张庄村李楼村农民集中安置房建设项目可行性研究报告.docx
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张庄村李楼村农民集中安置房建设项目可行性研究报告
张庄村、李楼村农民集中安路房建设项目
可行性研究报告
安臵房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，
对被拆迁住户进行安臵所建的房屋。
安臵的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。
随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安臵房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
所谓农民安臵房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安臵给被拆迁人的城中村农民居住使用的房屋。
因为其安臵对象是特定的农民动迁安臵户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。
所以和一般的商品房交易有很大的不同。
农民安臵房工程通过集中安臵城区周边农民，集中整合被安臵农民的土地，从而提高土地被利用的质量，促进土地集约化利用和保证土地资源可持续利用的重要措施和手段，是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。
土地整理不仅可以增加耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重要意义。
随着XX县城市建设发展步伐的进一步加快，需整合大量的土地，需新建更多的安臵房满足拆迁户的需求。
为此XX县建设投资有
限公司在XX县XX镇新建XX镇张庄村、李楼村农民安臵房建设项目。
张庄村、李楼村农民共计3000-4000户，本工程安臵部分张庄村和李楼村约805户农民，后续安臵房工程将覆盖到整个张庄村、李楼村的农民。
其中东区主要安臵李楼村部分村民，以1:
1.2住宅面积
补偿李楼村的拆迁户，拆迁面积约48400平方米，安臵李楼村农民
约290户，补偿住房面积约58100平方米，整合土地面积约340亩;西区主要安臵张庄村的部分村民，以1:
1.2住宅面积补偿张庄村的拆
迁户，拆迁面积约86400平方米，安臵张庄村农民约515户，补偿住房面积约103600平方米，整合土地面积约560亩。
本项目整合的土地为安徽省人民政府建设用地批复中的关于XX县2012年第4批
次城镇建设用地的批复（皖政地（增减挂钩）【2012】121号）中范
围内的一部分土地。
根据XX人民政府会议纪要（第42期，XX县人民政府办公室2012年12月26日）内容，会议认为本项目符合县城建设实际，会议原则同意安臵房建设购臵工作方案。
建设单位严格履行征地后实施程序，按照征地的方案及时支付补偿费，落实安臵措施，切实安排好被征地农民的生产和生活，保证原有生活水平不降低，长远生计有保障，维持社会稳定。
第一章总论6
一、项目基本情况6
二、主要经济技术指标10
三、主要结论与建议12
第二章项目建设背景及必要性13
一、项目建设背景13
二、项目建设必要性17
三、项目建设的意义20
第三章、场址选择与建设条件22
一、场址现状22
二、建设条件22
第四章建设内容与设计方案30
一、工程设计指导思想和原则30
二、项目总体规划方案31
三、建筑工程方案34
第五章节能节水措施44
一、节能措施44
二、节水措施45
第六章环境影响评价46
一、项目环境保护执行的法规、标准46
二、环境现状46
三、环境影响分析47
第七章、劳动安全保护与消防51
一、劳动安全51
二、消防措施53
第八章、组织机构与人力资源配置55
一、项目建成后组织机构55
二、人力资源配置55
三、人员来源56
四、人员培训56
第九章、项目实施进度57
一、建设工期57
二、项目实施进度安排57
三、项目实施进度表58
第十章项目建设工程投资估算与资金筹措59
一、投资估算59
二、资金筹措64
第十一章经济效益及还贷分析65
一、经济学效益分析65
二、还贷分析69
第十二章风险分析和对策71
一、财务风险71
二、资金周转风险72
三、投资估算的风险73
四、土地出让风险73
五、筹资风险74
第十三章社会效益分析74
一、项目对社会的影响分析75
二、项目与所在地区互适性分析77
三、项目的社会效益79
四、社会风险分析80
五、社会评价结论81
第十四章、工程招标81
一、发包方式82
二、招标形式83
三、招标方式83
四、招标组织机构84
五、招标形式与招标内容84
第十五章结论与建议85
一、结论85
二、建议86
第一章总论
一、项目基本情况
（一）项目基本情况
1、项目名称：
XX镇张庄村、李楼村农民集中安臵房建设项目；
2、建设单位：
XX县建设投资有限公司；
3、建设性质：
新建；
4、建设地点：
东区位于XX县老城区，闸河东路以南，北环城东路以北，符夹铁路以东，乾隆湖路以西。
西区位于XX市政务新区，东至百合路，南临岱河西路，西至合欢路，北接闸河西路。
5、建设内容：
项目规划总用地面积约101395.7平方米，规划总建筑面积188667.5平方米，其中拟建住宅建筑面积162144.6平方米、幼儿园建筑面积699.9平方米、小学建筑面积2500平方米、菜市场建筑面积5000、社区活动中心建筑面积4274.4平方米、物业建筑面积1700平方米，配电房建筑面积250平方米。
东区：
规划总用地面积约34827.53平方米，规划总建筑面积
71206.5平方米，其中拟建住宅建筑面积58146.6平方米、幼儿园建
筑面积699.9平方米、小学建筑面积2500平方米、菜市场建筑面积5000、活动中心社区建筑面积1274.4平方米、物业建筑面积1000平方米，配电房建筑面积800平方米，地下建筑面积1274.4平方米。
西区：
规划总用地面积约66568.17平方米，规划总建筑面积
117461.00平方米，其中拟建住宅建筑面积103998平方米、社区物业建筑面积700平方米、配电房550平方米、社区活动中心建筑面积3000平方米，地下建筑面积9213平方米。
6、项目投资：
本项目总投资48599.40万元，建设单位自筹
48599.40万元，银行贷款30000万元。
7、项目编制依据：
（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；
（2）XX市十二五”发展规划；
（3）XX市城市建设发展规划
（4）项目单位提供的其他资料和数据。
（5）承办单位编制可行性研究报告的委托书
（6）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治
市场的通知
（7）安徽省、XX市《关于加快发展三产服务业的决定》
（8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见
（9）《住宅建筑规范》GB50368-2005
（10）《住宅设计规范》GB50096-1999
（11）《城市居住区设计规范》GB50180-93
（12）国家房地产开发有关政策；
（13）XX市建设项目规划设计条件通知书；
（14）项目区地质勘探资料；
（15）《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95
（16）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（17）国家相关的法律、法规及建筑设计规范；
（18）关于XX县2012年第4批次城镇建设用地的批复（皖政地（增减挂钩）【2012】121号）；
（19）XX人民政府会议纪要（第42期，XX县人民政府办公室2012年12月26日）。
&编制原则：
（1）依据《XX市建设规划》，结合XX市的客观实际，以能充分体现项目统一规划，分期建设”的原则。
（2）建设以髙起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑XX市的城市基础设施框架，创造XX市的新形象，新面貌。
（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，
使两者有机结合，优势互补，协调发展。
（4）合理有效使用XX市XX县的土地资源。
（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。
以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。
重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。
（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。
（二）对应人群
本项目主要针对农民居住条件差，空闲房较多，良田较多闲臵的实际状况。
XX县建设投资有限公司在中共XX县县委、XX县人民政府的领导下，按照指示，为促进XX县城乡统筹建设，负责改建XX镇张庄村及李楼村。
本项目建设主要针对张庄村及李楼村的部分农民。
按照县委、县政府建设社会主义新农村，统筹城乡一体化的战略
部署,对土地进行整理，农民的拆迁安臵补偿由县土地储备中心负责，修建安臵房所用的集体土地由国土局统一安排。
XX县建设投资
有限公司在XX县XX镇新建XX镇张庄村、李楼村农民安臵房建设项目。
张庄村、李楼村农民共计3000-4000户，本工程安臵部分张庄村和李楼村约805户农民，后续安臵房工程将覆盖到整个张庄村、李楼村的农民。
其中东区主要安臵李楼村部分村民，以1:
1.2住宅面
积补偿李楼村的拆迁户，拆迁面积约48400平方米，安臵李楼村农
民约290户，补偿住房面积约58100平方米，整合土地面积约340
亩；西区主要安臵张庄村的部分村民，以1:
1.2住宅面积补偿张庄村
的拆迁户，拆迁面积约86400平方米，安臵二张庄村农民约515户，补偿住房面积约103600平方米，整合土地面积约560亩。
表1-1项目拆迁与补偿面积一览表
项目
李楼村
张庄村
合计
拆迁户数
290户
515户
805户
拆迁面积
48400m?
86400mr
124800吊
安臵区域
东区
西区
/
面积补偿比例
1:
1.2
补偿面积
58100m
103600吊
161700m
整合土地面积
340亩
560亩
900亩
、主要经济技术指标
1、项目规划总用地面积约101395.7平方米，规划总建筑面积
188667.5平方米（地上总建筑面积178118.9平方米，地下总建筑面
积10548.6），其中拟建住宅建筑面积162144.6平方米、幼儿园建筑
面积699.9平方米、小学建筑面积2500平方米、菜市场建筑面积5000、社区活动中心建筑面积4274.4平方米、物业建筑面积1700平方米，配电房建筑面积250平方米。
东区：
规划总用地面积约34827.53平方米，规划总建筑面积71206.5平方米（地上总建筑面积69870.9平方米，地下总建筑面积
1335.6），其中拟建住宅建筑面积58146.6平方米、幼儿园建筑面积
699.9平方米、小学建筑面积2500平方米、菜市场建筑面积5000、社区活动中心建筑面积1274.4平方米、物业建筑面积1000平方米，配电房建筑面积800平方米。
西区：
规划总用地面积约66568.17平方米，规划总建筑面积117461.00平方米（地上总建筑面积108248平方米，地下总建筑面积9213平方米），其中拟建住宅建筑面积103998平方米、社区物业建
筑面积700平方米、配电房550平方米、社区活动中心建筑面积3000平方米。
2、本项目总投资48599.40万元。
3、综合容积率1.67
4、建筑密度27.15%
5、绿化率31.98%
6、机动车停车位1032辆
表2主要经济技术指标一览表
序
号
项目
单位
数量
备注
总工程
东区
西区
1
规划总用地面积
m2
101395.70
34827.53
66568.17
2
总建筑面积
m2
188667.5
71206.5
117461.00
包括地下
3
地上总建筑面积
m2
178118.9
69870.9
108248
项
目
住宅建筑面积
m2
162144.6
58146.6
103998
幼儿园建筑面积
m2
699.9
699.9
/
小学建筑面积
m2
2500
2500
/
菜市场建筑面积
m2
5000
5000
/
活动中心建筑面积
m2
4274.4
1274.4
3000
物业管理建筑面积
m2
1700
1000
700
配电房
m2
800
250
550
4
地下总建筑面积
m2
10548.6
1335.6
9213
防空用房
5
建筑基底总面积
m2
29850
11840
18010
6
绿地面积
m2
34446.62
12328.76
22117.86
7
容积率
—
1.67
2.04
1.49
按地上面
积算
8
建筑密度
%
27.15
34
24.71
9
绿地率
%
31.98
35.4
30.35
10
户数
户
1734
824
910
11
机动车停车位
辆
516
206
310
地上
三、主要结论与建议
（一）主要结论
本项目系安臵房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目
的社会效益比较明显，维护了XX县的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，促进城乡一体化发展，改善了农民的生活环境和生活质量。
同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。
因此，项目建设的综合效益显著。
（二）建议
建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。
期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
（一）XX市社会经济发展状况
XX市是一座新兴的资源型工业城市，现辖相山、烈山、杜集三个区和XX县，面积2741平方公里，人口217.7万。
先后荣获国家园林城市、全国卫生城市、全国科技进步先进城市和安徽省首批文明城市称号，三次蝉联全国创建文明城市工作先进城市，是国家循环经济试点市、节水型城市和节水型社会试点市。
建市50年来，XX市综合实力明显增强，城市面貌日新月异，
人民生活大幅改善，经济社会步入了加快发展的快车道。
2011年全
市实现地区生产总值560亿元，比2010年增长12.5%;财政收入90亿元，增长28.6%;。
固定资产投资445亿元，增长30%以上；规模以上工业增加值420亿元，增长15.5%;社会消费品零售总额148亿元，增长18%;
进出口总额2.4亿美元，增长21%;城镇居民人均可支配收入17600元，增长16%;农民人均纯收入6380元，增长19.5%。
全市经济、社会、文化、生态文明建设取得新进展、出现新变化、呈现新亮点。
（二）XX县社会经济发展状况
XX县位于安徽省北部，是XX市唯一市辖县，县城依市而建，
全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口
106万。
XX承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
XX环境优越，交通便捷。
市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。
举全县之力打造的省级开发区一XX经济开发区，七通一平”全面实现，服务配套设施已经完成。
一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。
一条龙”服务制度、一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。
符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。
公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。
距徐州观音机场仅有50公里。
内河航运入淮河、通长江，直达上海港。
XX物华天宝，资源富饶。
矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。
国家级特大型企业XX矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在XX境内，年产原煤2000多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上。
电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。
农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为XX农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。
可耕地面积220万亩，待开发的塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要
农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。
劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。
安徽省“861行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。
投资额120亿元，年产甲醇170
万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。
投资额100多亿元的XX煤电
基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。
新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。
XX，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。
东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使
XX成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。
XX定
会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园！
XX县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。
在县委、县政府的正确领导下，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。
特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道，城市环境更加美好。
同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。
在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。
城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果。
随着XX县城市建设发展步伐的进一步加快，需整合大量的土地，需新建更多的安臵房满足拆迁户的需求。
为此XX县建设投资有
限公司在XX县XX镇新建XX县河XX镇张庄村、李楼村农民安臵房建设项目，主要安臵XX县张庄村及李楼村的居民并整合张庄村及李楼村的土地。
XX县建设投资有限公司在中共XX县县委、XX县人民政府的领导下，按照指示，为促进XX县城乡统筹建设负责改建XX镇张庄村及李楼村。
按照县委、县政府建设社会主义新农村，统筹城
乡一体化的战略部署，对土地进行整理，农民的拆迁安臵补偿由县土地储备中心负责，修建安臵房所用的集体土地由国土局统一安排，成投公司负责建设张庄村、李楼村农民统建安臵房项目。
（三）本项目提出的理由
近几年来，县政府及相关部门以打造现代化的皖北一流县城为目标，按照“改造老城区、提升旧城区、启动河西新区”的工作思路，着力于优化城市环境，完善城市功能，塑造城市特色，提升城市档次。
相继新建改建县城道路30余条、桥梁8座，建成开放濉河公园
绿化景观一期、二期工程，完成了供水管网改造、天然气臵换、污
水处理等一大批市政基础设施项目，累计完成投资约30亿元。
2012
年，XX县保障性住房建设1232套，其中XX镇608套，开发区624套；同时完成2011年公共租赁住房项目1536套工程的续建工作。
其中XX镇504套，开发区1032套。
共计建设公租房2768套，总建筑面积180460平方米，计划总投资3.4亿元。
建设商品房230万平方米、安臵房13.9万平方米，完成房屋征迁210万平方米。
目前，县城建成区面积达24.6平方公里，集聚人口约22万人。
本项目的建设使城市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境
得以提升，很大程度上美化了城市形象。
项目的实施加快了XX县经济发展和城镇化进程，促进了项目区的建设。
通过本项目的建设，可以从根本上改善项目区农民的居住条件
和生活环境，实现农村居民区向城市社区的转变，同时可以集约、节约用地，腾出土地用于区域建设。
结合新农村建设的基本要求和现实规划，为保障农民的基本生活要求、促进工业的发展和维护社会环境的稳定，实施本项目建设工程势在必行。
二、项目建设必要性
1、本项目建设对于加快XX县建设，推进XX跨越式发展意义重大。
推进XX大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进XX崛起作出的重大决策。
为了继续强力推进大发展、大建设、大环境”保障性限价房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。
可见，保障性限价房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；二是为农民家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。
2、本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。
XX县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。
XX
近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。
通过建设安臵房，有利于改善城区农民的居住与生存条件，维护社会安定团结。
本着对人民负责的态度，站在XX长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快农民安臵房建设，进而提升XX县城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇。
本项目是XX现代化城市建设的重要组成部分。
本项目建筑形态简洁、明快，采用平屋顶设计，将生动的建筑符号与现代形体相结合。
注重建筑材质及色彩的呼应，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。
3、本项目的建设是维护社会稳定的需要。
本项目的实施可以缓解人地矛盾，促进社会经济可持续发展的需要：
由于执行国家生态退耕的政策和国家经济建设占用，全县耕地逐步减少和人口渐增，使当地人口和土地逆向发展的形势日趋严峻。
人多地少的矛盾直接制约着全县人民生活水平的提高和本地经济的可持续发展。
通过安臵房的建设，可提高整个XX县的土地利用率。
4、本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。
以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。
XX县根据国家和安徽省有关规定，以髙起点规划、高水平设
计、高标准建设、高效能管理”为要求，让农民从中感受到了新
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