商业地产销售答客问.docx

1、商业地产销售答客问销售答客百问一、 整体部分：1项目简介：芜湖外经广场项目位于安徽省芜湖市利民东路北侧，该地块是一个商业综合体。由商业 A、商业B、写字楼、酒店、保留建筑（原亿万多超市）五大部分组成。整个项目简洁大方，立面效果采用矩形和圆弧形的空间形态，实现建筑形体与不规则用地边线的呼应。建筑立面以石材为主，沿高架一侧采用原实的建筑形体以减少城市交通的不利影响。底层架空的“骑楼”造型，不仅实现了 “人车分流” ，同时界定了有趣的商业空间。2、外经广场五大产品系：商业A为中型商场，共计四层，地上建筑面积为 12080.87平方米。其中一层层高 5.4米，二、三层层高5.1米，四层层高4.5米。商

2、业B为大型商场，共计四层，地上建筑面积为 35838.36平方米。其中一层层高为 5.4米，为外铺、卖场和写字楼大堂。二层、三层层高 5.1米，为集中商业，四层层高 4.5米，为院线和电玩城等。写字楼一共26层。地上总建筑面积 32325.5平方米。大堂层高 9.5米，标准层层高3.5米，采用核心筒 集中式布局。周边为大小结合的办公空间，开敞走道的设计极大改善了内部通风采光效果。五星级酒店一共20层。地上总建筑面积为 31754.45平方米。保留建筑（原亿万多超市）：建筑面积23173平方米，已租赁与芜湖水元素管理公司。打造芜湖最高端标 准室内恒温游泳池、健身馆、理疗中心、餐饮。二、 项目开发

3、及合作公司介绍1、 项目开发商是谁？答：安徽省外经建设（集团）有限公司2、 公司之前开发过什么项目？答：亿万多全球连锁超市（国外分布马达加斯加、莫桑比克、津巴布韦、赞比亚、多哥、贝宁、马拉维等几十个国家）、全球连锁五星级酒店、金孔雀度假村，安徽外经大厦戴斯酒店 。3、 项目投资商是谁？答： 安徽省外经建设（集团）有限公司4、 投资商的背景如何？答：安徽省外经建设 （集团） 有限公司是一家以经营国际工程承包、 境外矿产资源开发、 房地产开发、 国际贸易、 超市连锁、五星级酒店和温泉旅游度假等业务为主的大型综合性企业， 具有承建大型道路桥梁、 房屋建筑以及机电安装、装修装饰等各项工程的施工资质，通

4、过了 ISO 质量管理体系、环境管理体系和职 业健康安全管理体系等国际认证。自成立以来，公司积极响应国家“走出去”的战略号召，大力开拓国外市场，先后在非洲、欧洲、亚 洲、中南美洲和大洋洲等地区近 30 个国家圆满承建了我国近百个大中型援外项目、中国驻外大使馆、经 商处馆舍项目、国家优惠贷款项目和一系列国际工程承包项目，同时在各地成立了 22 个分公司，开展房 地产开发、宾馆酒店和大型连锁超市经营等业务，取得了较好的经济和社会效益，受到了所在国政府和人 民的普遍赞誉，并得到了我国国家政府和领导的充分肯定，为增进中外友谊、树立中国企业良好的对外形 象做出了积极贡献。其中较有代表性的工程项目如：马达

5、加斯加体育馆、昂瓦公路、国际会议中心和五星 级酒店，多哥体育场，毛里塔尼亚总统府办公楼，莫桑比克外交部办公楼、国际会议中心、国家体育场和 马普托国际机场（改扩建工程） 、总统府办公楼，乌干达外交部大楼，加纳军警营房，摩洛哥游泳馆，萨 摩亚游泳馆，科特迪瓦议员之家，埃塞俄比亚职业教育学院，格林纳达国家体育场，缅甸国际会议中心、 马拉维议会大厦、哥斯达黎加国家体育场、赞比亚恩多拉体育场等等。2009 年，公司迈入一个全新的领域，即境外矿产资源的开发利用，先后在非洲南部国家获得了钻石 矿、金矿、祖母绿矿和铜矿等矿产资源的特许勘探证书和开采证书，尤其是津巴布韦马朗吉钻石矿项目， 在钻石储量、生产规模、

6、生产设备、管理水平等方面，赶上了世界先进水平，跻身于国际知名钻石生产企 业的行列。目前刚果金钻石矿及莫桑比克钛锆矿正在进行开采前的前期准备，矿藏储量及价值巨大。在国内 , 公司拥有三家星级酒店：总部所在地、五星级酒店 外经大厦，富丽堂皇，设施高档；国 家 4A 级风景区、五星级酒店 金孔雀温泉旅游度假村，环境优雅，清新怡人，在国内首屈一指，是中 外宾客旅游度假的绝好去处；安徽金孔雀温泉养生中心，温泉与中医保健相结合，是休闲、体检、养生的 最佳场所。在国外，公司还有马达加斯加金孔雀酒店、马拉维华安酒店、莫桑比克华安公寓酒店、科特迪 瓦东方宾馆、格林纳达华安酒店、赞比亚华安酒店、津巴布韦金孔雀度假

7、村、津巴布韦别墅酒店等国外连 锁酒店。公司还开办了天地亿万多连锁超市，目前在马达加斯加、莫桑比克、多哥、津巴布韦等国家的连 锁店，经营业绩良好。近年来，公司连续三届被评为 “全国文明单位”，连续四年位列ENR全球最大225家国际承包商排行 榜， 2012年升至 141 位，并被评为全国优秀施工企业、全国外经贸先进企业、全国商务系统先进单位、中 国建筑业竞争力百强企业、安徽省先进企业、安徽省百强企业、安徽省优秀建筑施工企业等光荣称号，被中国对外承包工程商会评定为对外工程承包及劳务输出“ AAA级信用企业。2010年，公司被评选为“中非友好贡献奖 感动非洲十大中国企业”之一，公司蒋庆德董事长被评为

8、“全国劳动模范” 。近日，公司被联合国计划发展署等 5家机构共同授予“ 2012中国非金融类企业海外投资 100强”，蒋董事长也荣获 “中国国际投资战略家”荣誉称号。公司全体员工始终奉行“诚信、创新、务实”的经营理念和“德行善举、尽责感恩”的企业宗旨， 竭诚为各界朋友提供一流的服务并愿意通过真诚合作，优势互补，共谋发展。5、 建筑设计单位的资质如何？建筑设计单位以前作品介绍？ 答：武汉建筑设计院（甲级） 、浙江海天建设集团有限公司（总承包特级） 、安徽省建设监理有限公司 （综合资质）6、 外经广场的园林景观设计单位是哪家？ 答：为专业知名设计院7、 项目物业管理公司名称，所管理的项目有哪些？答

9、： 请物业公司回复 。8、 本案用何种方式取得该地块？答：出让。9、 商住地块土地性质？使用年限？答：商业、办公， 40年，起始年份 2011年10月10日至 2051年10月9日二、项目地块及区位介绍10 、 项 目所在城市概况？ 答：芜湖市位于安徽省东南部，长江中下游。氐池长江三角洲平原履地，北倚长江，东接杭州，西连 合肥，北依南京，南向黄山，芜申运河（长江 -黄浦江）从中穿过。城市历史悠久，是安徽省规划中的两 座特大城市之一，皖江城市带龙头城市。芜湖坐拥长江西北角， 3 小时辐射长江三角洲各大重镇，人口 384.21 万，其拥有江北产业集中 区、2个国家级开发区和 4县 4区。未来将形成

10、“三主四副”的城市空间结构，成为 1000万人口规模的现 代化大都市。主要产业结构 城际轨道交通、水上交通、高速路网，芜合高速、宁芜高速、沪渝高速，芜湖公路铁路两用长江大桥的建成更是使长江南北的交通快捷方便。11、 本案所处的地理位置答：（详见附件一：项目选址位置图）12、 外经广场规模答：总建面 180082.89 平方米。由一个五星级酒店 +一个甲级写字楼 +中型商场 + 大型商场 +保留商业。13、 项目销售地址在哪里？答： 芜湖市利民东路袁泽桥南。14、项目周边的具体交通配套有哪些？答： 2 路、 30 路、 31 路、 42 路、 107 路15、外经广场的附近配套规划项目对面是瑞丰

11、商贸城、 金泽苑小区、 百惠花园， 融汇锦江、 南瑞新城、 绿地镜湖世纪城， 建设银行、 工商银行、中国银行16、 外经广场具体有哪些物业组成？答：商业A、商业B、甲级写字楼（26层）、五星级酒店（20层）、水元素休闲娱乐城三、产品线介绍17、 项 目的销售价格是多少？答： 暂时未定。18、 外 经广场总占地面积和建筑面积是多少？答： 该地块占地面积为 55400 平方米，总建筑面积 180082.89 平方米19、 B地块小区占地区域的总体宽多少？长多少？答： 长约： 260 米，宽约 120 米。20、 整 个项目开发周期多久？答： 外经广场项目开工时间为 2012年 3 月 29 日，具

12、备交楼条件时间为 2014 年12 月 31 日。21 、 外 经广场容积率多少？答： 2.4522、 外 经广场绿地率多少？答： 31.3%23、 外 经广场项目整体规划共有几栋楼？共多少户？答： 共 5 东楼，其中写字楼 440 套，酒店：五星级酒店 客房数： 297 间，床位数 :53824、 外经广场商业绿化景观的面积是多少？答：一万 平米左右。25、 外 经广场车位是地上还是地下？有多少 ?答：外经广场共有停车车位 826个，其中地面 37 个，地下 789个。其中商业A地下室为设备用房和停车库，车位数 115个；商业B、酒店地下室为酒店后勤用房、设备用房和停车库，车位数 674 个

13、。26、 外 经广场结构 ?答：写字楼及酒店采用框架剪力墙结构；商业 A及商业B采用框架结构。27、 项 目设计共有多少种户型？主力户型是什么？户型特色？答：项目涵盖五星级酒店、甲级写字楼、商业、超市、精品店、电玩城、 IMAX影院、餐饮等。28、 外 经广场设计的层高是多少？答：商业A: 层层高5.4米，二、三层层高 5.1米，四层层高4.5米，均为集中商业。商业B: 层层高5.4米，为外铺、卖场和写字楼大堂，二层、三层层高 5.1米，为集中商业，四层层高 4.5 米，为院线和电玩城。写字楼：标准层层高 3.5 米，采用核心筒集中式布局。周边为大小结合的办公空间，开敞走道的 设计极大改善了通

14、风采光效果。酒店：一层层高 5.4 米，为酒店大堂和少量外铺；二层层高 5.1 米，为会议中心、餐饮包房；三 层层高为 5.1 米，为宴会厅、中餐厅；四层层高 4.5 米； 5-18 层为标准层，层高 3.5 米，每层设 20 间标准间和 3 间豪华客房； 19 层为行政楼层，设豪华套房和行政酒店； 20 层为行政楼层设豪华套房 和总统套房。29、 外经广场得房率多少？答： 不等 。30、 外经广场的负荷等级、分户电表功率多少？变配电所位置？是否有应急电源？答： 一级负荷中特别重要的负荷：酒店的经营及设备管理用计算机系统用电。一级负荷：消防水泵、 消防电梯、防排烟风机、消防控制室、等消防用电设

15、备；酒店的宴会厅、餐厅、厨房、康乐设施、门 厅及高级客房、主要通道等场所的照明用电；客梯、排污泵、生活水泵用电；安防系统用电、电子信 息设备机房用电；门厅照明、安全照明用电；走道照明、值班照明、警卫照明等。其余为三级负荷。其中一级负荷采用双回路供电。由城市电网引入两路独立 10千伏店员同时供电，两路电源各带一半负荷，任一路电源故障或者抢 修，还能保证一半负荷使用。其中商业A120千瓦；商业B120千瓦；酒店90千瓦；写字楼90千瓦。应急电源：本项目酒店为 4 星级以上酒店，在酒店的地下一层单独设置一台柴油发动机为本酒 店消防负荷、应急照明、餐厅、宴会厅等场所及电梯、自动扶梯等设备服务。本工程消

16、 防控制室、弱点设备机房设 UPS不间断电源。31、 写 字楼面宽 * 长？（米） ，答： 4.2*10.8 ；6.6*10.8 ； 6*8.732、 每栋楼之间楼间距多少？答： 各楼栋间距不等、满足消防和日照要求。33、本案商业景观设施有哪些？其设计思想？答： 待定。34、 本案的建筑设计风格？答： 简洁大方，立面效果采用矩形和圆弧形的空间形态，实现建筑形体与不规则用地边线的呼应。建筑立面以石材为主，沿高架桥一侧采用厚实的建筑形体以减少城市交通的不利影响。底层架空 的“骑楼”造型，不仅实现了“人车分流” ，同时界定了有趣的商业空间。酒店立面以竖向线条塑造简洁大气的建筑形体，干挂石材烘托酒店档

17、次与级别。写字楼立面以不同形式的矩形窗为基本元素，结合竖向凹槽呈现丰富立面效果。35、本案区域发展背景及将来的展望？答：芜湖市新的地标式商业中心36、 外立面采用何种材料 ?何种色彩？答： 干挂石材、玻璃幕墙，部分铝塑板。37、 写字楼入户门是否有防盗设施 ?答：。38、 写字楼每户窗体采用何种材料 ?0.50 ，答：断热铝合金低辐射中空玻璃窗（ 6+12A+6遮阳型），传热系数2.40W/ m2 .K,自身遮阳系数气密性为 6 级，可见光透射比 0.40.39、 窗玻璃是何种材质 ?答： 双层中空低辐射玻璃。40、 写字楼入户大堂是否是精装修 ?答： 是。面积约 500 平方米，层高 10.

18、5 米4 1 、业主能不能自引改变空调缝口位置？答： 可以，本项目采用的是集中空调。业主可根据使用自引调整空调风口位置。42、 屋顶采用何种建材 ?答： 挤塑保温板，厚度： 30.00 k 值： 0.47/0.48 ；满足安徽省公共建筑节能设计标准 。43、 屋顶防水 , 隔热如何处理 ?答：屋面防水H级，防水层耐久年限为 15年，采用高聚物改性沥青防水卷材两道防水措施。44、45、46、47、48、49、50、51、52、53、54、如客户购买为投资 , 开发公司是否代为租赁？答：可以外 经广场内是否规划有变电站设施？具体位置在哪里 ?答：有。在商业B地下一层设置中心配电室一座（与商业 B的

19、专用配电房合建）1#中心配电室中设四台1250kVA干式变压器，供本工程商业 B及商业B地下室的负荷用电；在酒店地下一层设置 2#10千伏变电所一座，设两台 2000kVA干式变压器其中主供电容量，供本工程酒店及酒店附属设施的负荷用 电；在写字楼地下一层设置 3#10千伏变配电所一座，设两台 1600kVA干式变压器，供本工程写字楼的负荷用电。在商业 A的地下一层设置 4#10千伏的变配电所一座，设两台 lOOOkVA干式变压器，供本工程商业 A及商业A地下室的负荷用电。变电站是否有噪音 , 辐射 ?答：在地下室，不影响使用。外 经广场内是否有垃圾处理站？具体位置在何处 ?答：。外经广场层数？

20、答： 写字楼：地面以下 2 层，地面以上 26 层；酒店：地面以下 2层，地面以上 20层；商业A:地面以下2层，地面以上4层；商业B:地面以下2层，地面以上4层。垃 圾站如何管理 ?答：集中管理公共垃圾筒的位置如何设置 ? 答：。根据现场实际布置。公 共停车场如何收费 ? 答：购物、消费免费。外 经广场有几个主入口 ?答： 初步规划为 3 个出入口，以便于安全管理。 外经广场主入口道路的宽度多少 ?答： 约 7 米道 路主干道是双车道还是单车道 ?55、56、57、58、59、60、61、62、63、64、65、66、67、68、69、答： 按双车道设计道 路两旁种植的植物有那些品种 ?答：

21、名贵品种。如 发生火灾或其它意外事件如何处理出入问题 ?答：按应急预案处置。外 经广场内是否设有背景音乐 ?答：有物 业管理费是多少 ?如何收取？答：随市场价格物业公司提供服务项目哪些是免费的 , 哪些是收费的 ? 答：按主管部门规定执行小 区安保系统有哪些设施 ?答： 门禁、监控、火灾报警系统、主入口道闸系统、外墙安保系统。 客户入住后 , 装修期间对进出人员混杂情况如何处理 ?答：登记发牌小 区外墙安保系统出了故障是否有其他备用系统或应急措施 ?答： 及时维修。如 有客户报警，安保多少时间能及时赶到处理 ?答：及时 安保系统中防火系统如何设置？ 答： 烟感自动报警、手动触发试报警。项 目工

22、程后期施工时如何确保前期写字楼住户户全 ?答：酒店、写字楼、商业 A、商业B 一起完工付。小区物业是几级资质？答：室 内设计可否变更 ?答： 除承重墙不可以变动，户内部分业主可自行装修 。 项目地基是如何做的？7）层中风化泥质砂岩答：本工程基础选型采用直径 800mm-1000mr的钻孔灌注桩加后压浆工艺，以（ 为持力层。是否有地下室？400厚的混领土墙，底板采用 500 厚的混答：有。地下室顶板为上部结构的嵌固端。地下室外墙采用凝土底板。顶板厚180-300mmo地下室防水等级为二级。70、 现场是否有样板房 ?答： 售楼中心无样板房。71、 写字楼是否销售装修房？装修标准是多少？答：毛 坯

23、房，符合国家验收规范。72、 房屋修缮如何处理？ 答：当房屋出现质量问题时，由物业部门联合工程部及时处理，按照相关法律法规、标准，第一时间 安排人员进行更换、翻新、维修等作业，保证对业主的生活产生的不利影响降至最低。73、 交房时, 水电是否同时开通 ?答： 交房时水电都会同时开通 。74、 宽带网络如何收费 ?答： 参照当地电信、移动、铁通等网络宽带服务公司标准收取费用。75、 宽带网络初装费是多少 ?答： 参照当地电信、移动、铁通等网络宽带服务公司标准收取费用。76、 宽带网络每月使用费是多少 ?答： 参照当地电信、移动、铁通等网络宽带服务公司标准收取费用。客户个人使用宽带业务套餐形式 不

24、同、收费不同。77、 一户预留几门电话线 ?答：一门电话线78、 冷热水管采用何种材料 ?答：冷水支管采用 PP-R 管，热融连接；室内热水干管及支管采用不锈钢管，卡压连接；室外给水管 采用球墨铸铁管，橡胶圈承插连接。79、 水管口径多少？答：进户管 32mm支管25mm80、 业主委员会何时能成立 ?答： 各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的项目物业管理 工作。项目已交付使用且入住率达到 50%以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。三、项目配套设施 :81、 外经广场附近有哪些公共交通设施答：2路、30路、31

25、路、45路、107路、103路、T1等。外经广场附近有哪些商业设施配套 ？答：瑞丰商博城、时尚美食一条街、家乐福超市、世纪联华超市、建设银行、工商银行、中国银行、 社区医院外经广场距中心城区多少距离？车程？答：约3公里，约5分钟外经广场距机场多少距离？车程？外经广场距火车站多少距离？车程？答：约4公里，约15分钟项目本身的商业有些什么特色？如何经营？答：高端国际化、体验式，统一运营管理写字楼是否有会所？内具体有哪些活动设施 ？答：写字楼内本身无，但本项目其它单体中已配套齐全。购房手续介绍：购房手续如何办理？答：简单概述为以下几个步骤：交付定金 -首付签约-办理银行按揭-客户自主还款-交房。具体

26、细分的 业务流程及实质内容由置业顾问为您详细解答。购房定金需要多少？答：购房定金会在项目产品开盘前期阶段确定下来，届时将第一时间通知您。购房定金是否可退？答：购房定金及定房合同， 是经过您再三考虑确定， 并签字认可的，是具有法律效应。所以是不退房、 不换房。（置业顾问强调说明）购房首付最低多少？答：写字楼最低首付 50%贷款期限十年。购房的付款方式有几种？答：通常付款方式为一次性付款、 商业按揭贷款，具体付款方式会在项目产品开盘前期阶段确定下来， 届时将第一时间通知您。是否可以办理银行按揭 ？按揭银行是哪家？答：可以，具体待定。贷款利率是多少？82、83、84、85、86、四、87、88、89、90、91、92、93、答：确认贷款银行，确认贷款事宜。