商业地产销售答客问.docx

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商业地产销售答客问

销售答客百问

一、整体部分：

1项目简介：

芜湖外经广场项目位于安徽省芜湖市利民东路北侧，该地块是一个商业综合体。

由商业A、商业B、写字

楼、酒店、保留建筑（原亿万多超市）五大部分组成。

整个项目简洁大方，立面效果采用矩形和圆弧形的

空间形态，实现建筑形体与不规则用地边线的呼应。

建筑立面以石材为主，沿高架一侧采用原实的建筑形

体以减少城市交通的不利影响。

底层架空的“骑楼”造型，不仅实现了“人车分流”，同时界定了有趣的

商业空间。

2、外经广场五大产品系：

商业A为中型商场，共计四层，地上建筑面积为12080.87平方米。

其中一层层高5.4米，二、三层层高

5.1米，四层层高4.5米。

商业B为大型商场，共计四层，地上建筑面积为35838.36平方米。

其中一层层高为5.4米，为外铺、卖

场和写字楼大堂。

二层、三层层高5.1米，为集中商业，四层层高4.5米，为院线和电玩城等。

写字楼一共26层。

地上总建筑面积32325.5平方米。

大堂层高9.5米，标准层层高3.5米，采用核心筒集中式布局。

周边为大小结合的办公空间，开敞走道的设计极大改善了内部通风采光效果。

五星级酒店一共20层。

地上总建筑面积为31754.45平方米。

保留建筑（原亿万多超市）：

建筑面积23173平方米，已租赁与芜湖水元素管理公司。

打造芜湖最高端标准室内恒温游泳池、健身馆、理疗中心、餐饮。

二、项目开发及合作公司介绍

1、项目开发商是谁？

答：

安徽省外经建设（集团）有限公司

2、公司之前开发过什么项目？

答：

亿万多全球连锁超市（国外分布马达加斯加、莫桑比克、津巴布韦、赞比亚、多哥、贝宁、马拉

维等几十个国家）、全球连锁五星级酒店、金孔雀度假村，安徽外经大厦戴斯酒店。

3、项目投资商是谁？

答：

安徽省外经建设（集团）有限公司

4、投资商的背景如何？

答：

安徽省外经建设（集团）有限公司是一家以经营国际工程承包、境外矿产资源开发、房地产开发、国际贸易、超市连锁、五星级酒店和温泉旅游度假等业务为主的大型综合性企业，具有承建大型道路桥梁、房屋建筑以及机电安装、装修装饰等各项工程的施工资质，通过了ISO质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系等国际认证。

自成立以来，公司积极响应国家“走出去”的战略号召，大力开拓国外市场，先后在非洲、欧洲、亚洲、中南美洲和大洋洲等地区近30个国家圆满承建了我国近百个大中型援外项目、中国驻外大使馆、经商处馆舍项目、国家优惠贷款项目和一系列国际工程承包项目，同时在各地成立了22个分公司，开展房地产开发、宾馆酒店和大型连锁超市经营等业务，取得了较好的经济和社会效益，受到了所在国政府和人民的普遍赞誉，并得到了我国国家政府和领导的充分肯定，为增进中外友谊、树立中国企业良好的对外形象做出了积极贡献。

其中较有代表性的工程项目如：

马达加斯加体育馆、昂瓦公路、国际会议中心和五星级酒店，多哥体育场，毛里塔尼亚总统府办公楼，莫桑比克外交部办公楼、国际会议中心、国家体育场和马普托国际机场（改扩建工程）、总统府办公楼，乌干达外交部大楼，加纳军警营房，摩洛哥游泳馆，萨摩亚游泳馆，科特迪瓦议员之家，埃塞俄比亚职业教育学院，格林纳达国家体育场，缅甸国际会议中心、马拉维议会大厦、哥斯达黎加国家体育场、赞比亚恩多拉体育场等等。

2009年，公司迈入一个全新的领域，即境外矿产资源的开发利用，先后在非洲南部国家获得了钻石矿、金矿、祖母绿矿和铜矿等矿产资源的特许勘探证书和开采证书，尤其是津巴布韦马朗吉钻石矿项目，在钻石储量、生产规模、生产设备、管理水平等方面，赶上了世界先进水平，跻身于国际知名钻石生产企业的行列。

目前刚果金钻石矿及莫桑比克钛锆矿正在进行开采前的前期准备，矿藏储量及价值巨大。

在国内,公司拥有三家星级酒店：

总部所在地、五星级酒店——外经大厦，富丽堂皇，设施高档；国家4A级风景区、五星级酒店——金孔雀温泉旅游度假村，环境优雅，清新怡人，在国内首屈一指，是中外宾客旅游度假的绝好去处；安徽金孔雀温泉养生中心，温泉与中医保健相结合，是休闲、体检、养生的最佳场所。

在国外，公司还有马达加斯加金孔雀酒店、马拉维华安酒店、莫桑比克华安公寓酒店、科特迪瓦东方宾馆、格林纳达华安酒店、赞比亚华安酒店、津巴布韦金孔雀度假村、津巴布韦别墅酒店等国外连锁酒店。

公司还开办了天地亿万多连锁超市，目前在马达加斯加、莫桑比克、多哥、津巴布韦等国家的连锁店，经营业绩良好。

近年来，公司连续三届被评为“全国文明单位”，连续四年位列ENR全球最大225家国际承包商排行榜，2012年升至141位，并被评为全国优秀施工企业、全国外经贸先进企业、全国商务系统先进单位、中国建筑业竞争力百强企业、安徽省先进企业、安徽省百强企业、安徽省优秀建筑施工企业等光荣称号，被

中国对外承包工程商会评定为对外工程承包及劳务输出“AAA'级信用企业。

2010年，公司被评选为“中

非友好贡献奖——感动非洲十大中国企业”之一，公司蒋庆德董事长被评为“全国劳动模范”。

近日，公

司被联合国计划发展署等5家机构共同授予“2012中国非金融类企业海外投资100强”，蒋董事长也荣获“中国国际投资战略家”荣誉称号。

公司全体员工始终奉行“诚信、创新、务实”的经营理念和“德行善举、尽责感恩”的企业宗旨，竭诚为各界朋友提供一流的服务并愿意通过真诚合作，优势互补，共谋发展。

5、建筑设计单位的资质如何？

建筑设计单位以前作品介绍？

答：

武汉建筑设计院（甲级）、浙江海天建设集团有限公司（总承包特级）、安徽省建设监理有限公司（综合资质）

6、外经广场的园林景观设计单位是哪家？

答：

为专业知名设计院

7、项目物业管理公司名称，所管理的项目有哪些？

答：

请物业公司回复。

8、本案用何种方式取得该地块？

答：

出让。

9、商住地块土地性质？

使用年限？

答：

商业、办公，40年，起始年份2011年10月10日至2051年10月9日

二、项目地块及区位介绍

10、项目所在城市概况？

答：

芜湖市位于安徽省东南部，长江中下游。

氐池长江三角洲平原履地，北倚长江，东接杭州，西连合肥，北依南京，南向黄山，芜申运河（长江-黄浦江）从中穿过。

城市历史悠久，是安徽省规划中的两座特大城市之一，皖江城市带龙头城市。

芜湖坐拥长江西北角，3小时辐射长江三角洲各大重镇，人口384.21万，其拥有江北产业集中区、2个国家级开发区和4县4区。

未来将形成“三主四副”的城市空间结构，成为1000万人口规模的现代化大都市。

主要产业结构城际轨道交通、水上交通、高速路网，芜合高速、宁芜高速、沪渝高速，芜湖公路铁路两用长江大桥

的建成更是使长江南北的交通快捷方便。

11、本案所处的地理位置

答：

（详见附件一：

项目选址位置图）

12、外经广场规模

答：

总建面180082.89平方米。

由一个五星级酒店+一个甲级写字楼+中型商场+大型商场+保留商业。

13、项目销售地址在哪里？

答：

芜湖市利民东路袁泽桥南。

14、项目周边的具体交通配套有哪些？

答：

2路、30路、31路、42路、107路

15、外经广场的附近配套规划

项目对面是瑞丰商贸城、金泽苑小区、百惠花园，融汇锦江、南瑞新城、绿地镜湖世纪城，建设银行、工商银行、中国银行

16、外经广场具体有哪些物业组成？

答：

商业A、商业B、甲级写字楼（26层）、五星级酒店（20层）、水元素休闲娱乐城

三、产品线介绍

17、项目的销售价格是多少？

答：

暂时未定。

18、外经广场总占地面积和建筑面积是多少？

答：

该地块占地面积为55400平方米，总建筑面积180082.89平方米

19、B地块小区占地区域的总体宽多少？

长多少？

答：

长约：

260米，宽约120米。

20、整个项目开发周期多久？

答：

外经广场项目开工时间为2012年3月29日，具备交楼条件时间为2014年12月31日。

21、外经广场容积率多少？

答：

2.45

22、外经广场绿地率多少？

答：

31.3%

23、外经广场项目整体规划共有几栋楼？

共多少户？

答：

共5东楼，其中写字楼440套，酒店：

五星级酒店客房数：

297间，床位数:

538

24、外经广场商业绿化景观的面积是多少？

答：

一万平米左右。

25、外经广场车位是地上还是地下？

有多少?

答：

外经广场共有停车车位826个，其中地面37个，地下789个。

其中商业A地下室为设备用房和停车库，车位数115个；商业B、酒店地下室为酒店后勤用房、

设备用房和停车库，车位数674个。

26、外经广场结构?

答：

写字楼及酒店采用框架剪力墙结构；商业A及商业B采用框架结构。

27、项目设计共有多少种户型？

主力户型是什么？

户型特色？

答：

项目涵盖五星级酒店、甲级写字楼、商业、超市、精品店、电玩城、IMAX影院、餐饮等。

28、外经广场设计的层高是多少？

答：

商业A:

—层层高5.4米，二、三层层高5.1米，四层层高4.5米，均为集中商业。

商业B:

—层层高5.4米，为外铺、卖场和写字楼大堂，二层、三层层高5.1米，为集中商业，

四层层高4.5米，为院线和电玩城。

写字楼：

标准层层高3.5米，采用核心筒集中式布局。

周边为大小结合的办公空间，开敞走道的设计极大改善了通风采光效果。

酒店：

一层层高5.4米，为酒店大堂和少量外铺；二层层高5.1米，为会议中心、餐饮包房；三层层高为5.1米，为宴会厅、中餐厅；四层层高4.5米；5-18层为标准层，层高3.5米，每层设20间标准间和3间豪华客房；19层为行政楼层，设豪华套房和行政酒店；20层为行政楼层设豪华套房和总统套房。

29、外经广场得房率多少？

答：

不等。

30、外经广场的负荷等级、分户电表功率多少？

变配电所位置？

是否有应急电源？

答：

一级负荷中特别重要的负荷：

酒店的经营及设备管理用计算机系统用电。

一级负荷：

消防水泵、消防电梯、防排烟风机、消防控制室、等消防用电设备；酒店的宴会厅、餐厅、厨房、康乐设施、门厅及高级客房、主要通道等场所的照明用电；客梯、排污泵、生活水泵用电；安防系统用电、电子信息设备机房用电；门厅照明、安全照明用电；走道照明、值班照明、警卫照明等。

其余为三级负荷。

其中一级负荷采用双回路供电。

由城市电网引入两路独立10千伏店员同时供电，两路电源各带一半负荷，任一路电源故障或者抢修，还能保证一半负荷使用。

其中商业A120千瓦；商业B120千瓦；酒店90千瓦；写字楼90千瓦。

应急电源：

本项目酒店为4星级以上酒店，在酒店的地下一层单独设置一台柴油发动机为本酒店消防负荷、应急照明、餐厅、宴会厅等场所及电梯、自动扶梯等设备服务。

本工程消防控制室、弱

点设备机房设UPS不间断电源。

31、写字楼面宽*长？

（米），

答：

4.2*10.8；6.6*10.8；6*8.7

32、每栋楼之间楼间距多少？

答：

各楼栋间距不等、满足消防和日照要求。

33、本案商业景观设施有哪些？

其设计思想？

答：

待定。

34、本案的建筑设计风格？

答：

简洁大方，立面效果采用矩形和圆弧形的空间形态，实现建筑形体与不规则用地边线的呼应。

建筑立面以石材为主，沿高架桥一侧采用厚实的建筑形体以减少城市交通的不利影响。

底层架空的“骑楼”造型，不仅实现了“人车分流”，同时界定了有趣的商业空间。

酒店立面以竖向线条塑造简洁大气的建筑形体，干挂石材烘托酒店档次与级别。

写字楼立面以不同形式的矩形窗为基本元素，结合竖向凹槽呈现丰富立面效果。

35、本案区域发展背景及将来的展望？

答：

芜湖市新的地标式商业中心

36、外立面采用何种材料?

何种色彩？

答：

干挂石材、玻璃幕墙，部分铝塑板。

37、写字楼入户门是否有防盗设施?

答：

。

38、写字楼每户窗体采用何种材料?

0.50，

答：

断热铝合金低辐射中空玻璃窗（6+12A+6遮阳型），传热系数2.40W/m2.K,自身遮阳系数

气密性为6级，可见光透射比0.40.

39、窗玻璃是何种材质?

答：

双层中空低辐射玻璃。

40、写字楼入户大堂是否是精装修?

答：

是。

面积约500平方米，层高10.5米

41、业主能不能自引改变空调缝口位置？

答：

可以，本项目采用的是集中空调。

业主可根据使用自引调整空调风口位置。

42、屋顶采用何种建材?

答：

挤塑保温板，厚度：

30.00k值：

0.47/0.48；满足《安徽省公共建筑节能设计标准》。

43、屋顶防水,隔热如何处理?

答：

屋面防水H级，防水层耐久年限为15年，采用高聚物改性沥青防水卷材两道防水措施。

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如客户购买为投资,开发公司是否代为租赁？

答：

可以

外经广场内是否规划有变电站设施？

具体位置在哪里?

答：

有。

在商业B地下一层设置中心配电室一座（与商业B的专用配电房合建）1#中心配电室中设四

台1250kVA干式变压器，供本工程商业B及商业B地下室的负荷用电；在酒店地下一层设置2#10千

伏变电所一座，设两台2000kVA干式变压器其中主供电容量，供本工程酒店及酒店附属设施的负荷用电；在写字楼地下一层设置3#10千伏变配电所一座，设两台1600kVA干式变压器，供本工程写字楼

的负荷用电。

在商业A的地下一层设置4#10千伏的变配电所一座，设两台lOOOkVA干式变压器，供

本工程商业A及商业A地下室的负荷用电。

变电站是否有噪音,辐射?

答：

在地下室，不影响使用。

外经广场内是否有垃圾处理站？

具体位置在何处?

答：

。

外经广场层数？

答：

写字楼：

地面以下2层，地面以上26层；

酒店：

地面以下2层，地面以上20层；

商业A:

地面以下2层，地面以上4层；

商业B:

地面以下2层，地面以上4层。

垃圾站如何管理?

答：

集中管理

公共垃圾筒的位置如何设置?

答：

。

根据现场实际布置。

公共停车场如何收费?

答：

购物、消费免费。

外经广场有几个主入口?

答：

初步规划为3个出入口，以便于安全管理。

外经广场主入口道路的宽度多少?

答：

约7米

道路主干道是双车道还是单车道?

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答：

按双车道设计

道路两旁种植的植物有那些品种?

答：

名贵品种。

如发生火灾或其它意外事件如何处理出入问题?

答：

按应急预案处置。

外经广场内是否设有背景音乐?

答：

有

物业管理费是多少?

如何收取？

答：

随市场价格

物业公司提供服务项目哪些是免费的,哪些是收费的?

答：

按主管部门规定执行

小区安保系统有哪些设施?

答：

门禁、监控、火灾报警系统、主入口道闸系统、外墙安保系统。

客户入住后,装修期间对进出人员混杂情况如何处理?

答：

登记发牌

小区外墙安保系统出了故障是否有其他备用系统或应急措施?

答：

及时维修。

如有客户报警，安保多少时间能及时赶到处理?

答：

及时安保系统中防火系统如何设置？

答：

烟感自动报警、手动触发试报警。

项目工程后期施工时如何确保前期写字楼住户户全?

答：

酒店、写字楼、商业A、商业B一起完工付。

小区物业是几级资质？

答：

室内设计可否变更?

答：

除承重墙不可以变动，户内部分业主可自行装修。

项目地基是如何做的？

7）层中风化泥质砂岩

答：

本工程基础选型采用直径800mm-1000mr的钻孔灌注桩加后压浆工艺，以（为持力层。

是否有地下室？

400厚的混领土墙，底板采用500厚的混

答：

有。

地下室顶板为上部结构的嵌固端。

地下室外墙采用

凝土底板。

顶板厚180-300mmo地下室防水等级为二级。

70、现场是否有样板房?

答：

售楼中心无样板房。

71、写字楼是否销售装修房？

装修标准是多少？

答：

毛坯房，符合国家验收规范。

72、房屋修缮如何处理？

答：

当房屋出现质量问题时，由物业部门联合工程部及时处理，按照相关法律法规、标准，第一时间安排人员进行更换、翻新、维修等作业，保证对业主的生活产生的不利影响降至最低。

73、交房时,水电是否同时开通?

答：

交房时水电都会同时开通。

74、宽带网络如何收费?

答：

参照当地电信、移动、铁通等网络宽带服务公司标准收取费用。

75、宽带网络初装费是多少?

答：

参照当地电信、移动、铁通等网络宽带服务公司标准收取费用。

76、宽带网络每月使用费是多少?

答：

参照当地电信、移动、铁通等网络宽带服务公司标准收取费用。

客户个人使用宽带业务套餐形式不同、收费不同。

77、一户预留几门电话线?

答：

一门电话线

78、冷热水管采用何种材料?

答：

冷水支管采用PP-R管，热融连接；室内热水干管及支管采用不锈钢管，卡压连接；室外给水管采用球墨铸铁管，橡胶圈承插连接。

79、水管口径多少？

答：

进户管32mm支管25mm

80、业主委员会何时能成立?

答：

各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的项目物业管理工作。

项目已交付使用且入住率达到50%以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业

主举行大会，选举产生业主委员会。

三、项目配套设施:

81、外经广场附近有哪些公共交通设施

答：

2路、30路、31路、45路、107路、103路、T1等。

外经广场附近有哪些商业设施配套？

答：

瑞丰商博城、时尚美食一条街、家乐福超市、世纪联华超市、建设银行、工商银行、中国银行、社区医院

外经广场距中心城区多少距离？

车程？

答：

约3公里，约5分钟

外经广场距机场多少距离？

车程？

外经广场距火车站多少距离？

车程？

答：

约4公里，约15分钟

项目本身的商业有些什么特色？

如何经营？

答：

高端国际化、体验式，统一运营管理

写字楼是否有会所？

内具体有哪些活动设施？

答：

写字楼内本身无，但本项目其它单体中已配套齐全。

购房手续介绍：

购房手续如何办理？

答：

简单概述为以下几个步骤：

交付定金-首付签约-办理银行按揭-客户自主还款-交房。

具体细分的业务流程及实质内容由置业顾问为您详细解答。

购房定金需要多少？

答：

购房定金会在项目产品开盘前期阶段确定下来，届时将第一时间通知您。

购房定金是否可退？

答：

购房定金及定房合同，是经过您再三考虑确定，并签字认可的，是具有法律效应。

所以是不退房、不换房。

（置业顾问强调说明）

购房首付最低多少？

答：

写字楼最低首付50%贷款期限十年。

购房的付款方式有几种？

答：

通常付款方式为一次性付款、商业按揭贷款，具体付款方式会在项目产品开盘前期阶段确定下来，届时将第一时间通知您。

是否可以办理银行按揭？

按揭银行是哪家？

答：

可以，具体待定。

贷款利率是多少？

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四、

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90、

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93、

答：

确认贷款银行，确认贷款事宜。