德盈企业王府大街策划提案.docx

1、德盈企业王府大街策划提案德盈企业王府大街项目营销策划初次提案南京主城地区住宅走势分析 市中心住宅稀缺性资源 最后一班车短期内主城住宅供应量激增 小户型酒店式公寓成为潮流一年内城区上市住宅项目 朗诗熙园 左岸春天 华侨路鸿兴达项目 金贸三期 长发利济巷项目 御道街项目 中山北路3503厂地块 广州路地块 邓府巷地块 德盈王府大街项目 万科三期 常州城镇二道埂子项目 鑫宏二道埂子项目 金基唐城结 论 需求量巨大，市场泡沫成份小，但竞争激烈。 如何利用好稀缺的土地资源，实现利润最大化是主要课题。竞争性项目分析 两个参考性项目金鹰国际花园、圣欧庭 它们共同的特点借地势之利，产品存在明显缺陷未来我们的竞

2、争对手 郎诗熙园 左岸春天新上项目的共同特点 规模的优势、景观的优势、户型的优势、配套的优势 规模大带来的负面影响为确保消费群的支撑基数，定位无法拔高南京高端物业的传统格局 市中心的地势之利 以虎啸花园、天福园、五台花园等为代表 市郊的景观之利以金陵御花园、月牙湖花园、湖畔之星等为代表在市场空隙中寻找核心竞争力两难格局中形成卖点我们营造繁华中的幽静，都市里的绿洲，我们是真正城市中心区的花园住宅城市中心花园住宅区一个值得借鉴的项目汉府雅苑打好区位牌，适中的规模，特色化的产品创造出超额利润地块分析 市中心的黄金宝地 第一CLD黄金圈 建邺路富城会 王府大街王府大街周边配套概况石鼓路： 天主教堂 金

3、鹰国际花园 中国农业银行 江苏交通大厦 银河证券 华威大厦 建邺消防支队莫愁路： 市幼儿师范 建邺区中心小学 市妇幼保健院 建邺区中医院 市第五中学 基督教堂秣陵路： 市石鼓路小学 苏果超市 中国银行 PHLIPS维修中心 百花园酒店 秣陵路小学 五湖宾馆 市公安局 建邺区少年宫 美容院 美发中心 八八练歌房 王府大街： 金鹰国际购物中心 美食一条街（毛家饭店、上海三黄鸡酒店、启东人酒店-） 市检察院 大庆石油大厦 水果超市 中国建行 安乐园菜馆 巴比丘儿童乐园 朝天宫名胜风景区 朝天宫市民广场 金澳大酒店 联想服务中心 南京城市建设档案馆 豪客来自主牛排 安利销售公司 建邺路： 富城会大酒店

4、 南京机械医疗化工进出口公司 朝天宫幼儿园 南京开元房地产开发公司 江苏省党校 莲园美食城地块优势 环岛地形，多出入口 周边配套齐全而高档 小学、中学、政府办公楼、教堂、古迹景观、军区大院筑成的浓郁人文 市场对传统中心区的充分认知历史古迹朝天宫建邺路莫愁路教堂王府花园需要克服的劣势 地块不整齐，导致造景的面积不足 市检、大庆石油大厦的局部遮挡 秣陵路区性周边住宅高档氛围不足 纵深不足，缺少高档物业幽静的感觉 周边植被条件不佳三茅巷棚户区莫愁路小商品街我们的客户群 民营企业家 海归派 IT、律师等前沿行业的金领人士 专家、教授、享受国家津贴待遇的院士 高级政府官员 银行、证券等金融单位的高层 股

5、份合资企业高级管理人员 外资企业聘用高层 投资性置业者客户群特征 位于事业的高峰期，工作是生活的主旋律，寻找高舒适度的市中心住宅作为第一居所 财富积累到一定阶段后生活观念有了质的飞跃，不前卫张扬，寻求一种出繁华而入幽静的感觉 见多识广，要求高品质的物业服务，也具有相当支付能力产品策划 规模适中与金字塔顶层相对应 针对“有支付能力者”开发市中心完美的花园小区产品策划规划建议 全地下行车泊车，车主在负一层直搭电梯 完全的人车分流，多个分离的出入口保证畅通图例：围合造型一围合造型二围合造型三地形带来景观层次变化艺术化地景小品艺术化地景小品园区一角园区一角园区一角小区大门小区大门水景细节1水景细节2水

6、景细节3水景细节4竹林野趣产品策划新建材、新配套的运用 金色窗，通透栏杆产品策划新建材、新配套的运用 隐蔽空调架，外廊 氧化钛瓷砖生态环保内外墙材料，1000平方米瓷砖空气净化能力相当于70棵白杨树，体现“建筑生态学”的理念墙面砖会吃污染在四月份的建材展上，由知名厂商东陶株式会社开发，具有防污、抗菌、防臭、自我清洗功效的生态环保内外墙材料氧化钛瓷砖，吸引了业内很多人的注意。这种命名为海洁特的瓷砖，能主动吸收空气中的有害物质氮氧化物和硫化物，使之氧化变成为无害物质。就像森林依靠光合作用净化空气一样，它能够净化大气中的污染物。据厂商介绍，1000平方米的这种瓷砖，空气净化能力相当于70棵白杨树的空

7、气净化能力。海洁特瓷砖还具有超亲水性，当清洗瓷砖时，只要轻轻一擦就能简便地保持清洁。遇到下雨，污垢更容易被雨水冲掉，犹如装有刮水器的外墙材料。即使平时不用水冲洗，光触媒氧化钛的作用也能使其减弱污垢对瓷砖表面的附着力，抑制细菌的滋生、散发恶臭，这就是这种瓷砖独创的自我清洁性能。使用这种具有自我清洁性能的海洁特氧化钛瓷砖，无须像普通瓷砖那样5年就要清洗一次外墙，只要20年清洗一次，大大减少了清洗维护的成本。由于光触媒体氧化钛层不会被消耗，因此即使光照少甚至不光照，也能充分发挥其性能，使自我清洁性能可永久地持续。使用什么样的建筑材料才能避免大气污染、资源浪费和生态破坏，这是21世纪建材工业发展的一个

8、世界性主题，专家介绍说，这种具有优异性能的建筑材料，体现了“建筑生态学”的理念。在日本或我国香港等地使用后，都已收到了很好的效果，而且在环保领先的德国，海洁特氧化钛技术依然获得较高的评价。据悉，海洁特拟化钛瓷砖已在我国投入批量生产。面积配比 郎诗熙园：范围100-200平米，主力户型130-145平米 左岸春天：范围90-160平米，主力户型135-145平米 本案：主力户型125-135平米的三室两厅，范围100-160平米 注意：180平米的警戒线达到人体舒适度的功能配比 客厅开间不小于4.2米 主卧开间不小于3.6米 工人房 主卧落地式飘窗 2.5米进深的阳台 双层中空玻璃 步入式穿衣间

9、 国内著名物管公司，品牌的号召力 体现尊荣感的影子式服务 强调便利性的OCF服务物管公司在前期设计和销售演示中的介入南京现有著名物管公司合作模式 外地品牌公司挂牌 内地物业公司实际管理 中海外物业、招商物业、金地物业、深圳科技园 健身、壁球、乒乓、桑拿、冲淋的配置恒温泳池一个上海、深圳高端物业必备的要素会所设置于东面高层中，对外经营，并可兼顾小户型酒店式公寓的需要小户型酒店式公寓 成为开发商解决边角地段的灵丹妙药，但也是未来几年竞争最为激烈的市场 需求刚刚开始释放，具有强盛的生命力 典型的区域性消费小户型竞争性项目一览 郎诗熙园 剑桥国际公寓 国际贵都 原蔚蓝之都 江苏世纪大厦 龙凤花园三期

10、澳丽嘉园 江苏世纪大厦 长安中心 锦江丽舍 龙凤花园 蔚蓝之都 左岸春天面积配比35-60平米的一室一厅、两室一厅拎着包即可入住精装修、家电、家具的一步到位打好CLD区位牌商务性质的强化扩大接受面小户型的合并改造空间感受品质用外墙面砖贴出石材的感觉“富贵明快”的挑高大堂与小高层共享物管资源，OCF式一站服务售后服务，代为出租，吸引投资者市场推广本案的市场形象在市中心拥有自然，一个完美而纯粹的富人社区不肯将就潮流，宁愿等待完美常见推广手法：强调地势，突出新街口的显赫地位。差异化营销重点不局限于新街口，是享受新街口繁华便利的同时还能拥有的种种自然、健康、尊荣、私密，是唯一的完美性。与其它项目形成反差。广告费用总投入：销售额的1.5-2%推广目标定价系统 5500元/平米综合价起售 低调幅、高调频 实时监测价格反馈系统，保证利润最大化预期销售周期 期房完成70%； 交付三个月后完成95%