家居建材市场可行性研究报告.docx
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家居建材市场可行性研究报告
X
家居建材广场
[X]
项
目
可
研
报
告
二〇一三年三月
X印象及要点提炼
【第一部分·X市整体环境分析】
一、城市概况
二、X城市规划
【第二部分·X市场调查与分析】
一、调查目的
二、调查方式
三、X市家居建材市场调查与分析
四、X市重要商业市场调查与分析
五、X市房地产市场调研与分析
六、X市周边县市房地产市场调查与分析
【第三部分·项目资源分析】
一、项目概况
二、项目环境分析
三、项目研判（SWOT分析）
四、综合评估
【第四部分·项目定位分析】
一、定位依据
二、定位原则
三、主题定位分析
四、项目功能定位
五、业态定位
六、档次定位分析
七、辐射定位分析
【第五部分·价格定位分析】
一、结合周边住宅与商铺价格比例定价分析
二、结合项目性质定价分析
【第六部分·客群定位分析】
一、当地投资客
二、异地投资客
【第七部分·媒体投放】
一、媒体选择
二、售楼处选择
三、口碑传播
四、渠道销售
【结语】
X印象及要点提炼
衣
X市民穿着较为朴素，品牌选择以中低端为主。
食
实物以麻辣为主，但是辣度可以接受，普通饭馆一餐按4菜1汤计算70元左右。
住
X政府出台政策限制房价不得超过5000元/㎡，建筑形式多以33层塔楼，2梯6户，80—100㎡二至三居，不很注重朝向问题，政府限高，楼高不得超过100米，所以X最高住宅33层。
X市内住宅供不应求，开发项目不多，体量不大，多以当地居民购买为主，城北老城区住宅比城南新城区住宅普遍低500元/㎡左右。
由于开发项目较少，所以X市二手房交易红火，遍地二手房中介。
商场较少，现有的有重百和美好家园两个。
可投资底商项目少，开发商多自持，二手房市场流通的商铺不多见。
目前大型商业项目有恒大中天国际和X国际商业中心两个，其中X国际商业中心项目商铺未对外销售，7月份开始销售。
而恒大中天国际项目作为目前唯一的在售商业项目，也已基本售罄，目前只余部分面积较大、总价较高商铺。
X下辖各区县房价平均比X市房价低500—800元/㎡。
售楼处装修下大力度，面积较大，装修奢华。
行
作为一个常驻人口30万左右的城市，出租车只有400余量，街面能见到的不超过100辆，很难打到车，打到也是拼车，一条线路拉几批乘客，电动三轮车较多。
X地区建设排行榜
无论是从城市建设还是开发体量、房价，以及品牌认可度和可持续发展情况看，个人认为应是下列排行顺序：
X市>邻水县>岳池县>武胜县>X区>华蓥市
竞争对手
X市内已知竞争对手为：
“X国际商业中心”，今年7月份左右对外销售，30㎡左右，7000—30000元/㎡的价格，13万㎡的商业体量，势必会对投资客户进行分流。
X市内未知竞争对手为：
我项目所在地块对面一块150亩左右的土地被川渝集团拍得，准备开发做建材市场，应引起高度重视。
X市外同类型竞争对手：
岳池“亿联建材家居五金城”，同质化的产品，项目将于6月份投放市场，势必对招商和销售带来影响，对经营和投资客户都会进行分流，应引起高度重视。
X市外不同类型竞争对手：
岳池“天羿荣耀城”的产权式酒店项目，5万平米的体量，15—18%的回报率，会对投资客户进行分流，应引起关注。
【第一部分·X市整体环境分析】
一、城市概况
（1）城市简介
X市位于四川东部，面积6344平方公里，辖X区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。
总人口426.47万，市区人口47万。
人口密度较大在全省21个州市里排名第6位，约534人/平方公里。
X市位于四川东部，面积6344平方公里。
1998年7月国务院撤销X地区设立的地级市，辖X区、前锋区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。
市人民政府驻X区广福镇。
总人口470万。
北宋开宝二年（969）取“广土安辑”之意设X军，为历代建制之始。
X人文荟萃，英才辈出，养育了世纪伟人邓小平同志。
自然风景和人文胜迹独具特色。
农业物产丰富，盛产粮、油、猪、茧、果，素有"金X（玉米），银岳池（大米），红武胜（高粱）"的美誉，是全国商品粮生产基地，瘦肉型生猪基地和丝绸之乡。
矿产资源较多，有煤、铁、盐、石灰石、石英砂、天然气、石油、石膏矿、铝矾土、矿泉水等二十多种矿藏，贮量大，品位高。
交通便捷畅达，襄渝铁路纵贯全市，210、212、318国道，203、304省道纵横全境，县、乡村公路纵横交错，四通八达，X火车站是川东北重要的物资集散地，嘉陵江、渠江连接长江黄金水道，广渝高速公路正在加紧建设。
（2）自然条件
X市地处中亚热带湿润季风气候区，气候温暖，热量充足，雨量丰沛，空气湿度大，日照少，霜期短，风力大。
年平均气温16℃,最冷月（1月）平均气温3℃，最热月（7月）平均气温27℃。
多年大于或等于10℃以上的年积温5600℃，无霜期306-328天。
年平均降水量1200毫米，43%的降水量集中于作物生长旺盛的夏季。
多年平均径流系数0.48，即降水量的48%汇入河川，52%为土壤吸收和植物蒸腾所消耗。
终年植物繁茂，且无季节性河流。
已探明或已发现的矿藏有煤、天然气、岩盐、石灰石、耐火粘土、菱铁矿、钒钛矿、铝土矿、锂、铍、锗、铬、硼、油页岩、白云石、硅石、冰洲石、磷矿、含钾岩石、石膏、石英砂、玄武岩、辉绿岩、矿泉水、硫铁矿、沙金等三十余种。
其中原煤蕴藏量7亿吨，是华蓥山煤田的富集区；岩盐层厚160－200米，蕴藏量约1000亿吨；石灰岩分布800余平方公里，层厚20－200米；天然气蕴藏量颇丰，年开采量7亿立方米。
（3）交通区位
X是西部第一个县县通高速公路的地级市,国家高速G42沪蓉高速（南（充）广（安）、广（安）邻（水）、邻（水）垫（江）段）、G65包茂高速（渝邻（水）达（州）段）、G75兰海高速（渝武（胜）南（充）段）竣工通车，经沪蓉高速公路至成都250公里，经包茂高速到重庆110公里，以X为中心的公路骨架正在形成。
襄渝铁路纵贯全境，嘉陵江、渠江水流连接长江，均可通航重庆。
（4）经济建设
一、2012年全年实现生产总值766亿元，比上年增长14%；地方公共财政收入32.8亿元，增长18.1%；全社会固定资产投资完成524.1亿元，增长23.3%；社会消费品零售总额254.4亿元，增长16%。
二、2012年城镇居民人均可支配收入19939元、农民人均纯收入7590元，分别增长15.9%、16.5%。
三、2012年新开工建设保障性住房3996套20.5万平方米，实施棚户区改造4323套34.1万平方米，改造农村D级危房12632户、竣工10444户，避险搬迁地质灾害农户342户；渠江流域2798户因灾倒房户全部妥善安置。
二、X城市规划
（1）城市功能定位
X市区整体向东南片区延伸，目前各政府机关公务员集资房已经在东南片区开始建设，未来市政府及各机关也会搬迁到东南片区。
但栆山物流园是X规划的物流商贸区域，是功能性区域，打造专业市场非常合适。
老城区：
X区所在地，传统居住与商业中心，以北街区域为商业中心，主要经营服装百货；万丰街至北辰大道区域主要经营汽车配件及二手车交易。
在无法满足X发展前提下，其重要性已被新城区取代。
老城区建设破旧，发展缓慢，且地势较低，经常遭遇洪水，原住民大都选择新城区居住。
新城区：
X主城区，依托交通区位优势，目前已成为X经济中心，其中金安大道、平安大道、广宁路、思源大道、建安路为主要商业街区。
工业区：
主要包括前锋工业园区和奎阁工业园区，X市的辅城，城市的东大门，发展以能源化工为主的工业区。
东南片区：
东南片区作为X市的一个开发重点，集医疗、教育、行政、科研、商业、办公于一体的多功能区域。
而此地又毗邻渠江之水、西溪河大峡谷公园不久将建设。
正是这样一个独天得厚的众多的自然条件造就了东南片区，也铸就了商业奇葩。
在这样一个优越环境中，将X东南片区打造成为X的春熙路、解放碑。
枣山物流园区：
X市枣山物流园区位于X市城区枣山镇，紧靠兰渝铁路X站（客、货站）、紧邻沪蓉高速公路、巴渝高速公路和广遂高速公路，水运航道经过渠江通江达海。
园区总规划面积约12000亩，于2011年7月正式启动建设，主要建设物流、仓储、商贸、市场、加工贸易、电子信息、生活服务等项目集群。
到2020年，将建成覆盖X、辐射川东北、面向重庆、背靠成都、贯穿渝川陕、连接大西北的川东北重要物流基地，成为集物流、人流、资金流、信息流为一体的物流商贸城。
【第二部分·X市场调查与分析】
一、调查目的
（1）通过客观深入的市场调查，充分了解X市商业分布，经营状况，确定X市场投资客、经营客群体的主体特征。
（2）针对X市商业市场现状，合理规划项目地块，明确项目定位，充分发挥地块经济指标，开发出适合X市场的产品。
（3）根据对项目的定位、规划、市场前景、开发运营风险等因素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。
二、调查方式
本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、楼盘暗访、临街商业扫街相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下：
（1）依据政府部门的统计资料，获取当地的经济、人口和专业市场发展数据；
（2）考察走访X市区目前经营中的大型市场，包括正在经营的五金机电市场，家居建材市场，大型小商品市场，大型百货，重要沿街商业，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价格、规模、租金、售价、经营等方面的情况；
（3）考察走访X周边县市，通过楼盘暗访，对周边县市住宅价格，商铺价格进行搜集和总结，特别是对大型商业地产项目的重点调查。
三、X市家居建材市场调查与分析
X主城区内成规模建材市场主要有家园建材市场、中桥建材市场、盛兆建材市场、龙马建材市场。
下图为X家居建材市场分布图：
（X建材市场分布图）
Ø家园建材广场
物业名称
家园建材市场
经营类别
批零兼售（零售为主）
物业地址
金安大道与西溪路交口
经营范围
家具，陶瓷，卫浴，地板，吊顶，厨卫电器，灯具
经营方式
统一管理，统一规划与散户自营相结合
市场规模
建筑面积2万平方米，商户数量80家左右
商铺结构
商场式内铺，共二层，沿街商铺
经营档次
中高档次，含国内一线陶瓷品牌和家具品牌
辐射范围
X城区、下属县
商铺租金
内主街商铺：
35元/㎡左右，场内铺面F1：
30元/㎡左右。
F2：
20左右。
厅内商铺F1：
25元/㎡，F2：
20元/㎡。
租金年涨幅10%
项目点评
是X市档次最高的建材市场，有马可波罗、箭牌等一线品牌，具有一站式购齐能力，现有品牌80多个！
是X家居消费首选市场。
Ø中桥建材市场
物业名称
中桥建材市场
经营类别
批零兼售（零售为主）
物业地址
建安中路与金安大道一段交叉路口
经营范围
板材、五金、陶瓷卫浴、油漆、地板、木门、铝材
经营方式
散户自营
市场规模
建筑面积1.5万平方米左右，商户数量150家左右
商铺结构
市场内铺与沿街商铺
经营档次
中低档次建材消费市场
辐射范围
X城区、下属县
商铺租金
外主街：
35-40元/㎡。
内主街：
30-35元/㎡。
场内铺面：
25-30元/㎡。
租金年涨幅10%
项目点评
外主街有欧神诺，东鹏等品牌，市场内主要以大众化消费的杂牌产品为主，均为个体商户经营，是工薪阶层主要的建材采购市场。
Ø龙马建材市场
物业名称
龙马建材市场
经营类别
综合性市场，批零兼售（零售为主）
物业地址
洪州大道与建华路交口
经营范围
百货，服装，餐饮，建材、银行、超市
经营方式
散户自营
市场规模
建筑面积4万平方米左右，商户数量150家左右
商铺结构
沿街、内街商铺
经营档次
低档次
辐射范围
X城区、下属县
商铺租金
外主街商铺：
40-45元/㎡。
场内商铺：
30左右元/㎡。
租金年涨幅10%-15%
项目点评
综合性市场，定位不明确，经营种类繁杂且区域划分混乱。
是城北有名的综合性商业中心，温州企业开发。
人流量大，以个体商户为主，主力店年营业额200-300万。
商场运营管理混乱。
Ø盛兆家居
物业名称
盛兆家居
经营类别
零售为主
物业地址
金安大道与万盛东路交叉口，国土局斜对面
经营范围
家具
经营方式
散户自营
市场规模
建筑面积3000平方米左右，商户数量20家左右
商铺结构
商场内铺
经营档次
中低端家具
辐射范围
X城区、下属县
商铺租金
F1：
55元/㎡，F2：
50元/㎡，F3：
45元/㎡，
年涨幅10%
项目点评
主营家具，经营种类单一
Ø其他沿街建材商圈
1号桥建材一条街、西溪花园底商、万盛一街建材街铺、建安北路街铺等，均为经营中低端品牌为主。
ØX家居建材市场分析
X沿街商铺最主要的组成分为服装百货、餐饮、二手房中介、家居建材四大类，除了主商业街区外都能找到建材门市，尤其以新建成小区周边底商居多，品牌低端，铺面多为30-40㎡，租金从几千到1万多不等，短期经营为主，乏统一规划、统一运营的一站式家居建材购物市场。
同时房价由原来的1000多猛涨到现在的4000多，多数市民买房后承受不了高额的装修费用，造成X市民树立不起品牌意识，其中以市政府大楼翻新装修，替换箭牌卫浴的竟然是不知名低端品牌可见一斑。
通过以上两方面分析，X家居建材消费者和经营户两者都很累，说明建设大型一站式家居建材市场非常有必要，消费者不用东奔西跑，经营户更不用追着目标客户而满城开店。
四、X市重要商业市场调查与分析
ØX市主城区商业分析
>>金安大道一段：
是X市最繁华的一条路，双向六车道。
是连接老城区、新城区、东南片区的交通主干道。
此路商业地位无可取代，大型商业林立，且有商业综合体项目建设当中。
>>广宁北路：
路两侧商铺林立，集餐饮娱乐、休闲购物于一体的繁华街区，以美好家园商场为中心形成商业覆盖，眼镜店、手机店、婚纱影楼，同时与金安大道交叉口还有X最大购物中心“重百”，使此路商业价值尤为突出。
>>思源大道：
连接思源广场，路中心有绿化广场隔离带，路两侧银行、国家电网、书店、手机店等。
>>平安大道：
餐饮、工程制图、装修、建材等较专业街区，双向六车道。
>>洪州大道：
是X连接金安大道老城区路段，老城区主干道，两侧银行、市场、汽车专卖店、建材门市较多。
ØX市主城区商业特征总结
>>缺乏规划、市场定位不清晰
X市中心商业主要依托金安大道、广宁路、平安大道、思源大道、洪州大道的沿街商铺形成，由于经营户非投资户，造成沿街商业业态杂乱，缺乏规划，市场定位不清晰。
>>商业发展缓慢
X市投资类商业项目较少，目前已建成的地产项目商业或自持或暂时不售，原有商业街租金从5000元/年到120000元/年不等，但只要靠近商业街区，无论租金多少，均未有出售商铺或者主动租赁商铺，要想租间商铺就要接收原经营户货物及缴纳高额的装让费，这种现象为普遍现象。
五、X市房地产市场调研与分析
X市目前在售房地产项目主要集中在城南新城区，本次调研走访了城北和城南的部分楼盘，具体调研楼盘分布如下图
（1）城北老城区新楼盘概况：
ØX·新天地
案名
X新天地
项目用途
住宅、底商
销售电话
0826-*******
项目地址
洪州大道与环城北路交会处
交通状况
1、3、4路
开发商
X市万佳房地产开发有限责任公司
建筑情况
9栋33层
广告方式
路牌墙体
销售方式
自销
主力户型
80㎡二居
开盘时间
2011年12月
建筑面积
17万平方米
入住时间
2013年4月
销售率
一期100%
二期30%
总栋/户数
3栋/1500户
停车费及收费
价格
起价
均价
最高价
卖点
城北唯一在售楼盘，价格低
4500
户型配比
户型
二居
三居
跃层
面积区域
80
99
140-170
外立面
石材，面砖及墙漆
交房标准
毛坯
备注
一期已罄，二期排号中
现有活动：
交三万抵五万
商业：
一层10000元/㎡，二层6000元/㎡
Ø中正·天下豪庭
案名
中正·天下豪庭
项目用途
住宅，商业
销售电话
0826-*******
项目地址
东南片区
交通状况
开发商
X中正房地产开发有限公司
建筑情况
8栋33层
广告方式
路牌墙体
销售方式
自销
主力户型
79.36-113.13㎡
开盘时间
2011年6月
交房时间
2014年12月
入住时间
2014年12月
占地面积
70亩
建筑面积
19万㎡
绿化面积
31.4%
销售率
100%
总栋/户数
8栋/1500户
停车费及收费
价格
起价
均价
最高价
卖点
价格较低，东南片区
4300
Ø恒大·中天国际
案名
恒大·中天国际
项目用途
住宅，商业
销售电话
0826-*******
项目地址
广宁路与金安大道交口
交通状况
开发商
X恒大房地产开发有限公司
建筑情况
7栋33层
广告方式
路牌墙体
销售方式
自销
主力户型
80㎡
开盘时间
2011年1月
交房时间
2014年12月
入住时间
2014年12月
占地面积
建筑面积
21万㎡
绿化面积
销售率
100%
总栋/户数
7栋/1200户
停车费及收费
价格
起价
均价
最高价
卖点
核心区域
综合体
4900
备注
住宅已售罄，
首次为X引入国际先进的HOPSCA（豪布斯卡）开发模式，聚合酒店、办公高尚住宅、超市、精品商场、商业步行街等六大业态增值链，由七栋高层塔楼，两栋多层建筑和一条商业步行街区组成，目前是X唯一且最大的城市综合体。
商业7万平米，F1：
2.5-5万。
F2：
1.5-2万。
ØX国际商业中心
案名
X国际商业中心
项目用途
住宅，商业
销售电话
0826-
8888816
项目地址
X市城南滨河路一段108号
交通状况
开发商
X瑞泽房地产开发有限责任公司
建筑情况
11栋33层
广告方式
路牌墙体
销售方式
自销
主力户型
82—185㎡
开盘时间
202年3月
交房时间
2015年3月
入住时间
占地面积
80亩
建筑面积
348285㎡
绿化面积
25%
销售率
100%
总栋/户数
11栋/1800户
停车费及收费
价格
起价
均价
最高价
卖点
户型、位置、配套
4900
备注
住宅已基本售罄，只剩顶层大面积跃层
商业13万平米，自持4万平米，
F1：
3万，F2：
1.6万，F3：
1万，F4：
8000，F3：
7000
商业未开售，目前只接受400㎡以上或总价500万以上大客户选择位置。
（4）X市房地产市场分析
城南新城区板块，完善的交通、金融、商业、教育、医疗配套，且是目前市政府所在地，房地产开发首选地段。
城北老城区板块，发展缓慢，经济滞后，房价比城南新城区均价低500元/㎡左右，发展余地不大，仅满足周边居住需求。
东南新城区板块，处于城市主导方向上，目前片区交通、配套正在积极建设提升中，仅具有区域影响力，未来具有一定的增长空间，但是时间有些漫长。
（5）X市房地产市场总结
>>住宅市场供不应求
受政府出台房价不得高于5000元/㎡影响，X房地产市场呈现一种供不应求的局面，老百姓一方面担心政府不再抑制房价，致使房价攀高；另一方面X老百姓大多外出务工，挣钱回家置业，又没有更好的投资项目，所以住宅成为最佳投资项目。
>>商业投资类项目严重匮乏
X市现有商业项目一部分开发商或捂盘惜售，或干脆自持；而对外出售的商业项目或面积较大，或单价较高，一间商铺动辄百万起，老百姓承受不了，最主要是百万商铺的年租金只有2—3万左右，投入产出比严重失衡。
以上两方面充分说明X房地产市场真的缺乏一个适合老百姓投资的商业项目，而这就是我们项目的一个机会点。
六、X市周边县市房地产市场调查与分析
依据X的地理区位，本次周边县市调查主要走访了武胜县、岳池县、华蓥市、邻水县（如下图），重点搜集大型商业地产投资项目
（1）X市周边县市房地产概况
Ø
武胜县
武胜县，隶属于X市，位于X市西南部距离40公里处，县城人口10万人。
4大支柱产业，即农副产品精深加工、能源化工、机电制造、电子生物产业。
房地产市场发展迅猛，开发项目众多，房价均价4500元/㎡左右，底商价格10000元/㎡左右。
建材市场是自发形成的沿街底商，50㎡租金20000元/年—30000元/年左右。
主商业街区50㎡租金80000元/年—120000元/年左右。
Ø东方明珠
案名
东方明珠
项目用途
住宅，商业
销售电话
6298666
项目地址
武胜县东街延伸段左侧
交通状况
良好
开发商
四川泰鑫房地产开发有限公司
建筑情况
7栋高层，14栋小高层
广告方式
单页
墙体围挡
销售方式
四川迅房房地产顾问有限公司代理
主力户型
79.36--113.13㎡
占地面积
120多亩
建筑面积
164643㎡
绿化面积
36.8%
销售率
总栋/户数
21栋/1150户
停车费及收费
价格
起价
均价
最高价
卖点
县城中心核心地段，靠近县政府
配套设施完备
4600
备注
靠近县政府及主商业街区，成为当地人最感兴趣的投资地段，商业未售。
Ø瑞鼎嘉诚
案名
瑞鼎嘉诚
项目用途
住宅，商业
销售电话
6663888
6689666
项目地址
武胜县广武路鸡公山麓
交通状况
开发商
四川瑞鼎房地产开发有限公司
建筑情况
11栋高层，8栋花园洋房
广告方式
单页
墙体围挡
销售方式
自理
主力户型
53-150㎡高层
120-160花园洋房
占地面积
93.27亩
建筑面积
186541㎡
绿化面积
36.8%
价格
起价
均价
最高价
卖点
定位高端
靠近车站
靠近新建的试验学校
4200
4500
4800
备注
商业未售
住宅在优惠9.8折基础之上，如果一次性再打9.5折，
如果贷款再打9.7折
Ø嶺秀郡
案名
嶺秀郡
项目用途
住宅，商业
销售电话
6235111
项目地址
迎宾大道（一力职中斜对面）
交通状况
开发商
金冠地产
建筑情况
高层住宅，花园别墅
广告方式
单页
墙体围挡
销售方式
自理
主力户型
78-130㎡
占地面积
建筑面积
180000㎡
绿化面积
价格
起价
均价
最高价
卖点
打造高端
社区
5000
备注
花园洋房、别墅的价格7000—9000元/㎡
Ø一江山水
案名
一江山水
项目用途
住宅，商业
销售电话
6665666
项目地址
武胜滨江路
交通状况
开发商
昌平实业
建筑情况
11栋高层
广告方式
墙体围挡
街头广告
销售方式
重庆美翔地产顾问代理
主力户型
商业80-120㎡
占地面积
77417.2㎡
建筑面积
257511.46㎡
绿化率
32%
价
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