许昌土地评价报告.docx

1、许昌土地评价报告许昌市建设用地集约利用评价1.研究区概况1.1研究区概况1.1.1区位条件许昌市位于河南省中部，东经113 03 114 19，北纬33 4234 24,面积4978平方公里。东邻周口市，南界潔河市，西交平顶山 市，北接郑州市，东北与开封市毗邻。许昌交通便利，市区距省会郑州80公里， 距新郑国际机场50公里，311国道、地方铁路横穿东西；京广铁路、京珠高速公 路、107国道纵贯南北；许南、许扶、许开、许洛公路、许平南高速公路和许开、 许登、许亳高速公路在此交汇，形成四通八达的交通网络。是豫中区域性政治、经 济、文化中心，在河南省经济和社会发展中占有重要地位。1.1.2自然资源条

2、件许昌市西部为低山丘陵，东部为淮海平原西缘，地势西北高，东南低，自西 北向东南缓慢倾斜。地貌景观可分为平原、山地和岗地三大类，平原占全市面积的 72.81%,低山丘陵占全市面积10.43%,岗地占全市面积的16.75%。许昌市气候 属北暖温带季风气候区，热量资源丰富，雨量充沛，光照充足，无霜期长。因属大 陆性季风气候，多旱、涝、风、雹等气象灾害。全市四季气候总的特征是：春季干 旱多风沙，夏季炎热雨集中，秋季晴和气爽日照长，冬季寒冷少雨雪。四季分明， 最热月在7月份，平均气温为27.2C,最冷月在1月，平均气温为0 C、0.5C。许 昌市农业历史悠久，农业生产条件好，开发程度较高，十分利于发展粮

3、棉商品生 产。全市土壤呈微碱性，PH值在7.58.5之间，适宜小麦、玉米、红薯、烟草、 棉花、大豆等多种作物生长。土壤肥力在全省处于中等水平，也有高肥力和低肥力 的地块。土壤改良大致分为3个区：西部丘陵岗地是以增施有机肥、涵养水分为主 的旱地改良区；棕壤、褐土、紫色土和红黏土分布的低山丘陵，是以搞好水土保持 为中心的综合改良区；颍河冲击平原和东部潮土及砂碣黑土旱作物农业和灌溉农 业，是以搞好农田基本建设为主的开发中低产改良区。许昌市已知矿藏主要有煤、铝土、铁、硅石、耐火黏土、石灰岩、大理石和 白垩土。境内经普查有维管束植物124科、411属、719种，其中：野生植物448 种，栽培植物271利

4、4按自然森林植被破坏后大部分低山丘陵为槽罐丛植初分类， 属华北区豫西山地和黃淮平原亚区植物区。1.1. 3社会经济条件许昌市辖魏都区、许昌县、长葛市、鄢陵县、禹州市、襄城县；43个乡，35 个镇，20个街道办事处；2194个村民委员会，210个居委会。总面积497835. 50 公顷，总人口 452. 39万人，其中：城镇人口 145. 10万人，占总人口 32%,乡村 人口 282.80万人，占总人口 63%,人口密度为每平方公里836人。许昌市是中原城市群核心区城市，是中原城市群中重要的制造业基地、交通 运输中心、装备制造基地。主城区加上外用组图联合构成我国京广发展轴上的重要 城市节点，成

5、为我国中部崛起战略据点的重要组成部分。近儿年，许昌市经济发展速度很快，连续多年保持两位数的高度增长，经济 总量一年一个新台阶，已突破了 700亿大关。在快速增长的同时，经济运行质量也 得到了一定程度的提高。1.2许昌市建设用地利用现状分析1.2.1许昌市建设用地结构与布局到2005年，许昌市建设用地82322. 50公顷，占土地总面积的16. 53%。建设 用地中城乡建设用地面积73507. 66公顷，占建设用地的89. 29%；交通水利用地面 积5581.92公顷，占建设用地的6. 78%；其他建设用地面积3232.27公顷，占建设 用地的3. 93%o城乡建设用地中，城市用地面积7787.

6、 21公顷，占城乡建设用地的10. 59%： 建制镇用地面积3954. 09公顷，占城乡建设用地的5. 38%；农村居民点用地面积 55511. 80公顷，占城乡建设用地的75. 52%；其他独立建设用地面积4378. 19公 顷，占城乡建设用地的5. 96%；采矿用地面积1876. 37公顷，占城乡建设用地面积 的 2. 55%。交通水利用地中，铁路用地面积731. 09公顷，占交通水利用地的13. 10%； 公路用地面积3329. 16公顷，占交通水利用地的59. 64%；管道运输用地面积6. 29 公顷，占交通水利用地的0. 11%；水工建筑用地面积796. 99公顷，占交通水利用 地的

7、14. 28%；水库水面用地面积718. 39公顷，占交通水利用地的12. 87%。其他建设用地中，风景名胜设施用地面积为646. 45公顷，占其他建设用地面 积的20. 00%；特殊用地面积为2585. 82公顷，占其他建设用地面积的80%。许昌市建设用地结构图如下（见图3-1）:图3-1许昌市建设用地现状结构图Fig. 3-1 Construction land-use structure of xuchang建设用地中居民点面积为63758. 20公顷，从数量上来讲，禹州市最多，为 17335. 95公顷，襄县13078. 09公顷，许昌县12011.52公顷，鄢陵县8907. 69公

8、顷，长葛市9543. 54公顷，魏都区2881.41公顷。各县区居民点用地占全市居民点 用地的比重分别为 27.19%、20.51%、18.84%、13.97%、14.97%、4.52%。独立工矿用地区指独立于城镇、村镇建设用地区以外的现状工矿和规划建设 工矿的土地利用区域。独立工矿面积为63758. 20公顷，从数量上来讲，禹州市最 多，为3277. 45公顷，襄县1082. 50公顷，许昌县2061. 35公顷，鄢陵县1213. 53 公顷，长葛市1377.43公顷，魏都区691. 15公顷。各县区独立工矿用地占全市独 立工矿用地的比重分别为 33.78%、11.16%、21.24%、12

9、.51%、14.20%、7.12%。1.2.2建设用地利用存在主要问题（1） 城镇空间结构布局合理，但用地不够集约、城镇化水平有待提高许昌市形成了以中心城市为基点，铁路、主干公路沿线为城镇发展轴的城镇 空间体系。城镇化水平略低于全省平均水平30. 70%,城镇化水平有待提高。2005 年全市建制镇人均用地面积高达146. 05平方米，超过规定的120平方米/人的最高 限。同时城镇存量土地总量达1465. 39公顷，包括空闲土地174. 46公顷、闲置土 地310. 55公顷、低效使用土地面积912.14公顷和批而未用土地68. 24公顷，土地 利用不够集约。（2） 农村建设用地整理潜力大，但开

10、发整理有一定难度2005年全市农村居民点面积55511. 80公顷，人均用地面积166. 77平方米， 比规定的标准高出16.77平方米。在城镇化进程中，城镇建设用地面积大幅度增 加，而农村居民点用地并没有相应减少，建设用地总体利用效率没有提高，在村庄 中出现了很多的闲置土地，造成土地资源利用效率不高，农村居民点用地节约集约 利用程度低。根据许昌市城镇存量建设用地专项调查和包括“空心村”、砖瓦窑、 工矿废弃地治理的“三项整治”潜力调查成果显示，全市农村建设用地中可以整治 利用潜力4494. 26公顷，包括“空心村” 1777. 95公顷、砖瓦窑2112. 69公顷和工 矿废弃地603. 62公

11、顷。（3） 工矿用地地复星率低，工业“三废”达标排放率低丄矿用地所占范围内的植被均遭受不同程度的破坏，恢复治理率和土地复星 率低，有待加强整理。另外，工业“三废”达标排放效率低，矿区生态环境、水 源、大气受到污染，存在工业废水污染农田的现象。2.许昌市建设用地集约利用评价2.1许昌市建设用地集约利用指标体系构建本文确定许昌市为评价忖标区域的范围，并对L1标区域展开数据收集，对区 域的区位条件、自然禀赋、经济社会发展水平以及建设用地利用现状进行分析。在 此基础上，通过对各类建设用地集约利用评价指标体系的研究，结合许昌市区域特 点，对影响许昌市建设用地集约利用程度的指标进行筛选，建立一套适合许昌市

12、建 设用地集约利用综合相对评价指标体系，以期为土地行政主管部门更及时地掌握许 吕市土地利用状态，科学制定建设用地集约利用的政策法规、措施、运作模式等提 供依据，促进许昌市建设用地在不断发展中形成合理的集约度。2.1.1指标选取的原则建设用地集约利用评价涉及到经济管理、基础设施、环境保护和土地有效配 置等各个方面，其指标体系的构建应该遵循以下原则：（1）科学性原则土地集约利用综合评价指标体系应建立在充分认识、系统研究区域土地开发 利用现状的基础上，选取能够充分体现地区土地集约利用内涵、本质、规律、模式 和机制的核心性因素；此外，科学性原则还表现在要考虑数据收集的难易程度，统 计数据的真实性，以保

13、证工作的可持续进行。（2）导向性与规范性构建建设用地集约利用潜力评价指标体系一方面为评佔、模拟土地利用的现 实水平和未来发展方向服务，另一方面通过研究应从哪儿个领域、以哪儿个指标为 参照去解释影响区域土地利用进程的制约因素，探寻区域土地集约利用的发展规 律。同时，也有利于实际工作部门以这些指标为参照指导安排工作规划。（3）广泛性与典型性原则建设用地集约利用是一个综合的概念，涉及到经济管理、基础设施、环境保 护和土地有效配置等各个方面，要求内容广泛，起点高。是一个多变量、多因素、 多层次的等级体系，但是乂不能因求广而忽略了典型性，要求选取对城市土地集约 利用潜力影响较大的主导因素或者能够显著体现

14、区域差异的因素。（4）现势性与前瞻性原则评价指标体现要具有现势性，这是一切研究工作的基础。此外，还应体现前 瞻性，社会是不断发展进步的，评价也应具有弹性，要求指标不仅能够说明现实问 题，还应对未来一段时间具有相当的指导意义，能够满足因随客观实际的变化及人 们认识水平的提高而在相对稳定的基础上进行阶段性调整。2.1.2指标体系的建立建立评价指标体系的根本U的在于，通过制定适当的评定和度量指标，定性 与定量相结合地反映和衡量全市建设用地的利用状况，为土地利用规划和讣划的编 制提供科学依据。土地节约利用是一个综合的概念，涉及到经济管理、基础设施、环境保护和 土地有效配置等各个方面，因此土地集约利用综

15、合相对评价因素的选取必须从土地 集约利用的内涵入手，全面反映土地集约利用的内涵。基于以上因素，通过对许昌 市土地集约利用状况进行现状调查和数据收集，结合许吕市的实际情况及数据获得 的可行性，在工作中选取了易于统计且乂能直接反映土地集约利用水平的指标。根 据土地集约利用的概念，结合许昌市区域土地利用实际状况，主要考虑了土地的投 入强度和产出效率、土地利用效率和社会综合功能等三个方面的因素。按照上述原 则，参照相关研究成果，最终确定了许昌市建设用地集约利用评价的指标体系包含 三个层次：笫一层次为LI标层，为许昌市建设用地集约利用评价标，笫二层为准 则层，包括土地的利用投入强度和产岀效率、土地利用效

16、率以及社会综合功能；第 三层次为指标层，包括14个指标，其中，土地利用投入强度和产出效率包括城镇 建设用地综合容积率、人口密度、城镇人均建设用地、农村居民点人均建设用地、 城镇化水平、单位GDP交通用地、单位丄业用地产值、单位建设用地固定资产投资 额、单位建设用地二、三产业增加值9个指标；土地利用效率包括工业用地率、土 地闲置率、绿化覆盖率3个指标；社会综合功能包括规划实施程度和政策落实程度 2个指标（见表4-1）。（1）土地利用投入强度和产出效率土地利用投入和产出反映区域土地的开发利用和经济、社会收益状况，包括 以下指标：城镇建设用地综合容积率：综合容积率是指至评价时点开发区评价范圉内已 建

17、成城镇建设用地内的总建筑面积与已建成城镇建设用地面积的比值，反映已建成 城镇建设用地的总体利用强度。在一定的范围内，综合容积率越大，集约利用程度 越高。人口密度：是区域人口和土地面积比值。在合理的范围内，其值越大，单位 土地利用的人数越多，集约利用程度越高。城镇人均建设用地：是城镇建成区面积和城镇人口的比值，是城镇规模合理 程度的重要体现。在合理的范围内，其值越小，集约度越高。农村居民点人均建设用地：是村庄建设用地面积和农村人口的比值，是村庄 规模合理程度的重要体现，在合理的范用内，其值越小，集约度越高。城镇化水平：通常用市人口和镇人口占全部人口的百分比来表示，用于反映 人口向城市聚集的过程和

18、聚集程度。一般来说，城镇化水平越高，集约利用程度越 高。单位GDP交通用地：按照国土资源部的要求，将当年交通用地总面积与近5 年GDP平均值的比值作为单位GDP交通用地，是反映利用效益的主要指标。在一定 范围内，其值越大，集约利用程度越高。单位工业用地产值：指工业总产值与建设用地面积的比值，主要反映土地工 业聚集程度。工业聚集程度越高，区域经济效益月明显，能够从一定程度反映出建 设用地集约利用程度。单位建设用地固定资产投资额：是建设用地固定资产投资与建设用地面积的 比值，反映了单位面积土地人力资源的投入情况，其值越大，集约利用程度也越 咼。单位建设用地二、三产业增加值：指二、三产业增加值与建设

19、用地面积的比 值，反映单位面积建设用地的产出情况。其值越大，集约利用程度越高。（2） 土地利用效率工业用地率：是指在一定时期内工业用地占建设用地总规模的比重，反映建 设用地的利用效率。在合理的范围内，其值越大，集约利用程度越高。绿化覆盖率：绿化植物的垂直投影面积占城市总用地面积的比值，绿化覆盖 率是衡量一个区域绿化水平的主要指标。其值越大，集约利用程度越高。土地闲置率：一般是土地闲置面积与评价年份前两年批准新增建设用地面积 的比值，比值越大，建设用地集约利用程度越低。（3） 社会综合功能规划实施程度：是规划实施情况的量化指标，一般来说，其值越大，土地集 约利用程度越高。政策落实程度：是政策落实

20、惜况的量化指标，一般来说，其值越大，土地集 约利用程度越高。表4-1许昌市土地集约利用评价指标体系of xuchang目标层准则层指标层指标性质单位建设 用 地 集 约 利 用 评 价土地利用投入强度和产出效率城镇建设用地综合容积率正指标%人口密度正指标人/平方公里城镇人均建设用地负指标平方米/人农村居民点人均建设用地负指标平方米/人城镇化水平正指标%单位GDP交通用地正指标平方米/万元单位工业用地工业产值正指标万元/平方米单位建设用地固定资产投资额正指标万元/平方米单位建设用地二、三产业增加值正指标万元/平方米土地利用效率工业用地率正指标%绿化覆盖率正指标%土地闲置率负指标%社会综合功能规划

21、实施程度正指标%政策落实程度正指标%4.1. 3建设用地集约利用评价权重确定（1）指标权重确定方法针对建设用地集约利用评价指标数量多、评价对象多等特点，根据以上土地 集约利用综合相对评价因素对建设用地集约利用的重要性，本文采取层次分析法确 定建设用地集约利用评价中的各指标权重。层次分析法(AHP)是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂(T. L. Saaty)在上世纪 70年代初提出的层次权重决策分析方法。层次分析法(AHP法)具有逻辑性、系统性、简洁性和实用性等优点，能够解 决多LI标的复杂问题的定性与定量相结合的问题。这种方法结合定性定量的特征， 根据决策者的经验来衡量和判断各指标之间的相对重要

22、程度，在此基础上给定决策 方案的各标准的权重，继而根据权重求出各方案的差异，能够有效判断用定量方法 难以得出结论的问题。这种方法的特点是在对多LI标的复朵问题的决策分析上，能够利用较少的定 量信息使决策过程数学化，通过对影响该问题的各因素的内在关系的分析，做出最 终的决策。该方法自1982年被介绍到我国，因为在分析问题上灵活简洁，且能定性与定 量相结合地处理各种决策因素，使其迅速得到了各领域的关注，如在城市规划，经 济管理，性能评价，科研评价，工程计划，资源分配，方案排序等方面，都得到了 广泛的应用。层次分析法的具体运用过程如下：建立递阶层次结构模型应用层次分析法决策问题时，首先要把问题条理化

23、、层次化，构造出一个有 层次的结构模型。在这个模型下，复杂问题被分解为元素的组成部分，这些元素乂 按其属性及关系形成若干层次。上一层次的元素作为准则对下一层次有关元素起支 配作用，这种从上至下的支配关系形成一个递阶层次。构造判断矩阵设要比较n个因素对LI标Z的影响，确定它们在Z中所占的比重。每次取两个因素兀和,以勺表示兀和对Z 的影响之比，得到两两比较判断矩阵：A = （a/f）nxn其中,使上式成立的矩阵称为正负反矩阵，确定如果介于上述相邻判断中勺 采用1、9及其倒数作为标度的标度方法（见表3-2）, 间，勺 取值分别为2, 4, 6, 8 （见表4-2） o表4-2指标相对重要性等级表Ta

24、b.4-2 The index relative importance rating table两指标比较同等重要略微重要相当重要明显重要绝对重要取值13579将判断矩阵A进行归一化处理，计算特征向量，使该特征向量的所有分量之和为1,然后就此向量作为对应各项指标的权重。并求解判断矩阵A的最大特征值&13对判断矩阵A进行归一化处理:（公式4T）计算特征向量为:w产工勺CT2,） /=!（公式4-2）求得最大特征根为:（公式4-3）层次单排序及其一致性检验（公式4-4）若CR0. 10,则认为层次总排序的结果具有满意的一致性。（2）指标权重的确定在运用层次分析法确定指标权重时，通过咨询专家对所列指

25、标通过两辆比较 重要程度进行判断评分，从而得到判断矩阵。通过求解判断矩阵特征方程，得到最 大特征值和各评价指标的权重系数，将最大特征值带入公式进行检验，对其一致性 进行检验。各评价指标的权重确定如下（见表4-3）:表4-3许昌市建设用地集约利用综合相对评价指标权重Tab.4-3 Weight of the construction land intensive use evaluation factors of Xuchang目标层准则层权重指标层指标权重建 设 用 地 集 约 利 用 评 价土地利用投入强度和产出效率0. 6653城镇建设用地综合容积率0. 0485人口密度0. 0396城镇

26、人均建设用地0. 0724农村居民点人均建设用地0. 0724城镇化水平0. 0884单位GDP交通用地0. 0592单位工业用地工业产值0. 1080单位建设用地固定资产投资额0. 0884单位建设用地二、三产业增加值0. 0884土地利用效率0. 2003工业用地率0. 0612绿化覆盖率0. 0275土地闲置率0. 1116社会综合功能0. 1344规划实施程度0. 0672政策落实程度0. 06724.1.4许昌市建设用地集约利用评价综合分值计算以下列表为所构建的指标体系中许吕市各县（区、市）指标现状数据（见表4-4）:表4-4许昌市建设用地集约利用综合相对评价各指标现状数据Tab.4

27、-4 The raw data of the appraisal factors of synthesisrelatively appraising construction land intensive use of xuchang指标许昌县鄢陵县长葛市禹州市魏都区襄城县城镇建设用地综合容积率0. 270. 140.210. 190. 290. 23人口密度98285110526663697818城镇人均建设用地103. 17150. 0989. 88123. 7999. 22126. 34农村居民点人均建设用地151. 83155.42189. 0416& 31105. 3174.2城镇化

28、水平20. 521.430.625. 1495. 1220.7单位GDP交通用地13.76. 025.25.878. 8518. 49单位工业用地工业产值0. 670.90. 620. 451.020. 62单位建设用地固定资产投资额1581692317单位建设用地二、三产业增加值0. 0040. 0030. 0050. 0030. 0030. 002工业用地率35. 527. 6928. 2813.0233. 126.31绿化覆盖率33.234. 122.620.832.821.7土地闲置率13.614.513. 112.915. 714.9规划实施程度808381857781政策落实程度8

29、18083787982注：数据主要来源于许昌市2006年统汁年鉴为统一各指标量纲与扩大指标之间的数量级差异，采用级差标准化的方法,对原始数据进行标准化处理。公式如下：其中，对选取的正指标做如下处理：max（勺）-min（x,.） （公式4-5）对选取的负指标做如下处理： _ max（勺）一切G = max（勺）-mina,） （公式4-6）根据公式（4-5）和公式（4-6）,对2003年各指标现状数据进行标准化处理，得到规范化矩阵R （见表4-5）:表4-3许吕市建设用地集约利用评价指标标准化值Tab.4-5 The standardized data of the appraisal fac

30、tors of synthesisrelatively appraising construction land intensive use of xuchang指标许昌县鄢陵县长葛市禹州市魏都区襄城县城镇建设用地综合容积率0. 86670. 00000. 46670. 33331. 00000.6000人口密度0. 10430. 06100. 12740. 00001. 00000. 0501城镇人均建设用地0. 77930. 00001. 00000. 43680. 84490. 3945农村居民点人均建设用地0. 44440. 40150. 00000. 24761. 00000. 1772城镇化水平0. 00000. 01210. 13540. 06221. 00000. 0027单位GDP交通用地0. 63960. 06170. 00000. 0504