或偿还股东借款。
恒大地产集团福州公司出资1020万元，出资比例为51%，苏州信托有限公司出资980万元，出资比例为49%。
4.公司高管简介
法定代表人邓满连：
男，汉族，本科学历，2004年毕业于湖南师范大学计算机科学与技术专业，曾担任恒大文化集团院线公司董事长，现任恒大集团福州有限公司法定代表人。
5.项目公司经营情况分析
厦门恒大置业有限公司由于成立于2015年6月4日，由于成立时间较短，而且房地产开发企业的项目开发的周期较长，所以厦门恒大目前没有营业收入，公司目前正在主要建设厦门恒大帝景项目，经营收入有望实现突破。
6.项目公司财务情况
6.1厦门恒大置业有限公司财务报表分析
由于厦门恒大成立于2015年6月4日，项目公司提供到最近一期的财务报表是2015年9
月30日，其具体数据如下：
1）资产负债情况分析：
资 产
期末余额
负债和所有者权益（或
股东权益）
流动资产：
流动负债：
货币资金
623,192.28
短期借款
交易性金融资产
交易性金融负债
应收票据
应付票据
资产负债表（截止到2015年9月30日）
应收账款
应付账款
预付款项
3,094,292,950.00
预收款项
应收利息
应付职工薪酬
应收股利
应交税费
254,806.44
其他应收款
-9,680.00
应付利息
存货
53,132,810.40
应付股利
其中：
开发产品
其他应付款
1,337,998,260.54
开发成本
—年内到期的非流
动负债
库存商品及材料
其他流动负债
—年内到期的
非流动资产
流动负债合计
1,338,253,066.98
其他流动资产
流动资产合计
3,148,039,272.68
非流动负债：
长期借款
1,790,200,000.00
应付债券
非流动资产：
长期应付款
可供出售金融资产
专项应付款
持有至到期投资
预计负债
长期应收款
递延所得税负债
长期股权投资
其他非流动负债
投资性房地产
非流动负债合计
固定资产
399,022.05
负债合计
3,128,453,066.98
在建工程
工程物资
所有者权益（或股东权
益）：
固定资产清理
实收资本（或股本
） 20,000,000.00
生产性生物资产
资本公积
油气资产
减：
库存股
无形资产
盈余公积
开发支出
未分配利润
-14,772.25
商誉
外币报表折算差额
长期待摊费用
归属于母公司所有者
权益合计
19,985,227.75
递延所得税资产
其他非流动资产
少数股东权益
非流动资产合计
所有者权益合计
资产总计
3,148,438,294.73
股东权益）总计
截至2015年9月，厦门恒大总资产为3,148,438,294.73元，公司资产以流动资产为主，流动资产占总资产的比例为99.99%，其中预付款项占流动资产的98.29%。
截止到2015年9月，公司负债规模为3,128,453,066.98元，公司的流动负债与非流动负债的比例适中，流动负债占总负债的42.78%。
公司净资产为19,985,227.75元。
公司的资产负债率为99.36%，资产负债率偏高。
原因如下：
首先，由于厦门恒大成立仅满4个月，作为房地产开发企业需要大量现金流作为支持，而且恒大集团坚持“现金为王”策略以提高现金总额；
其次，公司主要负债为股东借款，2015年
7月，厦门恒大置业有限公司与苏州信托签订了合同编号为苏信投（2015）第0010号项目合作
协议，恒大地产集团福州有限公司为了开发厦门恒大帝景项目，双方确定项目合作金额为31.768
亿元人民币。
其中，恒大地产集团福州有限公司提供13.768亿元；
根据2015年7月13日，厦
门恒大置业有限公司与苏州信托签订的合同编号为苏信投（2015）第0010号信托资金借款合同
显示，苏州信托筹集资金179020万元。
2）损益情况分析
项 目
本期金额
本年金额
一、营业收入
-
（一）主营业务收入
房地产开发收入
（二）其他业务收入
利润表（截止到2015年9月30日）
营业成本
（一）主营业务成本
房地产开发成本
建筑施工成本
物业管理成本
酒店营业成本
其他主营成本
（二）其他业务成本
销售费用
2,263.00
管理费用
244,832.40
265,430.14
财务费用（收益以“-”号填列）
-255,481.38
-252,920.88
资产减值损失
加：
公允价值变动收益（损失以“-”
号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
对联营企业和合营企业的投
资收益
二、营业利润（亏损以“-”号填列）
8,385.98
-14,772.26
营业外收入
0.01
营业外支出
非流动资产处理损失（收益以
“-”号填列）
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列
） 8,385.99
所得税费用
四、净利润（净亏损以“-”号填列）
8,385.99
归属于母公司所有者的净利润
少数股东损益
由于成立时间比较短，截止到2015年9月，厦门恒大无营业收入。
公司最近一期实现净利润
8385.99元，本年实现净利润为-14772.25元。
7.项目公司征信情况
根据人民银行征信系统显示，截至2015年11月9日，厦门恒大借款及担保情况如下：
贷款情况：
无
对外担保情况：
有无不良记录：
无
四、项目公司控股股东—恒大地产集团福州有限公司
（一）公司股权结构
恒大地产集团福州有限公司成立于2013年11月4日，为恒大地产集团有限公司下设
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