美林小镇.docx

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美林小镇

目录

一、项目基本情况

二、建设进度安排

三、预售房屋套数

四、面积预测及分摊情况

五、公共部位和公共设施的具体范围

六、每套预售价格及变动幅度

七、销售计划与销售方式

八、预售资金监管落实情况

九、住房质量承担主体和承担方式

一十、住房节能措施

一十一、销售部张贴的资料目录

一十二、售房部的规章制度

一十三、附件一业主临时管理规约

一十四、附件二前期物业管理服务协议

一十五、附件三装修重要事项的约定

一十六、附件四前期服务合同

一十七、附件五物业公司章程、营业执照、资质证书

一十八、附件六测绘报告

一十九、附件七《住宅质量保证书》、《产品说明书》

二十、附件八商品房买卖合同备案文本

二十一、附件九美林小镇7号楼工程进度横道图

二十二、附件十小区景观平面图

二十三、附件十一施工图审查文件

二十四、附件十二资金监管账户协议、开户凭证

二十五、附件十三项目工程概算

二十六、附件十四营业执照、开发资质、用地许可证、工程规划许可证、土地证

土地出让合同、土地出让金缴纳凭证、物业维修资金缴纳凭证

一、项目基本情况

1、项目名称：

美林小镇

2、项目坐落：

上洋专业市场南侧，地块西邻衢化路，北岭物流大道，衢化路与物流大道交汇处（原花园法庭）

3、土地用途：

商住用地

4、项目总规模（概况）

本项目位于衢州市巨化生活区内，地块西邻城市主干——衢化路，北临规划的北三道，距东面的白沙溪距离约175米。

地块两面与规划中的城市道路相连，交通便捷，配套设施完整。

该项目规划用地面积为63395平方米，其中代征城市道路用地面积为4622平方米，规划建设用地面积为58773平方米。

规划总建筑面积105792㎡；

其中：

住宅建筑面积：

102474.5平方米

商业建筑面积：

2577平方米

物业营业用房建筑面积：

423.1平方米

物业管理用房建筑面积：

317.4平方米

地下室建筑面积：

5580平方米

建筑基底总占地面积：

15869平方米

容积率：

1.8

建筑密度：

27％

绿地率：

30％

建筑最高层数：

11层

总户数：

1123户

该小区住宅以多层和高层相结合的方式，整个小区一共22栋住宅楼，其中，1#楼、8#楼、9#楼、10#楼、15#楼为高层，1#、8#和15#楼为11层，10#楼为9层，9#楼为10层，其余全部为6层住宅。

整个小区的布局首先考虑在有限的空间内，利用建筑的围合，创造尽可能多的公共空间。

小区针对不同业主的要求设计了面积大小不同的多种户型，其中，在景观带周围布置了面积相对较大的户型，视野通透，具有最佳的外部环境和视觉享受。

中小户型结合布置，小区绿化景观遵循均好性的原则，形成生态化的园林小区。

根据现有用地条件，最大化的布局地块内的住宅，所有住宅日照间距达到1：

1.2以上。

小区道路两侧建筑错位排列，整齐而不单调，视觉效果好。

整个小区分期开发建设，小区共建设住房1123套。

分三期开发建设。

第一期暂定1-7#幢，本次申请预售的楼宇为7幢（具体面积、户数详见预售房屋明细表）。

5、前期物业服务企业：

该小区的物业管理用房共740.5平方米，其中：

办公用房座落在本小区1、2号楼，面积暂定317.38平米；营业用房座落于商业用房衢化路950号、衢化路952号。

由衢州成诚物业管理有限公司担任项目前期物业管理服务，并制定了临时业主管理规约（附件一），前期物业服务合同（附件二）。

二、建设进度安排

我公司开发的美林小镇7#楼计划安排如下：

2012年1月开工，

2014年6月30日交付使用。

附：

施工进度表（详见附件工程横道图）

三、预售房屋套数

7号楼：

60户，建筑面积5038平方米；销售均价5736元/平方米。

90平方米以下户型60户，建筑面积5038平方米；90平方米以上户型0户。

预售房屋明细表

幢号

住宅户数

住宅建筑面积

均价

90㎡以下户数

90㎡以下

建筑面积

90㎡以上户数

90㎡以上

建筑面积

7

60

5038

5736

60

5038

0

0

分户房屋价格表（见下页）

美林小镇——7幢

一单元

房号

面积

套内

分摊

单价

总价

房号

面积

套内

分摊

单价

总价

601

78.37

68.63

9.74

6045

473735

602

89.59

78.46

11.13

5865

525472

501

78.37

68.63

9.74

5622

440615

502

89.59

78.46

11.13

5402

483944

401

78.37

68.63

9.74

5947

466035

402

89.59

78.46

11.13

5713

511864

301

78.37

68.63

9.74

6163

482982

302

89.59

78.46

11.13

5921

530477

201

78.37

68.63

9.74

5947

466035

202

89.59

78.46

11.13

5713

511864

101

78.29

68.56

9.73

5838

457095

102

89.51

78.39

11.12

5724

512355

二单元

房号

面积

套内

分摊

单价

总价

房号

面积

套内

分摊

单价

总价

601

89.59

78.46

11.13

5865

525472

602

78.37

68.63

9.74

5865

459664

501

89.59

78.46

11.13

5402

483944

502

78.37

68.63

9.74

5402

423336

401

89.59

78.46

11.13

5713

511864

402

78.37

68.63

9.74

5713

447759

301

89.59

78.46

11.13

5921

530477

302

78.37

68.63

9.74

5921

464041

201

89.59

78.46

11.13

5713

511864

202

78.37

68.63

9.74

5713

447759

101

89.51

78.39

11.12

5724

512355

102

78.29

68.56

9.73

5724

448132

三单元

房号

面积

套内

分摊

单价

总价

房号

面积

套内

分摊

单价

总价

601

89.59

78.46

11.13

5865

525472

602

78.37

68.63

9.74

5865

459664

501

89.59

78.46

11.13

5402

483944

502

78.37

68.63

9.74

5402

423336

401

89.59

78.46

11.13

5713

511864

402

78.37

68.63

9.74

5713

447759

301

89.59

78.46

11.13

5921

530477

302

78.37

68.63

9.74

5921

464041

201

89.59

78.46

11.13

5713

511864

202

78.37

68.63

9.74

5713

447759

101

89.51

78.39

11.12

5724

512355

102

78.29

68.56

9.73

5724

448132

四单元

房号

面积

套内

分摊

单价

总价

房号

面积

套内

分摊

单价

总价

601

78.37

68.63

9.74

5865

459664

602

89.59

78.46

11.13

5865

525472

501

78.37

68.63

9.74

5402

423336

502

89.59

78.46

11.13

5402

483944

401

78.37

68.63

9.74

5713

447759

402

89.59

78.46

11.13

5713

511864

301

78.37

68.63

9.74

5921

464041

302

89.59

78.46

11.13

5921

530477

201

78.37

68.63

9.74

5713

447759

202

89.59

78.46

11.13

5713

511864

101

78.29

68.56

9.73

5724

448132

102

89.51

78.39

11.12

5724

512355

五单元

房号

面积

套内

分摊

单价

总价

房号

面积

套内

分摊

单价

总价

601

89.59

78.46

11.13

5865

525472

602

78.37

68.63

9.74

5746

450283

501

89.59

78.46

11.13

5402

483944

502

78.37

68.63

9.74

5347

419016

401

89.59

78.46

11.13

5713

511864

402

78.37

68.63

9.74

5655

443190

301

89.59

78.46

11.13

5921

530477

302

78.37

68.63

9.74

5861

459306

201

89.59

78.46

11.13

5713

511864

202

78.37

68.63

9.74

5655

443190

101

89.51

78.39

11.12

5724

512355

102

78.29

68.56

9.73

5667

443651

四、面积预测及分摊情况

目前需办理的美林小镇号楼预测面积由衢州市华创房地产测绘有限公司提供，详见附件三。

五、公共部位和公共设施的具体范围

本小区内全体业主共有的公共部位和公共设施包括：

绿化景观，室外道路；全部建筑物内部车位、全部地下车位；建筑区划范围内建成的全部车库；全部建筑物内部储藏室等辅助用房。

根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共有设施的共有权：

1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、维修通道等。

2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备、包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、化粪池、垃圾房（箱）、智能化系统设备等；

3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设备、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、（室外）等。

六、预售房屋价格及变动幅度

1、美林小镇7号楼组价方案（详见附件六）

2、价格变动幅度

美林小镇楼盘7号楼房源价格基本按照上述价格表预售，开盘一个月内不上调价格，一个月后按照销售情况及市场行情，进行调价，调整幅度不超过3%。

七、销售计划与销售方式

开盘时间：

暂定2012年2月30日前

开盘地点：

衢州市衢州路870号（美林小镇售楼中心）

1、销售计划

美林小镇本次开盘7号楼房源均为多层住宅，户型面积约78-89㎡左右。

计划销售房源位于项目西邻衢化路，北邻物业大道，全部南北向板式建筑设计，建筑面积预测为5038平方米，预售面积合计为5038平方米，住宅60户，销售房源建筑户型设计约78㎡、89㎡两种面积类型户型。

7号楼房源由我公司自行销售，我公司在《商品房预售许可证》取得后，正式销售时间暂定为2012年2月30日，7幢住宅销售均价暂定5736元/㎡。

营业执照、资质证书、土地证、规划许可证、施工许可证等资料证件齐全。

2、销售执行方式

（一）客户预约登记

（1）销售道具

楼盘模型、效果图、宣传册、图文、电视、音响、多媒体等销售辅助。

（2）宣传推广

单张、折页等宣传资料发放，报纸、电视广告等。

（3）确定开盘销售时间。

（4）做好预约登记工作，注意和客户建立良好的沟通，收集客户的详细资料，如客户对房子的需求等。

（5）做好客户回访，保持和客户的联系，将工程进度、预计开盘时间信息等透露给客户。

（二）销售前的准备工作

（1）拟定销售培训计划，对销售人员进行培训工作。

（2）与销售有关的相关法律文件齐全，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

（3）编制销售管理制度、具体内容包括：

销售价格、销售程序、销售形式、销售审批制度、统一销售说辞等。

（4）制定认购协议书、《商品房买卖合同》等相关合约样本，经审批后执行。

（5）正式销售前会同财务部落实房款收缴、银行按揭等事项，正式销售时由财务部委派财务人员到现场监督。

（6）确定正式销售时的人员分配，培训上岗并做好工作时间安排。

（7）销售工具的准备：

个人名片、图纸、各类政策文件、客户登记表、认购协议书或合同文本等。

（8）正式销售前把预约客户的资料进行整理，按时间先后和意向程度进行口头、电话或短信通知。

（三）开盘销售时间的工作注意点

（1）指定人员保管事先准备的相关销售文件，如：

预售许可证、收款流程与说明等，存放于固定文件夹内以便于查找，各类文件应准备充分、齐备。

（2）销售资料：

折页、单页、价格表、付款方式计算单等需提前准备、整齐排放在销售总台，防止出现供应不足及人为损坏。

（3）指定人员将各类正式文件、资料以及各项销售统计资料专门负责分类存档保管，防止遗失或缺损，以便查有实据。

（4）销售部现场布置、公共用品（如：

饮水机、空调、洽谈桌椅等）要及时维护与清洁，为客户提供服务。

（四）销售流程及工作注意点

接听电话→迎接客户→介绍产品→引导客户入座洽谈→带看现场→填写客户资料表→成交收定→签订认购协议书→签订合同

（1）接听电话

要求：

态度和蔼、语言亲切；耐心回答客户的各种问题；接完电话，将来电客户的信息记录在客户来电登记表上。

（2）迎接客户

要求：

主动招呼，热情接待；帮助客户收拾雨具、放置衣帽等，没有客户时，应注意现场整洁和仪表，维护自身形象。

（3）介绍产品

要求：

递交名片，相互介绍，了解客户个人信息情况。

配合现场销售道具，正确介绍项目产品，了解客户的真正需求，有针对实事求是的介绍。

（4）引导客户入座洽谈

要求：

热情大方，引导客户入座，根据客户要求，疑惑点进行解释，帮助客户做好置业参谋。

（5）带客户现场参观

要求：

结合现场状况及周边环境，事先规划好路线，嘱咐客户戴好安全帽，注意安全；结合实际，让客户切实感受自己所选的户型和小区的优越感。

（6）填写客户资料表

要求：

不论成交与否，都应填写客户资料表，以便以客户提供后续回访与服务。

客户资料应越详细越好，妥善保管。

（7）成交收定

要求：

直接交足定金情况下：

核对销控，确认可以销售→填写认购协议书→核对房号、面积、销售、总价→财务部门出示收据给客户→三联式认购协议书给客户一份，上报财务一份，最后交由销售部备案一份→告知客户下次交首付款和签合同时间连同认购协议书一起带回。

（8）签订合同

要求：

A、签订前两天电话联系客户，确认正确时间并提醒客户携带身份证和首付金额前来办理手续。

B、按照约定时间与客户签订购户合同。

领取合同→填写合同中空白内容，对有争议部分，先空白着→粘贴附件（身份证复印件、户型图纸等）→准备档案袋→在档案袋封面填妥基本资料后存档保管好。

C、签合同步骤：

让客户先看合同，对合同有异议部分进行解答→客户如要增加补充条款的，在平等情况下双方增加补充条款→填写好合同后，经客户确认无异议交由客户在合同上签字，按手印→带领至财务室交首付款→由财务室出首付款发票给客户→交易完毕，合同给客户一份，财务一份，其余暂由开发商销售负责人代为保管，以备日后登记备案和办理银行按揭时用。

D、签约过程中要收回原认购协议书。

（五）客户认购程序

（1）入场→查看销控表、图纸→销控区选房确定房号、辅房号→签约区填写认购协议书→到审核区（财务处审核认购协议书并收取认购定金）→财务处开收据、盖章→出场

（2）销售员服务程序

陪客户选择房号→报现场销控→填写认购协议书→交财务处审核→客户交认购金→财务开收据盖章→引导客户出场。

（六）人员安排及职责

（1）销售经理：

1名

职责：

开盘日销售现场整体控制，人员调度及处理突发事件

（2）置业顾问：

4人

职责：

协助客户选房，客户选好房后发给客户房号。

（3）销售内勤：

1人

职责：

签订认购协议书

（4）财务组：

公司财务部

职责：

核对认购金缴款金额，认购协议书内容，收款及开具收款收据，认购协议书盖章。

（6）保安组：

保安若干名

职责：

现场维护秩序。

（7）后勤组：

公司行政部

职责：

指引客户按程序购房，控制现场人数，现场资料准备、传递及后勤工作。

八、预售资金监管落实情况

我公司开发的美林小镇7号楼已与衢州浦发银行签定《浙江省商品房预售资金监管协议书》。

（见附件）

九、住房质量承担主体和承担方式

按有关法律法规的规定，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》也作为合同的附件。

买受人应按《住宅使用说明书》正确使用住房，建设单位应按《住宅质量保证书》提供房屋质量保证和保修承诺。

详见附件五。

住房质量承担主体：

衢州民泰房地产开发有限公司承担方式：

公司以全部资产对公司的债务承担责任，股东仅以其出资额为限对公司承担责任。

十、住房节能措施

符合节能设计规范的设计报告，设计图纸已通过图审机构审查（详见审查合格书）。

十一、销售部张贴的资料目录

遵循公开、公平销售的原则，在美林小镇楼盘销售时按规定张贴以下资料，即营业执照、资质证书、土地证、规划许可证、施工许可证、预售证、销控、销售管理办法、销售程序、节能等资料以及上级行政主管部门要求公开张贴的内容，让客户明明白白买房。

十二、销售部规章制度

（一）销售人员总则

1、信任并尊重每一个人

2、永不满足的挑战精神

3、共同发展分享成功

4、创造奇迹的团队精神

（二）、仪容、仪表

1、员工上班一律着工作服、统一形象；保持衣冠、头发整洁；

2、员工淡妆上岗，打扮适度；

3、注意个人卫生，上岗前不得饮酒；

4、态度和蔼，不得面带倦意；

5、客户面前不得修指甲、剔牙、挖鼻子、挖耳朵、打饱嗝、伸懒腰、哼歌、化妆、抽烟。

（三）礼节礼貌

1、对待客户态度要自然、大方、热情、稳重、有礼，做到笑脸相迎，用好敬语。

2、常用礼貌用语，“您好”“请”“谢谢”“对不起”“不客气”。

3、与常人相遇时，要主动让路；与客人同行时，礼让客人先行。

4、对待客人时面带微笑，与客人谈话时应讲究礼貌，用心聆听，不抢话插话，争辩；批评时不辩解，冷静对待，及时上报；

5、不得以生硬、冷淡的态度待客；

6、电话铃响三声内电话，接电话时用礼貌用语。

（四）上下班管理规定

1、员工必须按时上下班；不许迟到早退；不许旷工；

2、工作时间必须佩带胸卡；

3、工作时间坚守岗位，不得做与工作无关的事；

4、不许在销售大厅内化妆；工作时间内，不许在岗位上吃东西；

5、不许在销售大厅内聊天、看书、看报、睡觉；

6、不许故意损坏公物；不许乱放或丢失销售手册；

7、不许违反公司部门规定的工作程序或规章制度；

8、工作时间同内，不许长时间打私人电话（3分钟）；

9、未经经理批准，不许私自脱岗，私自外出，不许私自换班；

10、工作桌面不许乱堆乱放私人物品或公司文件、资料；

11、未经经理批准，不许到其他部门串岗，干扰其他同事工作；

12、未经经理批准，不许私自向客户或他人提供公司文件及资料；

13、未经经理批准，不许私自收取客户保留金、定金等；

14、应自觉严格按工作程序处理业务，自觉遵守公司各项规章制度；

15、应尊重客户、领导、同事，自觉维护公司利益，严守公司秘密；

16、爱护、正确使用销售手册，工作时随身携带；

17、接待完客户，自觉清理水杯等杂物，以保持工作区清洁卫生；

18、服从指挥，遵守纪律，按时上下班，按公司规定着装，佩带名牌；

19、每天早签到人员应自觉清理工作区卫生；

20、严格执行电话、接待登记制度和日报制度。

（五）、销售人员对客户退房的处理

1、第一种情况：

只付定金情况下退房

经主管部门同意→领取退房申请单→填写退房申请单，由客户写明退房原因和签名，收回原定单→主管部门和公司领导签字后→报财务室处理（定购书上注明的退房客户需付违约金条款，按产生活律效力的规定条款执行）→报销售部取消销控。

2、第二种情况：

首付款已付清，合同交易完毕情况下的退房

已签订合同的客户原则上不予退房，但因特殊原因退房的需经主管部门同意方可退房。

经主管部门同意→领取退房申请单→填写退房申请单，由客户写明退房原因和签名，收回原定单→主管部门和公司领导签字后→报财务室处理（认购协议书上注明的退房客户需付违约金条款，按产生法律效力的规定条款执行）→报销售部取消销控。

（六）、销售人员对客户换房的处理

1、第一种情况：

只付定金情况下换房

经主管部门同意→领取换房申请单→填写换房申请单，由客户写明换房原因和签名，收回原定单→主管部门和公司领导签字后→办理换房手续，换房完成后销售部需要对销控进行更改并上报公司及财务部。

2、第二种情况：

合同签订后换房

合同签订后的客户原则上不予换房，但因特殊原因换房的需经主管部门同意方可换房。

特殊情况下需要换房的客户，按照相关换房程序执行，同时需要将第一套房先注销登记，再重新签订合同，重新交易。

如果涉及相关费用，由客户自行负责。

（七）销售纠纷及突发事件的处理

1、在房屋销售过程中，如果客户提出无理要求，销售人员按照相关规定不能满足客户的情况下，客户继续取闹的，销售人员应当报请主管领导并说明情况，由主管领导出面与客户进行沟通，双方仍然不能达成协议的，遵循公开、公平的原则，按照相关法律法规解决双方分歧。

2、在开盘销售时，如遇客户人数较多的情况，销售部应当报请公司领导，安排保安协助维持现场秩序，保证销售工作的顺利进行。

销售人员应当做好服务工作，如客户饮用水准备，休息座椅准备等，在夏季、冬季开启空调调节室内温度，为客户营造舒适的购房环境。

3、在开盘销售时，如果客户人数比较多，在安排保安维持秩序的同时，销售员要温馨提示客户注意销售部桌椅、模型等尖锐硬物，小心地滑等到，注意防范发生客户晕厥、摔伤、碰伤或发病等情况，特别是年纪较大的客户，销售部应当予以照顾。

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