行业概要.docx

1、行业概要行 业 概 览除另有说明外，本节以下所呈列资料部份摘录自多份政府刊物。我们的董事已就复印有关数据采取合理的谨慎措施，并一般相信该等数据属可靠。本集团、联席保荐人、联席全球协调人、包销商或其各自的任何联系人或顾问概无独立核实直接或间接取自政府官方来源的资 料 。 该 等 资 料 未 必 与 中 国 境 内 外 编 制 的 其 他 资 料 一 致 。中国经济中国政府自70年代末推行经济改革，国家经济发展一日千里。2001年，中国加入世界贸易组织，进一步加快中国经济改革。过去十年，中国国内生产总值由1996年的约人民币71,177亿元上升至2005年的约人民币183,085亿元，复合年度增长

2、率约为11.1%。与2004年中国国内生产总值人民币159,878亿元比较，2005年中国国内生产总值约为人民币183,085亿元，上升约10.2%。下 表 所 述 为 选 自 所 示 年 间 中 国 的 经 济 统 计 数 据 。1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005名义国内生产总值（以人民币十亿元计）. . 7,117.7 7,897.3 8,440.2 8,967.7 9,921.5 10,965.5 12,033.3 13,582.3 15,987.8 18,308.5实际国内生产总值增长率（以百分比计）. .人均国内生产总值

3、10.09.37.87.68.48.39.110.010.110.2（以人民币元计）. . . . . . 5,846.0 6,420.0 6,796.0 7,159.0 7,858.0 8,622.0 9,398.0 10,542.0 12,336.0 14,040.0外国直接投资 实际投资 （以十亿美元计） . . . 合同投资41.745.345.540.340.746.952.753.560.660.3 （以十亿美元计） . . .固定资产投资75.351.052.141.262.469.282.8 115.1 153.5 189.1（以人民币十亿元计）. . 2,291.4 2,49

4、4.1 2,840.6 2,985.5 3,291.8 3,721.4 4,350.0 5,556.7 7,047.7 8,887.4资 料 来 源 ： 中 国 统 计 年 鉴 2006自2004年起，为避免国内经济发展过于迅速以及为达到更为平稳及持续的经济发展，中国政府采取多项措施控制货币供应、信贷额度和固定资产投资。特别是中国政府已实施措施遏抑住宅物业市场的投机行为，并已增加供应人民可负担的住宅单位。见本招股章程附录六的有 关 中 国 房 地 产 业 法 律 概 要。 63 中国房地产市场房 地 产 改 革行 业 概 览90年代前，中国房地产改革尚未开始。在此之前，中国房地产开发行业为国家

5、计划经济的一部份。于90年代，中国房地产和房屋领域开始步入以市场为基础的机制。以下为各时期重 要 房 屋 改 革 的 概 述 ：1988 . . . 中 国 政 府 更 改 全 国 宪 法 ， 容 许 转 让 国 有 土 地 使 用 权1992 . . . 公 共 房 屋 开 始 在 大 城 市 销 售1994 . . . 中 国 政 府 进 一 步 实 施 房 地 产 改 革 和 成 立 雇 主 雇 员 住 房 公 积 金1995 . . . 中国政府颁布关于销售和预售房地产的法规，设立监管房地产销售的架构1998 . . . 中 国 政 府 废 除 国 家 分 配 房 屋 政 策广 东 省

6、 政 府 颁 布 管 理 广 东 省 商 品 房 物 业 预 售 的 法 规1999 . . . 中 国 政 府 延 长 按 揭 年 期 上 限 至 30年中 国 政 府 把 按 揭 融 资 上 限 由 70%增 至 80%中 国 政 府 为 房 地 产 二 手 市 场 的 销 售 制 定 正 式 程 序2000 . . . 中国政府颁布法规，使建筑工程项目的质量标准化，设立管理建筑工程素质 的 架 构2001 . . . 中 国 政 府 颁 布 关 于 商 品 房 物 业 销 售 的 法 规2002 . . . 中 国 政府 公 布招 标 拍卖 挂 牌 出 让 国有 土 地 使 用 权规 定

7、中 国 政 府 废 除 中 国 本 地 和 海 外 家 居 买 家 的 双 重 机 制2003 . . . 中国政府公布规则加强管制房地产贷款，以减低有关该等贷款的信用及系统 性 风 险国 务 院颁 布关 于 促 进房 地 产 市 场 持续 健 康 发 展 的通 知2004 . . . 国务院颁布通 知，规定房地产 开发项 目（不包 括普通标准住宅）的资本金比例应由20%增至35%。国家建设部修订城市商品房预售管理办法。中国银监会颁布商业银行房地产 贷款风 险管理指引，进一 步加强商业银行 在房地 产 贷 款 上 的 风 险 控 制 64 行 业 概 览2005 . . . 中国政府另行制定措

8、施，遏抑若干区域性市场的投机活动，包括提高规定的最低首期款至总购买价30%、取消住宅房优惠按揭利率、购入后两年内销售 征 收 5%营 业 税 ， 以 及 禁 止 转 售 未 建 成 的 物 业2006 . . . 中国政府另行制定措施，旨在调整房屋供应架构及抑制房屋价格急升，以引导及倡导房地产业的持续及健康发展。该等新措施包括：(1)规定建筑面积少于90平方米 的住宅单 位（包 括可负 担住宅单 位）比 率须超 过发展及 建筑的总建筑面积70%；(2)对购买及持有不足五年的住宅单位销售征收销售价格5%的营业税，并对即使持有多于五年的豪华商品房住宅单位销售征收实现收益5%的营业税； (3)规定商

9、业银行不得向项目资本比率无法达到35%最低水平的开发商提供贷款；(4)规定暂停单体住宅开发项目的土地供应及相关土地使用程序的处理，以作对单体住宅项目作整体清理；及(5)对闲置土地或不依从相关土地出让合同开发的土地征收土地闲置费及 或收回已授出土 地关于房地产改革和近期监管发展的额外资料，见本招股章程附录六的有关中国房地产业 法 律 概 要一 节 。房地产改革、中国经济增长、可支配收入增加、按揭贷款市场兴起和都市化速度上升，都是中国房地产市场持续增长的主要因素。政府房屋改革继续鼓励人民拥有私人物业，而预计 市 区 居 民 拥 有 私 人 物 业 的 比 例 将 持 续 上 升 。下 表 为 经

10、选 取 的 所 示 期 间 有 关 中 国 都 市 化 和 中 国 城 镇 居 民 家 庭 可 支 配 收 入 的 数 据 。市区人口（百万）. . . . . . . . . . . .总人口（百万）. . . . . . . . . . . . . . 都市化比率（%） . . . . . . . . . . . . 城市家庭人均可支配收入2001480.61,276.337.72002502.11,284.539.12003523.81,292.340.52004542.81,299.941.82005562.11,307.643.0（人民币元）. . . . . . . . . . .

11、 . . . 资 料 来 源 ： 2006年 中 国 统 计 年 鉴6,860.0 65 7,703.08,472.09,422.0 10,493.0中 国 的 房 地 产 市 场行 业 概 览中国房地产价格由1998年至2005年期间稳步上扬。国内住宅物业的平均价格由2001年约每平方米人民币2,017.0元升至2005年约每平方米人民币2,937.0元。同期，商品房的平均价格由 2001年 约 每 平 方 米 人 民 币 2,170元 上 升 至 2005年 约 每 平 方 米 人 民 币 3,168.0元 。此外，住宅物业的房地产开发投资由2001年的人民币4,217亿元增至2005年的

12、人民币10,861亿 元 。下 表 为 经 选 取 的 所 示 期 间 有 关 中 国 房 地 产 市 场 的 数 据 。住宅物业的房地产开发投资（以人民币十亿元计） . . . . . . 售出总建筑面积（以百万平方米计）. . . . . . . . 售出住宅物业的建筑面积（以百万平方米计）. . . . . . . . 商品房物业平均价格（以每平方米人民币元计） . . . . 住宅物业平均价格（以每平方米人民币元计） . . 资 料 来 源 ： 2005年 及 2006年 中 国 统 计 年 鉴房 屋 按 揭2001421.7224.1199.42,170.02,017.0200252

13、2.8268.1237.02,250.02,092.02003677.7337.2297.82,359.02,197.02004883.7382.3338.22,778.02,608.020051,086.1554.9495.93,168.02,937.0根 据 一 家 香 港 的 数 据 库 公 司 CEIC Data Company Limited 的 资 料 ， 中 国 住 宅 物 业 的 未偿 还 按 揭 贷 款 的 合 共 结 余 ， 由2001年 约 人 民 币 5,600亿 元 增 至2005年 约 人 民 币 18,400亿 元 。房 地 产 销 售 收 益中国房地产销售收益增

14、长，印证了中国房地产业的上升趋势。根据2006年中国统计年鉴，中国房地产发展总收益，由2001年约人民币5,472亿元增至2005年约人民币14,769亿元。同期，售 出 的 总 建 筑 面 积 ， 由 2001年 约 224,119,000平 方 米 增 至 2005年 约 554,862,200平 方 米 。中 国 政 府 近 年 就 中 国 房 地 产 市 场 采 取 的 措 施针对有关房地产投资规模增升的关注，中国政府出台一批限制未来发展的政策，包括： 每月按揭供款限制于个别借款人每月收入50%及每月还款总额限制于个别借款人每月 收 入 55%； 房 地 产 开 发 商 须 以 资 本

15、 资 金 拨 付 房 地 产 开 发 拟 定 总 资 本 开 支 的 35%而 非20%； 66 行 业 概 览 增 加 商 业 银 行 须 保 持 存 款 的 储 备 金 比 率 至10%， 有 效 减 少 银 行 可 贷 出 的 款 额 ； 收 紧 监 管 按 揭 贷 款 法 规 及 限 制 批 准 新 发 展 区 ； 就外国投资者成立的房地产开发企业而言，如总投资额为10百万美元或以上（含10百 万 美 元）， 注 册 资 本 不应 少 于 总 投 资 额 的 50%。于 2005年4月，建设部及若干其它的中国政府机关联合发出稳定房地产价格的通知，并紧 接 着 发 布 了 一 系 列 新

16、 措 施 。 据 此 ： 自2005年6月1日起，按物业之持有期长短及有关物业类型就物业销售所得款项征收营 业 税 ； 禁 止 转 让 未 完 成 物 业 ； 对土地出让合同订明开始日期起一年尚未发展的土地课征土地闲置费及取消闲置两 年 或 以 上 土 地 的 该 权 利 ； 撤 销 不 遵 守 规 划 许 可 证 的 项 目 的 规 划 许 可 证 ； 及 禁 止 供 应 兴 建 单 体 住 宅 用 地 及 限 制 供 应 兴 建 高 檔 住 宅 物 业 用 地 。于 2006年5月24日 ， 国 务 院 颁 布 由 九 个 部 门 共 同 编 制 的 关 于 调 整 住 房 供 应 结 构

17、 稳 定 住 房价格的意见（意见），有关部门包括建设部、国家发改委、国土资源部及国家税务总局。该意见旨在调整房屋供应架构及抑制房屋价格急升，以引导及倡导房地产业的持续及健康发展。由 于 引 入 该 意 见 ： 自2006年6月1日起，就新批准及 或新动工商品房住宅建筑而言，建筑面积少于90平方米的住房（包括可负担住宅单位）比率须超过发展及建筑的总建筑面积70%。已获 批 准 但 未 取 得 建 设 许 可 证 的 项 目 须 就 有 关 项 目 不 符 合 此 比 率 要 求 作 出 调 整 ； 自2006年6月1日起，对购买及持有不足五年的住房销售征收销售价格5%的营业税，并对持有多于五年的

18、豪华商品住房的实现收益征收5%的营业税。于2006年5月30日， 67 行 业 概 览国 家 税 务 总 局 发 出关 于 加 强 住 房 营 业 税 征 收 管 理 有 关 问 题 的 通 知（国 税 发200674）， 进 一步 确 定 该 意 见 就 转 让 住 房 征 收 营业 税 的 政 策 ； 商业银行不得向项目资本比率无法达到35%最低水平的开发商提供贷款，以限制发展商使用银行贷款作土地购买融资及预留房屋的行为。商业银行于向该等拥有相对大量闲置土地及 或未售出商品房住宅的发展商提供贷款时须保持谨慎，并应严格控制任何形式的借款或信贷提供。商业银行不应接受未售出及 或闲置超过三年的商

19、 品 房 住 宅 作 为 按 揭 抵 押 品 ； 自2006年6月1日起，就物业按揭而言，首期款最低应为购买价的30%。购买建筑面积 少 于 90平 方 米 自 住 房 屋 的 买 家 则 仍 需 支 付 20%首 期 款 ；于 2006年7月，建 设部 颁布关 于落实新建住房 结构 比例 要求的 若干 意见， 以厘清载于该意见的限制适用范围。根据该补充意见，限制适用于整个城市内所有新建住宅项目。这表示任何城市内的开发及建设总建筑面积中，至少70%须由建筑面积90平方米以下的住房组成。与其它项目的特别规定不同，该全城性的限制的应用将视乎不同城市而定。于并无进一步收紧限制或实施规例的情况下，我们

20、的中国法律顾问确认，已取得相关政府机关批文的项目将不 会 受 该 意 见 的 影 响 。该意见要求将土地供应予中低价及中小型一般商品房住宅，并继续管制对单体住宅及其他低密度及豪华住宅等项目的土地供应。于2006年5月30日，国土资源部发出关于进一步从严土地管理的紧急通知，重申上文该意见所述的土地供应政策，并规定单体住宅发展项目及 相 关 土 地 使 用 程 序 的 进 行 须 暂 停 。该意见亦要求土地及规划管理机关加强土地开发监管。对相关土地出让合同订明开始日期起一年尚未发展的土地课征较高的土地闲置费。土地出让合同订明开始日期起两年尚未开发的土地的土地使用权应被撤销。已按合同规定进行建筑，但

21、有以下情况者，土地仍被视为闲置：(1)土地开发连续暂停超过一年或以上而无取得批准，及(2)该土地已开发不足整个发展区域三分之一或对土地发展的投资少于按合同所载的四分之一（不包括土地出让金付款）。对闲置土地课征的土地闲置费最高可达土地出让金的20%，并根据1999年4月28日国土资源部发出 的闲 置 土 地 处 置 办法， 可 撤 销 两 年 内 尚 未 发 展 项 目 的 土 地使 用 权 。 68 广东省房地产市场行 业 概 览广东省位于中国南部地区，面积约178,000平方千米。2005年，广东省人口约为9,190万。过去十年，广东省每年实际国内生产总值增长率超过国家平均增长率，而广东省的

22、人均国内生 产 总 值 亦 远 较 全 国 平 均 为 高 。 下 表 为 经 选 取 的 所 示 期 间 广 东 省 经 济 统 计 数 据 。1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005名义国内生产总值（以人民币十亿元计）. .占中国国内生产总值的683.5 777.5 853.1 925.1 1,074.1 1,203.9 1,350.2 1,584.5 1,886.5 2,236.7百分比 . . . . . . . . . . . . . .实际国内生产总值增长率（以百分比计）. .人均国内生产总值9.611.39.811.210

23、.110.810.310.110.811.511.010.511.212.411.714.811.814.812.213.8（以人民币元计）. . . . . . 9,139.0 10,130.0 10,819.0 11,415.0 12,736.0 13,852.0 15,365.0 17,798.0 20,876.0 24,438.0城镇居民家庭人均可支配收入 . . . . . . . . . . . . 8,157.8 8,561.7 8,839.7 9,125.9 9,761.6 10,415.2 11,137.2 12,308.4 13,627.7 14,770.0资 料 来 源

24、： 2006年 广 东 统 计 年 鉴根据广东统计局的资料，2005年广东省完成总建筑面积为43,851,600平方米的房地产，较2004年增加28.7%。共售出商品房50,389,100平方米，其中45,463,200平方米为住宅物业。该等销售的总收入约达人民币2,239亿元，其中约人民币1,886亿元来自销售住宅物业。2005年，广东省商品房及住宅物业每平方米平均价格分别为人民币4,442.7元及人民币4,149.3元，较2004年 增 加27.8%及 25.9%。 下 表 载 列 于 所 示 期 间 有 关 广 东 省 物 业 市 场 的 节 选 数 据 ：已竣工的总建筑面积（百 万平

25、方 米）. . . . . . . . . . . . . . .已竣工的住宅物业建筑面积 （百万 平 方米）. . . . . . . . . . . . . 已 售总 建 筑面 积（百 万平 方 米） . . .已售的住宅物业建筑面积 （百万 平 方米）. . . . . . . . . . . . . 于中国售出的总建筑面积的百分比 . . . . . . . . . . . . . . .总 销售 收 入（以人 民 币十 亿 元） . . .住宅物业产生的销售收入 （以人 民 币十 亿 元）. . . . . . . . .商品房平均价格（以 每平 方 米人 民 币元 计） . . .

26、 . .住宅物业平均价格 （以每 平 方米 人 民币 元 计） . . .200133.427.422.820.510.275.263.53,304.73,101.9200239.131.825.322.69.482.068.33,241.33,022.2200343.835.630.627.49.197.882.03,195.02,993.6200434.127.830.527.48.0105.990.33,475.63,294.6200543.934.850.445.59.1223.9188.64,442.74,149.3资 料 来 源 ： 广 东 统 计 年 鉴 2002年 及 2006

27、年 69 广 州行 业 概 览广州是华南最大的城市及广东省的省会，位于省内中南部地区。2005年，广州人口约达950万。这城市由2001年至2005年五年间国内生产总值经历了高增长率。2005年，广州的国内生产总值约达人民币5,154亿元，人均国内生产总值约为人民币53,809.0元。下表展示了经选择 的 所 示 期 间 广 州 经 济 统 计 数 据 。名义国内生产总值（人民币十亿元）. . . . . . . . 实际国内生产总值增长率（%）. . . . . . . . . . . . 人均国内生产总值（人民币元）. . . . . . . . . . . . 资 料 来 源 ： 广 东

28、 统 计 年 鉴 20062001284.212.728,537.02002320.413.232,339.02003375.915.238,398.02004445.115.045,906.02005515.412.953,809.0根据广东统计局的资料，2005年广州完成的物业总建筑面积为10,643,500平方米，较2004年增加12.6%。共售出商品房12,722,800平方米，其中11,312,400平方米为住宅物业。该等销售的总收入约达人民币683亿元，其中约人民币570亿元来自销售住宅物业。2005年，广州商品房 及 住 宅 物 业 每 平 方 米 平 均 价 格 分 别 为 人

29、 民 币 5,366.1元 及 人 民 币 5,041.2元 ， 较 2004年 增 加18.3%及 15.7%。佛 山佛 山 位 于 广 东 省 中 南 部 地 区 ， 位 于 广 州 的 东 面 。 2005年 ， 佛 山 人 口 约580万 。 佛 山 市 于2001至2005年五年间国内生产总值经历了高增长率。2005年，佛山的国内生产总值约达人民币2,383亿元，人均国内生产总值则约为人民币 41,266.0元。下表展示了经选择的所示期间佛山 经 济 统 计 数 据 。名义国内生产总值（以人民币十亿元计） . . . . 实际国内生产总值增长率（%）. . . . . . . . . . . . 人均国内生产总值（人民币元）. . . . . . . . . . . . 资 料 来 源 ： 广