乌鲁木齐房地产商业地产项目投资分析报告.docx
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乌鲁木齐房地产商业地产项目投资分析报告
新疆广汇集团
乌鲁木齐市广汇时代广场项目
投资分析报告
2014年3月12日
一、
研究目的
本次研究是针对乌鲁木齐市广汇时代广场项目（以下简称本项目）的开发事宜，在遵循专业、科学和客观的顾问原则基础之上，根据项目定位结论和设计概念方案对本项目之开发行为进行成本、收益的测算和分析，分别从市场因素和财务因素角度出发，对委托方拟进行本项目开发之商业行为进行财务评价，以供委托方在决策时参考。
具体说明如下：
本报告的首要目的是给项目决策者提供决策依据。
投资分析报告不同于成本核算、工程概预算，准确的说，投资分析报告是在项目运作初期，依据一定的假设条件，从一个比较宏观的视角，综合考虑与项目有关的成本和资金流动，通过科学的计算和分析，从财务角度对项目的整个运作过程给出评价。
因此，在使用本报告时，不要拘泥于某个假设是否和未来相一致（事实上出现偏差是难免的），而是应当关注这些假设条件是否反映了项目的特点和规律，以及在此基础上会产生什么样的结论。
这样，在项目实际运作过程中，决策者就可以对照假设条件找出产生了那些差异，以及这些差异将会对财务指标包括成本、利润、资金缺口、投资回收期、内部收益率、财务净现值等产生什么样的影响，需要决策者作出哪些应对措施。
如果这样来使用本报告，本报告的价值就可以充分发挥。
从这个角度来说，本报告的使用将伴随项目的整个运作过程。
本报告还可以给项目执行层人员提供参考。
尽管本报告相对比较宏观，但是对于项目的各个环节工作都有所涉及，包括前期、工程、规划设计、营销、财务等，因此可以给项目的执行层人员提供参考。
执行层人员在使用本报告时，除了注意本部门有关的成本支出和资金流动外，还要注意本部门的资金变化会对整个项目的运作产生什么样的影响。
关于计算指标的选取。
投资分析的计算过程中，除了一部分原始数据来自委托方提供外，还有大量数据来自于假设，比如成本估算、投资计划、回款计划等。
我们在进行假设时，会充分考虑项目的特点、地缘特征、经验数值，并努力选取最适合的数值。
尽管如此，仍然会和未来实际数值有偏差，这是十分正常的。
成本估算包括投资估算、设计概算、施工图预算等阶段，每个阶段所掌握的资料不同，其精确程度也不一样。
本文中所进行的假设最多只能是接近设计概算的精度，不可能达到概算的精度，更不可能达到预算的精度，请使用者注意。
二、基本假设及指标选取
投资分析的计算过程中，除了一部分原始数据来自委托方、项目定位结论、设计概念方案提供外，还有部分数据来自于经验假定。
根据本项目的特点、市场调查数据、行业一般规律、顾问方积累的经验数据制定如下基本假设和界定：
•分析时点：
本报告分析时点定于2006年第四季度起始，于2014年第四季度结束，各项计算均以季度为时间单位
•经营方式：
根据前期定位结论，本项目中办公物业按全部销售考虑，商业及地下车库按部分销售、部分出租考虑。
由于本报告分析时点于2014年四季度结束，出于谨慎乐观原则考虑，假定2014年四季度出租型商业进入稳定经营期，按照市场价值评估进行资本化折算，财务上视同销售处理
•土地款：
本项目为取得土地实际支出3.1亿元，且此部分费用在2002年至2004年等额投入，投入时点为每年年末。
以6.5%的贷款年利率为基准，折算至2006年四季度土地取得费用应为3.74亿元。
在项目建设期内，全部按照银行贷款考虑
•自有资金：
项目自有资金投入规模按1.15亿元考虑
•开发进度：
根据项目实际情况及项目特点，假定2007年4月开工，项目同步开工，分期交付。
其中，2007年四季度项目整体达到±0.000，完成基础及地下结构，独立商业C区、F区作为一期结构封顶，同时获得预售证并可办理购房按揭贷款；其余项目定于2008年二季度可以获得预售证并办理购房按揭贷款
•所得税：
本项目适合税率按33%考虑。
销售部分按销售收入的4%计提，于2012年二季度末进行结算；经营持有部分在经营期依据每年的经营收益和对应的成本计算所得税，所得税税率取33%，在每季度末支付，于2014年按照销售转让情况进行相应结转
•土地增值税：
依据相关规定，本项目适合税率按30%考虑。
建设期预交按销售收入的1%计提，于2012年二季度末进行结算
三、
项目概述
广汇时代广场项目规划总占地面积2.97万平米，规划总建筑面积29.95万平米，容积率为7.87。
其中地上建筑面积23.95万平米，由16.27万平米的办公物业和7.68万平米的商业物业组成；地下建筑面积6万平米，包含2万平米商业和4万平米的车库及人防。
本项目销售物业面积占到总建筑面积的62.5%，出租物业为24.1%。
广汇时代广场项目总投资额约为15.1亿元，预期实现收入19.7亿元，税前利润约4亿元，投资利润率为26.4%，税后利润约2.7亿元，投资利润率为17.7%，全投资内部收益率（税前）为17.9%，财务净现值22218万元，自有资金内部收益率25.7%，财务净现值15758万元。
整体来看，项目盈利能力较强，经济上可行。
但由于项目具有一定比例的持有型物业，现金回流速度较慢。
具体财务分析指标如下：
表1：
项目财务分析指标汇总表
序号
项目
单位
数额
1
总占地面积
万平米
2.97
2
总建筑面积
万平米
29.95
2.1
地上建筑面积
万平米
23.95
2.1.1
写字楼
万平米
16.27
2.1.2
商业
万平米
7.68
2.2
地下建筑面积
万平米
6.00
2.2.1
商业
万平米
2.00
2.2.2
地下车库及人防
万平米
4.00
3
销售物业（除地下车库）
万平米
18.72
4
出租物业（除地下车库）
万平米
7.23
5
地下车位数
个
900
6
容积率
－
7.87
7
总投资额
万元
151462
8
总收入
万元
197013
9
税前利润
万元
39914
10
所得税
万元
13172
11
税后利润
万元
26742
12
税前投资利润率
%
26.4%
13
税后投资利润率
%
17.7%
14
投资回收率
%
97.5%
15
项目全投资内部收益率（税前）
%
17.9%
16
项目全投资财务净现值（税前）
万元
22218
17
项目自有资金内部收益率
%
25.7%
18
项目自有资金财务净现值
万元
15758
四、
静态财务分析
1.基础数据
（1）总体规划指标
整个项目总建筑面积29.95万平米（含地下），主要由办公物业和商业物业组成，其中可售部分（除地下车库）约18.72万平米，出租物业（除地下车库）约7.23万平米。
表2：
规划指标数据
序号
项目
建筑面积（万平米）
1
总占地面积
2.97
2
总建筑面积
29.95
3
地上建筑面积
23.95
1.1
O-HOME
6.01
1.2
H-OFFICE
6.01
1.3
ABK
4.25
1.4
商业
7.68
1.4.1
出租型商业
5.23
1.4.2
出售型商业
2.45
4
地下建筑面积
6.00
2.1
风情商业街
1.50
2.2
超市
0.50
2.3
地下车库及人防
4.00
5
销售物业
18.72
6
出租物业
7.23
7
车位数
1005
7.1
地上车位数
105
7.2
地下车位数
900
8
容积率
7.87
说明：
•规划指标中地上车位按公共停车考虑，不计算收益，此表中未列出
•地下车位可租可售，其中兼作人防考虑的车位按出租考虑。
租售比例暂按50%计算
（2）项目地上商业情况
根据商业定位结论，本项目地上商业划分为A、B、C、D、E、F、G、H七个区域，以及一座屋顶阳光餐厅。
其中出租面积共计约5.2万平米，销售面积约2.5万平米。
具体数据指标如下：
表3：
地上商业数据指标
出租（平米）
出售（平米）
合计（平米）
商业A区
27640
0
27640
商业B区
7200
2200
9400
商业C区
0
6600
6600
商业D区
7200
2200
9400
商业E区
6400
1400
7800
商业F区
0
6600
6600
商业G区
3810
2540
6350
商业H区
0
2000
2000
屋顶阳光餐厅
0
1000
1000
合计（平米）
52250
24540
76790
说明：
•地上商业销售部分包括：
商业B区的F1—F2、商业C区、商业D区的F1—F2、E区的F1—F2、F区、G区的F1—F2、H区
•地上商业出租部分包括：
商业A区、商业B区的F3—F6、商业D区的F3—F6、E区的F3—F6、G区的F3—F6
2.投资估算
项目投资总额由开发成本、销售费用、财务费用综合考虑得出，总计151462万元。
其中，开发成本由土地费用、前期后期费用、建安费用、室外工程、管理费用、物业启动费、不可预见费构成，共计132388万元。
表4：
总投资估算
序号
成本项目
总额（万元）
备注
所占比重
一
土地费用
38359
详见表5
25.3%
二
前期、后期费用
9107
详见表6
6.0%
三
建安费用
75758
详见表7
50.0%
四
室外工程
1183
详见表8
0.8%
五
管理费用
2581
二至四项之和的3%
1.7%
六
物业启动费
77
五项的3%
0.1%
七
不可预见费
5322
二至六项之和的6%
3.5%
八
开发成本
132388
一至七项之和
87.4%
九
销售费用
5607
根据各物业特点分别取值，综合计算约销售收入的3.6%
3.7%
十
财务费用
13466
详见还本付息表
8.9%
十一
投资总额
151462
八至十项之和
100.0%
表5：
土地成本明细
序号
成本项目
金额（万元）
备注
所占比重
一
土地费用
38359
100%
1
土地款
37420
委托方提供数据
97.6%
2
土地契税及印花税
793
按2.6亿元，契税3％，印花税0.05％计算
2.1%
3
建设期土地使用税
146
按占地面积，15元/年/平米，共计3.25年计算
0.3%
说明：
本项目为取得土地实际支出3.1亿元，根据与委托方的沟通反馈，假定此部分费用在2002年至2004年等额投入，投入时点为每年年末。
以6.5%的贷款年利率为基准，折算至2006年四季度土地取得费用3.74亿元
表6：
前期、后期费用明细
序号
成本项目
金额（万元）
备注
所占比重
二
前期、后期费用
9107
100%
1
地质勘察、放线费
18
1.1
地质勘查费
18
按占地面积计算，6元/平方米
0.2%
2
咨询研究费用
270
按建筑面积计算，9元/平方米
3.0%
3
设计费用
1294
3.1
初步设计费
299
按建筑面积计算，10元/平方米
3.3%
3.2
施工图设计费
958
按建筑面积计算，32元/平方米
10.5%
3.3
环境景观方案设计费
6
按绿化面积计算，12元/平方米
0.1%
3.4
市政综合管网设计费
30
按建筑面积计算，1元/平方米
0.3%
4
工程监理费用
606
4.1
建设工程监理费
606
取建安工程费用的0.8%考虑
6.7%
5
报建、报批费
6764
5.1
城市基础设施配套费
1797
按建筑面积计算，取单方综合建安成本的3%
19.7%
5.2
施工图审查费
120
按建筑面积计算，取单方综合建安成本的0.2%
1.3%
5.3
城市消防设施建设费
192
按建筑面积计算，7元/平方米（住宅4元/平米）
2.1%
5.4
招投标代理费、管理费及交易费用
417
取建安工程费用的0.55%计算
4.6%
5.5
建筑工程质量监督费
42
按建筑面积计算，1.4元/平米
0.5%
5.6
劳保统筹费
1869
按建筑面积计算，取单方综合建安成本的3.12%
20.5%
5.7
新型墙体材料专项基金
60
按建筑面积计算，2元/平方米，预交8元/平方米，返还6元/平方米
0.7%
5.8
散装水泥专项基金
30
按建筑面积计算，1.25元/平方米，部分返还
0.3%
5.9
房屋面积测量费
58
按建筑面积计算，住宅按1.36元/平方米，公建按2.1元/平方米
0.6%
5.10
工程定额测定费及工程定额编制费
90
按建筑面积计算，取单方综合建安成本的0.15%
1.0%
5.11
民工工资保证金
898
按建筑面积计算，取单方综合建安成本的1.5%
9.9%
5.12
城市供热设施配套费
1108
按建筑面积计算，住宅按25元/平方米，公建按40元/平方米
12.2%
5.13
工程预付款保证担保
84
按建筑面积计算，2.8元/平米
0.9%
6
原有建筑物拆除及平整场地费
155
1.7%
表7：
建安成本明细
序号
成本项目
金额（万元）
备注
所占比重
三
建安工程费用
75758
100%
1
O-HOME
13823
经验值估算，按2300元/平米计算
18.2%
2
H-OFFICE
15025
经验值估算，按2500元/平米计算
19.8%
3
ABK
14450
经验值估算，按3400元/平米计算
19.1%
4
出售商业
6120
经验值估算，按2600元/平米计算
8.1%
5
地上出租商业
12540
经验值估算，按2400元/平米计算
16.6%
6
地下风情街
4950
经验值估算，按3300元/平米计算
6.5%
7
地下超市
1150
经验值估算，按2300元/平米计算
1.5%
8
屋顶主题餐厅
300
经验值估算，按3000元/平米计算
0.4%
9
地下车库及人防
7400
经验值估算，按1850元/平米计算
9.8%
表8：
室外工程成本明细
序号
成本项目
金额（万元）
备注
所占比重
四
室外工程
1183
100.0%
1
市政基础设施及管网工程费
360
1.1
电力工程
30
委托方提供
2.5%
1.2
给水（含消防给水）工程
45
按占地面积计算，15元/平米
3.8%
1.3
雨水、污水工程
105
按占地面积计算，35元/平米
8.9%
1.4
燃气工程
30
按占地面积计算，10元/平米
2.5%
1.5
热力工程
60
按占地面积计算，20元/平米
5.1%
1.6
弱电（通讯、电视）工程
90
按占地面积计算，30元/平米
7.6%
2
室外工程
823
结合中期报告造价，考虑园林绿化、道路、照明以及公共空间营造
69.6%
3.分类投资估算
由于本项目涉及销售和出租两种经营方式，在动态财务分析中将采取不同的财务测算方式，故在此对销售型物业和出租型物业的投资额度分别加以计算。
表9：
分类投资估算（单位：
万元）
序号
成本项目
销售物业
出租物业
一
土地费用
27683
10676
二
前期、后期费用
6327
2779
三
建安费用
53729
22029
四
室外工程
825
358
五
管理费
1826
755
六
物业启动费
55
23
七
不可预见费
3766
1557
八
开发成本
94212
38177
九
销售费用
5607
0
十
财务费用
10217
3249
十一
投资总额
110036
41426
说明：
•在项目开发成本中，土地费用的成本分摊按建筑面积进行计算，其它成本项目按实际情况进行计算
•销售物业的销售费用根据各物业特点分别计算，再进行加总得出；出租物业在经营持有期暂不考虑销售费用
4.静态盈利能力分析
（1）售价预测与销售收入估算
在相关财务分析之前，将根据现有市场的研究情况，制定本项目产品在项目地段价值之上的预期销售价格。
一般而言，产品销售价格的确定受到多个因素的制约，包括市场走势、市场竞争因素、客户需求、开发成本以及开发策略。
根据对区域市场的研究、竞争项目的比较分析、以及本项目的产品档次、品牌度等，在动态财务分析中将给出各产品的销售价格走势情况，下表中的销售均价仅是基于动态销售情况的一个参考价格。
表10：
销售收入估算
物业类型
可售面积
（万平米）
销售均价
（元/平米）
销售收入
（万元）
销售税金
（万元）
销售净收入
（万元）
O-HOME
6.01
5213
31327
1723
29,604
H-OFFICE
6.01
5587
33575
1847
31,728
ABK
4.25
8785
37336
2053
35,283
销售商业
2.45
20176
49512
2723
46,789
地下车库
450个
100000元/个
4500
248
4,253
合计
156251
8594
147,657
表11：
商业销售情况明细
类型
可售面积（万平米）
销售均价（元/平米）
销售收入（万元）
销售商业
2.45
20176
49512
商业B区
0.22
26050
5731
商业C区
0.66
16950
11187
商业D区
0.22
13470
2963
商业E区
0.14
18320
2565
商业F区
0.66
21800
14388
商业G区
0.254
18300
4648
商业H区
0.2
27650
5530
屋顶餐厅
0.1
25000
2500
（2）出租收益估算
出租物业包含集中商业（A区、B区F3—F6、超市）、地下风情街和D、E、G区F3—F6的商业区域和地下室50%的出租车位（450个）。
根据动态财务评价中资金回收计划的计算，项目在进入稳定经营期后，项目租金收益扣除相应经营费用及税金后，年净收入（息税前）5501万元；为便于静态盈利能力评价的需要，现将出租物业折算至2009年底（项目竣工验收时点），市场价值为49356万元。
（3）静态盈利能力评价
项目预计可实现税前利润约3.99亿元，投资利润率约为26.4％；税后利润为2.67亿元，投资利润率为17.7%。
从现金回流角度来看，项目投资回收率97.5%。
整体来看，项目盈利能力较强，经济上可行。
但由于项目具有一定比例的持有型物业，现金回流速度较慢。
表12：
静态盈利指标
序号
项目
总额（万元）
备注
1
项目收益
197013
（1.1）+（1.2）
1.1
销售净收入
147657
由表10
1.2
出租物业市场价值
49356
由上文“出租收益估算”
2
项目成本
137996
（2.1）+（2.2）
2.1
开发成本
132388
由表4
2.2
销售费用
5607
由表4
3
息税前利润
59017
（1）－
（2）
4
财务费用
13466
由表4
5
土地增值税
5637
适用税率为30%
6
税前利润
39914
（3）-（4）-（5）
7
所得税
13172
（6）*33%
8
税后利润
26742
（6）-（7）
9
税前投资利润率
26.4%
税前利润/总投资
10
税后投资利润率
17.7%
税后利润/总投资
11
投资回收率
97.5%
销售净收入/总投资
五、
动态财务分析
1.投资计划与投资额度
根据项目实际情况及顾问方经验假定，暂定本项目于2007年4月开工，同步开工分期交付。
2007年年底整体达到±0.000，一期结构封顶。
2008年一季度其余地上商业结构封顶，2008年三季度一期交付使用，四季度其它地上商业交付使用，办公物业结构封顶。
2009年2季度完成主楼外装，2009年四季度项目全部完工。
我们初步拟订的投资计划如下表所示，用以完成整个项目现金流量的计算。
表13：
项目投资计划
序号
项目\年
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
合计
四
季
度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一
季
度
一
土地费用
1
土地款
100%
100%
2
土地契税及印花税
100%
100%
3
土地使用税
按实际支出情况考虑
二
前期、后期费用
1
地质勘察、放线费
100%
100%
2
咨询研究费用
30%
60%
10%
100%
3
设计费用
30%
10%
30%
10%
10%
10%
100%
4
工程监理费用
10%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
100%
5
报建、报批费
40%
40%
20%
100%
6
升级会员 