房屋租赁合同争议仲裁租赁方代理词.docx

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房屋租赁合同争议仲裁租赁方代理词

代理词

尊敬的仲裁庭：

我们受本请求申请人宋某委托，以宋某代理人的身份，参加（20）京仲案字第号案件（下称“本案”）仲裁，并参加了于20年12月26日的庭审。

针对本案被申请人李某某的仲裁答辩书及仲裁反请求书，结合庭审当中的有关焦点问题以及我们提交的《反请求答辩书》，我们向仲裁庭出具如下代理词。

本请求部分

一、本请求部分基本事实

本请求部分的基本事实，我们已经于向仲裁庭提交的《申请书》当中进行了说明，为便于仲裁庭全面了解情况，我们再次简单陈述如下：

1、李某某购买建外SOHO第一大道A座20层房屋后，委托北京XX建外房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）代为出租。

2、2018年6月，宋某为了设立北京环球康业体检门诊部，欲承租建外SOHO第一大道A座20层的房屋。

3、XX公司作为李某某的代理人与宋某协商房屋租赁事宜。

4、宋某与XX公司在协商过程中，向其陈述了租赁房屋的目的，以及对房屋的特殊要求，即电力要求为300千瓦，房屋承重能力强，并可以将医疗设备运进承租房屋内。

如果不能落实以上条件，宋某将不会承租该房屋。

XX公司的魏青山总监答复宋某承重问题可以通过局部加固解决，楼层目前的电力是200千瓦，但是可以增容至300千瓦。

5、基于李某某代理人的上述承诺，宋某与其签署了《确认书》、《租约》，并交付了一个月租金、相当于两个月租金的押金，共计1701592元整。

6、根据《租约》的约定，租赁期限自2018年7月10日起至2028年7月9日终止，其中2018年7月10日至2018年10月9日三个月为免租期；租金起算自2018年10月10日开始。

每月10日交纳下个月租金。

7、宋某签署《租约》、交纳租金、押金后，李某某未能履行承诺对租赁房屋的电力进行增容，也未将钥匙交付宋某，导致宋某无法办理租赁房屋入住手续。

8、经多次交涉，宋某核实租赁房屋的电力并非200千瓦，实际为106千瓦，而且也不可能增容至300千瓦。

因电力达不到要求，宋某无法实现设立体检门诊部的目的，所有的筹备活动付诸流水。

二、XX公司是李某某的代理人，XX公司的行为即视为李某某的行为

（一）李某某与XX公司之间存在委托法律关系

申请人一方证人司月在庭审当中已作证：

XX公司接受李某某委托后，负责建外SOHO第一大道A座20层房屋全部租务，承租人有任何问题均只能找XX公司。

从上述证词可以明确看出，李某某与XX公司之间确实存在委托法律关系，由XX公司代理全部租务事宜。

而且，在庭审全过程当中，被申请人一方完全没有否认、也无法否认这一事实。

我们认为，这是对于本案进行定性的最基本事实之一，特此强烈希望仲裁庭予以关注！

（二）XX公司实施了代理行为，且均获得李某某认可

在房屋租赁过程中，一直是XX公司代表李某某商谈租赁事宜，并实施了一系列代理行为，这些代理行为均获得李某某认可，如：

1、《建外SOHO第一大道写字楼确认书》由XX公司负责在宋某与李某某之间传递，且有XX公司员工“曹宾”代为起草（手写）确认书定金条款并签字（见证据一）；

2、XX公司代李某某收取租赁房屋的定金（见补充证据三，有XX公司的魏青山总监签字）；

3、XX公司为李某某提供《租约》合同（李某某与不同承租人签署的《租约》上均有“第一大道”字样，证明上述租约是XX公司租约的标准版本，这也进一步的证明李某某是通过XX公司出租房屋的）；

4、XX公司为李某某补救电力增容事宜（见补充证据二，XX公司向宋某传真的江苏省工业设备安装公司关于租赁区域电力增容的报价）。

整个租赁过程当中，XX公司自始至终出现在租赁的各个环节，无论是XX公司所从事的一系列行为，还是其代理李某某出面处理租赁事务的地位（宋某直到签署《租约》当天才得以见到李某某），均明白无误地表明：

XX公司就是李某某的租务代理人。

（三）依据法律规定，李某某应当对于XX公司的行为承担责任

《民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。

被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

如前所述，无论是从法律关系，还是从客观事实，均可以确定XX公司是李某某的租务代理人，因此XX公司向宋某作出的承诺，包括电力增容的相关承诺，均应当由被代理人李某某承担全部责任。

另外，即使李某某没有委托XX公司出租房屋，但是XX公司与李某某上述的一系列行为已经足以使第三方，包括宋某相信两者之间存在代理关系。

依照《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

因此XX公司的承诺即构成李某某的承诺，李某某应当对此承担责任。

三、关于租赁房屋电力容量及增容约定的附件（以下简称“电力附件”）真实存在，并且是《租约》的组成部分，对于租赁双方均具有法律约束力

（一）我方直接、间接证据均表明，电力附件真实存在，且是《租约》的组成部分

1、我方证人证实，宋某与出租人就电力问题多次核实、磋商，双方签约当日所签《租约》是带有电力附件的。

这说明租赁双方对于电力问题有着一个较长的协商过程，经要约、承诺而最终达成一致。

2、《租约》正文当中多次提及“附件”，说明在签署《租约》当时，“附件”是客观存在的。

3、电力附件涉及车位、空调、宽带、电力等内容，《租约》签署后，李某某协调物业公司陆续将车位、空调、宽带等问题予以落实，落实内容与电力附件当中内容完全一致，从侧面证明了电力附件存在的真实性。

（二）李某某没有任何证据或理由解释《租约》当中所述“附件”的内容

在庭审过程当中，李某某一方先是以一份《交纳租房税金通知书》作为“附件”，当我方从签署日期、签名等方面论证该份证据实际上是一份伪证后，李某某一方又矢口否认“附件”的存在，前后说法自相矛盾，且最终也无法解释为何在《租约》正文当中会有关于“附件”的约定。

电力附件的存在同样是本案最基本事实之一，我们再次强烈希望仲裁庭予以关注！

四、李某某不能实现电力增容造成宋某不能实现合同目的，其构成违约

（一）李某某及XX公司了解宋某对租赁房屋电力的要求

宋某在与XX公司商洽房屋租赁事宜的起始阶段，就明确向XX公司表明了租赁房屋的目的以及其对电力的特殊要求。

补充证据十一（证人杨有光的情况说明）、补充证据十五（证人司月的情况说明）充分证明了宋某在签订租约之前已经充分地向XX公司表述了自己的主张与要求。

另外，《租约》第三条也明确约定，“…承租区域可作为体检中心开展日常业务用途使用。

本租约的签订表明甲方对乙方业务性质已充分了解。

”

根据以上证据以及事实，宋某已经告诉了李某某及其代理人对租赁房屋电力的特殊要求，李某某及其代理人也全面了解了宋某这种需要。

（二）XX公司向宋某承诺对租赁房屋进行增容

在双方洽谈房屋租赁事宜过程中，XX公司一直向宋某主张租赁房屋的电力容量为200千瓦，并且可以增容至300千瓦，从而满足建立体检中心的需求。

1、证据一（有曹宾签字确认的建外SOHO第一大道写字楼确认书）中双方约定，“一周之内将附件所提条件落实情况下，双方签定正式合同”。

其中附件第七条的内容即是向宋某承诺将租赁房屋的电力增容至300千瓦（证据二）。

2、补充证据十一（证人杨有光的情况说明）、补充证据十五（证人司月的情况说明）证明XX公司承诺电力增容，并一直与宋某就此进行商讨。

3、补充证据二中的传真是8月26日发出的，说明《租约》签署后，双方一直就电力增容问题进行磋商。

（三）李某某及其代理人无法完成承诺，进行电力增容，构成违约

宋某签署《租约》、交纳租金、押金后，李某某及其代理人未能履行承诺，对租赁房屋的电力进行增容，导致宋某一直无法办理入住手续，没有拿到租赁区域的钥匙，即宋某实际上没有占有租赁区域，合同实际上无法履行。

（四）李某某违约，宋某有权解除合同

在双方签署《租约》之前，李某某已经了解到宋某对于电力的需要，而且李某某的代理人也对此作出了承诺，因此在李某某无法履行承诺时，宋某无法实现其合同目的，因此李某某的行为构成根本违约，宋某有权解除合同，并要求恢复原状，且要求李某某赔偿损失。

宋某2018年11月9日已经发送《解除合同通知书》，而且2018年11月2日，李某某也主张解除合同。

2018年12月13日，李某某与北京恩希技创软件研发有限公司就租赁区域签署租约。

《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

”

《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

《租约》第11.4.4条约定，在“符合法律、法规规定的其它情形”下，乙方有权要求甲方支付违约金和赔偿金外，还有权要求解除租赁合同。

《租约》第12.1条约定，“如在违约行为无法纠正的情况下，另一方有权立即解除并终止本合同。

如因违约方违反本合同致使守约方发生任何费用、支出、责任或者损失，违约方应就此对守约方进行赔偿，并保障守约方不受损害。

”

宋某已经预先支付了相当于两个月租金的保证金并一个月的租金，共计701592元。

根据以上事实及法律规定，这些保证金及租金应当退还。

而且李某某还应当赔偿宋某其它损失。

五、李某某违约，因此应当赔偿宋某的损失

依照我国《合同法》的规定以及当事人之间《租约》的约定，李某某违约，宋某有权解除合同，并要求承担赔偿损失等违约责任。

宋某目前向李某某主张的赔偿金额为1037222元，包括：

租金、保证金、支付给环球康业的员工工资，给东软的定金。

1、租金及保证金；

因为李某某违约，造成宋某无法实现其合同目的，因此宋某有权要求解除合同，并要求恢复原状，因此租约自始无效，李某某应当退还宋某的租金及保证金。

2、支付东软的定金、支付给环球康业的员工工资；

2018年6月25日，双方签署了《租约》。

同日，宋某与东软签署了《数字彩超购销合同书》、《X光机购销合同书》。

2018年6月29日，宋某向东软支付了购买彩超机、X光机的定金。

依照我国《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。

《租约》第12.1条约定，“如在违约行为无法纠正的情况下，另一方有权立即解除并终止本合同。

如因违约方违反本合同致使守约方发生任何费用、支出、责任或者损失，违约方应就此对守约方进行赔偿，并保障守约方不受损害。

”

宋某因为李某某已经承诺进行电力增容，因此才签署了上述合同并支付了定金，因此这部分损失是宋某基于对李某某会履行租约义务的信任前提下产生的，因此李某某应当为此承担责任。

同时宋某也是因为同李某某及其代理人协商租赁事宜才长期聘用了相关工作人员与之沟通，并支付了相应的工资，因此这部分费用也是李某某应当承担的。

反请求部分

李某某在反请求书中请求宋某向其支付一个月房租262779.20元，并承担其本案律师费8万元人民币及仲裁费用。

一、李某某违约在先，无权要求一个月的租金

如前所述，李某某没有兑现电力增容的承诺，造成宋某无法实现其合同目的，宋某已经于2018年11月9日向其发送了解除合同的通知函。

李某某要求宋某支付一个月租金。

《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

因此宋某无需再向李某某支付租金，并可以要求其赔偿损失。

再者，2018年11月2日，李某某委托律师发送解除合同通知函，并主张合同于2018年11月7日解除。

根据双方的租约约定，宋某有三个月的免租期，租金起算自2018年10月10日开始。

每月10日交纳下个月租金。

宋某已经提前交付了一个月的租金，因此即使李某某没有违约，宋某也要等到11月10日向其交纳下一个月的租金。

综上，宋某不可能欠付李某某一个月的租金。

最后，因为李某某违约，宋某从未办理租赁房屋的入住手续，从未实际占有过租赁房屋。

二、李某某违约在先，更无权要求宋某支付其律师费及仲裁费用

三、关于反请求部分的事实与理由，请详细参阅宋某向仲裁庭提交的《申请书》、《反请求答辩书》。

以上为我们对于本案本请求与反请求当中的有关问题一并出具的代理词，希望仲裁庭能够采纳我们的观点，依法裁决，以维护法律与合同的严肃性，并正常的社会经济秩序，以及我方合法权益。

此致

北京仲裁委员会

代理人：

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二○年十一月六日