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经济评价
结论
义乌「训
国际大酒店可行性研究报告
第一章总论
、义乌，国家级贸易综合改革试点城市，地处长三角南翼、浙江省中部，东邻东方大港
宁波港，距中国最大城市上海仅300公里，距杭州120公里。
义乌是一座国际性商贸城市，有来自100多个国家和地区的逾万名外商常驻义乌采购，境外公司企业代表处达2600多家。
义乌是全国改革开放18个典型地区之一，综合竞争力列浙江省县级市第1位、全国百强县市第12位。
义乌拥有世界上最大的商品批发市场，市场
经营面积400余万平方米，商位6.2万个，170余万种小商品。
商品出口到世界215个国家和地区。
义乌涉外管理服务体系健全，设有海关、检验检疫、外事侨务、出入境管理等机构和公共型保税仓库。
义乌还是浙江省五大现代服务业高地、三个“大通关”建设重点和四大现代物流枢纽之一。
金融商务区，地处城市新中心区，距旧城中心仅4.5公里，立足义乌新城区商业正红心，鼎踏商贸区黄金地段。
接驳义乌老城区商圈、火车站商圈、商品城商圈，并辐射周边区域，成为义乌今后黄金经济圈的辐射中心。
二、义乌市金融商务区是一座国际标准中心之城金融商务区总规划面积0.75平方公里，按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的原则，致力建设成为浙中地区最具活力的商务核心区、最具潜力的金融发展高地和现代服务业高度聚集的城市精品区。
金融商务区规划建设办公写字楼、公寓、酒店、商业地产等项目，突出金融、商务两大主导功能，兼有酒店、住宅、零售商业、文化娱乐等集多功能于一体的综合性大型消费中心，同时融入物流、信息、旅游、法律、会计、税务、评估、财务咨询或代理等专业服务业，零售商业，大中型商贸服务类企业的总部或区域性总部等功能性机构。
财富之光星罗棋布。
金融商务区集万千宠爱于一身，必将积聚千万消费人潮，爆发无限消费潜力和财富空间。
三、义乌市曙光国际大酒店
1、金融商务区规划中三大酒店之一，三家酒店分别为：
世贸中心、三鼎广场、曙光国际
大酒店
2、项目定位及功能（详见国际商贸城金融商务区03-02、03-04地块控制性详细规划图）
⑴、03-02地块：
用地性质为旅馆业用地（C25，建设标准为高档次豪华的五星级酒店。
内设大型宴会厅、多功能厅，有标准网球场、游泳池，有国际会议中心，定位服务于领袖
群体、高端客户。
（2）、03-04地块：
用地性质为商务办公用地（C23），建设标准为五A级商务写字楼，定
位服务于商务洽谈、展示、办公、会议等，面向知识品牌企业，诚信高端商贸企业为主。
第一节项目概述
义乌市曙光国际大酒店、义乌市曙光国际大厦项目占地14692平方米,
总建筑面积17.18
万平方米，总投资20亿元。
投入运营后，曙光国际大酒店为五星级酒店,
曙光国际大厦
为五星标准高档写字楼，年收益约为3.5亿元（毛利），投资回收期为
10年。
项目名称
义乌市曙光国际大酒店义乌市曙光国际大厦
项目地址
浙江省义乌市金融商务区
投资单位
义乌市曙光投资有限公司股东为曙光国际集团有限公司
项目规模
占地14692平方米，建筑面积17.18万平方米
项目标准
五星级酒店，五星标准高档写字楼
建设年限
2011年12月至2016年6月（六年半）
投资总量
20亿元
投资收益
预计3.5亿元/年
投资回收
期
10年
资金来源
投资人8亿元，社会集资4亿元，银行借资8亿元
目前，该项目正在设计阶段，详见表格
第二节项目运作模式
、曙光国际两幢大楼以高标准建设体现硬件档次
1、物业上数字化系统管理。
2、大厦智能顶级标准。
3、水电、消防、安防均采取五星标准。
、义乌市曙光国际大厦运作模式
1、写字楼主楼办公部分，均采取物业统一管理。
分层以招租方式招商。
2、裙房为服务性项目。
3、车库统一管理。
第三节项目定位细分及规划建筑模块格局
、义乌市酒店市场及写字楼市场调查
市场调查结论:
1、酒店客房应区分于原先酒店商业圈中300〜500元/间、天的消费层次，以500〜800元
/间、天为主，增加少量1000元/间、天的客房。
配以少量商务行政楼及顶级客房。
2、酒店配套项目应突出餐饮、娱乐消费两大主题。
这两块服务内容可以邀请行内顶级品
牌加盟或合作开发。
3、曙光国际大厦写字楼招商的核心点是：
大楼的物业管理品味及智能化水平。
4、以上三条结论也充分证明：
市场空间较大，只有在准确的项目定位之下，商业性项目
的开发才有出路。
、规划建筑模块格局
占地面积
（）
限高（m）
建筑密度
总建筑面积
主楼面积
（rf）
裙房
面积
地下室
曙光国际
8858.47
150+17
50%
87442.6
48721.6
17717
21004
大厦
5833.93
48%
84390
64640
11201
8550
第四节可行性研究依据和原则
、编制依据
1、国家有关政策、法规及省、市的有关的文件规定和要求。
2、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参考》。
3、本单位的有关基础资料。
、编制原则
1、按照合理规划的原则，精心设计，力求科学合理、经济实用；
2、统一规划，近远期结合，以近期为主，适当超前；
3、在降低工程造价的前提下，该工程建筑做到美观大方、协调、合理，具有时代气息，
有利环境保护。
三、编制采用的标准规范
1、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（修订本97版）；
3、
2、《建筑项目环境保护设计规定》（87）国环字002号；
建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定》劳动部第3号令；
4《民用物防雷设计规范》GB50057-94
四、编制参考政策资料
1、国务院有关义乌市为国家级贸易综合改革试点城市的文件；
2、义乌市城市总体规划、金融商务区总体规划；
3、中国义乌金融商务区招商手册；
4、项目地块控制性详细规划及330782—2011—A21—26《用地出让合同》
五、研究范围
依据国家有关法令、政策、规程、规范，结合本项目现状和发展规划，对项目建设的必要
性、建设规模、建设条件、市场预测、投资估算、经济效益和社会效益等方面进行研究。
第二章项目建设的目的及必要性
第一节项目选址及区位优势
项目选址：
义乌市金融商务区03—02、03—04地块
项目区位优势：
1、义乌是浙江省中部重要的中心城市之一，是目前全球最大的小商品集散中心。
被联合
国、世界银行等国际权威机构确定为世界第一大市场。
义乌国际商贸城被国家旅游局授予
中国首个AAAA级购物旅游区荣誉称号。
“小商品海洋，购物者天堂”已成为繁荣、文明
的义乌市的代名词。
2、义乌国际商贸城市场经营面积400余万平方，汇聚16个大类，4202个种类，170万种
单品。
市场成交额连续18年居全国各大专业市场榜首，被联合国、世界银行等国际权威
机构誉为全球最大的商品批发市场。
3、项目地块规划分析：
北临商城大道及城市中心湿地公园，西临金融商务区02—01地块
公园式服务项目，东为住宅用地，南为办公用地。
本案是理想的酒店、办公用地。
4、规划投资50亿元的立体式交通解决了金融商务区的远期交通问题
5、金融商务区毗邻地块均成为城市中心。
2011年8月11日出让的200亩土地，以72.19
亿元高价成为全国宅地地王。
6、2010年出让的金融商务区01—09地块，即义乌市世贸中心，以55亿元的单项投资、
269米的高楼成为浙江省地标建筑之一。
第二节项目运作的可操作性
、义乌市、国际商贸城、金融商务区，三级区位政策条件独特，在促进义乌市的社会经
济发展的同时，必将同时提升本项目开发的层次，为项目运作创造了良好的外部环境。
二、投资方曙光控股集团实力雄厚，项目运作经验丰富，拥有强大的人才体系，又具有十
几年的酒店经营管理实际操作资源，为项目操作提供了成功的先天性基因。
三、义乌市政府对金融商务区非常重视，配备了专职副市长分管金融商务区的具体工作，
对多项招商引资都下发了成文的优惠政策，为后期写字楼招租创造了便利。
四、项目地处的城市区位与项目定位匹配，有利于后期经营开发。
五、国际商贸城中心经营贸易实体在国际化经营过程中，随着实力的积累、业务的拓展，
逐渐增强了对高档酒店、高档写字楼的市场需求。
六、义乌市整体经济发展水平已成为浙江省县级市第一，经济发展水平已逐步向发达国家
中小城市靠拢，高端消费成为趋势。
第三节项目建设的意义及必要性
、浙江省作为中国经济大省，将逐步增加GD冲三产服务业的比重。
特别像义乌这样的
商贸重镇，三产服务业在经济社会发展中占据了越来越重要的地位。
、以国际标准打造的中心之城--金融商务区，必将提升义乌整体形象，增加商贸国际竞
争力，促进国际商贸城在金融、信息、休闲娱乐服务等多方面的城市综合实力，项目建设
的必要性不言而喻。
三、曙光国际大酒店及曙光国际大厦作为金融商务区的分项目，还有相关的地域经济合作
促进作用。
曙光控股集团必将促进台州温岭的投资商进驻义乌，为义乌的城市建设、义乌
的社会经济发展作出应有的贡献。
第三章产业政策和区域规划
第一节产业政策分析
酒店及写字楼属三产服务业，符合国家产业政策，属国家鼓励类项目。
第二节区域规划分析
本项目严格按照义乌市建设规划局《国际商贸城金融商务区03-02、03-04地块控制性详细
规划》进行建设，严格按照地块出让设定的规划技术经济指标进行设计及建设，符合多方
面规划要求。
第四章项目建设条件
第一节项目选址对建设影响
项目建设和开发，对周围水环境、大气环境、声环境，均在环保指标控制范围之内。
项目
四周无环境敏感点。
项目用地范围内无压覆矿藏和文物，不影响防洪、排涝、道航及军事设施。
第二节建设条件
、自然条件
1、基础设施条件
本项目场地较为平整，可充分利用现有基础设施，室内外给排水、供电等，与现有设施的
衔接也极为方便。
同时，本项目交通十分便利，有利于内外部运输的要求。
2、地质条件
根据项目临近建筑的地质勘探资料显示中风化岩层为地下10-13米之间。
地质条件十分有
利于本项目的建设，无不良影响。
3、气象
占年降水总量的%%，全区最长连续降水日数为天，降水量为mm。
最深积雪为
mm。
应注意雨季施工，采取措施以确保施工质量和施工安全：
（1）、现场必须有足够的覆盖材料，确保新浇筑的混泥土不被雨水冲刷；
（2）、建筑物必须设置避雷装置；
（3）、现场排水设施在雨季来临之前必须按要求完成，以确保下暴雨时能在较短时间内排除积水；
（4）、施工期机电设备的电闸箱要采取防雨、防潮等措施，并安装接地保护装置，注意机电设备的通风散热，防止温度过高而烧坏设备；
（5）、雨期到来之前，对现场、生活区排水系统进行检查、修正，做好防风、防暑、降温等工作。
在施工现场设置排水沟，避免雨水积聚，影响施工进度；
（6）、已加工好的构件堆放时要支垫好，避免受雨水浸泡，对已被雨水淋湿而生锈严重的钢件，使用时必须除锈。
4、地震
义乌市地震环境（查阅资料），在项目结构设计时予以考虑。
二、施工条件义乌市石子材料需外运，水泥生产企业大小兼备，曙光控股下属曙光建设集团为国家施工特级企业，再加上水电供应充足，因此项目的施工条件完全具备。
三、建设场区“五通”条件该项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、天然气和通讯等管线齐备，并有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。
四、符合规划要求本地块以挂牌竞拍形式取得，符合多方面规划条件。
第三节市政配套设施
1、道路：
北边紧靠用地的商城大道作为城市主干道，已投入使用多年。
电力部门已批准两台400KU变压器作为施工用电。
第四节工程地质情况
1、场地内未发现影响场地稳定性的不良地质现象，作为建筑物是适宜的；
2、根据《中国地质裂度区划图（1990）》勘察场地的地震，基本裂度为VI度；
3、根据水质分析结果，按《岩土工程勘察规范（GB50021-94》有关标准测定，场地内地
下水对砼无腐蚀性。
第五章项目建设规模及建设进度计划
第一节建设规模
两幢150米高大楼，地下室三层（17米），总建筑面积为17.18万平方米。
第二节建设进度计划（附表）
项目进度计划（初步计划）
工作目标
主要内容
完成时间
项目立项
1、土地预审
2、规划选址意见书
3、环评报告
4、项目立项批准文件
土地确权
1、土地款支付
2、土地使用权证
规划建筑方案设计
1、选择设计单位并委托
2、规划、建筑方案设计
2011.07.19〜
3、设计方案成果汇报
1）、方案评审、确定
2）、方案调整、修改
4、方案报市建设局审核
5、方案报市政府批准
6、建设用地规划许可证
扩初设计
1、设计单位各专业工
种进行技术设计
2、报市发改委组织相
关部门审查批准
地质勘察
1勘察单位选择
201
2、工程地质勘察（现场）
3、勘察报告成果提交
施工图设计
1设计单位各专业工
种进行施工图设计
2、施工图审查批准
2.03.30
3、工程项目施工图预
算
4、建设工程规划许可证
基坑支护
1基坑支护方案设计
2、基坑支护施工图设计
酒店装饰设计
1设计单位选择并委
托
2、方案设计、评选
3、装饰施工图设计
施工准备
1监理公司选定
2、施工单位选定（土石方工程）
3、施工临时设施及场
地“三通一平”
4、建筑工程质量安全
监督委托
开工建设
开工典礼
地下工程
1主体施工开始
2、地下工程验收
主体结顶
1主体结构封顶
2、主体结构验收
外墙装饰
1外墙装饰施工
2、外墙规划验收
设备安装
设备安装调试
室内装饰
室内装饰施工
配套工程
市政管网配套工程施工
景观工程
红线内绿化、景观、铺
装施工
竣工验收
项目全部完成并组织竣
工验收
酒店试营业前期准
备
酒店试营业前期准备
与字楼交付使用
与字楼交付用户使用
酒店试营业
酒店正式试营业
酒店五星标准验收
2016.09.
资金成本
管理成本
工程成本（土
内装饰
第六章投
资估算及投
资计划
第一节投资
估算
表一:
土地成本
其它
建，含设计、水
保、暖通）
电、外装饰）
2.538亿
20亿X
17.18万平方米
酒店2亿元
17.18
2.5亿元
元
0.5X9%
2.5%=
X0.5万元/平
+写字楼
万平方
=0.9亿
0.5亿元
方=8.59亿元
0.6亿兀=
2.6亿元
X0.3万元/平方二
5.154
亿元
表二：
（表一中的其它项目）
消防
智能安防
弱点
电梯
绿化景观
地面建设
人防
小计
0.6亿元
0.2亿
0.2亿元
0.3亿
2.5亿
第二节投资计划
表一：
分项目投资额
支付项目
支付时间
额度（万元）
小计（万元）
1、土地款
2011年6月
25380
2、设计费
2011年9月
250
1000
2012年6月
500
2012年3月〜9月
3、土方工程基坑
围护
2011年底
200
2500
2012年1〜6月
2300
4、主体工程
2012年6月底
3000
82400
2012年7月〜2013年
7月
20000
2013年7月〜2014年
2014年7月〜2015年
2015年7月底（竣工
验收后）
14400
2015年（保证金）
5000
5、设备
2014年3月
8000
26000
2015年3月
2016年3月
2017年3月
2000
&
2014年5月
51540
2015年5月
23000
3540
7、其它分项目
2012年7月
25000
2013年
2014年
2015年
2016年
8、资金管理成本
2016年9月前
14000
9、总计
22.782亿元
注：
本投资额时间表假定以2016年9月为酒店五星级标准验收期。
第七章专业技术方案
第一节总平面图布置及建筑结构
详见义乌市曙光国际大酒店规划建筑方案设计文本。
第二节排水
、研究依据
给排水设计依据《建筑给水排水设计规范》、《室外给水设计规范》、《生活饮用水质标
准》、《污水排入城市下水道水质标准》进行设计。
、给水方案
本项目生活用水使用市区给水，室外消防用水由室外消防栓直接供给，酒店用水由酒店设
备处理后供给。
三、排水
污水要达标排放，生活污水统一由市政污水处理系统处理。
第三节电气及通讯工程
、设计依据及范围
供电设计严格按照《民用建筑设计规范》（JGJ/T16-92）、《建筑物防雷设计规范》
（GB50057-94等进行设计。
、供电方案
本工程用电电源由义乌市区电网配送，用电设备总容量约为KW，其中消防应急负荷
KW按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余为二类用电负荷。
照明配电电源引自变电所，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自
动切换，大楼设置自备应急用电系统。
三、消防
以一级防火保护对象在供水、供电设计时综合考虑消防设施方案，并报消防部门审定。
四、防雷接地
屋顶与环状避雷带相连。
引下线间距不大于20m同时要采取防雷电波侵入的措施。
工作接地、电力设备保护接地、防雷接地可采用共同接地装置，并分别采用接地干线，接
地电阻不大于4Q。
五、通讯、电视、网络系统
本工程通讯、电视、网络系统采用综合布线，系统接入电视网，按五星标准进行通讯，电
视，网络工程建设。
六、闭路监视及电子配载系统
地下车库入口处设置车辆和驾驶员管理智能IC卡管理专用机。
装设闭路监视系统，通过安装于各出入口的摄像机监视车辆的出入，监视室设在主要出入
口处，内安装视频放大器、视频切换器、监视台等设备。
七、广播系统
设广播系统，平时用作播放音乐、通知等，紧急时用于指挥系统。
第四节物业管理方案
物业管理费是极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和建设
者的信誉。
组建高素质的物业队伍，配备服务质量高、业务技能过硬、训练有素的物业管
理人员，统一管理。
人员编制如下:
经理:
副经理（兼日常接待）：
财务（兼档案管理）：
信息数据管理:
维修（水电工、
机械工、泥工）：
20名
环卫（兼绿化）
20
80
保安:
共计:
机构设置如下:
第八章收益分析
第一节曙光国际大厦收益分析
主楼
70%部分以40年使用权一次性招租方式招商
64640X70%=45248平方
45248平方X2万元/平方（2014年）
45248平方X2.5万/平方（2016年）
平均值为10.18亿元
30%部分以每年收视形式招租，64640X30%=19392平方
2016年起，19392平方X1250元/平方=2424万元
裙房11201平方以年收益2500/平方计
11201平方X2500=2800万元
车库
350车位计，以年收租1.8万元/车位计
350X1.8万元=630万元
10.18亿元+5854万元/年=管理资金成本
环境绿化组
①写字楼主楼租金以2.5万/rf年收益5%
②车库以每天每位80收入X60%?
车年计,约为50元/天
③2014年、2016年同类五星标准顶级写字楼有产权证的销售估价约为3万元/平方，3.75
万元/平方。
以无产权证的2/3加权估值
第二节曙光国际大酒店收益分析
客房
客房360间，以70%入住率，平均每间每天850元计，为360天X70%
X850X365=7818万元
其中，1/3客房即120间作酒店式公寓使用权出让（2016年）
120X60X3万/=21600万元，而120间客房与业主经营分摊为4:
6
则，不损120X70%X850X365X40%=1042万元
则，客房收益为7818-1042=6776万元/年收益+21600万元一次性收
管理？
成本
餐饮
20万元毛利/日
450万/日以40%利润计18万元/日
则年收益为365X18—6570万元
娱乐设施
15万元毛利/日
其它设施
10万元毛利/日
车库小计
车库车位450个，年收益为450X1.8万/年—810万
2.16亿兀+14156万兀/年-项目管理维修资金成本？
？
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