房地产开发与经营练习题Word下载.docx

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C．目标定价法

D．随行就市定价法

8．下列哪个表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额（）

A．损益表

B.资金来源与运用表

C．现金流量表

D.资产负债表

9．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（　）。

A．时值是资金运动起点的金额

B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额

C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值

D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

10．住宅小区房地产开发项目的施工招标工作发生在（）

A．投资决策分析阶段

B.前期准备工作阶段

C．建设实施阶段

D.销售阶段

11．住宅小区房地产开发项目的竣工验收工作发生在（）

12．在某居住区规划中，建筑基底面积400㎡，总建筑面积1600㎡，容积率1.6，建筑密度为（）

A.30%B.40%C.50%D.60%

13．某开发商于2001年8月1日获得开发项目用地土地使用权，2002年6月1日完成规划设计。

2002年10月1日取得施工许可证，2004年4月1日项目建成并通知竣工验收，2004年10月1日销售完毕，在计算该项目的财务收益率时，其计算期为（）

A.2001年8月1日至2004年10月1日

B.2002年10月1日至2004年4月1日

C.2001年8月1日至2004年4月1日

D.2002年10月1日至2004年4月1日

14．在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评估指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的

A.平衡B.敏感性C.风险D.概率

15.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为4000㎡，拟投资开发一房地产项目，该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/㎡，预计房价为5000元/㎡，则该房地产开发项目的容积率至少是（）

A.2B.3C.4D.5

16.产开发企业发行优先股股票，票面额按正常市价计算为300万元，筹资费率为3%,股息年利率为13%，则其资金成本率：

A、13.40%B、14.40%C、13.00%D、14.00%

17.建设单位在建设工程开工前，需要向（）建设领取主管部门申请

领取施工许可证。

A.乡级以上人民政府B.县级以上人民政府

C.市级以上人民政府D.省级以上人民政府

20.我国法律法规规定,承包单位对承包的设备安装工程最低保修年限为（）

A.30年B.50年C.2年D.设计规定的合理年限

多项选择题（每小题的5个备选答案中，有2或2个以上最佳答案，至少有一个错项。

错选不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分。

共20小题；

每小题2分，共40分）

1．相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（　）　

A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产

B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

C．置业投资对象可以是市场上存量房地产

D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

2、国有土地使用权出让方式包括（）

A、协议出让B、招标出让C、拍卖出让

D、挂牌出让E、投标出让

3、下列（）属于房地产开发前期工程费

A、土地出让金B、工程勘察费C、建筑安装费

D、规划设计费E、三通一平费

4、下列（）属于房地产清偿能力的评价指标

A、利润率B、借款偿还期C、利息备付率

D、偿债备付率E、内部收益率

5、关于房地产市场细分理解正确的是（）

A、根据消费者需求的差异对房地产市场进行划分

B、对房地产市场细分可以发现和了解市场机会

C、根据房地产公司的差异对房地产市场进行划分

D、房地产市场细分的目的是为了满足所有消费者的需求

E、可以根据消费者职业收入用途三项指标对房地产市场进行划分

6、全部投资现金流量表具有的特征包括（）

A、可以为多个投资方案进行比较建立共同基础

B、不考虑支付贷款利息的流出

C、不考虑支付贷款本金的流出

D、可以考虑资本金的盈利能力

E、可以计算全部投资内部收益率

7、根据勘查数据用途不同，可将勘查过程分为（）

A、现场勘查B、初步勘查C、详细勘查

D、施工勘查E、设计勘查

8、一般多层住宅单体设计阶段划分为（）

A、初步设计阶段B、施工图设计阶段C、技术设计阶段

D、勘查设计阶段E、规划设计阶段

9、城市建设规划管理部门对居住用地提出的规划控制指标包括（）

A、容积率B、建筑密度

C、建筑高度D、绿地率

E、建筑层高

10、住宅小区基础设施工程项目包括（）

A、供电工程B、供水工程C、供气工程

D、道路工程E、停车场工程

11、不确定性分析主要包括（）

A、敏感性分析B、抗风险能力分析

C、临界点分析D、概率分析

E、盈利能力分析

12．下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（　）。

A．现金回报率B．投资回收期C．借款偿还期D．资产负债率E．资本金利率

13、房地产开发项目财务评价的基本报表不包括（）

A、总投资估算表B、利润分配表C、资金来源与运用表

D、损益表E、资产负债表

14、风险分析是房地产项目可行性研究报告的重要内容。

风险分析一般包括（）

A、盈亏平衡分析B、现金流量分析C、资金来源与运用表

D、贷款偿还分析E、敏感性分析

15、房地产周期可以划分为（）

A、复苏阶段B、繁荣阶段C、高涨阶段

D、衰退阶段E、萧条阶段

16、房地产市场细分方法包括（）

A、单维因素法　　B、多维因素法　　C、三维因素法

D、变量组合法　E、排列法

17、勘查工作的内容一般包括（）

A、地形测量B、工程勘察C、地下水勘探

D、气象调查E、设计勘察

18、复杂项目的设计阶段包括（）

A、初步设计阶段B、技术设计阶段C、施工图设计阶段

D、规划设计阶段E、勘察设计阶段

19、《建设用地规划许可证》主要规定了（）

A、用地性质

B、位置

C、界限

D、绿化率

E容积率

三、简答题（本题1小题,每题20分,共20分）

美国土地征收程序？

房地产公司申领施工许可证必须具备的条件?

美国土地征收程序：

1、预先通知（1分）；

2、政府方对征收财产进行评估（1分）；

3、向被征收方送交评估报告并提出补偿金价的初次要约（被征收方可以提出反要约）（1分）；

4、召开公开的听证会以说明征收的必要性和合理性（如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为）（2分）；

5、如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件移交法院处理（1分）；

6、法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换（1分）；

7、双方最后一次进行补偿价金的平等协商（1分）；

8、如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理的补偿”价金数额（1分）9、判决生效后，政府在30天内支付补偿金并取得被征收的财产。

（1分）

模拟二

1.按房地产用途分类，高档住宅房地产属于（）

A居住房地产B商业房地产C金融房地产D娱乐房地产

2.大于或等于（）的住宅被称为超高层住宅

A24米B10层C30层D100米

3.城市中有待拆迁安置的旧房屋上的土地属于（）

　A生地B熟地C毛地D农地

4.房地产业属于（）

A建筑业B第二产业C第三产业D第四产业

5.我国居住用地土地使用权最高年限为（）

A70年B50年C40年D30年

6.以商业为目的的房地产开发用地的取得通常采用（）方式

A出让B出售C转让D划拨

7.（）是土地开发的重要工作内容。

A三通一平B房屋建设

C场地平整D道路建设

8.为建筑总平面布置提供工程地质资料的勘察属于（）

　Ａ现场勘查　Ｂ初步勘查　Ｃ详细勘察　Ｄ施工勘察

9.证明建设单位的建设用地的位置、面积、界限的法律证明文件是（）

A选址意见书B建设用地规划许可证

C建设工程规划许可证D施工许可证

10.证明建设单位的建设工程方案、设计等符合城市规划要求的法律证明文件是（）

A选址意见书B建设用地规划许可证

C建设工程规划许可证D施工许可证

11.根据《城乡规划法》，以出让方式获得土地使用权的房地产公司在与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同后，就可向规划管理部门领取（）

12在房地产项目施工开工前，（）应向当地建设主管部门领取《施工许可证》

A监理公司B承包商C房地产公司D设计院

13.根据《建筑工程质量管理条例》规定，（）应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其它部门审查。

A设计院B承包商C监理公司D建设单位

14.根据《消防法》规定，（）应当将消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核。

A设计院B消防站C承包商D建设单位

15.在办理施工许可证之前必须办理的手续是（）

A工程备案B工程竣工预验收

C工程竣工验收D工程质量监督

16.根据《建设工程质量管理条例》规定，供热设施的最低保修期限为（）

A1年B2年C一个采暖期D二个采暖期

17.建筑物2米以外和项目用地规定红线以内的各种管线和道路工程建设费用属于（）

A前期工程费B三通一平费C七通一平费D基础设施建设费

18.关于房地产市场细分，（）结论是错误的。

A细分的目的是为了满足所有消费者的需求

B可以发现市场机会

C更好的进行产品定位

D使营销工作更具有针对性

多选

1.住宅小区开发的工程项目包括（）

　A住宅工程B基础设施工程C公共配套设施工程D道路工程E绿化工程

2.房地产开发按照开发对象可以划分为（）

A土地开发B房屋开发C综合开发D成片开发E单项开发

3.房地产项目开发涉及到的政府管理部门包括（）

A国土局B规划局C房地产D建设局E规划院

4．房地产项目开发阶段包括（）

A投资决策分析阶段B前期准备工作阶段

C建设实施阶段D销售阶段

E研究阶段

5.住宅小区基础工程项目包括（）

A供电工程B供水工程C供气工程D围墙工程E排污工程

6.国有土地使用权出让方式包括（）

A协议出让B招标出让C拍卖出让D投标出让E挂牌出让

7.房地产开发用地取得方式主要有（）

A出让B转让C划拨D招标E投标

8.房地产开发费用中建筑安装工程费估算方法包括（）

A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标法E预算指标法

9.技术复杂的建设项目设计阶段包括（）

A总体设计B单体设计C初步设计D技术设计E施工图设计

10建设单位收到施工单位递交的工程竣工验收报告后，应当组织（）等单位进行竣工验收。

A建设单位B施工单位C监理单位D设计单位E监督单位

11房地产市场细分方法包括（）

A单维因素法B三维因素法C多维因素法

D四维因素法E变量组合法

12房地产开发费用中前期工程费包括（）

A勘察费B规划费C设计费D三通一平费E土地出让金

13房地产项目财务评价包括（）分析

A财务盈利能力B清偿能力C内部收益率

D财务内部收益率E资金平衡情况

14全部投资现金流量表特征包括（）

A该表不分投资资金来源

B该表以全部投资作为计算基础

C可以计算全部投资财务内部收益率

D可以为各个投资方案进行比较建立共同基础

E可以建设投资各方盈利能力

15资本金流量表特征包括（）

A该表从投资者全体的角度出发

B该表以投资者出资额作为计算基础

C该表把借款本金和利息支付视作现金流出

D该表可以考察项目资本金的盈利能力

E可以计算全部投资回收期

16投资各方资金流量表特征包括（）

A该表以投资者各方的出资额作为计算基础

B该表从投资者全体的角度出发

C该表把借款本金视作现金流出

D该表可以反映投资者各方资本的盈利能力

E可以计算投资各方财务内部收益率

17下列（）属于房地产基础设施费

A设计费B土地费C路灯工程D小区道路建设费E人防地下室费

18房地产开发建设投资包括（）

A土地费用B前期工程费C管理费用D财务费用

E广告费用

五、案例分析题（1×

20分）

某施工单位（乙方）与某建设单位（甲方）签订了建造无线电发射试验基地施工合同。

合同工期为38天。

由于该项目急于投入使用，在合同中规定，工期每提前（或拖后）1天奖励（或罚款）5000元。

乙方按时提交了施工方案和施工网络进度计划，并得到甲方代表的批准。

见图1。

图1某发射塔试验基地工程进度计划

实施过程中发生了如下几项事件：

事件1：

在房屋基坑开挖后，发现局部有软弱下卧层，按甲方代表指示乙方配合地质复查，配合用工为10个工日。

地质复查后，根据经甲方代表批准的地基处理方案，增加直接费4万元，因地基复查和处理使房屋基础作业时间延长3天，人工窝工15个工日。

事件2：

在发射塔基础施工时，因发射塔原设计尺寸不当，甲方代表要求拆除已施工的基础，重新定位施工。

由此造成增加用工30工日，材料费1.2万元，机械台班费3000元，发射塔基础作业时间拖延2天。

事件3：

在房屋主体施工中，因施工机械故障，造成工人窝工8个工日，该项工作作业时间延长2天。

事件4：

在房屋装修施工基本结束时，甲方代表对某项电线暗管的铺设位置是否准确有疑问，要求乙方进行剥露检查。

检查结果为：

某部位的偏差超出了规范允许范围，乙方根据甲方代表的要求扩大剥离检查范围并进行返工处理，合格后甲方代表予以签字验收。

该项剥露．返工及覆盖作业用工20个工日，材料费为1000元。

因该项电气暗管的重新检验和返工处理使安装设备的开始作业时间推迟了1天。

事件5：

在铺设电缆时，因乙方购买的电缆线材质量差，甲方代表令乙方重新购买合格线材。

由此造成该项工作多用人工8个工日，作业时间延长4天，材料损失费8000元。

事件6：

鉴于该工程工期较紧，经甲方代表同意，乙方在安装设备作业过程中采取了加快施工的技术组织措施，使该项工作作业时间缩短2天，该项技术组织措施费为6000元。

其余各项工作实际作业时间和费用均与原计划相符。

问题

1．在上述事件中乙方可以就那些事件向甲方提出工期补偿和费用补偿要求为什么

2．该工程的实际施工天数为多少天可得到的工期补偿为多少天工期奖罚款为多少

3．假设工程所在地人工费标准为30元/工日，应由甲方给与补偿的窝工人工费补偿标

准为18元/工日，该工程综合取费率为30%。

则在该工程结算时，乙方应该得到的索赔款为多少？

答：

1.事件1，可以提出工期补偿和费用补偿要求，因为地质条件变化属于甲方应承担的责任，且该项工作位于关键线路上。

事件2，可以提出费用补偿要求，不能提出工期补偿要求，因为发射塔设计位置变化是甲方责任，由此增加的费用应由甲方承担，但该项工作的拖延时间只有2天，没有超出8天的总时差。

事件3不嫩提出工期和费用的补充要求，因为施工机械路障属于乙方应承担的责任。

事件4不能提出工期和费用的补充要求，因为乙方应对自己完成的产品质量负责，甲方代表有权要求对自己覆盖的分项工程剥露检查，检查发现不合格，其费用和工期不能补偿。

事件5不能提出工期和费用的补充要求，因为乙方应对自己买的材料质量负责。

事件6不能提出补偿要求，因为通过采取技术组织措施使工期提前，可按合同规定的工期奖罚办法处理，因赶工发生的施工技术组织措施费应有乙方负责。

2.A通过分析。

该工程的关键线路为①→②→④→⑥→⑦→⑧，计划工期为38天，与合同工期相同，把实际工作持续时间代入原网络计划中，计算结果表明。

关键线路不变，实际工期为42天。

B把所有甲方负责的各项工作持续时间延长天数加到原计划相应工作的持续时间上，结果表明，关键线路任然不变，工期为41天。

因此，该项工程补偿工期天数为41-38=3天

C工期罚款为（42-41）*5000=5000元

3.乙方应得到的索赔款有

A由事件1引起的索赔款

（10*30+40000）*（1+30%）+15*18=52660元

B由事件2引起的索赔款

（30*30+12000+3000）*（1+30%）=20670元

因此，乙方应得到的索赔款为：

52660+20670=73330元