丰臣物业勤德家园物业管理投标书DOC 75页.docx
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丰臣物业勤德家园物业管理投标书DOC75页
丰臣物业勤德家园物业管理投标书（DOC75页）
第一章：
勤德家园物业治理服务水平的整体设想及策划
·治理模式
·服务承诺
·工作重点及保证措施
第二章：
物业治理方式、人员的培训方式及内容
·实行综合一体化的治理方式
·治理服务人员的培训
·治理服务人员的治理
·工作打算安排
第三章：
规章制度及物业档案的建立
·治理规章制度的建立
·小区房屋及设施设备的建立与治理
第四章：
人员的配备及物质装备情形
·人员的配备情形
·办公设备和通讯设备的装备情形
·清洁、绿化工具的配备情形
·水电修理工具的配备情形
第五章：
日常工作打算安排
·提早介入，搞好物业接管验收
·前期介入工作内容
·前期介入的费用推测
·依照入住期间的特点，采取相应的小区安全防范措施
·对小区内不显现违章和保证小区外观整洁统一所承担的责任及承诺
·财产被盗与车辆丢失的责任与承诺
·物业治理工作流程与质量标准
第六章：
小区房屋及其设备的修理养护打算和实施
·小区房屋公用设施日常养护打算
·小区房屋本体日常养护打算
第七章：
各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施
·小区各房屋及重要配套设施设备的完好率
·小修、及修及时率
·保洁度
·修理工程质量合格率和回访率
·公共照明完好率
·小区内治安案件发生率
·大型及重要机电设备完好率
·火灾发生率
·违章发生率与处理率
·有效投诉处理率
·绿化完好率
·楼道、停车场完好率
·业主对物业治理的中意率
第八章：
丰臣物业公司治理规章制度及各岗位职责
第九章：
勤德家园收入推测
第十章：
勤德家园成本推测
投标承诺书
常州勤德家园小区物业治理招标领导小组：
依照«勤德家园前期物业治理招标文件»提供的条件信息和规定要求，遵照«全国物业治理条例»、«物业服务收费治理方法»、«常州市市区物业治理实施细那么»及其他政府主管部门的文件规定，我公司经现场考察并结合自身优势条件，认真研究测算后决定：
愿以人民币：
0.5元/平方米·月的公共服务费投标价承担贵公司勤德家园小区的物业治理任务，现我公司已制毕〝勤德家园小区物业治理投标书〞，特送上，请批阅。
一旦我公司中标，我公司将在接到〝中标通知书〞后约定期限内与贵公司签订物业托付治理合同，并按国家、省、市、区有关规定和物业托付治理合同对勤德家园小区实施统一治理、优质服务，在全面交付的一年后，逐步向市、省、国家级优秀示范物业小区迈进，使勤德家园小区成为常州最优秀的物业。
贵方的招标文件、中标通知书和本投标书，构成约束我们双方的合同文件。
投标单位：
常州丰臣物业
法定代表人：
蒋曾平
投标人：
裴志伟
日期：
2004年12月28日
授权托付书
本授权托付书声明：
本人蒋曾平为常州丰臣物业的法定代表人，现授权托付本公司裴志伟为我的受托人，以本公司的名义参加常州勤德家园小区的物业治理投标工作。
受托付人所签署的一切文件和处理的一切有关事务，我均予以承认。
受托付人无转委权，特此托付！
受托人：
裴志伟性别：
男
工作单位：
常州丰臣物业职务：
总经理
投标单位〔章〕：
常州丰臣物业
法定代表人〔章〕：
日期：
2004年12月28日
常州丰臣物业概况
常州丰臣物业成立于二00一年，是由常州市丰臣房地产开发鼎力相助的一个有实力的专业化物业治理企业。
持有江苏省建设厅颁发的物业治理三级资质证书，现正在申报二级资质证书的过程中，受托治理的物业要紧有：
新北区建设大厦写字楼〔新区有名的半落子工程项目〕，自丰臣物业治理后，由原先的每平方房价壹仟柒佰多元，现已增值到每平方肆仟元左右，同时也带动周边相邻地价的升值；新区宝丰服饰市场是在常州天源物业治理无法连续治理的情形下，由丰臣物业公司接管，通过半年多的物业整顿改造后，面貌焕然一新，成为了常州市一家专业化的大型服饰批发市场；钟楼区的斗巷商务中心商务楼、丰臣海悦高档写字楼〔市区又一烂尾楼工程〕、常州开关厂〔常开集团〕以及天宁区清凉东村住宅小区等，治理面积达20多万平方米，其中丰臣海悦广场和宝丰服饰市场预备申报市优秀物业治理大厦的评比。
公司现有职员120余人，有专业技术职称50人左右，通过物业治理培训的18人，下设六大物管处和一个专业修理队伍。
公司宽敞职员按照〝以诚相待、以优为荣〞的企业精神，干群上下团结一致，本着人性化、主动式的治理原那么，努力为业主排忧解难，为业主制造优越的生活和工作的条件，发觉问题赶忙解决，业主投诉及时处理，一切为业主着想，真正表达了〝业主至上，服务第一〞的企业宗旨。
一切按专业化治理的方向进展，为了提高物业治理水平，更好地为业主提供优质的服务，公司制订了一系列切实有效而且可行的治理制度，增强了职员的主人翁责任感，树立了企业的形象，在加强职员整体素养培训的同时，公司每年要派3-5名职员参加建设部人事教育司举办的物业治理培训，考试全格率为100%，达到了市房管局物业治理部门下达的培训指标；公司还专门注重智能化的治理，为实现〝创世纪品牌，做行业先锋〞的企业目标，添置了现代化的治理设备，力争把所管辖的物业小区推上一个新的台阶，使业主〝买得放心、住得安心、用得称心！
〞让所有的业主在我们的服务下都能体会到高品位的生活。
常州丰臣物业
第一章勤德家园物业治理服务水平的整体设想及策划
1、治理模式
2、服务承诺
3、工作重点及保证措施
一流的小区需要一流的物业治理，针对勤德家园物业治理工作的各个要素，我公司对该小区的楼宇结构、功能特点及以后业主的服务需要进行了细致的调研分析，对小区的各类设备、设施、安保、车辆治理、清洁绿化等各项治理服务工作立即面临的难点和重点进行了深入的剖析，从而确立了丰臣物业公司在勤德家园开展物业治理工作的整体构想和治理策划思路。
一、治理模式、服务承诺、工作重点及保证措施如下：
1、丰臣物业治理公司采纳的治理模式是：
一体化综合治理
模式实行小区业主委员会、小区物业治理处、居民三位一体的新型物业治理体制。
由小区内居民、居委会、派出所、小区物管处等单位代表组成的小区业主委员会是小区的最高决策议事机构，它作为沟通住户与物业治理处之间的纽带，在小区的建设方面起着不可替代的作用。
小区治理处作为由物业治理公司授权对小区进行综合治理的具体执行部门，要同意公司领导的考核，经常听取并同意小区业主委员会的指导和建议，并同意居民的监督，同时小区居民通过与治理处签订的«业主公约»受到约束。
如此双方相互监督、互相制约、互相促进，有效地调动了各方面的积极性，增加了居民参与治理的热情和对小区的责任感，也促进了小区物业治理水平的提高。
2、服务承诺：
我公司依照勤德家园小区规模和高标准的建
设要求将小区定位于两年内创市优，三年内创省优，五年内实现国家示范小区的创建目标。
要求在小区治理中做到环境优美、设施完好、整洁文明、生活方便、服务周到、治理有序。
3、工作重点及保证措施：
针对勤德家园小区物业治理工作
的特点和难点，我们确定了小区物业治理的工作重点：
〔1〕职员治理上:
严格选择，随时培训，保证职员德才兼备。
不管公司选派，依旧公布聘请，物业公司用人都有一个标准，那确实是德才兼备，对治理人员尤为如此。
职员素养的提高离不开制度的约束，为规范职员的行为，公司自成立之日起，就本着〝以诚相待、以优为荣〞的精神，组织建立了各项规章制度，治理和工作标准及检查考核方法等一整套切合实际，行之有效的内部治理制度。
促进物业治理向专业化、高素养、高效率方向进展，大大提高小区治理水平。
〔2〕安保治理上:
住宅小区的安全是全体居民最关怀的情况,一个安全的小区环境是居民安居乐业的首要条件,因此我公司决定,保安人员由退伍军人与保安学校毕业生组成,他们整体素养高,是一支拉得出,打得响的队伍。
（3）装修治理上：
情理手段、经济手段、行政手段、法律手段等四种手段兼用。
为确保勤德家园无一例违章装修，我们狠抓宣传培训，对业主装修单位和职员进行装修制度、装修要求等方面的培训，明示制度，有据可依。
在装修审批上把关，并明确双方的契约关系，不讲情面，不留缝隙，加强监管，采纳治理处上下各部门齐抓共管的方法，将违章装修排除在萌芽状态。
一旦发生违章装修，我们第一晓之以理，动之以情，运用合理手段，保证各种矛盾自行处理，就地解决，决不上交。
〔4〕尽心养护小区的绿化，实施垃圾袋装化。
加强小区环境建设和环保建设。
第一通过各种形式向小区居民中职员宣传〝小区是我家，卫生靠大伙儿〞，加强小区内环保意识的灌输，使小区内每一个业主、职员都自觉热爱小区环境，文明地使用和爱护小区内的每一处公用设施。
第二开展小区文化教育建设，实施小区环境战略，不断地整洁小区形象，统一规划小区公共场所的每一件装饰物，每一块标记。
我们深信，通过丰臣物业公司全体职员的努力和科学的治理，勤德家园必将成为常州物业治理的先进典范。
〔5〕运用先进的治理手段，进行合理调度，有序停车，使车位的使用率，最大限度地点便业主停车。
小区内配有地下停车场。
其中汽车车位430个，摩托车车位796个。
我们将加强对业主的停车引导，在地下车库完善各类标志。
为确保开发商的利益，在地下车库没有完全出售之前，绝不承诺地面停车。
关于乱停乱放的问题，我们将尽全力向业主进行劝导，令其爱护小区的停车秩序。
〔6〕发挥丰臣公司设备治理规模和技术力量的优势，实施对电梯、水泵等设备设施的专业化治理。
专业性化的进展方向一直是丰臣物业公司多年来的目标，也是物业治理行业面向市场的选择和时代的要求。
在勤德家园的物业治理工作中，针对小区建筑面积大〔约22万㎡〕，各类机电设备多等特点〔电梯、水泵等〕，我们将充分发挥丰臣物业公司所治理的综合优势，实现小区与大厦间的联系，全面实施绿化、保洁、装修、电梯、配电房治理、水泵治理，消防安保系统、智能化系统等方面的专业化治理和服务，全方位地降低治理成本，力争为业主提供更多更好的无偿服务，以充分表达丰臣公司业主至上，服务第一的服务宗旨，优质服务，低价收费的经营方针，让小区业主们真正受益。
〔7〕开展丰富多彩的社区文化活动。
向小区文化要物业治理的社会效益、环境效益和经济效益。
良好的居住环境要有高品位的人文环境相配套。
如何在小区内营造一个人们和谐相处，敬老爱幼，团结互助，繁荣昌盛的人文环境是一个高尚文明小区的重要标志。
同时也是检验物业治理是否成功的一个最显著的特点。
基于上述认识，我公司把如何开展社区文化活动，树立社区精神文明新风尚，沟通业主之间的邻里关系，增加小区居民之间的凝聚力看成是挑战自我，使物业治理上档次、上台阶的必要条件。
我们的具体做法是：
建立和完善各种社区文化教育设施，定期举办内容有益、健康向上的文化活动，为小区居民制造丰富多彩的业余文化生活氛围。
第二章物业治理方式、人员的培训方式及内容
一、实行综合一体化的治理方式：
小区物业治理采纳综合一体化的治理方式即对小区的房屋、公用设备设施、消防、治安、卫生、绿化、停车场治理，小区环境文化等、统一由治理处和谐治理，保持高效率动作，保证高水平治理。
综合一体化的物业治理并非一切治理事务均有治理处包揽，而是由治理处主任担任各治理的总和谐、总总管角色，充分调动业主参与治理的积极性，动员各方面的力量，齐抓共管，而收到标本兼治的治理成效。
同时，治理处在保证服务质量的前提下，以部分物业治理分项实行专业分包的动作方式。
内部治理框架
1、治理处：
面向全体业主同意咨询、投诉、和谐、处理日常物业治理事务和紧急事项。
2、工程技术部：
负责小区设施设备修理、负责房屋修理、配电房、电梯修理、消防系统、给排水系统的维保工作。
依照设施、设备的具体性能、特点，制订详细的养护打算，采取巡视监控主管人员抽查监督相结合的原那么，同时制订突发事件的处理措施。
3、保安队：
负责小区门卫治理，24小时保安巡逻、车辆治理、消防治理等工作，采取固定岗、巡逻哨移动定时报位制。
并能及时妥善地处理随时发生的治安情形、火灾等紧急事项。
4、清洁绿化队：
负责施工单位绿化保养期满后，对小区的绿化进行全面的日常养护与保养。
做到花木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害，修剪及时，整齐美观。
二、治理服务人员的培训
1、培训目标
为能使勤德家园小区达到全国物业治理示范小区的标准，丰臣物业公司必须培养一支高层次、高素养的物业治理专业队伍。
要通过多种形式的培训，使治理处职员具备全面的物业治理素养，从而实现小区的预定的治理目标。
（1）治理人员持证上岗率100%
（2）专门工种持证上岗率100%
（3）职员年度培训率100%、培训合格率100%
2、培训方式
（1）自我培训
丰臣公司专门重视和鼓舞职员利用业余时刻参加与自身岗位自己相关的专业培训班、职称培训、大学自考等，在学习上给予安排和照管。
（2）自办培训班
请专家学者讲学，自行组织师资办物业治理及相关专业培训
班，加强和提高职员专业素养和职业道德修养。
（3）外派学习培训
治理处治理人员每年将安排一次外派专业培训，选派治理人员及服务人员参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。
（4）参观学习
治理处将组织全体职员分期分批参观国内优秀物业小区，开
拓视野，总结体会。
（5）岗位轮训
通过岗位轮训，给职员提供晋升的机会，通过人才的横向、
纵向交流，达到一专多能，一职多用的目的，从而提高综合素养和人才培养的功能。
3、培训的内容
（1）各职员岗位职责，工作标准及工作程序
（2）«常州市物业治理政策法规汇编»配套文件
（3）小区整体布局、水电设施、消防设施、电梯性能、环境导示系统等内容
（4）业主装修治理方法
（5）小区治安保卫工作目标及作业程序
（6）小区清洁卫生标准及作业程序
（7）小区绿化标准及作业程序
（8）除了上述在职培训项目外，我们还将针对小区的实际情
况，对治理职员进行下述紧急事件处理培训。
（1）火警应变
（2）电力故障
（3）盗窃与抢劫
（4）处理业主投诉
三、治理服务人员的治理
1、录用与考核：
s
（1）录用：
依照常州市人事劳动主管部门招、调人员规定，
依照丰臣公司制定的人员编制、用工条件，经人事部门和用人单位联合考核，面试择优录用。
录用后经公司或治理处培训部门对职员进行上岗培训和业务考核，试用3-6个月，依据«劳动法»规定，以劳动合同书的形式与职员确定劳动关系和合同期限。
（2）考核：
考核是检验工作成效、业绩以及培训成效的重要
手段，丰臣公司一贯重视对职员的考核，制定了一些列的考核制度和实施方法：
a丰臣公司每年与治理处签订治理目标责任书，考核整体目标的完成情形。
b每年对新职员进行两次岗位考核，依照考核业绩实施奖惩。
考核率100%。
年剔除率5%，岗位轮换率8%。
c对新职员在录用前进行一次全面的技能考核和面试，经培训后进行考核,考核率100%。
d培训项目终止后，对参加培训人员进行一次全面考核，培训考核率100%
e对治理处要紧负责人每年进行两次民主评议，依照评议及考核结果决定是否续聘或调换。
1、剔除机制
在实施小区物业治理过程中将严格按照丰臣公司职员的考
核和剔除机制程序运作，结合小区实际情形，贯彻执行勤德家园小区物管处剔除机制，使小区物业治理水平和职员队伍始终保持在最正确状态之中。
a实施依据
在贯彻剔除机制过程中，小区治理处将依照每年的考核和各岗位民主评议、业主意见调查，走访业主及日常工作投诉情形，对职员进行综合评判。
b实施措施
严格按照人员考核，录用及剔除流程规定执行，实行末位剔除制和岗位轮换制。
使职员队伍各类素养保持最正确状态，从而达到剔除比率操纵在5%，岗位轮换比率在8%那个目标。
2、关系和谐
现代治理理论的重要内容之一是系统理论，该理论认为：
现代企业是许多关联的要素、环节、部门有机结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。
为了实现企业的经营目标，必须系统地综合分析和处理有关事宜。
对勤德家园小区物业治理处而言，运用好系统治理理论，和谐好内、外部各方面关系是取得预期治理成效的重要措施。
物业治理工作本身确实是一个综合和谐网。
我们提出的口号是：
〝业主至上，服务第一。
〞
关系和谐示意图
四、工作打算安排
1、前期治理
〔1〕交接期
序号
打算内容
时刻安排
1
筹建勤德家园小区物业治理处
05/1/1-05/1/5
2
与小区开发商签订托付合同
05/1/6-05/1/15
3
参与智能系统、电梯、消防、机电设备的安装调试、培训、验收
05/1/12起
4
各类原始资料接收、建档
05/1/12起
5
建筑物本体难验收交接
以开发商确定时刻安排
6
绿化、公共配套设施验收交接
以开发商确定时刻安排
7
聘请、培训、考核、录用职员
05/1/8-05/2/8
8
建立与居委会、派出所、等外部的联系
05/1/8日起
9
治理处装备采购
05/1/10起
10
编制物业治理方案
05/1/8-05/2/8
11
预备入伙资料〔业主公约、物业治理合同、公共制度、业主资料采集〕
05/2/10-05/3/10
（2）入伙期
序号
打算内容
时刻安排
1
入伙手续办理
05/5/30起
2
与业主验收交接其名下物业，发放钥匙，验收存在问题，整改、复验、交接
05/5/30起
3
现场提供各类物业治理咨询
05/5/30-05/6/30
4
协助业主办理装修、装等业务
05/5/30起
5
配套设施工程
05/5/30起
6
装修治理操纵
05/5/30起
7
安全防范操纵
05/5/30起
8
入伙仪式策划预备
05/5/1起
〔3〕入住期
序号
打算内容
时刻安排
1
举行入伙仪式
以实际时刻为准
2
物业治理方案实施
05/5/1起
3
业主意见调查
05/8/1起
4
职员培训
见培训打算
5
小区财务运行，分析、公布
每半年一次
6
小区创建文明小区参评
第三章规章制度及物业档案的建立
一、规章制度的建立
丰臣物业公司本着〝业主至上，服务第一〞的宗旨，针对住宅小区的特点，借鉴先进的治理模式及实际体会，制定了一整套覆盖治理工作各方面的治理制度及各类治理人员的岗位责任制，使人人有章可循，事事有据可依。
治理制度的完备是我们提供服务的质量保证，我们认为，治理规章制度决不是简单的行为规定，而应是一个活的系统，是丰臣公司文化整体中一部分，公司职员只有备充分的责任感，主动精神和团队意识，治理规章制度才能发挥最正确的运作成效。
丰臣物业治理公司制度见附件。
二、小区房屋及设施设备档案的建立与治理
档案资料的建立与治理是物业治理工作的重要组成部分。
科学、规范的档案治理能够为杰出的物业治理提供有力的支持。
1、档案资料的分类与运作流程
（1）工程建筑产权资料
可行性研究报告批复、用地批准通知书、
〔2〕工程技术资料
a竣工图——总平面图、建筑、结构、设备、队附属工程及隐藏管线的全套图纸
b地质情形勘测报告
c小区整体移交验收表
d工程开工竣工报告
e工程预算报告
f房屋公用设施等竣工和接管部门产权移交验收交接表
g供电及消防工程竣工图
h单体建筑结构设备竣工图
i附属工程及地下管网竣工图
j工程竣工验收证明
k图纸汇审记录
l隐藏工程验收签证
m沉降观看记录
l钢材、水泥等材料的质量保证书
m新材料合格证
n水电、智能设备、电梯的检验合格书
o砂浆、混凝土试块试压报告
p混凝土灌装记录
q机电设备使用说明书
r消防系统验收证明书
s公共设施检查验收证明
t水、电表检验报告
u供水试压报告
v绿化工程图及清单
w有关工程项目的其他重要技术决定和文件
〔3〕房屋修理档案资料
a房屋修理记录
b房屋修缮记录
〔4〕装修治理档案资料
a业主装修申请表
b装修图纸〔水、电等管线走向、平面图〕
c业主装修责任协议
d临时施工人员登记表
e工程验收记录
f装修检查记录表
〔5〕入住资料
a入住通知书
b业主公约
c用户手册
d交费收据存根
e住户登记档案资料
f固定停车位车辆档案资料
〔6〕机电设备运作档案资料
a供电系统、给排水系统、电梯设备、智能化系统等档案资料
b设备分承包方修理保养记录
c机电设备的各项运行记录
d机电设备的各项修理保养记录
〔7〕业主意见调查与分析档案资料
a业主意见调查表
b业主意见调查分析报告
c纠正和预防措施报告
〔8〕业主投诉与回访记录档案资料
a业主投诉登记表
b业主投诉处理通知单
c回访记录
d业主投诉及处理结果记录
（9）小区消防治理档案资料
a消防设施器材登记表
b消防栓检查记录表
c室内外消防系统检查登记表
d消防安全检查记录表
e火警、火灾登记表
f消防演习记录
g火险隐患整改通知书
（10）业主车辆记录档案资料
a业主车辆情形登记表
b车位使用协议
c车库巡视记录表
（11）小区治安治理档案
a外来人员登记
b值班记录表
c培训记录表
d保安队员专业技能训练考核记录表
e小区日常巡查记录表
f紧急事件处理记录表
g夜间查岗记录表
（12）治理处日常治理档案资料
a治理处值班记录
b楼宇治理情形检查报告表
c房屋存在问题传递单
（13）日常修理服务档案
a修理价格清单
b修理项目清单
c修理服务回访记录
〔14〕保洁治理档案
a公用设施统计表
b保洁人员名单
c保洁卫生检查表
d消杀记录
e保洁卫生检查考评表
〔15〕绿化治理档案
a绿化总规划图
b绿化统计表
c绿化治理记录表
d绿化治理人员名单
e小区治理区的绿化治理内容
〔16〕人事及人员培训档案
a各类人员人事档案
b职员各类证件复印件
c治理处年度培训打算
d各岗位考核标准及奖惩方法
e职员考核记录
〔17〕其它档案室资料
a小区财务预算、日报、季报、年终决算表
b每季度治理费收支账目情形公布单
c业主委员会文件
d治理处发表通知、公告资料记录
e运算机数据库资料备份
档案资料建立与治理工作十项要求：
1、设置档案专业人员治理，做到档案标识清晰、分类明确。
2、建立标准档案室，要求具有防火、防盗、防潮功能。
3、明确收集、整理、分类、编号、登记、电脑入网、入柜、检查建档流程。
4、采纳多种形式的文档储存，如电脑磁盘、录像带、胶卷、照片、图表，全部在电脑中归类，并采纳相应的储存、保管方式。
5、对原始文件、合同等重要资料〔如开发商提供的资料、商函、诉讼文件等〕的接收、借阅、复印等必须经治理处主任审批。
6、实行原始资料和电脑贮存双档治理。
7、档案鉴定必须由治理处主任负责，审批档案储存数量，储存期限以及是否有效和作废。
8、注重档案治理信息开发，开展档案编研工作，依照治理处工作需要和档案库存情形编制各种专题资料。
9、各部门设兼职档案治理员，治理主任每季度对档案资料治理情形进行检查。
10、要求治理处全体职员树立档案意识，保密意识，严格执行«档案借阅制度»。
第四章人员的配备及物质装备情形
人员的配备
职务
文化程度
拟配备人数
备注
治理处主任
大专
1
持证上岗
主任助理
大专
1
持证上岗
治理员
高中
3
持上岗证
文员
高中
1
会办公自动化
保安员
高中
33
持上岗证
清洁工
初中
18
公司内部培训上岗
绿化工
初中
4
有相关体会
水电修理工
高中
3
持上岗操作证
电梯
升级会员 