乌鲁木齐房地产商业地产项目投资分析报告.docx

1、乌鲁木齐房地产商业地产项目投资分析报告新疆广汇集团乌鲁木齐市广汇时代广场项目投资分析报告2014年3月12日一、 研究目的本次研究是针对乌鲁木齐市广汇时代广场项目（以下简称本项目）的开发事宜，在遵循专业、科学和客观的顾问原则基础之上，根据项目定位结论和设计概念方案对本项目之开发行为进行成本、收益的测算和分析，分别从市场因素和财务因素角度出发，对委托方拟进行本项目开发之商业行为进行财务评价，以供委托方在决策时参考。具体说明如下：本报告的首要目的是给项目决策者提供决策依据。投资分析报告不同于成本核算、工程概预算，准确的说，投资分析报告是在项目运作初期，依据一定的假设条件，从一个比较宏观的视角，综合

2、考虑与项目有关的成本和资金流动，通过科学的计算和分析，从财务角度对项目的整个运作过程给出评价。因此，在使用本报告时，不要拘泥于某个假设是否和未来相一致（事实上出现偏差是难免的），而是应当关注这些假设条件是否反映了项目的特点和规律，以及在此基础上会产生什么样的结论。这样，在项目实际运作过程中，决策者就可以对照假设条件找出产生了那些差异，以及这些差异将会对财务指标包括成本、利润、资金缺口、投资回收期、内部收益率、财务净现值等产生什么样的影响，需要决策者作出哪些应对措施。如果这样来使用本报告，本报告的价值就可以充分发挥。从这个角度来说，本报告的使用将伴随项目的整个运作过程。本报告还可以给项目执行层人

3、员提供参考。尽管本报告相对比较宏观，但是对于项目的各个环节工作都有所涉及，包括前期、工程、规划设计、营销、财务等，因此可以给项目的执行层人员提供参考。执行层人员在使用本报告时，除了注意本部门有关的成本支出和资金流动外，还要注意本部门的资金变化会对整个项目的运作产生什么样的影响。关于计算指标的选取。投资分析的计算过程中，除了一部分原始数据来自委托方提供外，还有大量数据来自于假设，比如成本估算、投资计划、回款计划等。我们在进行假设时，会充分考虑项目的特点、地缘特征、经验数值，并努力选取最适合的数值。尽管如此，仍然会和未来实际数值有偏差，这是十分正常的。成本估算包括投资估算、设计概算、施工图预算等阶

4、段，每个阶段所掌握的资料不同，其精确程度也不一样。本文中所进行的假设最多只能是接近设计概算的精度，不可能达到概算的精度，更不可能达到预算的精度，请使用者注意。二、 基本假设及指标选取投资分析的计算过程中，除了一部分原始数据来自委托方、项目定位结论、设计概念方案提供外，还有部分数据来自于经验假定。根据本项目的特点、市场调查数据、行业一般规律、顾问方积累的经验数据制定如下基本假设和界定： 分析时点：本报告分析时点定于2006年第四季度起始，于2014年第四季度结束，各项计算均以季度为时间单位 经营方式：根据前期定位结论，本项目中办公物业按全部销售考虑，商业及地下车库按部分销售、部分出租考虑。由于本

5、报告分析时点于2014年四季度结束，出于谨慎乐观原则考虑，假定2014年四季度出租型商业进入稳定经营期，按照市场价值评估进行资本化折算，财务上视同销售处理 土地款： 本项目为取得土地实际支出3.1亿元，且此部分费用在2002年至2004年等额投入，投入时点为每年年末。以6.5%的贷款年利率为基准，折算至2006年四季度土地取得费用应为3.74亿元。在项目建设期内，全部按照银行贷款考虑 自有资金：项目自有资金投入规模按1.15亿元考虑 开发进度：根据项目实际情况及项目特点，假定2007年4月开工，项目同步开工，分期交付。其中，2007年四季度项目整体达到 0.000，完成基础及地下结构，独立商业

6、C区、F区作为一期结构封顶，同时获得预售证并可办理购房按揭贷款；其余项目定于2008年二季度可以获得预售证并办理购房按揭贷款 所得税： 本项目适合税率按33%考虑。销售部分按销售收入的4%计提，于2012年二季度末进行结算；经营持有部分在经营期依据每年的经营收益和对应的成本计算所得税，所得税税率取33%，在每季度末支付，于2014年按照销售转让情况进行相应结转 土地增值税：依据相关规定，本项目适合税率按30%考虑。建设期预交按销售收入的1%计提，于2012年二季度末进行结算三、 项目概述广汇时代广场项目规划总占地面积2.97万平米，规划总建筑面积29.95万平米，容积率为7.87。其中地上建筑

7、面积23.95万平米，由16.27万平米的办公物业和7.68万平米的商业物业组成；地下建筑面积6万平米，包含2万平米商业和4万平米的车库及人防。本项目销售物业面积占到总建筑面积的62.5%，出租物业为24.1%。广汇时代广场项目总投资额约为15.1亿元，预期实现收入19.7亿元，税前利润约4亿元，投资利润率为26.4%，税后利润约2.7亿元，投资利润率为17.7%，全投资内部收益率（税前）为17.9%，财务净现值22218万元，自有资金内部收益率25.7%，财务净现值15758万元。整体来看，项目盈利能力较强，经济上可行。但由于项目具有一定比例的持有型物业，现金回流速度较慢。具体财务分析指标如

8、下：表1：项目财务分析指标汇总表序号项目单位数额1总占地面积万平米2.97 2总建筑面积万平米29.95 2.1地上建筑面积万平米23.95 2.1.1写字楼万平米16.27 2.1.2商业万平米7.68 2.2地下建筑面积万平米6.00 2.2.1商业万平米2.00 2.2.2地下车库及人防万平米4.00 3销售物业（除地下车库）万平米18.72 4出租物业（除地下车库）万平米7.23 5地下车位数个900 6容积率7.87 7总投资额万元151462 8总收入万元197013 9税前利润万元39914 10所得税万元13172 11税后利润万元26742 12税前投资利润率%26.4%13

9、税后投资利润率%17.7%14投资回收率%97.5%15项目全投资内部收益率（税前）%17.9%16项目全投资财务净现值（税前）万元2221817项目自有资金内部收益率%25.7%18项目自有资金财务净现值万元15758四、 静态财务分析1. 基础数据(1) 总体规划指标整个项目总建筑面积29.95万平米（含地下），主要由办公物业和商业物业组成，其中可售部分（除地下车库）约18.72万平米，出租物业（除地下车库）约7.23万平米。表2：规划指标数据序号项目建筑面积（万平米）1总占地面积2.97 2总建筑面积29.95 3地上建筑面积23.95 1.1O-HOME 6.01 1.2H-OFFIC

10、E6.01 1.3ABK4.25 1.4商业7.68 1.4.1出租型商业5.23 1.4.2出售型商业2.45 4地下建筑面积6.00 2.1风情商业街1.50 2.2超市0.50 2.3地下车库及人防4.00 5销售物业18.72 6出租物业7.23 7车位数1005 7.1地上车位数105 7.2地下车位数900 8容积率7.87 说明： 规划指标中地上车位按公共停车考虑，不计算收益，此表中未列出 地下车位可租可售，其中兼作人防考虑的车位按出租考虑。租售比例暂按50%计算(2) 项目地上商业情况根据商业定位结论，本项目地上商业划分为A、B、C、D、E、F、G、H七个区域，以及一座屋顶阳光

11、餐厅。其中出租面积共计约5.2万平米，销售面积约2.5万平米。具体数据指标如下：表3：地上商业数据指标出租（平米）出售（平米）合计（平米）商业A区27640027640商业B区720022009400商业C区066006600商业D区720022009400商业E区640014007800商业F区066006600商业G区381025406350商业H区020002000屋顶阳光餐厅010001000合计（平米）522502454076790说明： 地上商业销售部分包括：商业B区的F1F2、商业C区、商业D区的F1F2、E区的F1F2、F区、G区的F1F2、H区 地上商业出租部分包括：商业A区

12、、商业B区的F3F6、商业D区的F3F6、E区的F3F6、G区的F3F62. 投资估算项目投资总额由开发成本、销售费用、财务费用综合考虑得出，总计151462万元。其中，开发成本由土地费用、前期后期费用、建安费用、室外工程、管理费用、物业启动费、不可预见费构成，共计132388万元。表4：总投资估算序号成本项目总额（万元）备注所占比重一土地费用38359 详见表525.3%二前期、后期费用9107 详见表66.0%三建安费用75758 详见表750.0%四室外工程1183 详见表80.8%五管理费用2581 二至四项之和的3%1.7%六物业启动费77 五项的3%0.1%七不可预见费5322 二

13、至六项之和的6%3.5%八开发成本132388 一至七项之和87.4%九销售费用5607 根据各物业特点分别取值，综合计算约销售收入的3.6%3.7%十财务费用13466 详见还本付息表8.9%十一投资总额151462 八至十项之和100.0%表5：土地成本明细序号成本项目金额（万元）备注所占比重一土地费用38359 100%1土地款37420 委托方提供数据97.6%2土地契税及印花税793 按2.6亿元，契税3，印花税0.05计算2.1%3建设期土地使用税146 按占地面积，15元/年/平米，共计3.25年计算0.3%说明：本项目为取得土地实际支出3.1亿元，根据与委托方的沟通反馈，假定此

14、部分费用在2002年至2004年等额投入，投入时点为每年年末。以6.5%的贷款年利率为基准，折算至2006年四季度土地取得费用3.74亿元表6：前期、后期费用明细序号成本项目金额（万元）备注所占比重二前期、后期费用9107 100%1地质勘察、放线费18 1.1地质勘查费18 按占地面积计算，6元/平方米0.2%2咨询研究费用270 按建筑面积计算，9元/平方米3.0%3设计费用1294 3.1初步设计费299 按建筑面积计算，10元/平方米3.3%3.2施工图设计费958 按建筑面积计算，32元/平方米10.5%3.3环境景观方案设计费6 按绿化面积计算，12元/平方米0.1%3.4市政综合

15、管网设计费30 按建筑面积计算，1元/平方米0.3%4工程监理费用606 4.1建设工程监理费606 取建安工程费用的0.8%考虑6.7%5报建、报批费6764 5.1城市基础设施配套费1797 按建筑面积计算，取单方综合建安成本的3%19.7%5.2施工图审查费120 按建筑面积计算，取单方综合建安成本的0.2% 1.3%5.3城市消防设施建设费192 按建筑面积计算，7元/平方米（住宅4元/平米）2.1%5.4招投标代理费、管理费及交易费用417 取建安工程费用的0.55%计算4.6%5.5建筑工程质量监督费42 按建筑面积计算，1.4元/平米0.5%5.6劳保统筹费1869 按建筑面积计

16、算，取单方综合建安成本的3.12% 20.5%5.7新型墙体材料专项基金60 按建筑面积计算，2元/平方米，预交8元/平方米，返还6元/平方米0.7%5.8散装水泥专项基金30 按建筑面积计算，1.25元/平方米，部分返还0.3%5.9房屋面积测量费58 按建筑面积计算，住宅按1.36元/平方米，公建按2.1元/平方米0.6%5.10 工程定额测定费及工程定额编制费90 按建筑面积计算，取单方综合建安成本的0.15%1.0%5.11 民工工资保证金898 按建筑面积计算，取单方综合建安成本的1.5%9.9%5.12 城市供热设施配套费1108 按建筑面积计算，住宅按25元/平方米，公建按40元

17、/平方米12.2%5.13 工程预付款保证担保84 按建筑面积计算，2.8元/平米0.9%6原有建筑物拆除及平整场地费155 1.7%表7：建安成本明细序号成本项目金额（万元）备注所占比重三建安工程费用75758 100%1O-HOME13823 经验值估算，按2300元/平米计算18.2%2H-OFFICE15025 经验值估算，按2500元/平米计算19.8%3ABK14450 经验值估算，按3400元/平米计算19.1%4出售商业6120 经验值估算，按2600元/平米计算8.1%5地上出租商业12540 经验值估算，按2400元/平米计算16.6%6地下风情街4950 经验值估算，按3

18、300元/平米计算6.5%7地下超市1150 经验值估算，按2300元/平米计算1.5%8屋顶主题餐厅300 经验值估算，按3000元/平米计算0.4%9地下车库及人防7400 经验值估算，按1850元/平米计算9.8%表8：室外工程成本明细序号成本项目金额（万元）备注所占比重四室外工程1183 100.0%1市政基础设施及管网工程费360 1.1电力工程30 委托方提供2.5%1.2给水(含消防给水）工程45 按占地面积计算，15元/平米3.8%1.3雨水、污水工程105 按占地面积计算，35元/平米8.9%1.4燃气工程30 按占地面积计算，10元/平米2.5%1.5热力工程60 按占地面

19、积计算，20元/平米5.1%1.6弱电（通讯、电视）工程90 按占地面积计算，30元/平米7.6%2室外工程823 结合中期报告造价，考虑园林绿化、道路、照明以及公共空间营造69.6%3. 分类投资估算由于本项目涉及销售和出租两种经营方式，在动态财务分析中将采取不同的财务测算方式，故在此对销售型物业和出租型物业的投资额度分别加以计算。表9：分类投资估算（单位：万元）序号成本项目销售物业 出租物业 一土地费用2768310676二前期、后期费用63272779三建安费用5372922029四室外工程825358五管理费1826755六物业启动费5523七不可预见费37661557八开发成本942

20、1238177九销售费用56070十财务费用102173249十一投资总额11003641426说明： 在项目开发成本中，土地费用的成本分摊按建筑面积进行计算，其它成本项目按实际情况进行计算 销售物业的销售费用根据各物业特点分别计算，再进行加总得出；出租物业在经营持有期暂不考虑销售费用4. 静态盈利能力分析(1) 售价预测与销售收入估算在相关财务分析之前，将根据现有市场的研究情况，制定本项目产品在项目地段价值之上的预期销售价格。一般而言，产品销售价格的确定受到多个因素的制约，包括市场走势、市场竞争因素、客户需求、开发成本以及开发策略。根据对区域市场的研究、竞争项目的比较分析、以及本项目的产品档

21、次、品牌度等，在动态财务分析中将给出各产品的销售价格走势情况，下表中的销售均价仅是基于动态销售情况的一个参考价格。表10：销售收入估算物业类型可售面积（万平米）销售均价（元/平米）销售收入（万元）销售税金（万元）销售净收入（万元）O-HOME6.01521331327172329,604H-OFFICE6.01558733575184731,728ABK4.25878537336205335,283销售商业2.452017649512272346,789地下车库450个100000元/个45002484,253合计1562518594147,657表11：商业销售情况明细类型可售面积（万平米）

22、 销售均价（元/平米）销售收入（万元） 销售商业2.452017649512商业B区0.22260505731商业C区0.661695011187商业D区0.22134702963商业E区0.14183202565商业F区0.662180014388商业G区0.254183004648商业H区0.2276505530屋顶餐厅0.1250002500(2) 出租收益估算出租物业包含集中商业（A区、B区F3F6、超市）、地下风情街和D、E、G区F3F6的商业区域和地下室50%的出租车位（450个）。根据动态财务评价中资金回收计划的计算，项目在进入稳定经营期后，项目租金收益扣除相应经营费用及税金后，

23、年净收入（息税前）5501万元；为便于静态盈利能力评价的需要，现将出租物业折算至2009年底（项目竣工验收时点），市场价值为49356万元。(3) 静态盈利能力评价项目预计可实现税前利润约3.99亿元，投资利润率约为26.4；税后利润为2.67亿元，投资利润率为17.7%。从现金回流角度来看，项目投资回收率97.5%。整体来看，项目盈利能力较强，经济上可行。但由于项目具有一定比例的持有型物业，现金回流速度较慢。表12：静态盈利指标序号 项目 总额(万元）备注1项目收益197013(1.1)+(1.2)1.1销售净收入147657由表101.2出租物业市场价值49356由上文“出租收益估算”2项

24、目成本137996(2.1)+(2.2)2.1开发成本132388由表42.2销售费用5607由表43息税前利润59017（1）（2）4财务费用13466由表45土地增值税5637适用税率为30%6税前利润39914(3）-（4）-（5）7所得税13172（6）* 33%8税后利润26742（6）-（7）9税前投资利润率26.4%税前利润/总投资10税后投资利润率17.7%税后利润/总投资11投资回收率97.5%销售净收入/总投资五、 动态财务分析1. 投资计划与投资额度根据项目实际情况及顾问方经验假定，暂定本项目于2007年4月开工，同步开工分期交付。2007年年底整体达到 0.000，一期

25、结构封顶。2008年一季度其余地上商业结构封顶，2008年三季度一期交付使用，四季度其它地上商业交付使用，办公物业结构封顶。2009年2季度完成主楼外装，2009年四季度项目全部完工。我们初步拟订的投资计划如下表所示，用以完成整个项目现金流量的计算。表13：项目投资计划序号项目年2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 合计四季度一 季 度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度一土地费用1 土地款100%100%2 土地契税及印花税100%100%3 土地使用税按实际支出情况考虑二前期、后期费用1 地质勘察、放线费100%100%2 咨询研究费用30%60%10%100%3 设计费用30%10%30%10%10%10%100%4 工程监理费用10%9%9%9%9%9%9%9%9%9%9%100%5 报建、报批费40%40%20%100%6