曙光国际大酒店可行性研究报告Word文档下载推荐.docx

1、经济评价结论义乌训国际大酒店 可行性研究报告第一章总论、义乌，国家级贸易综合改革试点城市，地处长三角南翼、浙江省中部，东邻东方大港宁波港，距中国最大城市上海仅 300 公里，距杭州 120公里。义乌是一座国际性商贸城市，有来自 100 多个国家和地区的逾万名外商常驻义乌采购，境 外公司企业代表处达 2600多家。义乌是全国改革开放 18 个典型地区之一，综合竞争力列 浙江省县级市第 1 位、全国百强县市第 12位。义乌拥有世界上最大的商品批发市场，市场经营面积 400余万平方米，商位 6.2 万个， 170余万种小商品。商品出口到世界 215 个国 家和地区。义乌涉外管理服务体系健全，设有海关

2、、检验检疫、外事侨务、出入境管理等 机构和公共型保税仓库。义乌还是浙江省五大现代服务业高地、三个“大通关”建设重点 和四大现代物流枢纽之一。金融商务区，地处城市新中心区，距旧城中心仅 4.5 公里，立足义乌新城区商业正红心， 鼎踏商贸区黄金地段。接驳义乌老城区商圈、火车站商圈、商品城商圈，并辐射周边区 域，成为义乌今后黄金经济圈的辐射中心。二、义乌市金融商务区是一座国际标准中心之城 金融商务区总规划面积 0.75 平方公里，按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理” 的原则，致力建设成为浙中地区最具活力的商务核心区、最具潜力的金融发展高地和现代 服务业高度聚集的城市精品区。金融商务区规划建设办

3、公写字楼、公寓、酒店、商业地产等项目，突出金融、商务两大主 导功能，兼有酒店、住宅、零售商业、文化娱乐等集多功能于一体的综合性大型消费中 心，同时融入物流、信息、旅游、法律、会计、税务、评估、财务咨询或代理等专业服务 业，零售商业，大中型商贸服务类企业的总部或区域性总部等功能性机构。财富之光星罗棋布。金融商务区集万千宠爱于一身，必将积聚千万消费人潮，爆发无限消 费潜力和财富空间。三、义乌市曙光国际大酒店1、金融商务区规划中三大酒店之一，三家酒店分别为：世贸中心、三鼎广场、曙光国际大酒店2、项目定位及功能（详见国际商贸城金融商务区 03-02 、03-04 地块控制性详细规划图）、03-02地块

4、：用地性质为旅馆业用地（C25，建设标准为高档次豪华的五星级酒店。内设大型宴会厅、多功能厅，有标准网球场、游泳池，有国际会议中心，定位服务于领袖群体、高端客户。（2）、03-04地块：用地性质为商务办公用地（C23），建设标准为五A级商务写字楼，定位服务于商务洽谈、展示、办公、会议等，面向知识品牌企业，诚信高端商贸企业为主。第一节项目概述义乌市曙光国际大酒店、义乌市曙光国际大厦项目占地 14692平方米,总建筑面积17.18万平方米，总投资20亿元。投入运营后，曙光国际大酒店为五星级酒店,曙光国际大厦为五星标准高档写字楼，年收益约为 3.5亿元（毛利），投资回收期为10年。项目名称义乌市曙光国

5、际大酒店 义乌市曙光国际大厦项目地址浙江省义乌市金融商务区投资单位义乌市曙光投资有限公司 股东为曙光国际集团有限公司项目规模占地14692平方米，建筑面积17.18万平方米项目标准五星级酒店，五星标准高档写字楼建设年限2011年12月至2016年6月（六年半）投资总量20亿元投资收益预计3.5亿元/年投资回收期10年资金来源投资人8亿元，社会集资4亿元，银行借资8亿元目前，该项目正在设计阶段，详见表格第二节 项目运作模式、曙光国际两幢大楼以高标准建设体现硬件档次1、物业上数字化系统管理。2、大厦智能顶级标准。3、水电、消防、安防均采取五星标准。、义乌市曙光国际大厦运作模式1、写字楼主楼办公部分

6、，均采取物业统一管理。分层以招租方式招商。2、裙房为服务性项目。3、车库统一管理。第三节项目定位细分及规划建筑模块格局、义乌市酒店市场及写字楼市场调查市场调查结论:1、酒店客房应区分于原先酒店商业圈中 300500元/间、天的消费层次，以500800元/间、天为主，增加少量1000元/间、天的客房。配以少量商务行政楼及顶级客房。2、酒店配套项目应突出餐饮、娱乐消费两大主题。这两块服务内容可以邀请行内顶级品牌加盟或合作开发。3、曙光国际大厦写字楼招商的核心点是：大楼的物业管理品味及智能化水平。4、以上三条结论也充分证明：市场空间较大，只有在准确的项目定位之下，商业性项目的开发才有出路。、规划建筑

7、模块格局占地面积（）限高（m）建筑密度总建筑面积主楼面积（rf）裙房面积地下室曙光国际8858.47150+1750%87442.648721.61771721004大厦5833.9348%8439064640112018550第四节 可行性研究依据和原则、编制依据1、国家有关政策、法规及省、市的有关的文件规定和要求。2、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参考。3、本单位的有关基础资料。、编制原则1、按照合理规划的原则，精心设计，力求科学合理、经济实用；2、统一规划，近远期结合，以近期为主，适当超前；3、在降低工程造价的前提下，该工程建筑做到美观大方、协调、合理，具有时代气息，有利环

8、境保护。三、编制采用的标准规范1、建筑设计防火规范GBJ16-87 （修订本97版）；3、2、建筑项目环境保护设计规定（ 87）国环字 002 号；建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定劳动部第 3 号令；4民用物防雷设计规范 GB50057-94四、编制参考政策资料1 、国务院有关义乌市为国家级贸易综合改革试点城市的文件；2、义乌市城市总体规划、金融商务区总体规划；3、中国义乌金融商务区招商手册；4、项目地块控制性详细规划及 330782 2011A21 26用地出让合同五、研究范围依据国家有关法令、政策、规程、规范，结合本项目现状和发展规划，对项目建设的必要性、建设规模、建设条件、市场预测、

9、投资估算、经济效益和社会效益等方面进行研究。第二章 项目建设的目的及必要性第一节 项目选址及区位优势项目选址：义乌市金融商务区 0302、 0304地块项目区位优势：1 、义乌是浙江省中部重要的中心城市之一，是目前全球最大的小商品集散中心。被联合国、世界银行等国际权威机构确定为世界第一大市场。义乌国际商贸城被国家旅游局授予中国首个AAAA级购物旅游区荣誉称号。“小商品海洋，购物者天堂”已成为繁荣、文明的义乌市的代名词。2、义乌国际商贸城市场经营面积 400余万平方，汇聚 16个大类， 4202个种类， 170万种单品。市场成交额连续 1 8年居全国各大专业市场榜首，被联合国、世界银行等国际权威

10、机构誉为全球最大的商品批发市场。3、项目地块规划分析：北临商城大道及城市中心湿地公园，西临金融商务区 0201地块公园式服务项目，东为住宅用地，南为办公用地。本案是理想的酒店、办公用地。4、规划投资 50 亿元的立体式交通解决了金融商务区的远期交通问题5、金融商务区毗邻地块均成为城市中心。 2011年 8月 11日出让的 200亩土地，以 72.19亿元高价成为全国宅地地王。6、2010年出让的金融商务区 0109 地块，即义乌市世贸中心，以 55 亿元的单项投资、269 米的高楼成为浙江省地标建筑之一。第二节 项目运作的可操作性、义乌市、国际商贸城、金融商务区，三级区位政策条件独特，在促进义

11、乌市的社会经济发展的同时，必将同时提升本项目开发的层次，为项目运作创造了良好的外部环境。二、投资方曙光控股集团实力雄厚，项目运作经验丰富，拥有强大的人才体系，又具有十几年的酒店经营管理实际操作资源，为项目操作提供了成功的先天性基因。三、义乌市政府对金融商务区非常重视，配备了专职副市长分管金融商务区的具体工作，对多项招商引资都下发了成文的优惠政策，为后期写字楼招租创造了便利。四、项目地处的城市区位与项目定位匹配，有利于后期经营开发。五、国际商贸城中心经营贸易实体在国际化经营过程中，随着实力的积累、业务的拓展，逐渐增强了对高档酒店、高档写字楼的市场需求。六、义乌市整体经济发展水平已成为浙江省县级市

12、第一，经济发展水平已逐步向发达国家中小城市靠拢，高端消费成为趋势。第三节 项目建设的意义及必要性、浙江省作为中国经济大省，将逐步增加 GD冲三产服务业的比重。特别像义乌这样的商贸重镇，三产服务业在经济社会发展中占据了越来越重要的地位。、以国际标准打造的中心之城 - 金融商务区，必将提升义乌整体形象，增加商贸国际竞争力，促进国际商贸城在金融、信息、休闲娱乐服务等多方面的城市综合实力，项目建设的必要性不言而喻。三、曙光国际大酒店及曙光国际大厦作为金融商务区的分项目，还有相关的地域经济合作促进作用。曙光控股集团必将促进台州温岭的投资商进驻义乌，为义乌的城市建设、义乌的社会经济发展作出应有的贡献。第三

13、章 产业政策和区域规划第一节 产业政策分析酒店及写字楼属三产服务业，符合国家产业政策，属国家鼓励类项目。第二节 区域规划分析本项目严格按照义乌市建设规划局 国际商贸城金融商务区 03-02 、03-04 地块控制性详细规划进行建设，严格按照地块出让设定的规划技术经济指标进行设计及建设，符合多方面规划要求。第四章 项目建设条件第一节 项目选址对建设影响项目建设和开发，对周围水环境、大气环境、声环境，均在环保指标控制范围之内。项目四周无环境敏感点。项目用地范围内无压覆矿藏和文物，不影响防洪、排涝、道航及军事设施。第二节 建设条件、自然条件1、基础设施条件本项目场地较为平整，可充分利用现有基础设施，

14、室内外给排水、供电等，与现有设施的衔接也极为方便。同时，本项目交通十分便利，有利于内外部运输的要求。2、地质条件根据项目临近建筑的地质勘探资料显示中风化岩层为地下 10-13 米之间。地质条件十分有利于本项目的建设，无不良影响。3、气象占年降水总量的 % % ，全区最长连续降水日数为 天，降水量为 m m 。最深积雪为mm。应注意雨季施工，采取措施以确保施工质量和施工安全：（1）、现场必须有足够的覆盖材料，确保新浇筑的混泥土不被雨水冲刷；（2）、建筑物必须设置避雷装置；（3）、现场排水设施在雨季来临之前必须按要求完成，以确保下暴雨时能在较短时间内排 除积水；（4）、施工期机电设备的电闸箱要采取

15、防雨、防潮等措施，并安装接地保护装置，注意机 电设备的通风散热，防止温度过高而烧坏设备；（5）、雨期到来之前，对现场、生活区排水系统进行检查、修正，做好防风、防暑、降温 等工作。在施工现场设置排水沟，避免雨水积聚，影响施工进度；（6）、已加工好的构件堆放时要支垫好，避免受雨水浸泡，对已被雨水淋湿而生锈严重的 钢件，使用时必须除锈。4、地震义乌市地震环境（查阅资料），在项目结构设计时予以考虑。二、施工条件 义乌市石子材料需外运，水泥生产企业大小兼备，曙光控股下属曙光建设集团为国家施工 特级企业，再加上水电供应充足，因此项目的施工条件完全具备。三、建设场区“五通”条件 该项目所属地区的市政四源、电

16、讯等基础设施较完善，给排水、供电、天然气和通讯等管 线齐备，并有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。四、符合规划要求 本地块以挂牌竞拍形式取得，符合多方面规划条件。第三节 市政配套设施1、道路：北边紧靠用地的商城大道作为城市主干道，已投入使用多年。电力部门已批准两台 400KU变压器作为施工用电。第四节 工程地质情况1、场地内未发现影响场地稳定性的不良地质现象，作为建筑物是适宜的； 2、根据中国地质裂度区划图（ 1990）勘察场地的地震，基本裂度为 VI 度；3、根据水质分析结果，按岩土工程勘察规范（GB50021-94有关标准测定，场地内地下水对砼无腐蚀性。第五章项目建设规模及建设进度

17、计划第一节建设规模两幢150米高大楼，地下室三层（17米），总建筑面积为17.18万平方米。第二节建设进度计划（附表）项目进度计划（初步计划）工作目标主要内容完成时间项目立项1、土地预审2、规划选址意见书3、环评报告4、项目立项批准文件土地确权1、土地款支付2、土地使用权证规划建筑方案设计1、选择设计单位并委 托2、规划、建筑方案设 计2011.07.19 3、设计方案成果汇报1） 、方案评审、确定2） 、方案调整、修改4、方案报市建设局审 核5、方案报市政府批准6、建设用地规划许可 证扩初设计1、设计单位各专业工种进行技术设计2、报市发改委组织相关部门审查批准地质勘察1勘察单位选择2012、

18、工程地质勘察（现 场）3、勘察报告成果提交施工图设计1设计单位各专业工种进行施工图设计2、施工图审查批准2.03.303、工程项目施工图预算4、建设工程规划许可 证基坑支护1基坑支护方案设计2、基坑支护施工图设 计酒店装饰设计1设计单位选择并委托2、方案设计、评选3、装饰施工图设计施工准备1监理公司选定2、施工单位选定（土石 方工程）3、施工临时设施及场地“三通一平”4、建筑工程质量安全监督委托开工建设开工典礼地下工程1主体施工开始2、地下工程验收主体结顶1主体结构封顶2、主体结构验收外墙装饰1外墙装饰施工2、外墙规划验收设备安装设备安装调试室内装饰室内装饰施工配套工程市政管网配套工程施工景观

19、工程红线内绿化、景观、铺装施工竣工验收项目全部完成并组织竣工验收酒店试营业前期准备酒店试营业前期准备与字楼交付使用与字楼交付用户使用酒店试营业酒店正式试营业酒店五星标准验收2016.09.资金成本管理成本工程成本（土内装饰第六章投资估算及投资计划第一节投资估算表一:土地成本其它建，含设计、水保、暖通）电、外装饰）2.538 亿20亿X17.18万平方米酒店2亿元17.182.5亿元元0.5 X 9%2.5%=X 0.5万元/平+写字楼万平方=0.9 亿0.5亿元方=8.59亿元0.6亿兀=2.6亿元X 0.3 万元/ 平方二5.154亿元表二：（表一中的其它项目）消防智能安防弱点电梯绿化景观地

20、面建设人防小计0.6亿元0.2亿0.2亿元0.3亿2.5亿第二节投资计划表一：分项目投资额支付项目支付时间额度（万元）小计（万元）1、土地款2011年6月253802、设计费2011年9月25010002012年6月5002012年3月9月3、土方工程基坑围护2011年底20025002012年16月23004、主体工程2012年6月底3000824002012年7月2013年7月200002013年7月2014年2014年7月2015年2015年7月底（竣工验收后）144002015年（保证金）50005、设备2014年3月8000260002015年3月2016年3月2017年3月2000

21、&2014年5月515402015年5月2300035407、其它分项目2012年7月250002013 年2014 年2015 年2016 年8、资金管理成本2016年9月前140009、总计22.782亿元注：本投资额时间表假定以2016年9月为酒店五星级标准验收期。第七章专业技术方案第一节总平面图布置及建筑结构详见义乌市曙光国际大酒店规划建筑方案设计文本。第二节排水、研究依据给排水设计依据建筑给水排水设计规范、室外给水设计规范、生活饮用水质标准、污水排入城市下水道水质标准进行设计。、给水方案本项目生活用水使用市区给水，室外消防用水由室外消防栓直接供给，酒店用水由酒店设备处理后供给。三、排

22、水污水要达标排放，生活污水统一由市政污水处理系统处理。第三节 电气及通讯工程、设计依据及范围供电设计严格按照民用建筑设计规范（ JGJ/T16-92 ）、建筑物防雷设计规范（GB50057-94等进行设计。、供电方案本工程用电电源由义乌市区电网配送，用电设备总容量约为 KW ，其中消防应急负荷KW按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余为二类用电负荷。照明配电电源引自变电所，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换，大楼设置自备应急用电系统。三、消防以一级防火保护对象在供水、供电设计时综合考虑消防设施方案，并报消防部门审定。四、防雷接地屋顶与环状避雷带相连。引下线间距

23、不大于 20m同时要采取防雷电波侵入的措施。工作接地、电力设备保护接地、防雷接地可采用共同接地装置，并分别采用接地干线，接地电阻不大于4Q。五、通讯、电视、网络系统本工程通讯、电视、网络系统采用综合布线，系统接入电视网，按五星标准进行通讯，电视，网络工程建设。六、闭路监视及电子配载系统地下车库入口处设置车辆和驾驶员管理智能 IC 卡管理专用机。装设闭路监视系统，通过安装于各出入口的摄像机监视车辆的出入，监视室设在主要出入口处，内安装视频放大器、视频切换器、监视台等设备。七、广播系统设广播系统，平时用作播放音乐、通知等，紧急时用于指挥系统。第四节物业管理方案物业管理费是极其重要的服务性工作，它直

24、接关系到整个项目的开发能否顺利实施和建设者的信誉。组建高素质的物业队伍，配备服务质量高、业务技能过硬、训练有素的物业管理人员，统一管理。人员编制如下: 经理: 副经理（兼日常接待）： 财务（兼档案管理）： 信息数据管理:维修（水电工、机械工、泥工）：20名环卫（兼绿化）2080保安: 共计:机构设置如下:第八章收益分析第一节 曙光国际大厦收益分析主楼70%部分以40年使用权一次性招租方式招商64640X 70%= 45248 平方45248平方X 2万元/平方（2014年）45248平方X 2.5万/平方（2016年）平均值为10.18亿元30%部分以每年收视形式招租，64640X 30%=

25、19392平方2016年起，19392平方X 1250元/平方=2424万元裙房11201平方以年收益2500/平方计11201 平方 X 2500= 2800 万元车库350车位计，以年收租1.8万元/车位计350X 1.8万元=630万元10.18亿元+5854万元/年=管理资金成本环境绿化组写字楼主楼租金以2.5万/ rf年收益5%车库以每天每位80收入X 60%?车年计,约为50元/天2014年、2016年同类五星标准顶级写字楼有产权证的销售估价约为 3万元/平方，3.75万元/平方。以无产权证的2/3加权估值第二节 曙光国际大酒店收益分析客房客房360间，以70%入住率，平均每间每天

26、850元计，为360天X 70%X 850X 365= 7818 万元其中，1/3客房即120间作酒店式公寓使用权出让（2016 年）120X 60X 3万/ = 21600万元，而120间客房与业主经营分摊为 4:6则，不损 120X 70%X 850X 365X 40%= 1042 万元则，客房收益为7818-1042 = 6776万元/年收益+21600万元一次性收管理？成本餐饮20万元毛利/日450万/日以40%利润计18万元/日则年收益为365X 18 6570万元娱乐设施15万元毛利/日其它设施10万元毛利/日车库小计车库车位450个，年收益为450X 1.8万/年810万2.16亿兀+14156万兀/年-项目管理维修资金成本 ？