某住宅价值评估法院.docx

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某住宅价值评估法院

房地产估价报告

估价项目名称：

***号房地产价格评估

委托方：

北京市***区人民法院

受托方：

***

估价人员:

估价日期：

二零零八年十月三十一日至

二零零九年四月三日

估价报告编号:

***评字[2009]000号

一、致委托方函---------------------------------------------2

二、估价师声明---------------------------------------------3

三、估价的假设和限制条件-----------------------------------4

四、房地产估价结果报告-------------------------------------6

五、房地产估价技术报告------------------------------------10

六、附件--------------------------------------------------28

致委托方函

北京市***区人民法院：

受贵院的委托,本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于***号房屋（以下简称估价对象）的房地产价格进行评估,估价时点为2009年3月27日，估价目的是为贵院了解估价对象的市场价值提供参考。

根据当事人提供的《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】，估价对象坐落于***号，房屋所有权人为***，产别为私产，属成本价出售住房，结构为混合，房屋总层数为6层，所在层数为5层，房屋建筑面积为72.39平方米，房屋用途为住宅。

经过客观、公正的评估，估价对象于估价时点2009年3月27日的房地产市场价值为：

房地产总价：

483503元

大写：

肆拾捌万叁仟伍佰零叁元整

房地产单价：

6679.15元/平方米

（注：

货币种类为人民币）

评估的详细结果、过程及有关说明,请见附后的《房地产估价结果报告》。

***

法定代表人：

2009年4月3日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。

4、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查，但我们对估价对象的现场勘查仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方及当事人提供的资料进行评估。

我们不承担对估价对象建筑结构质量问题进行调查的责任，在评估中也不予考虑。

5、本估价报告依据委托方及当事人提供的相关资料，委托方及当事人对资料的真实性负责。

因资料失真造成的估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

6、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构同意，估价报告不得向委托方以外的单位及个人提供，凡因委托方使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

7、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。

姓名房地产估价人员注册证号签名

估价的假设和限制条件

（一）假设条件

1、估价对象房屋所有权人合法有偿取得房屋所有权及其相应分摊的土地使用权，并支付有关税费。

2、估价对象得到最有效的利用。

3、估价对象与其它生活要素相结合，能满足目前的正常生活使用。

4、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

6、估价对象基础设施实际开发程度达到“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气及通热力），评估设定基础设施开发程度为“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）。

7、根据现有资料无法确定估价对象容积率的大小，依据《北京市基准地价使用说明》，商业、综合、居住用地一到六级的平均容积率为2，本次估价对象所在宗地为居住用途六级地，所以本次评估设定估价对象容积率为区域平均容积率2。

如与估价对象实际情况不符，估价结果需作相应调整。

8、由于委托方提供的《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】未载明估价对象的建成年代，根据估价人员的调查和了解，本次评估设定估价对象房屋建成于1998年，如上述情况与估价对象实际情况不符，估价结果需作相应调整。

9、《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】中注明估价对象为成本价出售住房，因此土地使用权类型为划拨，本次评估设定估价对象剩余使用年限为住宅用途出让法定最高年限70年。

10、估价人员实际的现场勘察日期为2008年10月31日，本次评估设定估价时点为2009年3月27日，设定估价对象的内部装修等情况在估价人员现场勘察日期和估价时点一致。

11、委托方提供的资料属实。

（二）使用限制条件

1、委托方因案件审理的需要,特委托***对估价对象市场价值进行评估，为委托方了解估价对象的市场价值提供参考依据。

2、估价对象权属、面积、用途及其他情况以《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】记载内容和估价人员的现场勘查记录为准。

3、根据《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】复印件，估价对象不存在抵押等他项权利登记，此次评估设定估价对象不存在他项权利登记。

4、由于估价对象为成本价出售住房，根据北京市相关规定，成本价出售住房的房屋在办理房屋交易登记手续时应向房屋所在区、县建设委员会申请按当年房改成本价的1％补交土地出让金或相当于土地出让金的价款（即1560×1％=15.6元/平方米）。

5、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本次估价结论。

6、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的影响。

7、本次估价未考虑特殊交易方式对估价结果的影响。

（三）使用说明

1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价时点为2009年3月27日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的房地产市场价值。

2、本次估价技术报告为提供估价机构存档和作为估价结果提交贵院进行案件审理时的附件。

3、本估价报告应用的有效期自报告提交日2009年4月3日起半年内。

4、本报告解释权归***所有。

房地产估价结果报告

一、委托估价方

委托方：

北京市***区人民法院

地址：

北京市***区近园路9号

邮编：

联系人：

二、受托估价方

受托估价机构：

***

机构地址：

估价机构资质级别：

法定代表人：

联系人：

联系电话：

邮政编码：

三、估价对象

1、估价对象位置状况

估价对象位于北京市***区***小区甲5号楼，估价对象所在建筑物东至五爱屯东路、南至***小区3号楼、西至***小区2号楼、北至***小区5号楼。

2、估价对象权利状况

根据《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】，估价对象坐落于***号，房屋所有权人为***，产别为私产，房屋建筑面积为72.39平方米，房屋用途为住宅，属成本价出售住房。

根据《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】复印件，估价对象不存在抵押等他项权利登记，此次评估设定估价对象不存在他项权利登记。

3、估价对象建筑物概况：

估价对象所在建筑物地上共6层，估价对象位于第5层，结构为混合结构，楼型为板楼，房屋朝向为东西，建成于1998年，房屋用途为住宅。

估价人员实际的现场勘察日期为2008年10月31日，本次评估设定估价时点为2009年3月27日，设定估价对象的内部装修等情况在估价人员现场勘察日期和估价时点一致。

估价对象装修情况如下：

卧室及客厅地面铺木地板，涂料及油漆墙面；厨房缸砖地面，墙面贴瓷，铝扣板吊顶，整体厨柜；卫生间缸砖地面，墙面贴瓷，铝扣板吊顶；塑钢门窗及木质包镶门。

估价对象楼宇内设备完善，能满足正常生活的需要。

4、基础设施状况

估价对象基础设施实际开发程度达到“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气及通热力），评估设定基础设施开发程度为“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）。

四、估价目的

北京市***区人民法院因案件涉及估价对象，特委托我公司对位于***号的房地产市场价值进行评估，为委托方了解估价对象的市场价值提供参考。

五、估价时点

2009年3月27日

六、价值定义

根据评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象位于***号，房屋所有权人为***，建筑面积为72.39平方米，用途为住宅，在设定的假设和限制条件下，于估价时点2009年3月27日的房地产市场价值。

七、估价依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》;

3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;

4、《北京市高级人民法院关于民事执行中评估、拍卖、变卖财产若干问题的规定》（试行）；

5、北京市***区人民法院出具的《委托函》；

6、《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】；

7、估价人员的现场勘查记录；

8、本估价机构掌握的房地产市场相关材料。

八、估价原则

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。

具体依据如下估价原则：

合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

九、估价方法

估价人员在进行了实地勘察并认真分析了所掌握的资料之后，根据估价对象的特点及实际状况，选取了成本法和市场比较法作为本次评估的基本方法。

成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要客观成本费用之和为基础，加上正常的利润和应纳税金，并进行相应折旧修正以求取估价对象房地产客观价格或价值的一种估价方法。

市场比较法是以在估价时点近期有过交易的类似房地产成交价格为基础，选取适当的因素，并根据因素条件对成交价格进行相应修正以求取估价对象房地产客观价格或价值的一种估价方法。

之所以采用上述两种方法，主要是出于以下考虑：

1、估价对象周边有较多近期开发建设的类似物业，可以找到客观、准确的资料进行成本核算，故适宜采用成本法进行评估。

2、估价对象所处区域有较多的相同用途物业的市场交易案例，选用市场比较法比较适宜。

十、估价结果

本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验，确定估价对象于估价时点2009年3月27日的房地产市场价值为：

房地产总价：

483503元

大写：

肆拾捌万叁仟伍佰零叁元整

房地产单价：

6679.15元/平方米

（注：

货币种类为人民币）

十一、估价人员签名

姓名房地产估价人员注册证号签名

十二、估价作业日期

2008年10月31日至2009年4月3日

十三、估价报告有效期

本估价报告应用的有效期为自报告提交日2009年4月3日起半年内。

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

1、估价对象位置及权利状况

估价对象位于北京市***区***小区甲5号楼，估价对象所在建筑物东至五爱屯东路、南至***小区3号楼、西至***小区2号楼、北至***小区5号楼。

根据《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】复印件，估价对象不存在抵押等他项权利登记，此次评估设定估价对象不存在他项权利登记。

2、估价对象建筑物状况

估价对象所在建筑物地上共6层，估价对象位于第5层，结构为混合结构，楼型为板楼，房屋朝向为东西，建成于1998年，房屋用途为住宅。

估价对象装修情况如下：

估价对象楼宇内设备完善，能满足正常生活的需要。

3、基础设施状况

二、区域因素分析

1、地理位置

估价对象所属的***区位于北京市西南，为北京4个近郊区之一。

西部为山区；东部为平原，平原占全区面积的四分之三。

周围相邻8个区县，东为朝阳区，北为崇文区、宣武区、海淀区和石景山区，西北为门头沟区，西南和东南为房山区和大兴区。

2、自然及人文条件

***区内有第一道、第二道绿化隔离地区，“十五”期间实现城市绿化1883公顷，城市绿化覆盖率达到43%以上，人均绿地70.8平方米，比“九五”增加15.7平方米。

新增林木绿化面积4019公顷，林木覆盖率达到36.6%，比“九五”增加13%。

建成了青龙湖公园、北宫国家级森林公园等80多处园林绿地。

城区、平原、山区三道绿色生态屏障基本形成。

“十五”期间还完成了凉水河、马草河等5条河道的截污治理，共治理河道32.7公里，建成了卢沟桥、吴家村污水处理厂，水环境明显改善。

全区有区级以上重点文物保护单位35个。

其中国家级的有卢沟桥（含宛平城）、水关遗址，市级的有镇岗塔、莲花池、长辛店“二七”革命遗址、长辛店留法勤工俭学旧址、金中都城墙遗址等10处。

北京世界公园、卢沟桥文化旅游区和青龙湖公园成为该区三大旅游区。

此外区内教育和体育事业也加快发展，全区共有普通高等院校4所（首都医科大学、首都经济贸易大学、北京电子科技学院、中央戏剧学院）；中小学在校生10.2万人。

职业中学4所，在校生7031人。

3、交通条件

***区交通较发达，出行较便捷。

由北京西站、***站、***西站及若干卫星站构成了全国最大的铁路枢纽。

市二环、三环、四环路贯穿境内，京开、京石以及京津塘高速公路起始***区，形成首都东西南方向的公路网络。

三、市场背景分析

估价对象位于北京市***区南苑地区。

周边有飞腾家园、南苑新城、诚苑小区、同兴园小区、绿林苑等多个住宅小区，中学、小学、幼儿园、银行、餐饮、商场、社区医院、休闲娱乐等生活保障及配套设施较完善，居住成熟度较高。

区域内有南三环路、马家堡东路、南苑路等城市干道，369、485、610、954等多条公交线路在周边设有站点，地理位置较好、交通比较便利。

随着政府对南部城区关注，今后几年凭借该区域的地理位置和不断改善基础设施和配套设施，对于住宅物业的需求会不断增加，区域内类似房地产的抗风险能力会提高。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。

最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。

衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：

1、法律上允许（规划及相关政策法规许可）。

即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。

2、技术上可能。

即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。

要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。

3、经济上可行。

即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。

4、土地与建筑物的均衡性。

即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时,把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。

5、房地产与周围环境的协调性。

即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。

也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。

6、可持续发展性。

即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的状况、发展趋势，以及政治经济和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。

根据估价对象的地理位置、周边自然与人文环境及充分利用土地资源的情况，估价对象作为住宅物业能够体现最高最佳使用原则。

五、估价方法的选用

估价人员在进行了实地勘察并认真分析了所掌握的资料之后，根据估价对象的特点及实际状况，选取了成本法和市场比较法作为本次评估的基本方法。

之所以采用上述两种方法，主要是出于以下考虑：

1、估价对象周边有较多近期开发建设的类似物业，可以找到客观、准确的资料进行成本核算，故适宜采用成本法进行评估。

2、估价对象所处区域有较多的相同用途物业的市场交易案例，选用市场比较法比较适宜。

六、估价测算过程

市场比较法求取估价对象商品房价格

一、比较实例选择

根据替代原则，我们采用市场比较法评估估价对象，下面取三个实例：

案例一：

***区五爱屯东路“***小区”商品房一套交易案例，建筑面积96平方米，于2009年3月成交，成交价格65万元，即6771元/平方米，楼层为7/11，毛坯房，建成于2000年，朝向为南北。

案例二：

***区五爱屯东路“***小区”商品房一套交易案例，建筑面积96平方米，于2009年3月成交，成交价格69万元，即7188元/平方米，楼层为9/11，普通装修，建成于2004年，朝向为南北。

案例三：

***区五爱屯东路“***小区”商品房一套交易案例，建筑面积99平方米，于2009年3月成交，成交价格70万元，即7071元/平方米，楼层为10/11，普通装修，建成于2004年，朝向为南北。

二、比较因素选择

根据估价对象的条件，影响估价对象价格的主要因素有：

（1）不动产交易日期：

确定地价变动趋势，进行期日修正；

（2）交易情况：

是否为正常、公开、公平、自愿的交易；

（3）区域因素：

主要有居住区域成熟度、交通便捷度、公共服务设施和基础设施状况、与商业中心的接近程度、区域土地利用方向、自然和人文环境状况等；

（4）个别因素：

主要指小区封闭状况、物业管理、楼型及电梯情况、居室窗口朝向、楼层、建成年代及装修状况等。

三、比较因素条件说明

根据上述情况编制因素条件说明表。

比较过程如下：

表一因数条件说明表

估价对象及可比实例

比较因素内容

估价对象

案例一

案例二

案例三

交易价格

待估

6771

7188

7071

交易日期

2009.3

交易情况

正常

区域因素

居住区域成熟度

较高

交通便捷度

较好

公共服务设施和基础设施状况

较好

与商业中心的接近程度

一般

区域土地利用方向

一致

自然和人文环境状况

一般

个别因素

小区

小区封闭状况

半封闭

物业管理

专业物业

楼宇

楼型及电梯情况

板楼

无电梯

高层板楼

有电梯

高层板楼

有电梯

高层板楼

有电梯

居室窗口朝向

东西

南北

楼层

5/6

7/11

9/11

10/11

建成年代

1998年

2000年

2004年

装修状况

精装修

毛坯房

普通装修

表二比较因素条件指数表

估价对象及可比实例

比较因素内容

估价对象

案例一

案例二

案例三

交易价格

待估

6771

7188

7071

交易日期

100

交易情况

100

区域因素

居住区域成熟度

100

交通便捷度

100

公共服务设施和基础设施状况

100

与商业中心的接近程度

100

区域土地利用方向

100

自然和人文环境状况

100

个别因素

小区

小区封闭状况

100

物业管理

100

楼宇

楼型及电梯情况

100

102

居室窗口朝向

100

102

楼层

100

101

102

建成年代

100

101

103

装修状况

100

表三因素比较修正系数表

估价对象及可比实例

比较因素内容

案例一

案例二

案例三

交易价格

6771

7188

7071

交易时间

100/100

交易情况

100/100

区域因素

居住区域成熟度

100/100

交通便捷度

100/100

公共服务设施和基础设施状况

100/100

与商业中心的接近程度

100/100

区域土地利用方向

100/100

自然和人文环境状况

100/100

个别因素

小区

小区封闭状况

100/100

物业管理

100/100

楼宇

楼型及电梯情况

100/102

居室窗口朝向

100/102

楼层

100/101

100/102

建成年代

100/101

100/103

装修状况

100/92

100/95

比准价格

6934.61

6922.24

6809.57

求取上述三个比较案例比准价格的平均值:

（6934.61+6922.24+6809.57）÷3=6888.81（元/平方米）

故市场比较法测算求取估价对象单价为6888.81元/平方米。

成本法求取估价对象商品房价格

一、土地取得成本：

1、基准地价系数修正法求取土地使用权购买价格

第一:

《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》的修正体系简单描述：

北京市目前执行的基准地价是以2002年12月5日由北京市政府发布的《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）为依据。

基准地价是各土

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