武汉星悦城项目评估报告论文.docx
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武汉星悦城项目评估报告论文
毕业设计
星悦城项目估价报告
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StarCityProjectValuationReport
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摘要
星悦城由武汉星科公司鼎力打造，秉承国际前瞻理念，雄踞后湖新城核心区域，以180万方恢弘体量，全面聚合顶级城势资源，形成全新的“新都市生活圈”。
项目位于后湖新城的门户，扼守区域黄金走廊。
以绝对中心的地理位置拥揽武汉大道、后湖大道等城市地面“动脉”，临近三环线、姑嫂树立体高架等城市快速通道。
揽括地铁6、12号线、汉孝城际快铁铂金三轨配置。
完备的立体交通体系，创造前所未有的快捷出行。
星悦城首期推出的K6地块，由7栋33层的高层、2栋5层的洋房以及1栋LOFT公寓组成，户型的设计面积均在80-135平方米之间。
以低密度人居奢享和生态人居氛围献给城市品质生活认同者。
星悦城，肩担责任、传承精髓、不断萃取城市繁华于此共融，立志成为让所有人喜悦绽放的理想城邦。
我们将采用市场法和成本法对星悦城项目进行估算，用于作为抵押。
将采用可比实例进行研究比最终确定星悦城的价格。
关键词：
市场法成本法可比实例
Abstract
FromWuhanStar,StarJoystrongbuild,adheringtointernationalforward-lookingconcept,dominatingthecoreareaofLakePark,agrandvolumeof180Articles,comprehensiveaggregationoftopCitypotentialresources,theformationofthenew"newurbanlivingcircle".TheportalprojectislocatedinLakePark,theguardianoftheregionalgoldcorridor.ProfootballtothelocationoftheabsolutecenterofWuhanAvenue,LakeAvenue,Cityground"artery",neartheThirdRing,auntsFastTracktoestablishabodyelevatedandothercities.FootballincludingtheMetroLine6,12,theHanxiaointercityfastironplatinumthree-trackconfiguration.Completedimensionaltrafficsystem,creatingunprecedentedtravel.
Keywords：
MarketsActCostMethodComparableInstance
1引言
1.1概况
后湖大道区域在近几年来，区域经济一直持续稳定发展，国民生产总值和入库税收一直以两位数的速度增长。
在制造业方面，逐步形成了以依托“两区”（江岸区经济开发区、堤角都市工业区）发展先进制造业格局；在三产业方面依托“一城”（竹叶山商贸城）发展商务商贸等现代服务业的格局。
以江岸经济技术开发区为依托，逐步带动跃进、石桥、红桥、永红、二七等各村办工业园区的发展。
带动二批着眼于商业流通配套，以环保建材生产、生物制品、珠宝加工、机械制造、电子机电等低污染、高附加值兴业、高科技性、创新型行业的发展；依托堤角都市工业区的政策优势，积极培育了以铸造配件、轴承等产品为主的配套生产企业，延伸了产业链条，做大做强了机电制造业，形成了以岱山、幸福、十大家工业园等具有一定规律、科技含量较高的机电制造产业群。
以竹叶山商贸城为依托，发展了跃进厨具市场、跃进钢材市场等市场群。
初步形成了以竹叶山商贸城为龙头，集市场交易、物流、商贸、金融、办公休闲于一体的市场交易群、物流中心和商贸中心，形成了后湖区域人流、物流、资金流的积聚效应，通过优化用地布局，完善配套设施，提升环境景观和合理规划交通网络，推动了整个后湖新城的建设与发展
1.2状况分析
1）划的限制。
根据武汉市的总体规划，后湖片区被规划为以中高档住宅为主的宜居生活区，限制了该区域经济发展空间。
2）土企业在现代市场经济竞争的大潮中逐渐被淘汰。
原后湖的大批乡办、村办中小企业在市场经济的竞争中纷纷关门、倒闭，仅有少数企业如中兴纸业、航天波纹通过改制增强了竞争力，得到了发展壮大。
3）村办工业园区身份地位不明。
现有村办工业园中除石桥工业园外，其他村办工业园区都还没有办妥规划用地手续。
4）造业产业层次较低，整体实力仍较弱。
初级产品多，深加工产品少，一般产品多，名牌产品少，低附加值产品地盘，高附加值产品少。
5）务业发展仅具雏形。
1.3前景预测
1）后湖新城”建设和“城中村”改造机遇，利用“城中村”改造的相关政策，留住发展空间，要充分利用“城中村”改造政策中关于产业用地的指标，使各村办工业园区合法化，使各村改制后成立公司有相应的发展空间
2）发展现代服务业。
随后湖新城建设的不断推进，后湖区域景观和交通状况有了较大改观，区位优势逐步显现，给后湖区域现代服务带来了难得的发展机遇。
要以华中竹叶山国际广场为依托，带动黄孝河中心商贸区建设；以后湖大道武汉港现代服务业园区、欣荣客运中心商务区等三大现代服务业聚集区为依托，着力构建竹叶山商贸城、跃进综合市场群为支撑的后湖中环物流中心、新荣客运枢纽中心、塔子湖体育中心等三大现代服务功能中心；精心打造黄孝河、金桥大道、后湖大道兴业路等特色商业街。
在注重发展传统的商务商贸服务业的同时，还兼顾发展金融、服务行业、房地产业、现代物流、专业服务、文化旅游等现代服务业，并推动现代服务业与现代制造业的互动发展。
2估价的假设和限制条件
1）本报告估价结果是估价对象在2012年10月的公开市场价值，即其
在公开市场上于估价时点最可能形成或成立的价格，它依据如下假设：
（1）具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场；
（2）估价对象能够白由地在市场上进行交易活动；
（3）交易双方无任何利害关系；
（4）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等足相对静止不变的。
（5）委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。
本报告确定的估价结果，是反映估价对象在奉次估价目的下于估价时点所形成的公开市场价值，仅适用于本次估价所确定的特定估价日的和估价时点，本结果对用于其它方而的客观性未作探讨。
2）由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以该整体房地产能够持续使刖且估价对象能够持续的合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。
3）本次估价结果包括估价对象房屋建筑物的价伉及其所分摊的国有十地使用权价伉，也包含了与估价对象房地产小可分割的满足其使用功能的水、电、讯等配套的辅助设施以及现有装潢，但不包括可移动部分的价值。
4）本估偷报告确定的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到白然力和其它不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。
也没有考虑特殊的交易情况和方式，可能使交易双方追加或减少付出而对房地产价格所产生的影响。
5）本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。
抵押贷款最终数额由抵押双方根据抵押期限、市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。
6）本估价报告自完成之同起，应用有效期为壹年。
在有效期内，由于不可预测的原因使委托评估的房地产质量、用途、市场价值标准发生变化，并且对房地产评估值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。
7）房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得m的结果只能适用于特定的时期。
因此，本次估价的结果是估价对象在估价时点下的价格，能将该估价结果作为估价对象在其他时点下的价格；同时本估价报告的应用必须在本报告所确定的应用有效期内，且应用必须基于房地产市场是正常稳定之前提。
3星悦城区域环境
3.1后湖板块概况
3.1.1地理位置
湖板块处于中环线以内，属于未来城市规划中汉口三个综合组团之一，也是武汉市规划的五个大型住宅区中距市中心距离最近的片区，是由政府统一规划的以低密度居住区为主，辅以金融、商业、体育、主题公园等多功能的高素质综合新城区。
3.1.2性质
周边商业网点和金融机构交通齐全的区域主要位于发展大道和姑嫂树路沿线如世华大酒店、中百仓储、农行、建行等岱黄公路沿线主要为小的商业铺面、专业性市场无酒吧、网吧等娱乐设施。
教育构不够健全仅有华中高级中学、塔子湖小学、黄浦园丰村小学、田园小区小学等医疗设施缺乏主要为小的门诊部。
黄埔大道沿线有空军医院、一六一医院九州医院三家大型医院，但距离后湖较远。
总的来说人文环境几生活配套设施较差是一大劣势。
图3-1星悦城地理位置
3.1.3交通条件
四周已形成了大的交通体系东西向有近年来新建和在建的发展大道后湖大道幸福大道张公堤路段南北向主要为地块两头的姑嫂树路和岱黄公路。
嫂树路交通便捷有56、路等通向各个方向岱黄公路公交车很少只有716、706、543、621路公交车与发展大道交汇路口还有东大门客运站客车主要是运送人员去黄陂等县城。
图3-2交通图
3.1.4区域习惯
此地区居民主要为当地农民生活以打工种植养殖为主年收入水平偏低居民的文化水平不高对外界信息关心和接触较少但由于地理位置靠近城区以及外来人员影响生活已开始城市化倾向。
4楼盘周围地块及房价简述
1）主要的住宅项目状况湖片区共开发26座楼盘：
中一花园、青青美庐、汉口花园、世纪家园三期、汇龙花园二期、步亭花园三期怡和园、新地东方华府、后湖华庭、天上人间、世纪家园幸福人家、左岸风景线、宏宇绿色新都、新地东方花都、世纪家园、佳海名苑、城开紫竹苑、百步亭花园怡康园、竹叶苑、温层、步亭花园温馨园、湖生态花园、步亭丹枫园、百步亭百合园（已售完）、梦湖花园（已售完）、锦花园（已售完）、城开星园、东方恒星园（已售完）其中8座已经售完。
2）质逐升，科技含量高，现代风格浓。
在建项目绿色新都小区主次道路分明，车位标准为1个／2户，停车方式采用半地下停车库，住宅底层架空，停车与临时地面停车相结合的方式；后湖生态花园设有气象温度风向监测站，楼盘以多层为主，采用超大型阳台，全落地门窗和外飘窗：
紫竹园首次在汉进行钢结构试点，三大组团均设计为三层半和五层半的连体别墅，采用框架异形柱技术解决了室内凸现出墙面的梁柱问题；世纪家园领先十五年的小康住宅设计，突出的高科技含量配置，经过国家建设部在规划设计、结构体系、建筑：
节能、环境保障、智能型住宅方面设置的24项关键技术测试，直逼香港、新加坡家居水平；东方花都采用落地凸窗及转角窗等。
3）套设施日益完善。
在后湖我们可以清楚看到开发商在提高楼盘品质的同时，也努力使相关配套设施完善。
如佳海华苑斥资1000万元，修建了豪华、高档会所；东方花都（二期）兴建了超市等配套公建；后湖生态花园的社区“一条龙”服务；百步亭更是凭借大型社区优势，相关配套一应俱全。
4）平均价格偏低，均价为1917.25元／平方米。
后湖区域在售住宅项目价位跨度从1200元／平方米到2500元／平方米，涵括了经济适用房，小高层、高层、联体别墅、独立别墅等多种住宅类型。
总体均价较低，比武汉市平均房价少182.75元／平方米，除东方花都、佳海华苑、哈佛苗苑超过2000元／平方米，其它楼盘价位相对较低
4.1后湖片区面临的房地产开发问题
在后湖片区最初成为汉口最聚人气的开发热点时，金银湖片区一夜之间的崛起让业内人士惊叹不已。
金银湖片区的整体综合开发和相关配套设施的完善，如金山大道的贯通，让金银湖片区人气巨增。
而曾经对后湖满怀希望的个别开发企业因为种种困难而失去信心。
目前，后湖片区房地产开发面临的主要困难有两大方面：
一是交通路网、环境、教育、生活、金融等生活配套设施的不完善。
另一方面在于各开发企业各自为阵，开发零散带来的困难。
很多开发企业在楼盘建成后，还得修建学校、超市、道路等相关配套进行第二次投资，严重影响了企业的经济效益，加大了房地产开发的难度。
好在各开发企业已意识到了零散开发的弊端，纷纷呼吁加强板块意识，进行整体规划，统一开发，联合互利，集资共赢。
5后湖星悦城基本信息
星悦城位于汉口后湖片区，临界杨汊湖与后湖片区的中间地带，由后湖三环线、塔子湖西路、幸福大道、与姑嫂树路围合而成，是星科地产近年来打造的最大规模的项目。
总建筑面积约180万方，项目集合大型商超、影院、餐饮、娱乐等多种业态，以两处12万方阔朗的运动公园和婚庆主题公园为核心架构，将项目打造成为泛公园主题社区，成为让所有人喜悦绽放的理想城邦。
星悦城由湖北星科地产前瞻武汉发展，以罕见大气规划，于汉口核心区域建设新型的城市综合体项目——星悦城。
立志以一座城的体量，打造新都市生活方式，开启武汉“造城”新时代！
星悦城占地1500余亩，是千亩级大盘。
以180万方恢宏体量，于汉口心将万象共融。
星悦城做项目并未考虑短期回报，而在前期将进行大量前期投入。
投入巨资引入大型商超、建公园、引名校；打造区域活力购物中心.5大标杆性配套十分吸人眼球，风情商业街、双城市主题公园、一站式品牌教育、活力购物中心、物业管理，无论哪一个都有足够的理由让星悦城万众瞩目。
5.1基本信息
表5-1星悦城的基本状况
物业类别
项目特色
建筑类别
装修状况
环线位置
所属商圈
住宅、普通住宅
景观居所,公园地产
板楼高层
毛坯
二至中环
后湖
物业地址
江岸汉口新华下路杨汊湖（后湖大道与塔子湖西路交汇处）
开盘时间
入住时间
容积率
绿化率
入户数
物业费
2012-1-3
2013-08-01
3.54
35%
1722户
暂无资料
预售许可证
武房开预售[2011]560号
开发商
武汉星科房地产开发有限公司
售楼地址
杨汊湖新华家园车站旁（外展点）
星悦城房价
最低价6500元/平方米
占地面积
建筑面积
开工时间
竣工时间
459490平方米
1844270平方米
2011-08-01
2013-08-01
建筑设计单位
北京DDJ
楼盘推广公司
武汉沃胜科技有限公司
工程进度
在建（2012-02-15）
产权年限
70年
5.2项目配套
幼稚园苗苗幼儿园，跃进立志幼儿园
邮局将军路邮政局 小区超市
中小学武汉育才小学、武汉铁中、武汉市第四十二中学、江大黄埔区
5.3整体设计方案
星悦城一期项目位于武汉市江岸区后湖街跃进村。
该项目拟新建2栋层、1栋25层、1栋33层、5栋34层高层住宅及1至2层商业裙房，1栋10层综合楼，总建筑面积为162775平方米。
主要有3个设计上的优势
高端楼盘星悦城售楼中心开放当日便吸引了近千名购房者到场参观，作为今年武汉楼市中最后一个面市的超级大盘，星悦城以高端品质和6500元/平方米起的超低单价吸引了众多购房者关注的目光。
1）优势一：
价格低，环境好
用上升至城市的角度来纵观大武汉的核心发展脉络时，可以清晰地发现从徐东到西北湖、永清、菱角湖，呈现出一条由南至北的黄金发展轴线。
而这条黄金轴线同时也与武汉城市政策规划不谋而合，绝佳的地理位置使星悦城成为众多优质市政配套资源的轴心所向。
星悦城落定后湖门户地段，家门前即是城市动脉——武汉大道，40分钟内便可畅达武汉所有热门商圈，目前已有包括711、532等公交线路直达星悦城，“伴随中一路地下通道建成、姑嫂树路高架开建、井南大道规划待建等周边交通‘大提速’，星悦城的业主将抢先享受酣畅淋漓的出行升级。
”
此外，包括地铁6号线、地铁8号线和地铁12号线都将星悦城左右合围，“地铁从来都是检验物业价值恒定标准，180万平方米的体量以及未来5万人的入住决定了星悦城必须拥享轨道交通配置，这是区域内很多楼盘都无法
2）优势二：
旗舰配套造就区域标杆
后湖新城作为新规划的四大居住新城之一，因其绝佳的地理位置和纯居住功能的划分，已经成为汉口中心购房者的置业首选地域，但区域配套却是长期困扰后湖板块持续升级的一大短板，无论商业还是教育资源都无法让板块居民满意。
后湖板块缺乏优良的教育资源也是常年亟待解决的问题，星悦城将重金打造小区专属的幼儿机构及中小学校。
星科地产专门引进了“实验”系列幼儿园、“育才”系列小学以及“实验”系列初中，星悦城业主子女将独享武汉市最为顶尖的教育资源。
除此之外，星悦城还打造了12万方超大景观，其中包括武汉第一个婚庆公园，业主将可以在此公园内享受到从婚纱摄影直至举办婚宴的全系列流程，满足年轻人对浪漫生活的畅想。
3）优势三：
大楼盘更注重小细节
“星悦城的户型讨论和设计就超过三个月的时间。
负责星悦城产品规划研发方面的负责人表示“我可以这样说，星悦城的面市完全符合国家宏观调控的步调，我们的产品是面对刚需人群的。
”
据了解，为了将项目品质打造好，星科地产会经常召开工作会议，“甚至因为一个户型的窗户向哪个方向开都做过考量，我们很不认同楼盘利润为上的原则，‘真’字为先永远是星悦城的基调。
”
所以，从一些很小的细节就可以看到，星悦城虽然是一个超级大盘，但对于微小细节十分看重，这样的楼盘品质将给购房者更强烈的购买信心。
据悉，12月18日，星悦城将开盘。
星悦城首期面市价格相当有优势，起价6500元/平方米的楼盘在后湖板块确实不多见。
5.4总平面布置
图5—1总平面图
图5—2卫星地图
6市场法比较定价
6.1汉口花园定价
位于后湖新城，幸福大道贯穿整个小区，项目西临新华下路，南依后湖大道，东至塔子湖西路，北靠井南路，总占地面积892亩，汉口花园是以中等收入的工薪阶层为消费主体，以亲切、恬静、绿色为开发主题。
五期清桐阁位于整个地块的正中心，总占地面积7.88公顷，建筑面积9.74万㎡，由13栋均为11层的小高层建筑组成，其中1、2、3号楼为三栋建筑节能示范楼，小区内空间开阔，功能分区明确，景观元素丰富，植物配置错落有致，四季分明，营造出了安静、悠闲、自然的居住环境。
价格说明：
均价7300元/平米
付款方式：
银行按揭贷款,分期付款,一次性付款
月供：
2000-3000元
首付：
15-20万
历史价格：
2012-04-13均价7300元/平米2012-03-24均价7300
图6-1汉口花园价格走势
6.2百步龙庭三期定价
百步龙庭地处武汉市江岸后湖新区，城市中环线内，是武汉市规模最大的住宅项目之一，规划建成一个占地7平方公里，入住30万人的百步亭新城。
随着武汉城市化进程日益发展，百步亭花园的交通及区位优越性正日益凸显，六横六纵路网布局及畅达的公交系统共同筑就。
图6-2百步龙庭价格走势
6.3后湖华庭定价
后湖华庭位于武汉金桥大道。
绿色清晰，交通方便，业余生活丰富多彩，是理想的休闲居住地。
为了给业主提供一个健康舒适的生态住宅。
拥有大型园林景观。
小区的配套设施齐备，小区内设有幼儿园、小学、中学，超市就在家门口。
图6-3后湖华庭价格走势
6.4碧桂园定价
碧桂园合理定价的价格策略不是简单的减法，一方面通过不断丰富附加值来提升产品的居住价值，另一方面通过在建设过程中规模化、系统化、标准化的探索与实践，最大程度的让利于消费者，回报于社会，让更多人实现五星级的居住梦想。
均价：
4200元/平方米
价格说明：
均价4200元/平米
付款方式：
银行按揭贷款,一次性付款
月供：
3000-4000元
首付：
15-20万
历史价格：
2012-04-23均价4200元/平米2012-04-05均价4200元/
图6-4碧桂园价格走势
市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
选用市场比较法，必须的前提条件是：
1）要一个充分发育活跃的房地产市场。
房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；
2）参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。
运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。
与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。
6.5权重比较
1）繁华程度：
后湖星悦城在建，百步龙庭在建，后湖华庭和碧桂园已经完工
2）交通便利：
由于都是在附近所以基本上没有多大的交通优势，总的来说，附近还是蛮通畅的，交通发达。
3）交易价格比较：
就近期来说碧桂园的楼盘价格是最低的.不足4500，而汉口花园最贵7900，各个楼盘的价格都浮动不大，除了碧桂园其他各个都是6500左右浮动.
可比实例比较
表6-1可比实例比较
比较因素
估价对象
汉口花园
百步龙庭
后湖华庭
交易均价
--------
7300
7600
6700
区域
地理位置
后湖大道
后湖大道
后湖大道
后湖大道
基础设施
好
较好
很好
很好
因素
公共设施
较齐全
齐全
齐全
较齐全
环境质量
很好
好
较好
较好
交通便捷度
便捷
便捷
便捷
便捷
场地条件
七通一平
七通一平
七通一平
七通一平
个别因素
装修程度
厨、卫生间精装，其余初装
厨、卫生间精装，其余初装
厨、卫生间精装，其余初装
厨、卫生间精装，其余初装
户型
合理
较合理
合理
合理
楼层
高层
多层
多层
高层
工程质量
优
优
优
优
使用功能
较齐全
齐全
齐全
较齐全
物业管理措施
较完备
较完备
较完备
完备
结构类型
框架
框架
框架
框架
交易因素修正
由于是自由市场竞争，暂定修正系数分别：
100、100、100
交易日期修正：
100、100、100
区域因素修正：
表6-2区域修正表
物业名称
权重
估价对象
汉口花园
百步龙庭
升级会员 