房地产开发与经营练习题Word下载.docx

1、 C目标定价法 D随行就市定价法8下列哪个表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额（ ）A损益表 B.资金来源与运用表C现金流量表 D.资产负债表 9下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A时值是资金运动起点的金额B终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值10住宅小区房地产开发项目的施工招标工作发生在（ ）A投资决策分析阶段 B.前期准备工作阶段C建设实施阶段 D.销售阶段11住宅小区房地产开发项目的竣工验收工作发生在（ ）12在某居住区规划中，建筑基底面积400 ，总建筑面积

2、1600，容积率1.6，建筑密度为（ ）A. 30% B. 40% C. 50% D. 60%13 某开发商于2001年8月1日获得开发项目用地土地使用权，2002年6月1日完成规划设计。2002年10月1日取得施工许可证，2004年4月1日项目建成并通知竣工验收， 2004年10月1日销售完毕，在计算该项目的财务收益率时，其计算期为（ ）A. 2001年8月1日至2004年10月1日B. 2002年10月1日至2004年4月1日C. 2001年8月1日至2004年4月1日D. 2002年10月1日至2004年4月1日14在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评估指标影响较大的因素，并判明其对

3、开发项目投资效益影响的程度，是（ ）分析的目的A. 平衡 B. 敏感性 C. 风险 D. 概率15.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为4000，拟投资开发一房地产项目，该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/，预计房价为5000元/，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）A.2 B.3 C.4 D.516.产开发企业发行优先股股票，票面额按正常市价计算为300万元，筹资费率为3%,股息年利率为13%，则其资金成本率：A、13.40% B、14.40% C、13.00% D、14.00%17.建设单位在建设工程开工前，需要向（ ）建设领取主管部门

4、申请领取施工许可证。A.乡级以上人民政府 B.县级以上人民政府 C.市级以上人民政府 D.省级以上人民政府20.我国法律法规规定,承包单位对承包的设备安装工程最低保修年限为（ ）A.30年 B.50年 C.2年 D.设计规定的合理年限多项选择题（每小题的5个备选答案中，有 2或2个以上最佳答案，至少有一个错项。错选不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。共20小题；每小题2分，共40分） 1相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（） A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C置业投资对象可以是市场上存量房地产D置

5、业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者2、国有土地使用权出让方式包括（ ）A、协议出让 B、招标出让 C、拍卖出让 D、挂牌出让 E、投标出让3、下列（ ）属于房地产开发前期工程费A、土地出让金 B、工程勘察费 C、建筑安装费 D、规划设计费 E、三通一平费4、下列（ ）属于房地产清偿能力的评价指标A、利润率 B、借款偿还期 C、利息备付率 D、偿债备付率 E、内部收益率5、关于房地产市场细分理解正确的是（ ）A、根据消费者需求的差异对房地产市场进行划分B、对房地产市场细分可以发现和了解市场机会C、根据房地产公司的差异对房地产市场进行划分

6、D、房地产市场细分的目的是为了满足所有消费者的需求E、可以根据消费者职业收入用途三项指标对房地产市场进行划分6、全部投资现金流量表具有的特征包括（ ）A、可以为多个投资方案进行比较建立共同基础B、不考虑支付贷款利息的流出C、不考虑支付贷款本金的流出D、可以考虑资本金的盈利能力E、可以计算全部投资内部收益率7、根据勘查数据用途不同，可将勘查过程分为（ ）A、现场勘查 B、初步勘查 C、详细勘查D、施工勘查 E、设计勘查8、一般多层住宅单体设计阶段划分为（ ）A、初步设计阶段 B、施工图设计阶段 C、技术设计阶段D、勘查设计阶段 E、规划设计阶段9、城市建设规划管理部门对居住用地提出的规划控制指标

7、包括（ ）A、容积率 B、建筑密度C、建筑高度 D、绿地率E、建筑层高10、住宅小区基础设施工程项目包括（ ）A、供电工程 B、供水工程 C、供气工程 D、道路工程 E、停车场工程11、不确定性分析主要包括（ ）A、敏感性分析 B、抗风险能力分析C、临界点分析 D、概率分析E、盈利能力分析12下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。 A现金回报率B投资回收期C借款偿还期D资产负债率E资本金利率13、房地产开发项目财务评价的基本报表不包括（ ）A、总投资估算表 B、利润分配表 C、资金来源与运用表 D、损益表 E、资产负债表14、风险分析是房地产项目可行性研究报告的重要内容。风险分析

8、一般包括（ ）A、盈亏平衡分析 B、现金流量分析 C、资金来源与运用表 D、贷款偿还分析 E、敏感性分析15、房地产周期可以划分为（ ）A、复苏阶段 B、繁荣阶段 C、高涨阶段 D、衰退阶段 E、萧条阶段16、房地产市场细分方法包括（）A、单维因素法 B、多维因素法C、三维因素法D、变量组合法E、排列法17、勘查工作的内容一般包括（ ）A、地形测量 B、工程勘察 C、地下水勘探 D、气象调查 E、设计勘察18、复杂项目的设计阶段包括（ ）A、初步设计阶段 B、技术设计阶段 C、施工图设计阶段 D、规划设计阶段 E、勘察设计阶段19、建设用地规划许可证主要规定了（ ）A、用地性质B、位置C、界限

9、D、绿化率E 容积率三、简答题（本题1小题,每题20分,共20分） 美国土地征收程序？ 房地产公司申领施工许可证必须具备的条件?美国土地征收程序：1、预先通知（1分）；2、政府方对征收财产进行评估（1分）；3、向被征收方送交评估报告并提出补偿金价的初次要约（被征收方可以提出反要约）（1分）；4、召开公开的听证会以说明征收的必要性和合理性（如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为）（2分）；5、如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件移交法院处理（1分）；6、法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换（1分）；7、双

10、方最后一次进行补偿价金的平等协商（1分）；8、如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理的补偿”价金数额（1分）9、判决生效后，政府在30天内支付补偿金并取得被征收的财产。（1分）模拟二1.按房地产用途分类，高档住宅房地产属于（ ）A居住房地产 B商业房地产 C金融房地产 D娱乐房地产2.大于或等于（ ）的住宅被称为超高层住宅 A 24米 B10层 C 30层 D100米3.城市中有待拆迁安置的旧房屋上的土地属于（ ） A生地 B熟地 C毛地 D农地4.房地产业属于（ ）A建筑业 B第二产业 C第三产业 D第四产业 5.我国居住用地土地使用权最高年限为（ ） A70年 B5

11、0年 C40年 D30年6.以商业为目的的房地产开发用地的取得通常采用（ ）方式 A出让 B出售 C转让 D划拨7.（ ）是土地开发的重要工作内容。 A三通一平 B房屋建设 C场地平整 D道路建设 8.为建筑总平面布置提供工程地质资料的勘察属于（ ）现场勘查 初步勘查详细勘察 施工勘察9.证明建设单位的建设用地的位置、面积、界限的法律证明文件是（ ） A 选址意见书 B 建设用地规划许可证 C 建设工程规划许可证 D施工许可证10. 证明建设单位的建设工程方案、设计等符合城市规划要求的法律证明文件是（ ） A 选址意见书 B 建设用地规划许可证 C 建设工程规划许可证 D施工许可证11.根据城

12、乡规划法，以出让方式获得土地使用权的房地产公司在与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同后，就可向规划管理部门领取（ ）12在房地产项目施工开工前，（ ）应向当地建设主管部门领取施工许可证A 监理公司 B承包商 C房地产公司 D设计院13.根据建筑工程质量管理条例规定，（ ）应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其它部门审查。 A 设计院 B承包商 C监理公司 D建设单位14.根据消防法规定，（ ）应当将消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核。 A 设计院 B消防站 C承包商 D建设单位15.在办理施工许可证之前必须办理的手续是（ ） A工程备案 B工程竣工预验收 C工

13、程竣工验收 D工程质量监督16.根据建设工程质量管理条例规定，供热设施的最低保修期限为（ ） A1年 B2年 C一个采暖期 D二个采暖期17.建筑物2米以外和项目用地规定红线以内的各种管线和道路工程建设费用属于（ ） A前期工程费 B三通一平费 C七通一平费 D基础设施建设费18.关于房地产市场细分，（ ）结论是错误的。 A 细分的目的是为了满足所有消费者的需求 B可以发现市场机会 C更好的进行产品定位 D使营销工作更具有针对性 多选1.住宅小区开发的工程项目包括（ ）A 住宅工程 B基础设施工程 C 公共配套设施工程 D 道路工程 E 绿化工程2.房地产开发按照开发对象可以划分为（ ） A

14、土地开发 B 房屋开发 C 综合开发 D 成片开发 E 单项开发3.房地产项目开发涉及到的政府管理部门包括（ ）A 国土局 B 规划局 C 房地产 D 建设局 E 规划院4房地产项目开发阶段包括（ ） A 投资决策分析阶段 B前期准备工作阶段C建设实施阶段 D 销售阶段E研究阶段5.住宅小区基础工程项目包括（ ） A供电工程 B供水工程 C 供气工程 D 围墙工程 E 排污工程6.国有土地使用权出让方式包括（ ） A 协议出让 B招标出让 C 拍卖出让 D 投标出让 E 挂牌出让7.房地产开发用地取得方式主要有（ ）A出让 B转让 C划拨 D 招标 E投标8.房地产开发费用中建筑安装工程费估算

15、方法包括（ ） A 单元估算法 B 单位指标估算法 C 工程量近似匡算法 D 概算指标法 E预算指标法 9.技术复杂的建设项目设计阶段包括（ ） A 总体设计 B 单体设计 C 初步设计 D 技术设计 E 施工图设计10 建设单位收到施工单位递交的工程竣工验收报告后，应当组织（ ）等单位进行竣工验收。 A 建设单位 B 施工单位 C监理单位 D 设计单位 E监督单位11 房地产市场细分方法包括（ ） A 单维因素法 B 三维因素法 C 多维因素法 D 四维因素法 E 变量组合法12 房地产开发费用中前期工程费包括（ ） A 勘察费 B 规划费 C 设计费 D 三通一平费 E 土地出让金13 房

16、地产项目财务评价包括（ ）分析 A 财务盈利能力 B 清偿能力 C内部收益率 D财务内部收益率 E资金平衡情况14 全部投资现金流量表特征包括（ ） A 该表不分投资资金来源 B 该表以全部投资作为计算基础 C 可以计算全部投资财务内部收益率 D 可以为各个投资方案进行比较建立共同基础 E 可以建设投资各方盈利能力15资本金流量表特征包括（ ） A 该表从投资者全体的角度出发 B该表以投资者出资额作为计算基础 C 该表把借款 本金和利息支付视作现金流出 D 该表可以考察项目资本金的盈利能力 E 可以计算全部投资回收期16 投资各方资金流量表特征包括（ ） A 该表以投资者各方的出资额作为计算基

17、础 B该表从投资者全体的角度出发 C 该表把借款 本金视作现金流出 D 该表可以反映投资者各方资本的盈利能力 E 可以计算投资各方财务内部收益率17 下列（ ）属于房地产基础设施费 A 设计费 B 土地费 C 路灯工程 D 小区道路建设费 E 人防地下室费18 房地产开发建设投资包括（ ） A 土地费用 B 前期工程费 C 管理费用 D 财务费用 E 广告费用五、案例分析题（120分）某施工单位（乙方）与某建设单位（甲方）签订了建造无线电发射试验基地施工合同。合同工期为38天。由于该项目急于投入使用，在合同中规定，工期每提前（或拖后）1天奖励（或罚款）5000元。乙方按时提交了施工方案和施工网

18、络进度计划，并得到甲方代表的批准。见图1。 图1 某发射塔试验基地工程进度计划实施过程中发生了如下几项事件：事件1：在房屋基坑开挖后，发现局部有软弱下卧层，按甲方代表指示乙方配合地质复查，配合用工为10个工日。地质复查后，根据经甲方代表批准的地基处理方案，增加直接费4万元，因地基复查和处理使房屋基础作业时间延长3天，人工窝工15个工日。事件2：在发射塔基础施工时，因发射塔原设计尺寸不当，甲方代表要求拆除已施工的基础，重新定位施工。由此造成增加用工30工日，材料费1.2万元，机械台班费3000元，发射塔基础作业时间拖延2天。事件3：在房屋主体施工中，因施工机械故障，造成工人窝工8个工日，该项工作

19、作业时间延长2天。事件4：在房屋装修施工基本结束时，甲方代表对某项电线暗管的铺设位置是否准确有疑问，要求乙方进行剥露检查。检查结果为：某部位的偏差超出了规范允许范围，乙方根据甲方代表的要求扩大剥离检查范围并进行返工处理，合格后甲方代表予以签字验收。该项剥露返工及覆盖作业用工20个工日，材料费为1000元。因该项电气暗管的重新检验和返工处理使安装设备的开始作业时间推迟了1天。事件5：在铺设电缆时，因乙方购买的电缆线材质量差，甲方代表令乙方重新购买合格线材。由此造成该项工作多用人工8个工日，作业时间延长4天，材料损失费8000元。事件6：鉴于该工程工期较紧，经甲方代表同意，乙方在安装设备作业过程中

20、采取了加快施工的技术组织措施，使该项工作作业时间缩短2天，该项技术组织措施费为6000元。其余各项工作实际作业时间和费用均与原计划相符。问题 1在上述事件中乙方可以就那些事件向甲方提出工期补偿和费用补偿要求为什么 2该工程的实际施工天数为多少天可得到的工期补偿为多少天工期奖罚款为多少 3假设工程所在地人工费标准为30元/工日，应由甲方给与补偿的窝工人工费补偿标准为18元/工日，该工程综合取费率为30%。则在该工程结算时，乙方应该得到的索赔款为多少？答： 1 .事件1，可以提出工期补偿和费用补偿要求，因为地质条件变化属于甲方应承担的责任，且该项工作位于关键线路上。 事件2， 可以提出费用补偿要求

21、，不能提出工期补偿要求，因为发射塔设计位置变化是甲方责任，由此增加的费用应由甲方承担，但该项工作的拖延时间只有2天，没有超出8天的总时差。事件3不嫩提出工期和费用的补充要求，因为施工机械路障属于乙方应承担的责任。事件4不能提出工期和费用的补充要求，因为乙方应对自己完成的产品质量负责，甲方代表有权要求对自己覆盖的分项工程剥露检查，检查发现不合格，其费用和工期不能补偿。事件5不能提出工期和费用的补充要求，因为乙方应对自己买的材料质量负责。事件6不能提出补偿要求，因为通过采取技术组织措施使工期提前，可按合同规定的工期奖罚办法处理，因赶工发生的施工技术组织措施费应有乙方负责。2.A通过分析。该工程的关

22、键线路为，计划工期为38天，与合同工期相同，把实际工作持续时间代入原网络计划中，计算结果表明。关键线路不变，实际工期为42天。B把所有甲方负责的各项工作持续时间延长天数加到原计划相应工作的持续时间上，结果表明，关键线路任然不变，工期为41天。因此，该项工程补偿工期天数为41-38=3天C工期罚款为（42-41）*5000=5000元 3. 乙方应得到的索赔款有 A由事件1引起的索赔款 （10*30+40000）*（1+30%）+15*18=52660元 B由事件2引起的索赔款 （30*30+12000+3000）*（1+30%）=20670元 因此，乙方应得到的索赔款为：52660+20670=73330元