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行业概要

行业概览

除另有说明外，本节以下所呈列资料部份摘录自多份政府刊物。

我们的董事已就复印有

关数据采取合理的谨慎措施，并一般相信该等数据属可靠。

本集团、联席保荐人、联席全球

协调人、包销商或其各自的任何联系人或顾问概无独立核实直接或间接取自政府官方来源的

资料。

该等资料未必与中国境内外编制的其他资料一致。

中国经济

中国政府自70年代末推行经济改革，国家经济发展一日千里。

2001年，中国加入世界贸

易组织，进一步加快中国经济改革。

过去十年，中国国内生产总值由1996年的约人民币71,177

亿元上升至2005年的约人民币183,085亿元，复合年度增长率约为11.1%。

与2004年中国国内

生产总值人民币159,878亿元比较，2005年中国国内生产总值约为人民币183,085亿元，上升约

10.2%。

下表所述为选自所示年间中国的经济统计数据。

1996199719981999200020012002200320042005

名义国内生产总值

　（以人民币十亿元计）..7,117.77,897.38,440.28,967.79,921.510,965.512,033.313,582.315,987.818,308.5

实际国内生产总值

　增长率（以百分比计）..

人均国内生产总值

10.0

9.3

7.8

7.6

8.4

8.3

9.1

10.0

10.1

10.2

　（以人民币元计）......5,846.06,420.06,796.07,159.07,858.08,622.09,398.010,542.012,336.014,040.0

外国直接投资

　—实际投资

　　（以十亿美元计）...

　—合同投资

41.7

45.3

45.5

40.3

40.7

46.9

52.7

53.5

60.6

60.3

　　（以十亿美元计）...

固定资产投资

75.3

51.0

52.1

41.2

62.4

69.2

82.8115.1153.5189.1

　（以人民币十亿元计）..2,291.42,494.12,840.62,985.53,291.83,721.44,350.05,556.77,047.78,887.4

资料来源：

中国统计年鉴2006

自2004年起，为避免国内经济发展过于迅速以及为达到更为平稳及持续的经济发展，中

国政府采取多项措施控制货币供应、信贷额度和固定资产投资。

特别是中国政府已实施措施

遏抑住宅物业市场的投机行为，并已增加供应人民可负担的住宅单位。

见本招股章程附录六

的「有关中国房地产业法律概要」。

—63—

中国房地产市场

房地产改革

行业概览

90年代前，中国房地产改革尚未开始。

在此之前，中国房地产开发行业为国家计划经济

的一部份。

于90年代，中国房地产和房屋领域开始步入以市场为基础的机制。

以下为各时期

重要房屋改革的概述：

1988...中国政府更改全国宪法，容许转让国有土地使用权

1992...公共房屋开始在大城市销售

1994...中国政府进一步实施房地产改革和成立雇主雇员住房公积金

1995...中国政府颁布关于销售和预售房地产的法规，设立监管房地产销售的架构

1998...中国政府废除国家分配房屋政策

广东省政府颁布管理广东省商品房物业预售的法规

1999...中国政府延长按揭年期上限至30年

中国政府把按揭融资上限由70%增至80%

中国政府为房地产二手市场的销售制定正式程序

2000...中国政府颁布法规，使建筑工程项目的质量标准化，设立管理建筑工程素

质的架构

2001...中国政府颁布关于商品房物业销售的法规

2002...中国政府公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

中国政府废除中国本地和海外家居买家的双重机制

2003...中国政府公布规则加强管制房地产贷款，以减低有关该等贷款的信用及系

统性风险

国务院颁布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

2004...国务院颁布通知，规定房地产开发项目（不包括普通标准住宅）的资本金比

例应由20%增至35%。

国家建设部修订《城市商品房预售管理办法》。

中国银

监会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，进一步加强商业银行在房

地产贷款上的风险控制

—64—

行业概览

2005...中国政府另行制定措施，遏抑若干区域性市场的投机活动，包括提高规定

的最低首期款至总购买价30%、取消住宅房优惠按揭利率、购入后两年内销

售征收5%营业税，以及禁止转售未建成的物业

2006...中国政府另行制定措施，旨在调整房屋供应架构及抑制房屋价格急升，以

引导及倡导房地产业的持续及健康发展。

该等新措施包括：

（1）规定建筑面

积少于90平方米的住宅单位（包括可负担住宅单位）比率须超过发展及建筑

的总建筑面积70%；

（2）对购买及持有不足五年的住宅单位销售征收销售价格

5%的营业税，并对即使持有多于五年的豪华商品房住宅单位销售征收实现

收益5%的营业税；（3）规定商业银行不得向项目资本比率无法达到35%最低

水平的开发商提供贷款；（4）规定暂停单体住宅开发项目的土地供应及相关

土地使用程序的处理，以作对单体住宅项目作整体清理；及（5）对闲置土地

或不依从相关土地出让合同开发的土地征收土地闲置费及或收回已授出

土地

关于房地产改革和近期监管发展的额外资料，见本招股章程附录六的「有关中国房地产

业法律概要」一节。

房地产改革、中国经济增长、可支配收入增加、按揭贷款市场兴起和都市化速度上升，

都是中国房地产市场持续增长的主要因素。

政府房屋改革继续鼓励人民拥有私人物业，而预

计市区居民拥有私人物业的比例将持续上升。

下表为经选取的所示期间有关中国都市化和中国城镇居民家庭可支配收入的数据。

市区人口（百万）............

总人口（百万）..............

都市化比率（%）............

城市家庭人均可支配收入

2001

480.6

1,276.3

37.7

2002

502.1

1,284.5

39.1

2003

523.8

1,292.3

40.5

2004

542.8

1,299.9

41.8

2005

562.1

1,307.6

43.0

　（人民币元）..............

资料来源：

2006年中国统计年鉴

6,860.0

—65—

7,703.0

8,472.0

9,422.010,493.0

中国的房地产市场

行业概览

中国房地产价格由1998年至2005年期间稳步上扬。

国内住宅物业的平均价格由2001年约

每平方米人民币2,017.0元升至2005年约每平方米人民币2,937.0元。

同期，商品房的平均价格

由2001年约每平方米人民币2,170元上升至2005年约每平方米人民币3,168.0元。

此外，住宅物业的房地产开发投资由2001年的人民币4,217亿元增至2005年的人民币10,861

亿元。

下表为经选取的所示期间有关中国房地产市场的数据。

住宅物业的房地产开发投资

　（以人民币十亿元计）......

售出总建筑面积

　（以百万平方米计）........

售出住宅物业的建筑面积

　（以百万平方米计）........

商品房物业平均价格

（以每平方米人民币元计）....

住宅物业平均价格

　（以每平方米人民币元计）..

资料来源：

2005年及2006年中国统计年鉴

房屋按揭

2001

421.7

224.1

199.4

2,170.0

2,017.0

2002

522.8

268.1

237.0

2,250.0

2,092.0

2003

677.7

337.2

297.8

2,359.0

2,197.0

2004

883.7

382.3

338.2

2,778.0

2,608.0

2005

1,086.1

554.9

495.9

3,168.0

2,937.0

根据一家香港的数据库公司CEICDataCompanyLimited的资料，中国住宅物业的未

偿还按揭贷款的合共结余，由2001年约人民币5,600亿元增至2005年约人民币18,400亿元。

房地产销售收益

中国房地产销售收益增长，印证了中国房地产业的上升趋势。

根据2006年中国统计年鉴，

中国房地产发展总收益，由2001年约人民币5,472亿元增至2005年约人民币14,769亿元。

同期，

售出的总建筑面积，由2001年约224,119,000平方米增至2005年约554,862,200平方米。

中国政府近年就中国房地产市场采取的措施

针对有关房地产投资规模增升的关注，中国政府出台一批限制未来发展的政策，包括：

•每月按揭供款限制于个别借款人每月收入50%及每月还款总额限制于个别借款人每

月收入55%；

•房地产开发商须以资本资金拨付房地产开发拟定总资本开支的35%而非20%；

—66—

行业概览

•增加商业银行须保持存款的储备金比率至10%，有效减少银行可贷出的款额；

•收紧监管按揭贷款法规及限制批准新发展区；

•就外国投资者成立的房地产开发企业而言，如总投资额为10百万美元或以上（含10

百万美元），注册资本不应少于总投资额的50%。

于2005年4月，建设部及若干其它的中国政府机关联合发出稳定房地产价格的通知，并

紧接着发布了一系列新措施。

据此：

•自2005年6月1日起，按物业之持有期长短及有关物业类型就物业销售所得款项征收

营业税；

•禁止转让未完成物业；

•对土地出让合同订明开始日期起一年尚未发展的土地课征「土地闲置费」及取消闲置

两年或以上土地的该权利；

•撤销不遵守规划许可证的项目的规划许可证；及

•禁止供应兴建单体住宅用地及限制供应兴建高檔住宅物业用地。

于2006年5月24日，国务院颁布由九个部门共同编制的关于调整住房供应结构稳定住房

价格的意见（「意见」），有关部门包括建设部、国家发改委、国土资源部及国家税务总局。

该

意见旨在调整房屋供应架构及抑制房屋价格急升，以引导及倡导房地产业的持续及健康发展。

由于引入该意见：

•自2006年6月1日起，就新批准及或新动工商品房住宅建筑而言，建筑面积少于90

平方米的住房（包括可负担住宅单位）比率须超过发展及建筑的总建筑面积70%。

已

获批准但未取得建设许可证的项目须就有关项目不符合此比率要求作出调整；

•自2006年6月1日起，对购买及持有不足五年的住房销售征收销售价格5%的营业税，

并对持有多于五年的豪华商品住房的实现收益征收5%的营业税。

于2006年5月30日，

—67—

行业概览

国家税务总局发出《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发

[2006]74），进一步确定该意见就转让住房征收营业税的政策；

•商业银行不得向项目资本比率无法达到35%最低水平的开发商提供贷款，以限制发

展商使用银行贷款作土地购买融资及预留房屋的行为。

商业银行于向该等拥有相对

大量闲置土地及或未售出商品房住宅的发展商提供贷款时须保持谨慎，并应严格

控制任何形式的借款或信贷提供。

商业银行不应接受未售出及或闲置超过三年的

商品房住宅作为按揭抵押品；

•自2006年6月1日起，就物业按揭而言，首期款最低应为购买价的30%。

购买建筑面

积少于90平方米自住房屋的买家则仍需支付20%首期款；

于2006年7月，建设部颁布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，以厘清载于

该意见的限制适用范围。

根据该补充意见，限制适用于整个城市内所有新建住宅项目。

这表

示任何城市内的开发及建设总建筑面积中，至少70%须由建筑面积90平方米以下的住房组成。

与其它项目的特别规定不同，该全城性的限制的应用将视乎不同城市而定。

于并无进一步收

紧限制或实施规例的情况下，我们的中国法律顾问确认，已取得相关政府机关批文的项目将

不会受该意见的影响。

该意见要求将土地供应予中低价及中小型一般商品房住宅，并继续管制对单体住宅及其

他低密度及豪华住宅等项目的土地供应。

于2006年5月30日，国土资源部发出《关于进一步从

严土地管理的紧急通知》，重申上文该意见所述的土地供应政策，并规定单体住宅发展项目

及相关土地使用程序的进行须暂停。

该意见亦要求土地及规划管理机关加强土地开发监管。

对相关土地出让合同订明开始日

期起一年尚未发展的土地课征较高的土地闲置费。

土地出让合同订明开始日期起两年尚未开

发的土地的土地使用权应被撤销。

已按合同规定进行建筑，但有以下情况者，土地仍被视为

闲置：

（1）土地开发连续暂停超过一年或以上而无取得批准，及

（2）该土地已开发不足整个发展

区域三分之一或对土地发展的投资少于按合同所载的四分之一（不包括土地出让金付款）。

对

闲置土地课征的土地闲置费最高可达土地出让金的20%，并根据1999年4月28日国土资源部发

出的《闲置土地处置办法》，可撤销两年内尚未发展项目的土地使用权。

—68—

广东省房地产市场

行业概览

广东省位于中国南部地区，面积约178,000平方千米。

2005年，广东省人口约为9,190万。

过去十年，广东省每年实际国内生产总值增长率超过国家平均增长率，而广东省的人均国内

生产总值亦远较全国平均为高。

下表为经选取的所示期间广东省经济统计数据。

1996199719981999200020012002200320042005

名义国内生产总值

　（以人民币十亿元计）..

占中国国内生产总值的

683.5777.5853.1925.11,074.11,203.91,350.21,584.51,886.52,236.7

　百分比..............

实际国内生产总值

　增长率（以百分比计）..

人均国内生产总值

9.6

11.3

9.8

11.2

10.1

10.8

10.3

10.1

10.8

11.5

11.0

10.5

11.2

12.4

11.7

14.8

11.8

14.8

12.2

13.8

　（以人民币元计）......9,139.010,130.010,819.011,415.012,736.013,852.015,365.017,798.020,876.024,438.0

城镇居民家庭人均可

　支配收入............8,157.88,561.78,839.79,125.99,761.610,415.211,137.212,308.413,627.714,770.0

资料来源：

2006年广东统计年鉴

根据广东统计局的资料，2005年广东省完成总建筑面积为43,851,600平方米的房地产，较

2004年增加28.7%。

共售出商品房50,389,100平方米，其中45,463,200平方米为住宅物业。

该等

销售的总收入约达人民币2,239亿元，其中约人民币1,886亿元来自销售住宅物业。

2005年，广

东省商品房及住宅物业每平方米平均价格分别为人民币4,442.7元及人民币4,149.3元，较2004

年增加27.8%及25.9%。

下表载列于所示期间有关广东省物业市场的节选数据：

已竣工的总建筑面积

　（百万平方米）...............

　已竣工的住宅物业建筑面积

　　（百万平方米）.............

已售总建筑面积（百万平方米）...

　已售的住宅物业建筑面积

　　（百万平方米）.............

于中国售出的总建筑

　面积的百分比...............

总销售收入（以人民币十亿元）...

　住宅物业产生的销售收入

　　（以人民币十亿元）.........

商品房平均价格

　（以每平方米人民币元计）.....

　住宅物业平均价格

　　（以每平方米人民币元计）...

2001

33.4

27.4

22.8

20.5

10.2

75.2

63.5

3,304.7

3,101.9

2002

39.1

31.8

25.3

22.6

9.4

82.0

68.3

3,241.3

3,022.2

2003

43.8

35.6

30.6

27.4

9.1

97.8

82.0

3,195.0

2,993.6

2004

34.1

27.8

30.5

27.4

8.0

105.9

90.3

3,475.6

3,294.6

2005

43.9

34.8

50.4

45.5

9.1

223.9

188.6

4,442.7

4,149.3

资料来源：

广东统计年鉴2002年及2006年

—69—

广州

行业概览

广州是华南最大的城市及广东省的省会，位于省内中南部地区。

2005年，广州人口约达

950万。

这城市由2001年至2005年五年间国内生产总值经历了高增长率。

2005年，广州的国内

生产总值约达人民币5,154亿元，人均国内生产总值约为人民币53,809.0元。

下表展示了经选

择的所示期间广州经济统计数据。

名义国内生产总值

　（人民币十亿元）........

实际国内生产总值

　增长率（%）............

人均国内生产总值

　（人民币元）............

资料来源：

广东统计年鉴2006

2001

284.2

12.7

28,537.0

2002

320.4

13.2

32,339.0

2003

375.9

15.2

38,398.0

2004

445.1

15.0

45,906.0

2005

515.4

12.9

53,809.0

根据广东统计局的资料，2005年广州完成的物业总建筑面积为10,643,500平方米，较2004

年增加12.6%。

共售出商品房12,722,800平方米，其中11,312,400平方米为住宅物业。

该等销售

的总收入约达人民币683亿元，其中约人民币570亿元来自销售住宅物业。

2005年，广州商品

房及住宅物业每平方米平均价格分别为人民币5,366.1元及人民币5,041.2元，较2004年增加

18.3%及15.7%。

佛山

佛山位于广东省中南部地区，位于广州的东面。

2005年，佛山人口约580万。

佛山市于

2001至2005年五年间国内生产总值经历了高增长率。

2005年，佛山的国内生产总值约达人民

币2,383亿元，人均国内生产总值则约为人民币41,266.0元。

下表展示了经选择的所示期间佛

山经济统计数据。

名义国内生产总值

　（以人民币十亿元计）....

实际国内生产总值

　增长率（%）............

人均国内生产总值

　（人民币元）............

资料来源：

广