张庄村李楼村农民集中安置房建设项目可行性研究报告.docx

1、张庄村李楼村农民集中安置房建设项目可行性研究报告张庄村、李楼村农民集中安路房建设项目可行性研究报告安臵房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安臵所建的房屋。安臵的对象是城市居民被拆迁 户,也包括征拆迁房屋的农户。 随着城市建设发展步伐的进一步加快， 政府尽可能新建更多的安臵房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。所谓农民安臵房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁， 而安臵给被拆迁人的城中村农民居住使用的房屋。因为其安臵对象 是特定的农民动迁安臵户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范 之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品 房交易有很大的不同。农民

2、安臵房工程通过集中安臵城区周边农民，集中整合被安臵 农民的土地，从而提高土地被利用的质量，促进土地集约化利用和 保证土地资源可持续利用的重要措施和手段，是实现我国耕地总量 动态平衡战略的重要保障。土地整理不仅可以增加耕地面积，对改 善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展 和农民增收也具有重要意义。随着XX县城市建设发展步伐的进一步加快，需整合大量的土 地，需新建更多的安臵房满足拆迁户的需求。 为此XX县建设投资有限公司在XX县XX镇新建XX镇张庄村、李楼村农民安臵房建设项 目。张庄村、李楼村农民共计3000-4000户，本工程安臵部分张庄村 和李楼村约805户农民，后续安臵

3、房工程将覆盖到整个张庄村、李 楼村的农民。其中东区主要安臵李楼村部分村民，以 1:1.2住宅面积补偿李楼村的拆迁户，拆迁面积约 48400平方米，安臵李楼村农民约290户，补偿住房面积约 58100平方米，整合土地面积约 340亩; 西区主要安臵张庄村的部分村民，以 1:1.2住宅面积补偿张庄村的拆迁户，拆迁面积约 86400平方米，安臵张庄村农民约 515户，补偿 住房面积约103600平方米，整合土地面积约 560亩。本项目整合的 土地为安徽省人民政府建设用地批复中的关于 XX县2012年第4批次城镇建设用地的批复（皖政地（增减挂钩） 【2012】121号）中范围内的一部分土地。根据 XX

4、人民政府会议纪要（第 42期，XX县 人民政府办公室 2012年12月26日）内容，会议认为本项目符合县 城建设实际，会议原则同意安臵房建设购臵工作方案。建设单位严格履行征地后实施程序，按照征地的方案及时支付 补偿费，落实安臵措施，切实安排好被征地农民的生产和生活，保 证原有生活水平不降低，长远生计有保障，维持社会稳定。第一章 总论 6一、 项目基本情况 6二、 主要经济技术指标 10三、 主要结论与建议 12第二章 项目建设背景及必要性 13一、 项目建设背景 13二、 项目建设必要性 17三、 项目建设的意义 20第三章、场址选择与建设条件 22一、 场址现状 22二、 建设条件 22第四

5、章 建设内容与设计方案 30一、 工程设计指导思想和原则 30二、 项目总体规划方案 31三、 建筑工程方案 34第五章 节能节水措施 44一、 节能措施 44二、 节水措施 45第六章环境影响评价 46一、 项目环境保护执行的法规、标准 46二、 环境现状 46三、环境影响分析 47第七章、劳动安全保护与消防 51一、 劳动安全 51二、 消防措施 53第八章、组织机构与人力资源配置 55一、 项目建成后组织机构 55二、 人力资源配置 55三、 人员来源 56四、 人员培训 56第九章、项目实施进度 57一、 建设工期 57二、 项目实施进度安排 57三、 项目实施进度表 58第十章项目建

6、设工程投资估算与资金筹措 59一、 投资估算 59二、 资金筹措 64第十一章经济效益及还贷分析 65一、 经济学效益分析 65二、 还贷分析 69第十二章 风险分析和对策 71一、 财务风险 71二、 资金周转风险 72三、 投资估算的风险 73四、 土地出让风险 73五、 筹资风险 74第十三章 社会效益分析 74一、 项目对社会的影响分析 75二、 项目与所在地区互适性分析 77三、 项目的社会效益 79四、 社会风险分析 80五、 社会评价结论 81第十四章、工程招标 81一、 发包方式 82二、 招标形式 83三、 招标方式 83四、 招标组织机构 84五、 招标形式与招标内容 84

7、第十五章结论与建议 85一、 结论 85二、 建议 86第一章 总论一、项目基本情况（一）项目基本情况1、 项目名称：XX镇张庄村、李楼村农民集中安臵房建设项目；2、 建设单位：XX县建设投资有限公司；3、 建设性质：新建；4、 建设地点：东区位于 XX县老城区，闸河东路以南，北环城 东路以北，符夹铁路以东，乾隆湖路以西。西区位于XX市政务新区， 东至百合路，南临岱河西路，西至合欢路，北接闸河西路。5、 建设内容：项目规划总用地面积约 101395.7平方米，规划总 建筑面积188667.5平方米，其中拟建住宅建筑面积162144.6平方米、 幼儿园建筑面积699. 9平方米、小学建筑面积 2

8、500平方米、菜市场 建筑面积5000、社区活动中心建筑面积 4274.4平方米、物业建筑面 积1700平方米，配电房建筑面积 250平方米。东区：规划总用地面积约 34827.53平方米，规划总建筑面积71206.5平方米，其中拟建住宅建筑面积 58146.6平方米、幼儿园建筑面积699. 9平方米、小学建筑面积 2500平方米、菜市场建筑面积 5000、活动中心社区建筑面积 1274.4平方米、物业建筑面积1000平 方米，配电房建筑面积 800平方米，地下建筑面积1274.4平方米。西区：规划总用地面积约 66568.17平方米，规划总建筑面积117461.00平方米，其中拟建住宅建筑面

9、积 103998平方米、社区物业 建筑面积700平方米、配电房550平方米、社区活动中心建筑面积 3000平方米，地下建筑面积 9213平方米。6、 项目投资：本项目总投资 48599.40万元，建设单位自筹48599.40万元，银行贷款 30000万元。7、 项目编制依据：（1） 国家及安徽省有关定额指标和建设标准；（2） XX市十二五”发展规划；（3） XX市城市建设发展规划（4） 项目单位提供的其他资料和数据。（5） 承办单位编制可行性研究报告的委托书（6） 国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治市场的通知（7） 安徽省、XX市关于加快发展三产服务业的决定（8） 国务院关于扩

10、大内需，建设专业批发市场的若干意见（9） 住宅建筑规范GB 50368-2005（10） 住宅设计规范GB 50096-1999（11） 城市居住区设计规范 GB 50180-93（12） 国家房地产开发有关政策；（13） XX市建设项目规划设计条件通知书；（14） 项目区地质勘探资料；（15） 民用建筑节能设计标准JGJ 26-95（16） 建设部房地产开发项目经济评价方法；（17） 国家相关的法律、法规及建筑设计规范；（18） 关于XX县2012年第4批次城镇建设用地的批复（皖政 地（增减挂钩）【2012】121号）；（19） XX人民政府会议纪要（第42期，XX县人民政府办公室 2012

11、 年 12 月 26 日）。&编制原则：（1） 依据XX市建设规划，结合XX市的客观实际，以能充 分体现项目 统一规划，分期建设”的原则。（2） 建设以 髙起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合， 参与构筑XX市的城市基础设施框架，创造XX市的新形象，新面貌。（3） 根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现 有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。（4） 合理有效使用XX市XX县的土地资源。（5） 坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为 宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原 则。重视人才培养和人

12、才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整 体水平。（6） 以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家 有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业 的竞争活力。（二）对应人群本项目主要针对农民居住条件差，空闲房较多，良田较多闲臵 的实际状况。XX县建设投资有限公司在中共 XX县县委、XX县人民 政府的领导下，按照指示，为促进 XX县城乡统筹建设，负责改建 XX 镇张庄村及李楼村。本项目建设主要针对张庄村及李楼村的部分农 民。按照县委、县政府建设社会主义新农村 ，统筹城乡一体化的战略部署,对土地进行整理，农民的拆迁安臵补偿由县土地储备中心负 责，修建安臵房所用的集体土地由国土

13、局统一安排。 XX县建设投资有限公司在XX县XX镇新建XX镇张庄村、李楼村农民安臵房建设 项目。张庄村、李楼村农民共计3000-4000户，本工程安臵部分张庄 村和李楼村约805户农民，后续安臵房工程将覆盖到整个张庄村、 李楼村的农民。其中东区主要安臵李楼村部分村民，以 1:1.2住宅面积补偿李楼村的拆迁户，拆迁面积约 48400平方米，安臵李楼村农民约290户，补偿住房面积约 58100平方米，整合土地面积约 340亩；西区主要安臵张庄村的部分村民，以 1:1.2住宅面积补偿张庄村的拆迁户，拆迁面积约 86400平方米，安臵二张庄村农民约 515户， 补偿住房面积约103600平方米，整合土

14、地面积约 560亩。表1-1项目拆迁与补偿面积一览表项目李楼村张庄村合计拆迁户数290户515户805户拆迁面积48400m?86400mr124800 吊安臵区域东区西区/面积补偿比例1:1.2补偿面积58100 m103600 吊161700 m整合土地面积340亩560亩900亩、主要经济技术指标1、 项目规划总用地面积约 101395.7平方米，规划总建筑面积188667.5平方米（地上总建筑面积 178118.9平方米，地下总建筑面积10548.6），其中拟建住宅建筑面积 162144.6平方米、幼儿园建筑面积699. 9平方米、小学建筑面积 2500平方米、菜市场建筑面积 5000

15、、社区活动中心建筑面积 4274.4平方米、物业建筑面积1700平 方米，配电房建筑面积 250平方米。东区：规划总用地面积约 34827.53平方米，规划总建筑面积 71206.5平方米（地上总建筑面积 69870.9平方米，地下总建筑面积1335.6），其中拟建住宅建筑面积 58146.6平方米、幼儿园建筑面积699. 9平方米、小学建筑面积 2500平方米、菜市场建筑面积 5000、 社区活动中心建筑面积1274.4平方米、物业建筑面积1000平方米， 配电房建筑面积800平方米。西区：规划总用地面积约 66568.17平方米，规划总建筑面积 117461.00平方米（地上总建筑面积10

16、8248平方米，地下总建筑面积 9213平方米），其中拟建住宅建筑面积 103998平方米、社区物业建筑面积700平方米、配电房550平方米、社区活动中心建筑面积 3000 平方米。2、 本项目总投资 48599.40万元。3、 综合容积率1.674、 建筑密度27.15%5、 绿化率31.98%6、 机动车停车位1032辆表2主要经济技术指标一览表序号项目单位数量备注总工程东区西区1规划总用地面积m2101395.7034827.5366568.172总建筑面积m2188667.571206.5117461.00包括地下3地上总建筑面积m2178118.969870.9108248项目住宅建

17、筑面积m2162144.658146.6103998幼儿园建筑面积m2699.9699.9/小学建筑面积m225002500/菜市场建筑面积m250005000/活动中心建筑面积m24274.41274.43000物业管理建筑面积m217001000700配电房m28002505504地下总建筑面积m210548.61335.69213防空用房5建筑基底总面积m22985011840180106绿地面积m234446.6212328.7622117.867容积率1.672.041.49按地上面积算8建筑密度%27.153424.719绿地率%31.9835.430.3510户数户1734824

18、91011机动车停车位辆516206310地上三、主要结论与建议（一）主要结论本项目系安臵房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了 XX县的社会稳定，为经济发展提供空 间，改善了城市面貌，促进城乡一体化发展，改善了农民的生活环 境和生活质量。同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加 快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。因此，项目建设的综合效益显著。（二）建议建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地 控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目 开发建设的总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投 标，并加强

19、过程管理，明确权责。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景（一） XX市社会经济发展状况XX市是一座新兴的资源型工业城市，现辖相山、烈山、杜集三 个区和XX县，面积2741平方公里，人口 217.7万。先后荣获国家园 林城市、全国卫生城市、全国科技进步先进城市和安徽省首批文明 城市称号，三次蝉联全国创建文明城市工作先进城市，是国家循环 经济试点市、节水型城市和节水型社会试点市。建市50年来，XX市综合实力明显增强，城市面貌日新月异，人民生活大幅改善，经济社会步入了加快发展的快车道。 2011年全市实现地区生产总值 560亿元，比2010年增长12.5%;财政收入90 亿元，增长28.6%

20、;。固定资产投资445亿元，增长30%以上；规模 以上工业增加值 420亿元，增长15.5% ;社会消费品零售总额 148 亿元，增长18%;进出口总额2.4亿美元，增长21%;城镇居民人均可支配收入 17600元，增长16% ;农民人均纯收入 6380元，增长19.5%。全市 经济、社会、文化、生态文明建设取得新进展、出现新变化、呈现 新亮点。（二） XX县社会经济发展状况XX县位于安徽省北部，是 XX市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区， 面积1987平方公里，人口106万。XX承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处， 是淮海经济区和徐州经济圈重要组成

21、部分。XX环境优越，交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局， 热、 电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客 商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区一 XX经济 开发区，七通一平”全面实现，服务配套设施已经完成。 一个以开发 区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平 台已经构建。 一条龙”服务制度、 一站式”审批制度、县级领导联系 协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪 线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐 高速呈十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城

22、市连云港 只需2小时左右。距徐州观音机场仅有 50公里。内河航运入淮河、 通长江，直达上海港。XX物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源 储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业 XX矿 业集团公司，皖北煤电集团公司 14对矿井座落在XX境内，年产原 煤2000多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上。电力供应充足，电 力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为XX农业产业 化的发展提供了得天独厚的条件。可耕地面积 220万亩，待开发的 塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产

23、量稳定在 90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量 300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量 2200万只以上。劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重 要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供 了人力资源保障。安徽省“861行动计划重点工程，投资总额近 300亿元的临涣煤 焦化电项目，一期工程已经投产。投资额 120亿元，年产甲醇 170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。 投资额100多亿元的XX煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。新加坡、上 海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝 业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金

24、沙纺织、巨成化工等一大 批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制 造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱 产业。XX，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资 源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青 睐。东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使XX成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。 XX定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园 ！XX县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作 为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。在 县委、县政府的正确领导下，经过多年的建设发展，城市的基础

25、设 施基本齐全，城市的服务功能不断完善。特别是改革开放二十多年 来，城市建设步入快车道，城市环境更加美好。同时大胆改革城建 投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束 缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。在加快 城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。城市美 化、绿化、亮化、净化取得显著成果。随着XX县城市建设发展步伐的进一步加快，需整合大量的土 地，需新建更多的安臵房满足拆迁户的需求。 为此XX县建设投资有限公司在XX县XX镇新建XX县河XX镇张庄村、李楼村农民安臵 房建设项目，主要安臵XX县张庄村及李楼村的居民并整合张庄村及 李楼村的土地。XX县

26、建设投资有限公司在中共 XX县县委、XX县人 民政府的领导下，按照指示，为促进XX县城乡统筹建设负责改建 XX 镇张庄村及李楼村。按照县委、县政府建设社会主义新农村 ，统筹城乡一体化的战略部署，对土地进行整理，农民的拆迁安臵补偿由县土 地储备中心负责，修建安臵房所用的集体土地由国土局统一安排， 成投公司负责建设张庄村、李楼村农民统建安臵房项目。（三）本项目提出的理由近几年来，县政府及相关部门以打造现代化的皖北一流县城为 目标，按照“改造老城区、提升旧城区、启动河西新区”的工作思 路，着力于优化城市环境，完善城市功能，塑造城市特色，提升城 市档次。相继新建改建县城道路 30余条、桥梁8座，建成开

27、放濉河公园绿化景观一期、二期工程，完成了供水管网改造、天然气臵换、污水处理等一大批市政基础设施项目，累计完成投资约 30亿元。2012年，XX县保障性住房建设1232套，其中XX镇608套，开发区624 套；同时完成2011年公共租赁住房项目1536套工程的续建工作。其 中XX镇504套，开发区1032套。共计建设公租房2768套，总建筑 面积180460平方米，计划总投资 3. 4亿元。建设商品房 230万平 方米、安臵房13. 9万平方米，完成房屋征迁 210万平方米。目前， 县城建成区面积达24.6平方公里，集聚人口约 22万人。本项目的建设使城市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境得以

28、提升，很大程度上美化了城市形象。 项目的实施加快了 XX县经 济发展和城镇化进程，促进了项目区的建设。通过本项目的建设，可以从根本上改善项目区农民的居住条件和生活环境，实现农村居民区向城市社区的转变，同时可以集约、 节约用地，腾出土地用于区域建设。结合新农村建设的基本要求和 现实规划，为保障农民的基本生活要求、促进工业的发展和维护社 会环境的稳定，实施本项目建设工程势在必行。二、项目建设必要性1、本项目建设对于加快 XX县建设，推进XX跨越式发展意义 重大。推进XX大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发 展规律，推进XX崛起作出的重大决策。为了继续强力推进大发展、 大建设、大环境”保

29、障性限价房无疑是最大的前提，谁先把社会保 障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展 主动。可见，保障性限价房建设工作在城市建设中的先行作用日益 明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的 建成面积不断扩大；二是为农民家庭提供社会保障性质的住宅，使 其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健 康发展。2、 本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。XX县的经济是新兴城市经济， 而城市的发展往往取决于良好的 城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。 XX近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的 提升。通过

30、建设安臵房，有利于改善城区农民的居住与生存条件， 维护社会安定团结。本着对人民负责的态度，站在XX长远发展大局 的高度，本着对民众负责的态度，加快农民安臵房建设，进而提升 XX县城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇。本项目是XX现代化城市建设的重要组成部分。 本项目建筑形态 简洁、明快，采用平屋顶设计，将生动的建筑符号与现代形体相结 合。注重建筑材质及色彩的呼应，唤起人们心中对亲切、优雅、悠 闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企 盼已久的家。3、 本项目的建设是维护社会稳定的需要。本项目的实施可以缓解人地矛盾，促进社会经济可持续发展的 需要：由于执行国家生态退耕的政策和国家经济建设占用，全县耕 地逐步减少和人口渐增，使当地人口和土地逆向发展的形势日趋严 峻。人多地少的矛盾直接制约着全县人民生活水平的提高和本地经 济的可持续发展。通过安臵房的建设，可提高整个XX县的土地利用 率。4、本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这 是获得群众支持的唯一途径。XX县根据国家和安徽省有关规定，以 髙起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让农民从中感受到了新