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重庆楼市分析研究报告
重庆房地产市场研究报告20051.doc*
重庆房地产市场研究报告
摘要
2005年一季度，重庆市房地产市场承接2004年稳健发展的良好态势，房地产开发完成投资、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现较大幅度增长，土地开发与土地购置得到有效控制。
房地产开发继续显现出以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序发展态势。
1—3月，全市房地产开发完成投资80.43亿元，同比增长26.9%，其中：
住宅完成投资43.62亿元，同比增长28.2%；办公楼完成投资3.47亿元，同比增长146.1%；商业营业用房完成投资11.66亿元，同比增长23.1%。
住宅建设仍是房地产开发的主体，住宅投资占全市房地产开发投资总量的54.2%，分别高于办公楼和商业营业用房占总量比重的49.9和39.7个百分点。
由于政府加强了对土地供应的控制力度及用地审批管理，房地产开发企业的土地购置量有所减少。
1—3月，全市房地产开发企业购置土地面积141.27万平方米，同比下降42.1%，增幅较去年末回落了9.4个百分点。
完成土地开发面积131.51万平方米，同比下降47.8%。
土地开发投资4.13亿元，同比下降40.5%。
1季度重庆市房地产市场出现供销两旺的运行态势。
一季度，重庆市竣工房屋面积大幅度增长。
全市竣工房屋面积为324.17万平方米，同比增长97.8%，其中：
住宅竣工面积为258.82万平方米，同比增长111.9%；办公楼竣工面积为8.39万平方米，同比增长60.1%；商业营业用房竣工面积47.81万平方米，同比增长59.1%。
2005年1季度主城区主要有38个新盘上市。
新推楼盘主要集中在渝北区、江北区和南岸区。
本季度重庆主城区新开楼盘销售均价2839元/平方米，相比上个季度2877元/平方米的均价出现下调。
1—3月，全市累计销售商品房面积361.58万平方米，其中，占销售总量89.9%的住宅销售面积达325.13万平方米，实现销售额67.49亿元。
预售商品房面积437.15万平方米，同比增长49.1%。
声明
本报告内容仅供参考，不作为投资依据，
我们所提供的信息，仅基于我们的经验、目前所知的事实、以及对法律的理解和评价，我们已尽力确保该信息的准确性、完整性和及时性，但我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。
我们提供的信息仅供阅读者参考，阅读者直接或间接地基于我们所提供的信息而作出的任何行为，除非取得我们的书面承诺，否则我们并不承担任何责任。
第一节宏观环境5
一、重庆市房地产投资环境5
二、城市规划7
第二节房地产开发8
一、房地产开发8
二、商品房施工面积、竣工面积、销售面积11
第三节土地开发及购置11
第四节商品住宅13
一、供应13
二、价格16
三、需求17
四、趋势17
第五节存量房18
第六节写字楼19
一、供需19
二、价格19
三、趋势20
第七节商铺21
第八节2004年四季度颁布的主要政策法规及分析22
一、重庆市将从2005年2月1日执行新版《重庆商品房买卖合同》22
二、建设部要求科学合理的规划各类公园22
三、建设部公布《建设工程质量保证金管理暂行办法》22
四、重庆市将强化集约节约用地23
表格索引24
附图索引24
第一节宏观环境
一、重庆市房地产投资环境
受国家加强宏观调控政策效应累计释放影响，重庆市固定资产投资今年出现了自2000年新一轮经济周期以来首季低开态势，投资增速同比回落，但仍然增长迅速。
2005年一季度，重庆市房地产市场承接2004年稳健发展的良好态势，房地产开发完成投资、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现较大幅度增长，土地开发与土地购置得到有效控制。
房地产开发继续显现出以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序发展态势。
1季度全社会投资258.53亿元同比增长20.2%，1季度房地产开发80.43亿元同比增长26.9%。
未来１０年内重庆市将新增２亿平方米的住宅、超过１０００公里的铁路和高速道路，以及１０００多千瓦的电力设施，而完成这些基础设施建设将主要依靠外来投资。
按照现在的速度，到２００７年重庆将成为我国工商经济发展最优越的地区之一。
表12003年12月-2005年2月重庆市固定资产投资额
月份
总投资额
自年初累计值（亿元）
累计比上年同期增长百分比（%）
2003年12月
970.19
31.8
2004年2月
105.77
58.27
2004年3月
203.94
60
2004年4月
301.39
61.9
2004年5月
398.49
60.8
2004年6月
519.22
47.6
2004年7月
618.88
41.9
2004年8月
714.42
39.8
2004年9月
833.3
39.6
2004年10月
954.05
40
2004年11月
1,130.51
43.2
2004年12月
1,400.58
34.6
2005年2月
134.78
27.4
表22005年2月重庆市城镇居民家庭基本情况
地区
调查户数
平均每户家庭人口
平均每户就业人口
平均每一就业者负担人数
平均每人实际月收入
人均可支配收入
人均消费支出
当月值（户）
当月值（人）
当月值（人）
当月值（人）
当月值（元）
当月值（元）
当月值（元）
各城市平均
16,590
2.94
1.49
1.97
1,587.84
1,493.11
972.3
重庆
300
3.12
1.65
1.89
1,341.79
1,279.78
891.79
成都
398
2.87
1.38
2.08
1,356.63
1,315.83
833.01
北京市
2,000
2.93
1.63
1.8
1,889.82
1,746.11
1,153.51
天津市
1,500
2.93
1.43
2.05
1,344.52
1,277.94
886.17
上海市
1,000
3.01
1.56
1.93
2,377.12
2,220.61
1,346.82
表3重庆市城镇居民家庭基本情况
月份
调查户数
平均每户家庭人口
平均每户就业人口
平均每一就业者负担人数
平均每人实际月收入
人均可支配收入
人均消费支出
当月值（户）
当月值（人）
当月值（人）
当月值（人）
当月值（元）
当月值（元）
当月值（元）
2003年12月
300
2.97
1.63
1.82
744.13
692.54
581.97
2004年1月
300
3.08
1.66
1.86
974.51
914.94
736.6
2004年2月
300
3.06
1.64
1.87
1,194.01
1,145.92
836.93
2004年3月
300
3.03
1.63
1.86
742.25
688.98
604.59
2004年4月
300
3.03
1.61
1.88
751.18
690.16
569.79
2004年5月
300
3.02
1.6
1.89
703.34
650.28
551.48
2004年6月
300
3.02
1.6
1.89
708.56
657.41
548.47
2004年7月
300
3.01
1.6
1.88
814.48
749.72
618.18
2004年8月
300
3.01
1.62
1.86
759.22
694.93
642.53
2004年9月
300
3
1.59
1.89
802.96
746.67
892.79
2004年10月
300
3
1.58
1.9
805.13
742.56
620.13
2004年11月
300
3
1.58
1.9
793
739.5
631.9
2004年12月
300
3
1.58
1.9
853.56
791.88
717.49
2005年1月
300
3.12
1.64
1.9
984.39
907.12
715.85
2005年2月
300
3.12
1.65
1.89
1,341.79
1,279.78
891.79
表42005年1季度重庆市房地产开发投资完成情况
单位:
亿元
指标名称
1—3月
同比增长
比重
（%）
（%）
计划总投资
1748.56
25.2
年初至报告期累计完成投资
80.43
26.9
100
按构成分组：
建筑工程
51.58
27.4
64.1
安装工程
4.98
42.5
6.2
设备工器具购置
1.29
-19.0
1.6
其他费用
22.59
26.8
28.1
按用途分组：
住宅
43.62
28.2
54.2
办公楼
3.47
146.1
4.3
商业营业用房
11.66
23.1
14.5
其他
21.68
17.2
27.
二、城市规划
渝中半岛重新划定功能区，1月26日，重庆市政府公布了渝中半岛新的控制性详细规划中的休闲、办公、居住三大功能区规划。
休闲区面积约240公顷，包括菜园坝、王家坡、两路口和上清寺街道；行政办公区东起一号桥，南至人民路，西达牛角沱，北以嘉陵江为界，总面积105公顷；居住区包括两路口、大溪沟、七星岗、较场口街道辖区，面积201公顷，规划总人口9万人。
第二节房地产开发
一、房地产开发
1—3月，全市房地产开发完成投资80.43亿元，同比增长26.9%，其中：
住宅完成投资43.62亿元，同比增长28.2%；办公楼完成投资3.47亿元，同比增长146.1%；商业营业用房完成投资11.66亿元，同比增长23.1%。
住宅建设仍是房地产开发的主体，住宅投资占全市房地产开发投资总量的54.2%，分别高于办公楼和商业营业用房占总量比重的49.9和39.7个百分点。
1季度，重庆市房地产竣工面积324.17万平方米，同比增长97.8%，在中国主要大中城市中居前列。
表1.2005年3月中国各省房地产施工、竣工面积
地区
施工面积
竣工面积
自年初累计值（万平方米）
累计比上年同期增长百分比（%）
自年初累计值（万平方米）
累计比上年同期增长百分比（%）
全国
83,558.64
19.2
4,161.33
13.1
北京
5,609.20
4.6
313.66
37.3
天津
1,391.37
23.7
110.18
20.7
河北
1,239.76
15.7
81.88
16.8
山西
486.24
36.7
2.44
-85.9
内蒙古
114.09
-12.4
0.72
-78.7
辽宁
1,250.99
6.4
39.17
21.9
吉林
13.75
343.7
黑龙江
192.03
38.5
15.66
上海
6,600.67
9.8
319.85
44.8
江苏
8,563.97
26.4
380.35
-9.3
浙江
10,716.12
28.5
335.31
9.8
安徽
2,714.88
29.3
189.53
29.9
福建
4,308.78
20.1
244.86
20.7
江西
1,760.41
16.5
105.56
33.3
山东
4,451.63
18.4
205.16
60
河南
2,320.59
19.7
93.03
-4.5
湖北
2,084.25
35.6
60.81
-19.1
湖南
2,560.67
45.3
146.03
-3
广东
9,563.60
9.7
557.63
-7.3
广西
2,103.71
30.4
109.71
-19.8
海南
498.75
38.6
23.03
254.4
重庆
4,807.15
31.1
324.17
97.8
四川
4,705.58
11
236.62
-19.4
贵州
1,640.68
5.7
83.75
15.5
云南
1,481.56
78.4
67.59
40.4
西藏
2.45
142.1
陕西
1,562.56
28.3
56.92
28.1
甘肃
440.72
-37.9
37.37
33.4
青海
80.73
-25.1
12.28
宁夏
231.51
-7.1
3.54
-57.5
新疆
60.22
-51.4
4.52
-24.8
表2.2005年1季度重庆市房地产开发施工（竣工）情况
指标名称
1—3月
同比增长
比重
（%）
（%）
本年房屋施工面积合计（万平方米）
4807.15
31.1
100
住宅
3472.07
28.7
72.2
办公楼
204.08
82.6
4.2
商业用房
790.07
27.4
16.4
其他
340.93
43.8
7.1
本年新开工面积合计（万平方米）
599.31
16.7
100
住宅
480.58
17.0
80.2
办公楼
13.65
51.4
2.3
商业用房
66.02
-7.3
11.0
其他
39.07
70.8
6.5
本年竣工房屋面积合计（万平方米）
324.17
97.8
100
住宅
258.82
111.9
79.8
办公楼
8.39
60.1
2.6
商业用房
47.81
59.1
14.7
其他
9.14
42.0
2.8
表3.重庆市2003年12月－2005年3月房地产施工、竣工面积
月份
施工面积
竣工面积
自年初累计值（万平方米）
累计比上年同期增长百分比（%）
自年初累计值（万平方米）
累计比上年同期增长百分比（%）
2003年12月
5,297.81
1,678.44
2004年2月
3,015.39
11.2
91.77
72.1
2004年3月
3,666.95
16.3
163.86
35.7
2004年4月
3,987.06
20.8
234.54
38.8
2004年5月
4,188.72
21.6
275.42
39.6
2004年6月
4,477.81
18.4
396.78
14.9
2004年7月
4,660.54
17.7
463.71
11
2004年8月
4,848.00
18.2
538.56
8
2004年9月
5,022.38
18.7
621.24
13.6
2004年10月
5,217.61
17.2
679.84
10.3
2004年11月
5,568.77
20.3
816.07
20.2
2004年12月
6,160.04
16.5
1,534.58
-8.5
2005年2月
4,459.68
47.9
189.03
106
2005年3月
4,807.15
31.1
324.17
97.8
表4.2003年12月-2005年2月重庆市房地产开发投资情况
月份
房地产投资额
住宅投资额
自年初累计值（亿元）
累计比上年同期增长百分比（%）
自年初累计值（亿元）
累计比上年同期增长百分比（%）
2003年12月
327.89
33.3
177.43
35.8
2004年2月
35.15
47.6
18.64
42.2
2004年3月
63.39
45
34.02
46.1
2004年4月
92.77
48.4
50.83
52.5
2004年5月
120.8
48.7
65.52
46.5
2004年6月
153.08
35.8
83.09
31.2
2004年7月
182.09
27.5
97.82
25
2004年8月
210.56
25.5
114.14
21.4
2004年9月
237.63
21.6
130.6
19.8
2004年10月
266.24
19.1
146.24
15.9
2004年11月
315.45
22.5
175.19
22.3
2004年12月
393.09
19.9
208.69
17.6
2005年2月
48.14
37
28.13
50.9
二、商品房施工面积、竣工面积、销售面积
表5.2005年1季度重庆市商品房销售（预售）情况
标名称
1—3月
同比增长
比重
（%）
（%）
本年销售商品房屋面积合计（万平方米）
361.58
127.0
100
住宅
325.13
126.0
89.9
办公楼
7.04
160.4
1.9
商业营业用房
27.33
139.5
7.6
其他
2.08
56.4
0.6
本年商品房销售额合计（亿元）
67.49
163.1
100
住宅
55.70
172.6
82.5
办公楼
1.32
64.2
2.0
商业营业用房
10.07
137.4
14.9
其他
0.40
131.5
0.6
预售房屋面积合计（万平方米）
437.15
49.1
100
住宅
388.98
44.6
89.0
办公楼
3.65
79.0
0.8
商业营业用房
38.58
84.0
8.8
其他
5.94
396.9
1.
第三节土地开发及购置
由于政府加强了对土地供应的控制力度及用地审批管理，房地产开发企业的土地购置量有所减少。
1—3月，全市房地产开发企业购置土地面积141.27万平方米，同比下降42.1%，增幅较去年末回落了9.4个百分点。
完成土地开发面积131.51万平方米，同比下降47.8%。
土地开发投资4.13亿元，同比下降40.5%。
3月27日，重庆近年以来金额最大的土地出让诞生。
该成交地块位于渝中化龙桥，面积759.85亩，成交金额15.8288亿元，为香港瑞安集团旗下子公司重庆瑞安天地房地产发展有限公司购得。
同日和记黄埔以5.0303亿元圈得位于北部新城经开园一706亩地块。
市国土局在“2005年重庆市经济走势与政府政策”信息发布会上宣布，今年起重庆市主城区原则上将不再新供大型商业设施项目用地，以期盘活闲置商业用房。
另外高档住宅的土地供应控制在全市供应土地面积的15％以内。
表6.重庆市2003年12月－2005年3月土地租赁价格指数
月份
土地租赁价格指数
季度值
2003年12月
102.8
2004年3月
104
2004年6月
103.1
2004年9月
103.9
2004年12月
109.7
2005年3月
104.6
2004年12月~2005年2月，重庆市主城区挂牌供应土地51幅，供应总量为416.9万平方米。
南岸区供应土地4幅，共计220万平方米，成为最大的土地供应区域；其次是渝北区，供应土地18幅，计92.87万平方米。
图12004年12月－2005年2月重庆市土地供应分布图
单位：
幅、万平方米
2004年12月~2005年2月，重庆市主城区共成交土地47幅，成交面积为208.05万平方米。
渝北区继续成为主城区土地交易成交量最大的区域，共成交14幅土地，成交面积为70.41万平方米，占总成交量的3成以上。
图22004年12月－2005年2月重庆市土地交易成交分布图
第四节商品住宅
一、供应
1季度重庆市房地产市场出现供销两旺的运行态势。
一季度，重庆市竣工房屋面积大幅度增长。
全市竣工房屋面积为324.17万平方米，同比增长97.8%，其中：
住宅竣工面积为258.82万平方米，同比增长111.9%；办公楼竣工面积为8.39万平方米，同比增长60.1%；商业营业用房竣工面积47.81万平方米，同比增长59.1%。
2005年1季度主城区主要有38个新盘上市。
新推楼盘主要集中在渝北区、江北区和南岸区，这几个区域占到了本季度新盘数量的62%。
在本季度，一些原来的大型楼盘，如同创国际、红鼎国际等，相继推出新的楼宇供应市场。
图32005年1季度开盘住宅区域分布图
表52005年3月中国各地区住宅施工、竣工面积
地区
施工面积
竣工面积
自年初累计值（万平方米）
累计比上年同期增长百分比（%）
自年初累计值（万平方米）
累计比上年同期增长百分比（%）
全国
64,417.93
18.7
3,383.82
13.5
北京
3,853.48
5.4
235.4
35
天津
1,065.65
19.2
104.14
52
河北
1,038.53
11.1
67.91
-0.7
山西
365.9
36.8
2.44
-83.7
内蒙古
59.37
-4.1
0.56
-83.2
辽宁
957.31
7.8
34.93
61.7
吉林
3.16
61.1
黑龙江
144.23
122.6
12.62
上海
5,220.53
5.8
269.18
49.8
江苏
6,972.19
27.3
319.07
-6.3
浙江
8,207.88
26.1
264.37
10.1
安徽
2,214.96
32
155.77
32
福建
3,406.30
21.4
183.15
11.9
江西
1,374.79
20.6
80.5
42.4
山东
3,466.36
14.1
180.14
62.7
河南
1,881.67
12
80.81
-9.3
湖北
1,697.92
29.4
48.23
-30.4
湖南
1,862.48
46.3
114.36
-4.8
广东
7,163.52
11.9
443.48
-10.7
广西
1,645.79
30.7
94.23
-16.4
海南
436.9
40.2
20.82
220.4
重庆
3,472.07
28.7
258.82
11
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