重庆楼市分析研究报告.docx

1、重庆楼市分析研究报告重庆房地产市场研究报告20051.doc *重庆房地产市场研究报告摘要2005年一季度，重庆市房地产市场承接2004年稳健发展的良好态势，房地产开发完成投资、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现较大幅度增长，土地开发与土地购置得到有效控制。房地产开发继续显现出以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序发展态势。13月，全市房地产开发完成投资80.43亿元，同比增长26.9 %，其中：住宅完成投资43.62亿元，同比增长28.2 %；办公楼完成投资3.47亿元，同比增长146.1%；商业营业用房完成投资11.66亿元，同比增长23.1%。住

2、宅建设仍是房地产开发的主体，住宅投资占全市房地产开发投资总量的54.2%，分别高于办公楼和商业营业用房占总量比重的49.9和39.7个百分点。由于政府加强了对土地供应的控制力度及用地审批管理，房地产开发企业的土地购置量有所减少。13月，全市房地产开发企业购置土地面积141.27万平方米，同比下降42.1%，增幅较去年末回落了9.4个百分点。完成土地开发面积131.51万平方米，同比下降47.8%。土地开发投资4.13亿元，同比下降40.5%。1季度重庆市房地产市场出现供销两旺的运行态势。一季度，重庆市竣工房屋面积大幅度增长。全市竣工房屋面积为324.17万平方米，同比增长97.8%，其中：住宅

3、竣工面积为258.82万平方米，同比增长111.9%；办公楼竣工面积为8.39万平方米，同比增长60.1%；商业营业用房竣工面积47.81万平方米，同比增长59.1%。2005 年1 季度主城区主要有38个新盘上市。新推楼盘主要集中在渝北区、江北区和南岸区。本季度重庆主城区新开楼盘销售均价2839 元/平方米，相比上个季度2877元/平方米的均价出现下调。13月，全市累计销售商品房面积361.58万平方米，其中，占销售总量89.9%的住宅销售面积达325.13万平方米，实现销售额67.49亿元。预售商品房面积437.15万平方米，同比增长49.1%。声明本报告内容仅供参考，不作为投资依据，我们

4、所提供的信息，仅基于我们的经验、目前所知的事实、以及对法律的理解和评价，我们已尽力确保该信息的准确性、完整性和及时性，但我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。我们提供的信息仅供阅读者参考，阅读者直接或间接地基于我们所提供的信息而作出的任何行为，除非取得我们的书面承诺，否则我们并不承担任何责任。 第一节 宏观环境 5一、重庆市房地产投资环境 5二、城市规划 7第二节 房地产开发 8一、房地产开发 8二、商品房施工面积、竣工面积、销售面积 11第三节 土地开发及购置 11第四节 商品住宅 13一、供应 13二、价格 16三、需求 17四、趋势 17第五节 存量房 1

5、8第六节 写字楼 19一、供需 19二、价格 19三、趋势 20第七节 商铺 21第八节 2004年四季度颁布的主要政策法规及分析 22一、重庆市将从2005 年2月1 日执行新版重庆商品房买卖合同 22二、建设部要求科学合理的规划各类公园 22三、建设部公布建设工程质量保证金管理暂行办法 22四、重庆市将强化集约节约用地 23表格索引 24附图索引 24第一节 宏观环境一、重庆市房地产投资环境受国家加强宏观调控政策效应累计释放影响，重庆市固定资产投资今年出现了自2000年新一轮经济周期以来首季低开态势，投资增速同比回落，但仍然增长迅速。2005年一季度，重庆市房地产市场承接2004年稳健发展

6、的良好态势，房地产开发完成投资、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现较大幅度增长，土地开发与土地购置得到有效控制。房地产开发继续显现出以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序发展态势。1季度全社会投资258.53亿元 同比增长 20.2%，1季度房地产开发80.43亿元 同比增长 26.9%。未来年内重庆市将新增亿平方米的住宅、超过公里的铁路和高速道路，以及多千瓦的电力设施，而完成这些基础设施建设将主要依靠外来投资。按照现在的速度，到年重庆将成为我国工商经济发展最优越的地区之一。表 1 2003年12月-2005年2月重庆市固定资产投资额月份总投资额自年初

7、累计值 (亿元)累计比上年同期增长百分比 (%)2003年12月970.1931.82004年2月105.7758.272004年3月203.94602004年4月301.3961.92004年5月398.4960.82004年6月519.2247.62004年7月618.8841.92004年8月714.4239.82004年9月833.339.62004年10月954.05402004年11月1,130.5143.22004年12月1,400.5834.62005年2月134.7827.4表 2 2005年2月重庆市城镇居民家庭基本情况地区调查户数平均每户家庭人口平均每户就业人口平均每一就

8、业者负担人数平均每人实际月收入人均可支配收入人均消费支出当月值 (户)当月值 (人)当月值 (人)当月值 (人)当月值 (元)当月值 (元)当月值 (元)各城市平均16,5902.941.491.971,587.841,493.11972.3重庆3003.121.651.891,341.791,279.78891.79成都3982.871.382.081,356.631,315.83833.01北京市2,0002.931.631.81,889.821,746.111,153.51天津市1,5002.931.432.051,344.521,277.94886.17上海市1,0003.011.56

9、1.932,377.122,220.611,346.82表 3 重庆市城镇居民家庭基本情况月份调查户数平均每户家庭人口平均每户就业人口平均每一就业者负担人数平均每人实际月收入人均可支配收入人均消费支出当月值 (户)当月值 (人)当月值 (人)当月值 (人)当月值 (元)当月值 (元)当月值 (元)2003年12月3002.971.631.82744.13692.54581.972004年1月3003.081.661.86974.51914.94736.62004年2月3003.061.641.871,194.011,145.92836.932004年3月3003.031.631.86742.2

10、5688.98604.592004年4月3003.031.611.88751.18690.16569.792004年5月3003.021.61.89703.34650.28551.482004年6月3003.021.61.89708.56657.41548.472004年7月3003.011.61.88814.48749.72618.182004年8月3003.011.621.86759.22694.93642.532004年9月30031.591.89802.96746.67892.792004年10月30031.581.9805.13742.56620.132004年11月30031.58

11、1.9793739.5631.92004年12月30031.581.9853.56791.88717.492005年1月3003.121.641.9984.39907.12715.852005年2月3003.121.651.891,341.791,279.78891.79表 4 2005年1季度重庆市房地产开发投资完成情况单位:亿元指标名称13月同比增长比重（%）（%）计划总投资1748.5625.2年初至报告期累计完成投资80.4326.9100按构成分组：建筑工程51.5827.464.1安装工程4.9842.56.2设备工器具购置1.29-19.01.6其他费用22.5926.828.1

12、按用途分组：住宅43.6228.254.2办公楼3.47146.14.3商业营业用房11.6623.114.5其他21.6817.227.二、城市规划渝中半岛重新划定功能区，1月26日，重庆市政府公布了渝中半岛新的控制性详细规划中的休闲、办公、居住三大功能区规划。休闲区面积约240公顷，包括菜园坝、王家坡、两路口和上清寺街道；行政办公区东起一号桥，南至人民路，西达牛角沱，北以嘉陵江为界，总面积105公顷；居住区包括两路口、大溪沟、七星岗、较场口街道辖区，面积201公顷，规划总人口9万人。 第二节 房地产开发一、房地产开发13月，全市房地产开发完成投资80.43亿元，同比增长26.9 %，其中：

13、住宅完成投资43.62亿元，同比增长28.2 %；办公楼完成投资3.47亿元，同比增长146.1%；商业营业用房完成投资11.66亿元，同比增长23.1%。住宅建设仍是房地产开发的主体，住宅投资占全市房地产开发投资总量的54.2%，分别高于办公楼和商业营业用房占总量比重的49.9和39.7个百分点。1季度，重庆市房地产竣工面积324.17万平方米，同比增长97.8%，在中国主要大中城市中居前列。表 1. 2005年3月中国各省房地产施工、竣工面积地区施工面积竣工面积自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)全国83,55

14、8.6419.24,161.3313.1北京5,609.204.6313.6637.3天津1,391.3723.7110.1820.7河北1,239.7615.781.8816.8山西486.2436.72.44-85.9内蒙古114.09-12.40.72-78.7辽宁1,250.996.439.1721.9吉林13.75343.7黑龙江192.0338.515.66上海6,600.679.8319.8544.8江苏8,563.9726.4380.35-9.3浙江10,716.1228.5335.319.8安徽2,714.8829.3189.5329.9福建4,308.7820.1244.8

15、620.7江西1,760.4116.5105.5633.3山东4,451.6318.4205.1660河南2,320.5919.793.03-4.5湖北2,084.2535.660.81-19.1湖南2,560.6745.3146.03-3广东9,563.609.7557.63-7.3广西2,103.7130.4109.71-19.8海南498.7538.623.03254.4重庆4,807.1531.1324.1797.8四川4,705.5811236.62-19.4贵州1,640.685.783.7515.5云南1,481.5678.467.5940.4西藏2.45142.1陕西1,562

16、.5628.356.9228.1甘肃440.72-37.937.3733.4青海80.73-25.112.28宁夏231.51-7.13.54-57.5新疆60.22-51.44.52-24.8表 2. 2005年1季度重庆市房地产开发施工(竣工)情况指标名称13月同比增长比重（%）（%）本年房屋施工面积合计(万平方米)4807.1531.1100住宅3472.0728.772.2办公楼204.0882.64.2商业用房790.0727.416.4其他340.9343.87.1本年新开工面积合计(万平方米)599.3116.7100住宅480.5817.080.2办公楼13.6551.42.3

17、商业用房66.02-7.311.0其他39.0770.86.5本年竣工房屋面积合计(万平方米)324.1797.8100住宅258.82111.979.8办公楼8.3960.12.6商业用房47.8159.114.7其他9.1442.02.8表 3. 重庆市2003年12月2005年3月房地产施工、竣工面积月份施工面积竣工面积自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)2003年12月5,297.811,678.442004年2月3,015.3911.291.7772.12004年3月3,666.9516.3163.863

18、5.72004年4月3,987.0620.8234.5438.82004年5月4,188.7221.6275.4239.62004年6月4,477.8118.4396.7814.92004年7月4,660.5417.7463.71112004年8月4,848.0018.2538.5682004年9月5,022.3818.7621.2413.62004年10月5,217.6117.2679.8410.32004年11月5,568.7720.3816.0720.22004年12月6,160.0416.51,534.58-8.52005年2月4,459.6847.9189.031062005年3月4

19、,807.1531.1324.1797.8表 4. 2003年12月-2005年2月重庆市房地产开发投资情况月份房地产投资额住宅投资额自年初累计值 (亿元)累计比上年同期增长百分比 (%)自年初累计值 (亿元)累计比上年同期增长百分比 (%)2003年12月327.8933.3177.4335.82004年2月35.1547.618.6442.22004年3月63.394534.0246.12004年4月92.7748.450.8352.52004年5月120.848.765.5246.52004年6月153.0835.883.0931.22004年7月182.0927.597.8225200

20、4年8月210.5625.5114.1421.42004年9月237.6321.6130.619.82004年10月266.2419.1146.2415.92004年11月315.4522.5175.1922.32004年12月393.0919.9208.6917.62005年2月48.143728.1350.9二、商品房施工面积、竣工面积、销售面积表 5. 2005年1季度重庆市商品房销售(预售)情况标名称13月同比增长比重（%）（%）本年销售商品房屋面积合计(万平方米)361.58127.0100住宅325.13126.089.9办公楼7.04160.41.9商业营业用房27.33139.

21、57.6其他2.0856.40.6本年商品房销售额合计(亿元)67.49163.1100住宅55.70172.682.5办公楼1.3264.22.0商业营业用房10.07137.414.9其他0.40131.50.6预售房屋面积合计(万平方米)437.1549.1100住宅388.9844.689.0办公楼3.6579.00.8商业营业用房38.5884.08.8其他5.94396.91.第三节 土地开发及购置由于政府加强了对土地供应的控制力度及用地审批管理，房地产开发企业的土地购置量有所减少。13月，全市房地产开发企业购置土地面积141.27万平方米，同比下降42.1%，增幅较去年末回落了9

22、.4个百分点。完成土地开发面积131.51万平方米，同比下降47.8%。土地开发投资4.13亿元，同比下降40.5%。3月27日，重庆近年以来金额最大的土地出让诞生。该成交地块位于渝中化龙桥，面积759.85亩，成交金额15.8288亿元，为香港瑞安集团旗下子公司重庆瑞安天地房地产发展有限公司购得。同日和记黄埔以5.0303亿元圈得位于北部新城经开园一706亩地块。市国土局在“2005年重庆市经济走势与政府政策”信息发布会上宣布，今年起重庆市主城区原则上将不再新供大型商业设施项目用地，以期盘活闲置商业用房。另外高档住宅的土地供应控制在全市供应土地面积的15以内。表 6. 重庆市2003年12月

23、2005年3月土地租赁价格指数月份土地租赁价格指数季度值2003年12月102.82004年3月1042004年6月103.12004年9月103.92004年12月109.72005年3月104.62004 年12 月2005年2 月，重庆市主城区挂牌供应土地51 幅，供应总量为416.9万平方米。南岸区供应土地4 幅，共计220 万平方米，成为最大的土地供应区域；其次是渝北区，供应土地18 幅，计92.87万平方米。图 1 2004年12月2005年2月重庆市土地供应分布图单位：幅、万平方米2004 年12 月2005年2 月，重庆市主城区共成交土地47 幅，成交面积为208.05万平方米

24、。渝北区继续成为主城区土地交易成交量最大的区域，共成交14 幅土地，成交面积为70.41 万平方米，占总成交量的3 成以上。图 2 2004年12月2005年2月重庆市土地交易成交分布图 第四节 商品住宅一、供应1季度重庆市房地产市场出现供销两旺的运行态势。一季度，重庆市竣工房屋面积大幅度增长。全市竣工房屋面积为324.17万平方米，同比增长97.8%，其中：住宅竣工面积为258.82万平方米，同比增长111.9%；办公楼竣工面积为8.39万平方米，同比增长60.1%；商业营业用房竣工面积47.81万平方米，同比增长59.1%。2005 年1 季度主城区主要有38个新盘上市。新推楼盘主要集中在

25、渝北区、江北区和南岸区，这几个区域占到了本季度新盘数量的62%。在本季度，一些原来的大型楼盘，如同创国际、红鼎国际等，相继推出新的楼宇供应市场。图 3 2005年1季度开盘住宅区域分布图表 5 2005年3月中国各地区住宅施工、竣工面积地区施工面积竣工面积自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)自年初累计值 (万平方米)累计比上年同期增长百分比 (%)全国64,417.9318.73,383.8213.5北京3,853.485.4235.435天津1,065.6519.2104.1452河北1,038.5311.167.91-0.7山西365.936.82.44-83.7内蒙

26、古59.37-4.10.56-83.2辽宁957.317.834.9361.7吉林3.1661.1黑龙江144.23122.612.62上海5,220.535.8269.1849.8江苏6,972.1927.3319.07-6.3浙江8,207.8826.1264.3710.1安徽2,214.9632155.7732福建3,406.3021.4183.1511.9江西1,374.7920.680.542.4山东3,466.3614.1180.1462.7河南1,881.671280.81-9.3湖北1,697.9229.448.23-30.4湖南1,862.4846.3114.36-4.8广东7,163.5211.9443.48-10.7广西1,645.7930.794.23-16.4海南436.940.220.82220.4重庆3,472.0728.7258.8211