汽车主题公园可行性报告Word文档下载推荐.docx
《汽车主题公园可行性报告Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《汽车主题公园可行性报告Word文档下载推荐.docx（66页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
（一）汽车贸易园 41
（二）汽车文化主题公寓 43
（三）汽车文化园 45
三、项目定位综合说明 47
四、项目价格定位 47
五、项目产品建议 49
第五章项目建设规划及进度安排 51
一、建设方案 51
二、建设方式和进度安排 52
（一）建设方式 52
（二）项目进度安排 52
第六章项目财务分析 53
一、总成本费用估算 53
（一）土地费用 53
（二）前期工程费 53
（三）建安工程费 54
（四）设备费用 54
（五）管理费用 54
（六）财务费用 55
（七）销售费用 55
（八）不可预见费用 55
综合计算，本项目的成本费用共计37583.26万元。
55
二、项目收入测算 56
（一）项目销售部分收入测算 56
该项目销售收入总额为57360万元。
56
（二）项目租赁部分收入测算 57
（三）项目自营部分收入测算 57
三、销售税金及附加 58
四、土地增值税 58
五、投资计划与筹资估算 58
六、项目的财务分析 59
第七章项目不确定性分析 62
一、盈亏平衡点 62
二、盈亏平衡点分析 62
第八章社会、环境效益分析与风险评价 63
第一章前言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行初步分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的开发价值进行初步合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行市场分析和财务分析。
5、对项目进行风险分析。
二、报告编制依据
1、某某市房地产年鉴；
2、现场勘察和实地调研所得资料；
3、国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；
4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
三、项目概况
（一）项目名称
某某汽车主题公园
（二）投资人
1、融众高成长产业基金
为融众集团旗下一家以债权融资、股权投资及投行财务顾问业务为一体的基金。
成立以来成功运作了某某光谷国际广场的托管与并购、国中医药香港上市前资本结构调整等重大项目，拥有境内外上市的比较丰富的渠道资源，致力于发展和推动某某高成长企业的快速发展；
2、某某汽车实业有限公司
成立于2003年12月，公司总资产1.8亿元，年经营收入20000万元，为一家集汽车4S店经营、赛车俱乐部、酒店物业管理、仓储物流、汽车电子产品生产于一体的综合化企业集团，旗下拥有东风雪铁龙某某花园4S店、湖北某某汽车运动俱乐部等机构，2003年组建东风雪铁龙某某赛车队，是唯一一家代表湖北地区参加全国汽车拉力锦标赛和场地锦标赛的赛车队，在
2004、2005、2006连续三年夺得全国汽车拉力锦标赛的全国总冠军，公司在汽车运动项目的运作和管理上已经形成了独特的风格和深厚的实力；
3、某某东湖创业投资有限公司
是一家集地产开发、商业运营、物业管理、高新企业孵化为一体的综合企业，成功开发了东湖创业街项目，并联合东湖开发区在入园企业的孵化和项目培育上取得成功，在房地产开发经营、物业管理和项目运作上拥有比较丰富的经验；
4、某某三山经济发展有限公司
是一家综合投资公司，在农业、汽车贸易、商业开发及大商贸等领域成功运作了一批项目，在汽车领域用于福特、雪弗莱等品牌4S店，在商业项目和汽车商贸经营上拥有较好的表现。
（三）项目背景
1、项目提出的背景和必要性：
（1）从2009年起3至5年，在国家产业政策的推进下，汽车产业将进入新一轮快速增长期。
随着东风总部正式进驻某某，法国PSA、日产、本田三大世界汽车巨头齐聚某某；
神龙公司、东风汽车有限公司、东风本田公司，东风乘用车公司、东风渝安、东风电动车股份公司等构成中国汽车市场上的“某某集群”。
截至2009年11月底，湖北省汽车年产量首次突破100万辆大关，湖北某某已经成为我国重要的汽车生产基地和销售市场。
（2）从2009年起，汉口竹叶山、武昌友谊大道、汉阳龙阳大道三大汽车销售市场及4S店集群将随着城市中心区的改造而逐步拆迁至三环之外，而市场的“扎堆”效应需要集中的成片地块用于汽车新市场的建立。
（3）各品牌车型之间的市场竞争比前一轮激烈，静态的展厅销售模式将被动态的体验式销售模式取代，试乘试驾活动将成为车商最重要的促销途径，而某某市到目前无一个专业的场地。
（4）庞大的私人汽车消费族群对汽车休闲文化的需求激增，将引发专业赛事、商务推广、场地经营等汽车产业多元化互动需求的出现。
（5）某某投资公司旗下拥有全国知名的东风雪铁龙某某赛车队，具备业内极高的知名度和赛车运动的专业资质。
（6）“汽车公园”的概念是将庙山的自然条件优势与汽车产业融合的最佳定位，发展特色旅游经济是当地环境规划与本项目经营的理想结合。
2、国家相关的政策支持
汽车公园概念是近年来伴随着中国汽车工业的发展以及汽车市场环境的逐渐扩大而产生的一项可满足不同需求的经营项目。
在北京、上海、珠海、成都、贵阳、长春等地，已经应运而生了数家“汽车公园”或类似项目，是具有未来运做空间的大型汽车产业项目，而湖北某某作为国家重要的汽车产业基地和中部崛起战略的重要支点此类项目尚是空白。
某某投资公司旗下拥有全国知名的东风雪铁龙某某赛车队，与汽车运动的官方机构中国汽车运动联合会保持着良好的关系，在前期沟通中，中汽联对在湖北某某建设汽车主题公园和开展F3赛车运动表示大力支持。
（四）项目选址
项目具体位置位于某某市江夏区庙山开发区，花山大道以东、向阳路以南，
临近汤逊湖和某某大型温泉度假项目“巴登城”。
庙山开发区始建于1992年
11月，规划面积30平方公里。
十年来，形成了以化工工业园为代表的大学科技园，以精伦电子为代表的民营工业园，以玉龙岛花园为代表的房地产产业园等园区。
2001年12月，国家科技部批准建设中药现代化科技产业（湖北）基地，省委、省人民政府将基地的核心园区——某某医药科技产业园安排在庙山开发区建设。
某某医药科技产业园规划面积1万亩，其中医药产业园用地6000亩，生活区等配套项目用地4000亩，到目前已有20个生物医药企业进驻庙山，寻求发展。
庙山开发区距某某市中心只有8分钟时间的车程，周边有各种大专院校23所、研究所56个；
滨临5万多亩无污染的城中湖——汤逊湖，是中国光谷建设的重要组成部分。
同时，开发区内有横穿东西的某某南环铁路、武黄高速公路、市二环、三环公路、京株、沪蓉高速公路交汇口距开发区只有15分钟的车程。
（五）项目建设规模和内容
按照初步规划设想，规划总用地254091.27m2，净用地面积195064.18m2，总建筑面积293441.00 m2，包括21家品牌汽车4S店、1个多功能汽车展厅、1个大型汽车用品超市、1个国际标准F3汽车赛道、1个试驾体验场地、1个越野赛道和配套的汽车俱乐部会所、汽车主题餐厅、汽车影院、汽车公寓等服务设施。
（六）项目主要经济技术参数
编号
项目名称
数量
1
规划总用地
254091.27m2
其中
规划建设用地
195064.18m2
代征道路用地
41105.95m2
代征绿化用地
17921.34m2
2
总建筑面积
293441.00m2
4S店（21个）
123271.00m2
汽车文化产业大厦
47010.00m2
宿舍、食堂
综合楼
宿舍
19200.00m2
食堂
5732.00m2
商业
10708.00m2
配送中心
5880.00m2
综合展厅（2层）
10000.00m2
产业园综合楼（二期）
管理用房
340.00m2
3
会所及VP房（2层）
2000.00m2
二期建设面积
50000.00m2
4
容积率
1.5
5
建筑密度
45.00%
6
绿地率
25%
7
轿车停车位
200个
（七）项目可行性研究主要结论
建设期和销售期
建设期3年，销售期3年，共4年
总投资
39516.63万元
销售收入
57360万元
出租净收入（年）
849.9万元
利润
税前：
52543.89万元；
税后：
39407.91万元
投资利润率
133%；
100%
FNPV
10649；
7918
FIRR
75%；
66%
第二章某某市场环境
一、某某市基本情况
（一）某某市城市发展情况
1、某某市是中部的中心城市，全国六大区域性航空枢纽之一，全国重要的铁路枢纽。
长江、汉江两江汇集，内河水运全国第一，公路交通四通八达。
是全国东、中、西三大经济带的结合部，在全国经济发展的格局中具有承东启西，贯通南北的重要作用，区位优势独特。
随着2000年之后至今城市经济的迅速发展，对周边区域的辐射和影响作用明显。
2、城市经济情况
指标
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
GDP
1437.8
1492.72
1662
1956
2338
2950
3141
3960
4500
GDP增
幅
12%
11.8%
12.1%
14.5%
14.7%
15.7%
21.27%
25.1%
13%
固定资产
508.44
570.4
645.1
822.2
1055.18
1325.3
1732.79
2252.05
3001
投资
房地产投
资
115.3
132.5
169.55
200
297.99
366
459.75
570.36
579.17（
1-10）
城镇人均可支配收
入
7305
7820.24
8524.52
9564
10849.72
12359.98
14357.64
16713.65
18385.02
2001-2009年，某某市GDP呈稳步增长态势，增长速度保持在10%以上；
全市固定资产投资额逐年上涨；
城镇居民人均可支配收入翻了接近一番多，并将在2010年突破2万元。
2009年某某GDP突破4500亿元，跃升至副省级城市第五位，增长13％以上，全口径财政收入首次突破千亿元大关，按同样发展速度计算，2010年将挺进“5000亿俱乐部”。
全社会固定资产投资达3001亿，同比增长33.3%，是GDP增长的重要拉动力量，其中城建和交通投资达到520亿，同比增长35%，规模和增幅都创历史新高。
服务业增加值预计达到2300亿以上，同比增长13%以上，服务业增加值占GDP的比重也在不断提高，2007年至2009年连续3年保持50%以上。
服务业快速扩张成为经济增长的主要支撑。
规模以上工业企业总产值达到5032亿，同比增长10%。
可见，某某市作为中部城市群的核心城市，近年来GDP强劲增长、城市化进程不断加快；
产业转移和结构不断优化、消费及收入水平连创新高；
中部崛起支点地位进一步巩固，核心城市优势凸现。
3、城市发展利好成就
（1）某某“8+1”城市都市圈
包括某某、黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等9个城市，总面积5.8万平方公里，人口3100万，形成湖北乃至长江中游最大、最密集的城市群。
对于促进某某经济发展，提升某某经济辐射力将起到非常重要的作用。
（2）中部崛起主导城市
当政府和众多学者提出“中部崛起”战略时，某某市毫无疑问就是这一战略的重要主导城市，某某经济发展的好坏，将影响到中部经济的发展状况。
而在这一利好战略的牵引下，某某市的交通、商业、房地产、科技等产业也将得到更快的发展。
（3）国家批准某某城市圈为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，将从政策上提升某某市的经济和社会发展速度。
4、某某市城市规划
城市性质：
按照某某市城市总体规划（2006—2020），某某市为湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和交通通信枢纽。
功能定位：
到2020年，建成宜居、创业、生态和文化的现代化大都市。
城市规模：
到2020年，某某市人均GDP达60000元，市域常住人口达
1180万人，城市规模达1030平方公里，城市化水平达84%，为国家区域中心城市。
（二）某某市产业发展战略
随着某某城市圈的逐步形成和发展，某某市的产业在圈域内的规划发展上，将呈现出以下特点：
1、区域产业一体化，实现产业与资源、环境协调发展，增强产业可持续发展能力和产业综合竞争力，形成全国重要的先进制造业基地、高新技术产业基地、优质农产品生产加工基地和现代服务业中心。
2、以园区、开发区为依托，以大企业为龙头，以中小企业配套为支撑，在
关键环节实现突破，着力完善和延伸六条重点产业链。
包括：
农产品生产及加工转化链、电子信息产业链、汽车产业链、钢铁及深加工产业链、石油和化工产业链、纺织服装产业链。
3、壮大四大产业集群，包括：
装备制造产业集群、生物及新能源产业集群、软件及服务外包产业集群、文化创意产业集群。
4、培育两大现代服务业中心，包括：
区域金融中心、现代物流中心。
根据规划，各大产业将实现空间上的优化布局和区域功能上的定位：
钢铁业主要扎根于某某、鄂州和黄石，汽车产业链将集中在某某、孝感和天门，石化业以某某80万吨乙烯工程为基地，在鄂州建设中南化工产业园，以此承接产业链的上、下游转移项目；
电子信息产业链则以富士康和中芯国际为龙头，在某某、鄂州、黄石建设电子产业园区；
而生物产业集群，将以葛店的“生物谷”为依托，建设生物制药产业园区。
这意味着，某某的一些产业，不仅要向其远城区转移，更要多向圈内其他城市转移，进一步打破区域界限。
产业布局
在产业规划、布局和定位不断明朗的同时，房地产业的发展也将因其他产业发展而动。
1、中心城区进一步凸显价值倾向，高档公寓、商住、写字楼、酒店、行政
办公、会展、休闲娱乐等房地产开发将成为主流。
2、以园区为依托的各产业建设将成为某某市三环外的房地产开发重点。
3、中心城区与三环之间的区域将成为某某市普通居住类房地产开发的核心区域。
4、由于三环外的地块分布特点，地广人稀，产业间的互补、整合以及房地产开发功能上的配套将非常重要，园区开发、组团式开发将成为趋势。
工业园布局
房地产布局
二、某某房地产市场
（一）某某房地产市场总体分析
1、某某房地产投资情况
自2001年以来，某某市固定资产投资与房地产投资增长迅速，2009年固定资产投资达到3001亿元，同比增长33.3％，其中城镇固定资产投资完成
2143.2亿元，同比增长31.3%；
房地产投资1-10月达到579.17亿元。
200120022003200420052006200720082009
1000
固定资产投资
房地产投资
3000
2000
4000
5000
从上图中可以看出房地产投资额逐年增加，但相比较于固定资产投资和
GDP的增长，呈现出较稳定的趋势，预计2010年仍然奉行这一增长路线。
同时按照城市发展战略和产业规划，固定资产投资仍将在2010年大幅度增长。
2、某某房地产市场供求情况
（1）土地供应
2009年某某土地市场供应充足，中心城区累计供应土地85宗，土地供应总面积超过750万方。
从供应类型来看，也呈现多元化特征，涵盖了住宅、商业、公用设施、工业、风景点及游览设施等多种类型。
2009年，受房地产市场回暖影响，开发商资金压力减小，同时对后市预期乐观，在考虑到自己资金实力和土地储备后，开始新一轮拿地。
2009年，某某中心城区累计成交土地74宗，成交总面积748.68万平方米，成交量为历年之首。
与土地市场同样火爆的2007年相比，成交面积增加了34%。
从成交土地用途分布来看，纯居住用地成交26宗，累计成交面积215.92
万平方米，占成交总面积的28.84%；
兼容商业、公共设施等的居住用地成交29宗，累计成交面积287.62万平方米，占成交总面积的38.42%；
商业金融业用地成交7宗，累计成交面积8.74万平方米，占成交总面积的1.17%；
工业用地成交10宗，累计成交面积24.58万平方米，占成交总面积的3.28%；
公共设施用地成交一宗；
此外，12月29日华侨城以招标形式夺得东湖风景区地块一宗，总面积为3167亩，用于住宅和旅游开发，该地块也以43亿元的成交总价刷新了某某土地市场成交记录，成为新“地王”。
在居住类用地中，武昌区和江夏区的成交面积都在100万方以上，成为开发的热点。
（2）某某2001-2009年房地产供应
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
新开工面积
竣工面积销售面积销售价格
6000
从市场供应的曲线图上，我们可以看出，自2001年以来，某某市房地产市场供应量和销售量均保持较快的增长速度，据2009年年底的报告，前三季度商品房新开工面积838.45万平方米，下降8.3%，降幅分别比1—3月、1—6月下降40.8、18.5个百分点。
商品房竣工面积563.2万平方米，增长52.6%，商品房销售面积708.66万平方米，增长43.7%。
从曲线图上可以看出，反映市场供求的四个指标中，新开工面积、竣工面积、销售面积等均保持了较稳定的增长
态势，虽然受到全球金融危机的影响，房地产价格在2007-2008年的急剧增长后，在2008-2009年度转为下跌，但总体上看仍处于高位，而在全球经济回暖的形势下，房地产价格可望保持稳定趋势。
（3）某某2009住宅市场
新增供应量不足
2009年，某某商品住宅累计新增供应面积568.77万平方米，与2008年相比，下跌30.01%。
市场需求发力，早就09楼市旺销
2009年，楼市销量反弹的速度和程度都远远超出预期，由最初刚性需求的释放，到改善性需求的发力，再到投资性需求的猛增，多种需求的交集和融合，造就某某楼市的旺销。
2009年，某某商品住宅累计成交套数11.53万套，是2008年的2.27倍，比同样火爆的2007年也多出了7800多套；
累计成交面积1200.72万平方米，成交金额635.87亿元，同比分别上涨130.7%和122.7%。
新增需求远超供给量，供需比不断扩大
2009年，某某商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:
2.11，新增需求量远远超过了新增供应量。
成交价格平稳增长
2009年，某某商品住宅全年成交均价为5296元/平方米，同比上涨
8.46%。
从全年走势来看，某某商品住宅成交均价呈现平稳上升态势，截止年底，某某商品住宅成交均价达到5795元/平方米，环比上涨2.75%，较年初上涨了
15.09%。
成交均价的平稳增长，说明某某房地产市场依然较为健康和理性的。
但是和年初相比，下半年商品住宅成交均价上升的幅度开始加大
成交套数和成交均价
从各区域的成交情况来看，2009年，东湖高新区和武昌区的成交套数都在
1.5万套左右，位居前两位；
东西湖区、黄陂区和江岸区的成交量都在1.2万套以上；
其它区域成交都在1万套以下，沌口和青山区都不足5000套。
从成交均价来看，武昌区、江岸区和江汉区的全年成交均价都在6000元/
平方米以上；
汉阳区、洪山区、东湖高新、硚口区和青山区也都超过了5000元
/平方米；
黄陂区的成交均价最低，仅为3129元/平方米。
成交面积以中等户型为主
2009年，某某商品住宅成交面积以90－120㎡的中等户型为主，全年成交占比达到34%；
90㎡以下户型的占比为29%；
120－140㎡中大户型占比为
21%；
140㎡以上大户型的比例最低，为16%。
三、某某汽车市场分析
（一）全国汽车市场总体情况
1、2003-2008年，我国汽车产销持续高速增长，2009年，中国汽车销量同比增长40%，年产销1350万辆，取代美国，首次成为世界汽车产销第一大国。
2009年12月9日，国务院决定购置税优惠减半后，第四季度汽车出现加速增长的局面，政策效应明显。
2、汽车市场潜力巨大
截止2009年11月，全国机动车汽车保有量为1.86亿辆，其中汽车8962
万辆。
全国机动车驾驶员18883万人，保持高增长态势，与2008年底相比
2009年上半年全国机动车驾驶人新增817.5万人，增长4.53%，与去年同期相比，增长 9.51%，其中汽车驾驶人为1.29亿人，占驾驶人总数的68.39%，是
汽车保有量的1.85倍，汽车未来消费潜力巨大。
私人机动车保有量13565万辆，占机动车总量的76.84%；
私人汽车保有量：
4624万辆，占汽车保有总量的
66.42%。
3、目前的汽车市场业态，主要有两种，近5万家授权经销商，其中15000
家4S店，汽车园区、汽车市场520余个。
◆4S店集群：
石家庄汽
升级会员 