家居建材市场可行性研究报告.docx

1、家居建材市场可行性研究报告X家居建材广场X项目可研报告 二一三年三月X印象及要点提炼【第一部分X市整体环境分析】一、城市概况二、X城市规划【第二部分X市场调查与分析】一、调查目的二、调查方式三、X市家居建材市场调查与分析四、X市重要商业市场调查与分析五、X市房地产市场调研与分析六、X市周边县市房地产市场调查与分析【第三部分项目资源分析】一、项目概况二、项目环境分析三、项目研判（SWOT分析）四、综合评估【第四部分项目定位分析】一、定位依据二、定位原则三、主题定位分析四、项目功能定位五、业态定位六、档次定位分析七、辐射定位分析【第五部分价格定位分析】一、结合周边住宅与商铺价格比例定价分析二、结合

2、项目性质定价分析【第六部分客群定位分析】 一、当地投资客二、异地投资客【第七部分媒体投放】一、媒体选择二、售楼处选择三、口碑传播四、渠道销售【结 语】X印象及要点提炼衣 X市民穿着较为朴素，品牌选择以中低端为主。食 实物以麻辣为主，但是辣度可以接受，普通饭馆一餐按4菜1汤计算70元左右。住 X政府出台政策限制房价不得超过5000元/，建筑形式多以33层塔楼，2梯6户，80100二至三居，不很注重朝向问题，政府限高，楼高不得超过100米，所以X最高住宅33层。X市内住宅供不应求，开发项目不多，体量不大，多以当地居民购买为主，城北老城区住宅比城南新城区住宅普遍低500元/左右。 由于开发项目较少，

3、所以X市二手房交易红火，遍地二手房中介。商场较少，现有的有重百和美好家园两个。可投资底商项目少，开发商多自持，二手房市场流通的商铺不多见。目前大型商业项目有恒大中天国际和X国际商业中心两个，其中X国际商业中心项目商铺未对外销售，7月份开始销售。而恒大中天国际项目作为目前唯一的在售商业项目，也已基本售罄，目前只余部分面积较大、总价较高商铺。X下辖各区县房价平均比X市房价低500800元/。售楼处装修下大力度，面积较大，装修奢华。行 作为一个常驻人口30万左右的城市，出租车只有400余量，街面能见到的不超过100辆，很难打到车，打到也是拼车，一条线路拉几批乘客，电动三轮车较多。X地区建设排行榜 无

4、论是从城市建设还是开发体量、房价，以及品牌认可度和可持续发展情况看，个人认为应是下列排行顺序：X市邻水县岳池县武胜县X区华蓥市竞争对手 X市内已知竞争对手为：“X国际商业中心”，今年7月份左右对外销售，30左右，700030000元/的价格，13万的商业体量，势必会对投资客户进行分流。 X市内未知竞争对手为：我项目所在地块对面一块150亩左右的土地被川渝集团拍得，准备开发做建材市场，应引起高度重视。 X市外同类型竞争对手：岳池“亿联建材家居五金城”，同质化的产品，项目将于6月份投放市场，势必对招商和销售带来影响，对经营和投资客户都会进行分流，应引起高度重视。 X市外不同类型竞争对手：岳池“天羿

5、荣耀城”的产权式酒店项目，5万平米的体量，1518%的回报率，会对投资客户进行分流，应引起关注。【第一部分X市整体环境分析】一、城市概况（1）城市简介X市位于四川东部，面积6344平方公里，辖X区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。总人口426.47万，市区人口47万。人口密度较大在全省21个州市里排名第6位，约534人/平方公里。 X市位于四川东部，面积6344平方公里。1998年7月国务院撤销X地区设立的地级市，辖X区、前锋区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。市人民政府驻X区广福镇。总人口470万。北宋开宝二年（969）取“广土安辑”之意设X军，为历代建制之始。X人文荟萃，英才辈出，养育了世

6、纪伟人邓小平同志。自然风景和人文胜迹独具特色。农业物产丰富，盛产粮、油、猪、茧、果，素有金X（玉米），银岳池（大米），红武胜（高粱）的美誉，是全国商品粮生产基地，瘦肉型生猪基地和丝绸之乡。矿产资源较多，有煤、铁、盐、石灰石、石英砂、天然气、石油、石膏矿、铝矾土、矿泉水等二十多种矿藏，贮量大，品位高。交通便捷畅达，襄渝铁路纵贯全市，210、212、318国道，203、304省道纵横全境，县、乡村公路纵横交错，四通八达，X火车站是川东北重要的物资集散地，嘉陵江、渠江连接长江黄金水道，广渝高速公路正在加紧建设。（2）自然条件 X市地处中亚热带湿润季风气候区，气候温暖，热量充足，雨量丰沛，空气湿度大，

7、日照少，霜期短，风力大。年平均气温16,最冷月（1月）平均气温3，最热月（7月）平均气温27。多年大于或等于10以上的年积温5600，无霜期306-328天。年平均降水量1200毫米，43%的降水量集中于作物生长旺盛的夏季。多年平均径流系数0.48，即降水量的48%汇入河川，52%为土壤吸收和植物蒸腾所消耗。终年植物繁茂，且无季节性河流。 已探明或已发现的矿藏有煤、天然气、岩盐、石灰石、耐火粘土、菱铁矿、钒钛矿、铝土矿、锂、铍、锗、铬、硼、油页岩、白云石、硅石、冰洲石、磷矿、含钾岩石、石膏、石英砂、玄武岩、辉绿岩、矿泉水、硫铁矿、沙金等三十余种。其中原煤蕴藏量7亿吨，是华蓥山煤田的富集区；岩盐

8、层厚160200米，蕴藏量约1000亿吨；石灰岩分布800余平方公里，层厚20200米；天然气蕴藏量颇丰，年开采量7亿立方米。（3）交通区位 X是西部第一个县县通高速公路的地级市,国家高速G42沪蓉高速(南(充）广（安）、广(安)邻(水)、邻（水）垫（江）段)、G65包茂高速（渝邻（水）达（州）段）、G75兰海高速（渝武（胜）南（充）段）竣工通车，经沪蓉高速公路至成都250公里，经包茂高速到重庆110公里，以X为中心的公路骨架正在形成。襄渝铁路纵贯全境，嘉陵江、渠江水流连接长江，均可通航重庆。（4）经济建设 一、2012年全年实现生产总值766亿元，比上年增长14%；地方公共财政收入32.8亿

9、元，增长18.1%；全社会固定资产投资完成524.1亿元，增长23.3%；社会消费品零售总额254.4亿元，增长16%。 二、 2012年城镇居民人均可支配收入19939元、农民人均纯收入7590元，分别增长15.9%、16.5%。 三、2012年新开工建设保障性住房3996套20.5万平方米，实施棚户区改造4323套34.1万平方米，改造农村D级危房12632户、竣工10444户，避险搬迁地质灾害农户342户；渠江流域2798户因灾倒房户全部妥善安置。 二、X城市规划（1）城市功能定位 X市区整体向东南片区延伸，目前各政府机关公务员集资房已经在东南片区开始建设，未来市政府及各机关也会搬迁到东

10、南片区。但栆山物流园是X规划的物流商贸区域，是功能性区域，打造专业市场非常合适。老城区：X区所在地，传统居住与商业中心，以北街区域为商业中心，主要经营服装百货；万丰街至北辰大道区域主要经营汽车配件及二手车交易。在无法满足X发展前提下，其重要性已被新城区取代。老城区建设破旧，发展缓慢，且地势较低，经常遭遇洪水，原住民大都选择新城区居住。新城区：X主城区，依托交通区位优势，目前已成为X经济中心，其中金安大道、平安大道、广宁路、思源大道、建安路为主要商业街区。工业区：主要包括前锋工业园区和奎阁工业园区，X市的辅城，城市的东大门，发展以能源化工为主的工业区。东南片区：东南片区作为X市的一个开发重点，集

11、医疗、教育、行政、科研、商业、办公于一体的多功能区域。而此地又毗邻渠江之水、西溪河大峡谷公园不久将建设。正是这样一个独天得厚的众多的自然条件造就了东南片区，也铸就了商业奇葩。在这样一个优越环境中，将X东南片区打造成为X的春熙路、解放碑。枣山物流园区：X市枣山物流园区位于X市城区枣山镇，紧靠兰渝铁路X站(客、货站)、紧邻沪蓉高速公路、巴渝高速公路和广遂高速公路，水运航道经过渠江通江达海。园区总规划面积约12000亩，于2011年7月正式启动建设，主要建设物流、仓储、商贸、市场、加工贸易、电子信息、生活服务等项目集群。到2020年，将建成覆盖X、辐射川东北、面向重庆、背靠成都、贯穿渝川陕、连接大西

12、北的川东北重要物流基地，成为集物流、人流、资金流、信息流为一体的物流商贸城。【第二部分X市场调查与分析】一、调查目的（1）通过客观深入的市场调查，充分了解X市商业分布，经营状况，确定X市场投资客、经营客群体的主体特征。（2）针对X市商业市场现状，合理规划项目地块，明确项目定位，充分发挥地块经济指标，开发出适合X市场的产品。（3）根据对项目的定位、规划、市场前景、开发运营风险等因素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。二、调查方式本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、楼盘暗访、临街商业扫街相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下： （1）依据政府部门的统计资料，获取当地

13、的经济、人口和专业市场发展数据；（2）考察走访X市区目前经营中的大型市场，包括正在经营的五金机电市场，家居建材市场，大型小商品市场，大型百货，重要沿街商业，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价格、规模、租金、售价、经营等方面的情况；（3）考察走访X周边县市，通过楼盘暗访，对周边县市住宅价格，商铺价格进行搜集和总结，特别是对大型商业地产项目的重点调查。三、X市家居建材市场调查与分析X主城区内成规模建材市场主要有家园建材市场、中桥建材市场、盛兆建材市场、龙马建材市场。下图为X家居建材市场分布图：（X建材市场分布图）家园建材广场 物业名称家园建材市场经营类别批零兼售（零售为主）物业地址

14、金安大道与西溪路交口经营范围家具，陶瓷，卫浴，地板，吊顶，厨卫电器，灯具经营方式统一管理，统一规划与散户自营相结合市场规模建筑面积2万平方米，商户数量80家左右商铺结构商场式内铺，共二层，沿街商铺 经营档次中高档次，含国内一线陶瓷品牌和家具品牌辐射范围X城区、下属县商铺租金内主街商铺：35元/左右，场内铺面F1：30元/左右。F2：20左右。厅内商铺F1：25元/，F2：20元/。租金年涨幅10%项目点评是X市档次最高的建材市场，有马可波罗、箭牌等一线品牌，具有一站式购齐能力，现有品牌80多个！是X家居消费首选市场。中桥建材市场物业名称中桥建材市场经营类别批零兼售（零售为主）物业地址建安中路与

15、金安大道一段交叉路口经营范围板材、五金、陶瓷卫浴、油漆、地板、木门、铝材经营方式散户自营市场规模建筑面积1.5万平方米左右，商户数量150家左右商铺结构市场内铺与沿街商铺经营档次中低档次建材消费市场辐射范围X城区、下属县商铺租金外主街：35-40元/。内主街：30-35元/。场内铺面：25-30元/。租金年涨幅10%项目点评外主街有欧神诺，东鹏等品牌，市场内主要以大众化消费的杂牌产品为主，均为个体商户经营，是工薪阶层主要的建材采购市场。龙马建材市场物业名称龙马建材市场经营类别综合性市场，批零兼售（零售为主）物业地址洪州大道与建华路交口经营范围百货，服装，餐饮，建材、银行、超市经营方式散户自营市

16、场规模建筑面积4万平方米左右，商户数量150家左右商铺结构沿街、内街商铺经营档次低档次辐射范围X城区、下属县商铺租金外主街商铺：40-45元/。场内商铺：30左右元/。租金年涨幅10%-15%项目点评综合性市场，定位不明确，经营种类繁杂且区域划分混乱。是城北有名的综合性商业中心，温州企业开发。人流量大，以个体商户为主，主力店年营业额200-300万。商场运营管理混乱。盛兆家居物业名称盛兆家居经营类别零售为主物业地址金安大道与万盛东路交叉口，国土局斜对面经营范围家具经营方式散户自营市场规模建筑面积3000平方米左右，商户数量20家左右商铺结构商场内铺经营档次中低端家具辐射范围X城区、下属县商铺租

17、金F1：55元/，F2：50元/，F3：45元/，年涨幅10%项目点评主营家具，经营种类单一 其他沿街建材商圈 1号桥建材一条街、西溪花园底商、万盛一街建材街铺、建安北路街铺等，均为经营中低端品牌为主。X家居建材市场分析 X沿街商铺最主要的组成分为服装百货、餐饮、二手房中介、家居建材四大类，除了主商业街区外都能找到建材门市，尤其以新建成小区周边底商居多，品牌低端，铺面多为30-40，租金从几千到1万多不等，短期经营为主，乏统一规划、统一运营的一站式家居建材购物市场。 同时房价由原来的1000多猛涨到现在的4000多，多数市民买房后承受不了高额的装修费用，造成X市民树立不起品牌意识，其中以市政府

18、大楼翻新装修，替换箭牌卫浴的竟然是不知名低端品牌可见一斑。 通过以上两方面分析，X家居建材消费者和经营户两者都很累，说明建设大型一站式家居建材市场非常有必要，消费者不用东奔西跑，经营户更不用追着目标客户而满城开店。四、X市重要商业市场调查与分析X市主城区商业分析金安大道一段：是X市最繁华的一条路，双向六车道。是连接老城区、新城区、东南片区的交通主干道。此路商业地位无可取代，大型商业林立，且有商业综合体项目建设当中。 广宁北路：路两侧商铺林立，集餐饮娱乐、休闲购物于一体的繁华街区，以美好家园商场为中心形成商业覆盖，眼镜店、手机店、婚纱影楼，同时与金安大道交叉口还有X最大购物中心“重百”，使此路商

19、业价值尤为突出。 思源大道：连接思源广场，路中心有绿化广场隔离带，路两侧银行、国家电网、书店、手机店等。平安大道：餐饮、工程制图、装修、建材等较专业街区，双向六车道。洪州大道：是X连接金安大道老城区路段，老城区主干道，两侧银行、市场、汽车专卖店、建材门市较多。X市主城区商业特征总结缺乏规划、市场定位不清晰 X市中心商业主要依托金安大道、广宁路、平安大道、思源大道、洪州大道的沿街商铺形成，由于经营户非投资户，造成沿街商业业态杂乱，缺乏规划，市场定位不清晰。商业发展缓慢 X市投资类商业项目较少，目前已建成的地产项目商业或自持或暂时不售，原有商业街租金从5000元/年到120000元/年不等，但只要

20、靠近商业街区，无论租金多少，均未有出售商铺或者主动租赁商铺，要想租间商铺就要接收原经营户货物及缴纳高额的装让费，这种现象为普遍现象。五、X市房地产市场调研与分析 X市目前在售房地产项目主要集中在城南新城区，本次调研走访了城北和城南的部分楼盘，具体调研楼盘分布如下图（1）城北老城区新楼盘概况：X新天地案名X新天地项目用途住宅、底商销售电话0826-*项目地址洪州大道与环城北路交会处交通状况1、3、4路开发商X市万佳房地产开发有限责任公司建筑情况9栋33层 广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型80二居开盘时间2011年12月建筑面积17万平方米入住时间2013年4月销售率一期100%二期 30%总

21、栋/户数3栋/1500户停车费及收费价格起价均价最高价卖点城北唯一在售楼盘，价格低4500户型配比户型二居三居跃层面积区域8099140-170外立面石材，面砖及墙漆交房标准毛坯备注一期已罄，二期排号中现有活动：交三万抵五万商业：一层10000元/，二层6000元/中正天下豪庭案名中正天下豪庭项目用途住宅，商业销售电话0826-*项目地址东南片区交通状况开发商X中正房地产开发有限公司建筑情况8栋33层广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型79.36-113.13开盘时间2011年6月交房时间2014年12月入住时间2014年12月占地面积70亩建筑面积19万绿化面积31.4%销售率100%总栋/

22、户数8栋/1500户停车费及收费价格起价均价最高价卖点价格较低，东南片区4300恒大中天国际案名恒大中天国际项目用途住宅，商业销售电话0826-*项目地址广宁路与金安大道交口交通状况开发商X恒大房地产开发有限公司建筑情况7栋33层广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型80开盘时间2011年1月交房时间2014年12月入住时间2014年12月占地面积建筑面积21万绿化面积销售率100%总栋/户数7栋/1200户停车费及收费价格起价均价最高价卖点核心区域综合体4900备注住宅已售罄，首次为X引入国际先进的HOPSCA（豪布斯卡）开发模式，聚合酒店、办公高尚住宅、超市、精品商场、商业步行街等六大业态增

23、值链，由七栋高层塔楼，两栋多层建筑和一条商业步行街区组成，目前是X唯一且最大的城市综合体。商业7万平米，F1：2.5-5万。F2：1.5-2万。X国际商业中心案名X国际商业中心项目用途住宅，商业销售电话0826-8888816项目地址X市城南滨河路一段108号交通状况开发商X瑞泽房地产开发有限责任公司建筑情况11栋33层广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型82185开盘时间202年3月交房时间2015年3月入住时间占地面积80亩建筑面积348285绿化面积25%销售率100%总栋/户数11栋/1800户停车费及收费价格起价均价最高价卖点户型、位置、配套4900备注住宅已基本售罄， 只剩顶层大面

24、积跃层商业13万平米，自持4万平米，F1：3万，F2：1.6万，F3：1万，F4：8000，F3：7000商业未开售，目前只接受400以上或总价500万以上大客户选择位置。（4）X市房地产市场分析 城南新城区板块，完善的交通、金融、商业、教育、医疗配套，且是目前市政府所在地，房地产开发首选地段。 城北老城区板块，发展缓慢，经济滞后，房价比城南新城区均价低500元/左右，发展余地不大，仅满足周边居住需求。 东南新城区板块，处于城市主导方向上，目前片区交通、配套正在积极建设提升中，仅具有区域影响力，未来具有一定的增长空间，但是时间有些漫长。（5）X市房地产市场总结住宅市场供不应求受政府出台房价不得

25、高于5000元/影响，X房地产市场呈现一种供不应求的局面，老百姓一方面担心政府不再抑制房价，致使房价攀高；另一方面X老百姓大多外出务工，挣钱回家置业，又没有更好的投资项目，所以住宅成为最佳投资项目。商业投资类项目严重匮乏X市现有商业项目一部分开发商或捂盘惜售，或干脆自持；而对外出售的商业项目或面积较大，或单价较高，一间商铺动辄百万起，老百姓承受不了，最主要是百万商铺的年租金只有23万左右，投入产出比严重失衡。以上两方面充分说明X房地产市场真的缺乏一个适合老百姓投资的商业项目，而这就是我们项目的一个机会点。六、X市周边县市房地产市场调查与分析依据X的地理区位，本次周边县市调查主要走访了武胜县、岳

26、池县、华蓥市、邻水县（如下图），重点搜集大型商业地产投资项目 （1）X市周边县市房地产概况武胜县武胜县，隶属于X市，位于X市西南部距离40公里处，县城人口10万人。4大支柱产业，即农副产品精深加工、能源化工、机电制造、电子生物产业。房地产市场发展迅猛，开发项目众多，房价均价4500元/左右，底商价格10000元/左右。建材市场是自发形成的沿街底商，50租金20000元/年30000元/年左右。主商业街区50租金80000元/年120000元/年左右。东方明珠案名东方明珠项目用途住宅，商业销售电话6298666项目地址武胜县东街延伸段左侧交通状况良好开发商四川泰鑫房地产开发有限公司建筑情况7栋高

27、层，14栋小高层广告方式单页墙体围挡销售方式四川迅房房地产顾问有限公司代理主力户型79.36-113.13占地面积120多亩建筑面积164643绿化面积36.8%销售率总栋/户数21栋/1150户停车费及收费价格起价均价最高价卖点县城中心核心地段，靠近县政府配套设施完备4600备注靠近县政府及主商业街区，成为当地人最感兴趣的投资地段，商业未售。瑞鼎嘉诚案名瑞鼎嘉诚项目用途住宅，商业销售电话66638886689666项目地址武胜县广武路鸡公山麓交通状况开发商四川瑞鼎房地产开发有限公司建筑情况11栋高层，8栋花园洋房广告方式单页墙体围挡销售方式自理主力户型53-150高层120-160花园洋房占

28、地面积93.27亩建筑面积186541绿化面积36.8%价格起价均价最高价卖点定位高端靠近车站靠近新建的试验学校420045004800备注商业未售住宅在优惠9.8折基础之上，如果一次性再打9.5折，如果贷款再打9.7折嶺秀郡案名嶺秀郡项目用途住宅，商业销售电话6235111项目地址迎宾大道（一力职中斜对面）交通状况开发商金冠地产建筑情况高层住宅，花园别墅广告方式单页墙体围挡销售方式自理主力户型78-130占地面积建筑面积180000绿化面积价格起价均价最高价卖点打造高端社区5000备注花园洋房、别墅的价格70009000元/一江山水案名一江山水项目用途住宅，商业销售电话6665666项目地址武胜滨江路交通状况开发商昌平实业建筑情况11栋高层广告方式墙体围挡街头广告销售方式重庆美翔地产顾问代理 主力户型商业80-120占地面积77417.2建筑面积257511.46绿化率32%价