宁夏房地产业简要分析Word格式.docx

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二、土地交易活跃，土地购置投资明显扩张。

2001年，宁夏区土地交易市场活跃，全区房地产开发企业购置土地面积133.76万平方米，比上年增长86.6%。

土地购置投资大幅度增长，据统计，在房地产开发投资中，土地购置投资达3.94亿元，比去年同期增加了1.92亿元，增长94.7%，土地购置投资的快速增长，使其占全部房地产开发投资比重由去年同期的13.0%猛增到17.7%。

土地购置费大幅度增加，有力地支持了房地产开发投资的调整增长，同时也显示出房地产业发展的广阔前景。

三、建设资金到位良好，为投资增长提供了保障

2001年，全区房地产开发资金筹集情况明显好与上年，全年累计到位资金22.34亿元，超过同期开发投资额，比去年同期增长40.9%。

在各类资金中，国内贷款增长较快，全年累计到位5.74亿元，比去年增长57.9%，所占比重由去年同期的22.9%上升到25.7%。

此外，由于市场销售看好，资金周转加快，企业融资金能力明显增强，2001年，自筹资金到位5.95亿元，同比增长40.4%，定金及预付款到位8.50亿元，增长64.3%，所占比重分别为26.6%和38.0%，成为房地产开发建设主要资金来源。

良好的资金到位，保证了房地产投资的快速增长。

四、商品房空置面积进一步减少

2001年，宁夏区房地产业进一步加大盘活、消化空置商品房力度，商品房空置总量呈下降的趋势，据统计，截止到2001年底，全区商品房空置面积为57.03万平方米，比去年减少8.0%，其中，空置一年以上的商品房面积9.84万平方米，占17.3%。

在全部商品房空置总量中，住宅的空置面积明显减少，2001年，全区商品住宅空置面积33.14万平方米，比去年下降23.0%。

其中，空置一年以上的商品住宅面积4.17万平方米，占12.6%，反映出宁夏消化商品房空置面积的努力取得了一定的成效。

五、商品房市场销售活跃，个人购房比重提高

2001年，随着住房制度改革深化和宁夏一系列鼓励住房消费信贷政策实施，市场消费需求增加，商品房销售看好，个人购房比重进一步上升。

据统计，2001年，全区商品房销售面积113.54万平方米，商品房销售额实现18.61亿元，分别比去年增长8.7%和31.7%，其中，销售给个人的商品房面积101.76万平方米，销售额为16.54亿元，分别增长9.9%和34.4%。

在商品住宅销售中，个人购房比重大幅提高，2001年，全区商品住宅销售面积93.08万平方米，销售额12.17亿元，其中，销售给个人的住宅面积88.53万平方米，销售额11.61亿元，所占比重上升为95.1%和95.4%，分别比去年同期增加了7个百分点和8.7个百分点。

六、商品房销售价格持续上升

2001年，由于市场需求旺盛，带动了商品房销售价格持续上涨，据统计，全区商品房平均销售价格为1639元/平方米，比去年同期上涨21.2%，其中：

商品住宅平均销售价格1308元/平方米，比去年同期上涨14.2%；

上涨幅度最大的是商业营业用房，平均价格为3739元/平方米，上涨27.4%；

写字楼平均销售价格为1927元/平方米，下降1.6%。

据2001年1-11月份全国统计快报资料显示，宁夏商品住宅平均销售价格在西部地区10个省区中分别高于重庆、四川、贵州、甘肃、青海和新疆，在西部地区中居第三位。

2001年宁夏房地产开发销售统计数据分析

2002-04-26

原载：

宁夏自治区城调队

2001年，宁夏在连续几年国民经济较快增长，人民生活水平提高的良好背景下，国家进一步深化住房制度改革，规范房地产市场，相继推出了各种配套措施和优惠政策，刺激了城乡居民对住房的需求，全区房地产市场繁荣，价格保持了一定涨幅。

据自治区城调队对全区三市一区所辖14县房地产市场调查，与上年相比，2001年房屋销售价格上涨4.4%，房屋租赁价格上涨4.1%，土地交易价格上涨5.4%，分别高于全国平均水平2.2、1.3和3.7个百分点。

一、宁夏房地产价格变动的特征

随着全国房地产业的升温，宁夏的房地产业也在持续升温，房地产投资大幅度增长，商品房热销带动房地产价格持续上扬。

2001年全区房地产开发投资完成22.22亿元，比上年增长42.7%，商品房销售面积113.54万平方米，比上年增长8.7%，在房地产快速发展的基础上，房地产价格呈现如下特征：

（一）商品房销售价格逐季追涨。

2001年，一至四季度商品房的销售价格与2000年同期相比分别上涨2.6、3.9、3.7和5.2个百分点。

从商品房构成和分类看，住宅价格上涨3.9%、非住宅价格上涨4.1%，其中经济适用房、普通住宅和豪华住宅价格分别上涨4.2%、3.6%和0.9%。

（二）旧房交易价格一路上涨。

2001年旧房交易价格呈现较强劲增长态势，私有住房销售价格全年上涨6.2%，其中住宅价格上涨5.1%，非住宅价格上涨7.7%。

（三）公有住房销售价格稳步上涨。

随着房改政策的进一步推进，全区住房存量最大的银川市从2001年7月1日起取消购买公有住房的部分优惠政策，实际销售价格上涨了20%左右。

（四）房屋租赁价格盘升有力。

据调查资料显示：

房屋租赁价格上涨4.1%，其中住宅类租赁价格大幅上涨，全年上涨7.2%；

受调整租金的影响，公有住房租赁价格上涨20.6%；

商业用房租赁价格上涨2.5%，厂房仓库租赁价格基本持平。

（五）土地交易价格持续上涨。

2001年，宁夏土地交易市场活跃，全区房地产开发企业购置土地面积133.76万平方米，比上年增长86.6%。

土地交易价格全年上涨5.4%，其中居民住宅用地价格上涨5.2%，工业用地价格上涨19.8%，商业、旅游、娱乐用地上涨4.0%，其他用地价格上涨2.4%。

（六）三市一地是“涨”声四起。

分地区看：

2001年，银川市完成房地产开发投资17.32亿元，比去年增长47.65%，占全区房地产开发投资的比重为78%。

与上年相比，2001年房屋销售价格上涨4.0%，土地交易价格上涨3.2%，房屋租赁价格上涨5.5%，价格涨幅全年位居全国35个大中城市前10名；

石嘴山市完成房地产开发投资1.86亿元，比上年增长6.77%，占全区房地产开发投资的比重为8.4%，同时房屋销售价格、土地交易价格和房屋租赁价格比去年分别上涨1.6%、12.1%和0.7%，其中土地交易价格涨幅据全区之首；

吴忠市完成房地产开发投资2.91亿元，比上年增长44.99%，占全区房地产开发投资的比重为13.1%，与上年相比，2001年房屋销售价格、房屋租赁价格和土地交易价格全年分别上涨5.1%、0.3%和1.4%；

固原地区，完成房地产开发投资1257万元，比去年增长46.5%，城镇居民住宅自建住房和集资建房占全地区房屋建设开发的80%。

与上年相比，2001年房屋销售价格和土

地交易价格全年分别上涨10.5%和13.7%，涨幅位居全区之首，房屋租赁价格与上年持平。

二、宁夏房地产价格上涨的原因

导致宁夏房地产价格连年上涨，其主要应从房地产需求因素和成本因素以及企业利润三部分加以分析。

（一）需求因素

1、经济增长。

2001年，宁夏经济建设取得了可喜成绩，经济总量持续增加，全区GDP比上年增长10.1%，全区城镇居民人均可支配收入达到5544元，比去年增长12.9%，在城市居民吃、穿、用等方面得到较好满足的前提下，住房消费逐渐成为城市居民消费的选择。

收入的增长，增强了城镇居民购买住房的支付能力，从而进一步拉动了住房消费，据对银川市居民家庭抽样调查资料显示：

有27%的居民三年内有购房意向，部分高收入户具有购房能力，还有部分居民在借助银行贷款和亲友资助的情况下，也有实际购房能力。

2、人口增加。

随着市场经济的快速发展，人口向中心城市、向人口稠密地区不断转移，特别是国家调整了户籍政策，加快了城市化进程。

据2000年人口统计资料显示：

宁夏非农业人口达159.2万人，比上年净增3.8万人，要解决全区净增人口的住房，以人均建筑面积20平方米计算，需增加76万平方米的住房；

同时宁夏城市机关新婚家庭有9957户，每户建筑面积按60平方米计算，需增加59.7万平方米；

1995年以来分布在宁夏银川市、石嘴山市和吴忠市辖区的流动人口还有37.5万人；

以上人口都急需解决住房。

3、政策效应。

为了更好地激活房地产市场，政府在政策上给予了积极的支持：

一是对已购公房上市交易给予政策上的支持，同时放开了住房使用权的交易过户，充分发挥一、二级房地产市场联动作用，从而保证了中高收入家庭通过出售已购公房，购买新的商品住房或通过购买二手房来改善住房条件；

二是从1999年末结束了同十年一贯制的实物分房形式，改为住房分配的货币化，鼓励居民自己购房；

三是银行提供了灵活多样的购房贷款方式，放宽了贷款的额度和年限；

四是国家采取了积极的财政政策，鼓励扩大内需，这些政策的实施均拉动了宁夏居民的住房消费。

（二）成本因素

1、土地成本。

地价是构成住房价格的重要成本。

2001年，全区土地购置投资大幅度增长，据统计，在房地产开发投资中，土地购置投资达3.94亿元，比去年同期增加1.92亿元，增长94.7%，土地购置投资的快速增长，使其占全部房地产开发投资比重由上年的13.0%增加到17.7%。

随着新住宅小区的建设，旧城的改造，住宅用地不断扩张，公共设施用地、绿化用地、道路和广场等用地也大规模地增加，而有限的可利用土地资源越来越少，无形当中抬高了地价。

同时由于城市近郊人多地少的矛盾日益突出，征地补偿安置费用居高不下；

用地单位直接协商征地，抬高了补偿标准；

相关部门在征地中搭车收费，使得征地费用上涨，直接导致土地价格越来越高。

2001年全区土地资格价格比上年同期上涨了5.4%。

2、建筑成本上升。

随着居民对住房质量、功能、安全、环保等方面要求越来越高，各种新型材料被不断采用，如塑钢门窗、高档防盗门、可视门铃、分户供热等在住宅建设中普遍被应用，这些优质材料的价格相对偏高，同时，建筑材料价格均有不同程度的上扬，都加大了建筑成本。

2001年全区建筑安装工程价格比上年上涨了2.0%，其中材料费价格、人工费价格和机械使用费分别上涨1.7%、5.3%和1.7%，水泥、地材和化工材料价格也分别上涨了4.0%、2.9%和6.8%。

在地材中，沙、石价格平均涨幅在30%左右。

因此，商品房建筑成本在短期内仍呈上涨趋势。

3、各种费用仍然很高。

住房建设项目的各种收费要占住房价格的15%以上，各种费用不仅增加开发企业的负担，而且由于住房建设的审批环节多，也极大地降低了房地产开发企业的办事效率。

据银川市调查，住房开发项目从征地开始到立项、审批全过程中，需要涉及到四十多家行政事业单位和部门，加盖近几十个公章，所需时间少则数月，长则一年，这些也增加了企业的费用支出。

虽然国家取消和降低了一些项目的收费标准，但目前涉及到开发企业的收费仍有近百项之多。

（三）企业利润。

房地产开发是一种投入高风险大的行业，追求利润是开发商的首要目标，而开发商取得高利润通常又是以提高住房的售价来取得，据2000年房地产开发公司帐面财务决算资料计算，全区房地产开发商平均获得利润率不低于15%，一直保持着较高的利润水平。

三、对2002年宁夏房地产价格宏观调控的建议

目前，宁夏住房出现的消费热很大程度是受到长期以来住房消费历史欠帐的影响。

从长远看，随着目前高收入群体住房消费的逐步满足，住房消费的主体更多的将是目前占70%左右的中低收入家庭，而这部分市场的关键是住房价格。

据对银川市住房需求调查显示：

在准备购买住房的居民家庭中，59.6%的居民购房需要银行贷款，而凭自己收入积蓄和自筹资金购房的还是少数，并且近五成居民购房承受的价格在1500元/平方米以内。

近几年来，广大的中低收入家庭要求降低住房价格的呼声越来越高，同时，大多数开发商也认识到降低房价的重要性。

应该看到住房价格的理性回归是完成住宅产业从重要产业到支柱产业过渡的重要因素之一。

因此降房地产价格势在必行，政府宏观调控的重点如下：

一是有效控制土地价格。

由于受开发商争夺土地的影响，地价被一再抬高，造成土地开发成本增加。

为此，首先要对土地的竞标价格适当加以控制，应研究制定一些新的办法；

其次要完善拆迁补偿制度，变过去的实物拆迁为货币拆迁，加强对拆迁补偿全过程的监管力度，建立较为科学的评估体系，杜绝拆迁评估过程中的讲人情现象，使拆迁补偿更具有合理性。

二是切实解决乱收费的问题。

政府要严格控制涉及到住房开发的收费问题，要引入竞争机制，通过竞争降低收费标准，从而降低住宅开发过程中的费用支出；

减少住宅建设项目审批环节，进一步清理住宅开发过程中乱收费问题，降低收费标准，从源头上遏止房地产开发中收费过多、过高、过滥的现象。

三是适当控制开发企业规模。

要适当提高房地产开发企业的准入门槛，对于规模小、资源少、等级低、技术差的开发企业，要鼓励他们通过买卖、兼并、重组等形式组建大型开发集团来参与市场竞争。

四是降低产品生产成本。

开发商是住宅开发的主体，开发商素质的高低很大程度影响到住宅产品的开发成本。

提高开发企业全体管理人员的素质，使他们熟练掌握现代科学技术和先进的管理经验，并通过推广应用新技术、新材料、新工艺来提高工效，从而降低商品住宅的生产成本。

但必须提出的是，降低商品住宅生产成本要以保证商品住宅质量为前提，任何以降低商品住宅质量为代价来实现的生产成本的降低是行不通的。

五是制定适当的企业利润标准。

追求高额利润是企业生产经营活动的本质，但企业利润的获得一定要在广大的消费群体能够接受的范围内，任何以牺牲消费者利益为代价获得的利润，最终将会失去市场。

从宁夏当前的企业利润水平看，虽然开发企业平均利润在15%左右，但有些开发企业利润达到20%以上，利润过高无疑增加了消费者的经济负担，同时也抑制了房地产消费市场的发展。

为此，政府有关部门要制定房地产开发企业合理的利润标准，解决当前部分开发企业的利润过高的问题。