许昌土地评价报告.docx
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许昌土地评价报告
许昌市建设用地集约利用评价
1.研究区概况
1.1研究区概况
1.1.1区位条件
许昌市位于河南省中部，东经113°03''114°19’，北纬
33°42'〜34°24',面积4978平方公里。
东邻周口市，南界潔河市，西交平顶山市，北接郑州市，东北与开封市毗邻。
许昌交通便利，市区距省会郑州80公里，距新郑国际机场50公里，311国道、地方铁路横穿东西；京广铁路、京珠高速公路、107国道纵贯南北；许南、许扶、许开、许洛公路、许平南高速公路和许开、许登、许亳高速公路在此交汇，形成四通八达的交通网络。
是豫中区域性政治、经济、文化中心，在河南省经济和社会发展中占有重要地位。
1.1.2自然资源条件
许昌市西部为低山丘陵，东部为淮海平原西缘，地势西北高，东南低，自西北向东南缓慢倾斜。
地貌景观可分为平原、山地和岗地三大类，平原占全市面积的72.81%,低山丘陵占全市面积10.43%,岗地占全市面积的16.75%。
许昌市气候属北暖温带季风气候区，热量资源丰富，雨量充沛，光照充足，无霜期长。
因属大陆性季风气候，多旱、涝、风、雹等气象灾害。
全市四季气候总的特征是：
春季干旱多风沙，夏季炎热雨集中，秋季晴和气爽日照长，冬季寒冷少雨雪。
四季分明，最热月在7月份，平均气温为27.2°C,最冷月在1月，平均气温为0°C、0.5°C。
许昌市农业历史悠久，农业生产条件好，开发程度较高，十分利于发展粮棉商品生产。
全市土壤呈微碱性，PH值在7.5~8.5之间，适宜小麦、玉米、红薯、烟草、棉花、大豆等多种作物生长。
土壤肥力在全省处于中等水平，也有高肥力和低肥力的地块。
土壤改良大致分为3个区：
西部丘陵岗地是以增施有机肥、涵养水分为主的旱地改良区；棕壤、褐土、紫色土和红黏土分布的低山丘陵，是以搞好水土保持为中心的综合改良区；颍河冲击平原和东部潮土及砂碣黑土旱作物农业和灌溉农业，是以搞好农田基本建设为主的开发中低产改良区。
许昌市已知矿藏主要有煤、铝土、铁、硅石、耐火黏土、石灰岩、大理石和白垩土。
境内经普查有维管束植物124科、411属、719种，其中：
野生植物448种，栽培植物271利4按自然森林植被破坏后大部分低山丘陵为槽罐丛植初分类，属华北区豫西山地和黃淮平原亚区植物区。
1.1.3社会经济条件
许昌市辖魏都区、许昌县、长葛市、鄢陵县、禹州市、襄城县；43个乡，35个镇，20个街道办事处；2194个村民委员会，210个居委会。
总面积497835.50公顷，总人口452.39万人，其中：
城镇人口145.10万人，占总人口32%,乡村人口282.80万人，占总人口63%,人口密度为每平方公里836人。
许昌市是中原城市群核心区城市，是中原城市群中重要的制造业基地、交通运输中心、装备制造基地。
主城区加上外用组图联合构成我国京广发展轴上的重要城市节点，成为我国中部崛起战略据点的重要组成部分。
近儿年，许昌市经济发展速度很快，连续多年保持两位数的高度增长，经济总量一年一个新台阶，已突破了700亿大关。
在快速增长的同时，经济运行质量也得到了一定程度的提高。
1.2许昌市建设用地利用现状分析
1.2.1许昌市建设用地结构与布局
到2005年，许昌市建设用地82322.50公顷，占土地总面积的16.53%。
建设用地中城乡建设用地面积73507.66公顷，占建设用地的89.29%；交通水利用地面积5581.92公顷，占建设用地的6.78%；其他建设用地面积3232.27公顷，占建设用地的3.93%o
城乡建设用地中，城市用地面积7787.21公顷，占城乡建设用地的10.59%：
建制镇用地面积3954.09公顷，占城乡建设用地的5.38%；农村居民点用地面积55511.80公顷，占城乡建设用地的75.52%；其他独立建设用地面积4378.19公顷，占城乡建设用地的5.96%；采矿用地面积1876.37公顷，占城乡建设用地面积的2.55%。
交通水利用地中，铁路用地面积731.09公顷，占交通水利用地的13.10%；公路用地面积3329.16公顷，占交通水利用地的59.64%；管道运输用地面积6.29公顷，占交通水利用地的0.11%；水工建筑用地面积796.99公顷，占交通水利用地的14.28%；水库水面用地面积718.39公顷，占交通水利用地的12.87%。
其他建设用地中，风景名胜设施用地面积为646.45公顷，占其他建设用地面积的20.00%；特殊用地面积为2585.82公顷，占其他建设用地面积的80%。
许昌市建设用地结构图如下（见图3-1）:
图3-1许昌市建设用地现状结构图
Fig.3-1Constructionland-usestructureofxuchang
建设用地中居民点面积为63758.20公顷，从数量上来讲，禹州市最多，为17335.95公顷，襄县13078.09公顷，许昌县12011.52公顷，鄢陵县8907.69公顷，长葛市9543.54公顷，魏都区2881.41公顷。
各县区居民点用地占全市居民点用地的比重分别为27.19%、20.51%、18.84%、13.97%、14.97%、4.52%。
独立工矿用地区指独立于城镇、村镇建设用地区以外的现状工矿和规划建设工矿的土地利用区域。
独立工矿面积为63758.20公顷，从数量上来讲，禹州市最多，为3277.45公顷，襄县1082.50公顷，许昌县2061.35公顷，鄢陵县1213.53公顷，长葛市1377.43公顷，魏都区691.15公顷。
各县区独立工矿用地占全市独立工矿用地的比重分别为33.78%、11.16%、21.24%、12.51%、14.20%、7.12%。
1.2.2建设用地利用存在主要问题
（1）城镇空间结构布局合理，但用地不够集约、城镇化水平有待提高
许昌市形成了以中心城市为基点，铁路、主干公路沿线为城镇发展轴的城镇空间体系。
城镇化水平略低于全省平均水平30.70%,城镇化水平有待提高。
2005年全市建制镇人均用地面积高达146.05平方米，超过规定的120平方米/人的最高限。
同时城镇存量土地总量达1465.39公顷，包括空闲土地174.46公顷、闲置土地310.55公顷、低效使用土地面积912.14公顷和批而未用土地68.24公顷，土地利用不够集约。
（2）农村建设用地整理潜力大，但开发整理有一定难度
2005年全市农村居民点面积55511.80公顷，人均用地面积166.77平方米，比规定的标准高出16.77平方米。
在城镇化进程中，城镇建设用地面积大幅度增加，而农村居民点用地并没有相应减少，建设用地总体利用效率没有提高，在村庄中出现了很多的闲置土地，造成土地资源利用效率不高，农村居民点用地节约集约利用程度低。
根据许昌市城镇存量建设用地专项调查和包括“空心村”、砖瓦窑、工矿废弃地治理的“三项整治”潜力调查成果显示，全市农村建设用地中可以整治利用潜力4494.26公顷，包括“空心村”1777.95公顷、砖瓦窑2112.69公顷和工矿废弃地603.62公顷。
（3）工矿用地地复星率低，工业“三废”达标排放率低
丄矿用地所占范围内的植被均遭受不同程度的破坏，恢复治理率和土地复星率低，有待加强整理。
另外，工业“三废”达标排放效率低，矿区生态环境、水源、大气受到污染，存在工业废水污染农田的现象。
2.许昌市建设用地集约利用评价
2.1许昌市建设用地集约利用指标体系构建
本文确定许昌市为评价忖标区域的范围，并对L1标区域展开数据收集，对区域的区位条件、自然禀赋、经济社会发展水平以及建设用地利用现状进行分析。
在此基础上，通过对各类建设用地集约利用评价指标体系的研究，结合许昌市区域特点，对影响许昌市建设用地集约利用程度的指标进行筛选，建立一套适合许昌市建设用地集约利用综合相对评价指标体系，以期为土地行政主管部门更及时地掌握许吕市土地利用状态，科学制定建设用地集约利用的政策法规、措施、运作模式等提供依据，促进许昌市建设用地在不断发展中形成合理的集约度。
2.1.1指标选取的原则
建设用地集约利用评价涉及到经济管理、基础设施、环境保护和土地有效配置等各个方面，其指标体系的构建应该遵循以下原则：
（1）科学性原则
土地集约利用综合评价指标体系应建立在充分认识、系统研究区域土地开发利用现状的基础上，选取能够充分体现地区土地集约利用内涵、本质、规律、模式和机制的核心性因素；此外，科学性原则还表现在要考虑数据收集的难易程度，统计数据的真实性，以保证工作的可持续进行。
（2）导向性与规范性
构建建设用地集约利用潜力评价指标体系一方面为评佔、模拟土地利用的现实水平和未来发展方向服务，另一方面通过研究应从哪儿个领域、以哪儿个指标为参照去解释影响区域土地利用进程的制约因素，探寻区域土地集约利用的发展规律。
同时，也有利于实际工作部门以这些指标为参照指导安排工作规划。
（3）广泛性与典型性原则
建设用地集约利用是一个综合的概念，涉及到经济管理、基础设施、环境保护和土地有效配置等各个方面，要求内容广泛，起点高。
是一个多变量、多因素、多层次的等级体系，但是乂不能因求广而忽略了典型性，要求选取对城市土地集约利用潜力影响较大的主导因素或者能够显著体现区域差异的因素。
（4）现势性与前瞻性原则
评价指标体现要具有现势性，这是一切研究工作的基础。
此外，还应体现前瞻性，社会是不断发展进步的，评价也应具有弹性，要求指标不仅能够说明现实问题，还应对未来一段时间具有相当的指导意义，能够满足因随客观实际的变化及人们认识水平的提高而在相对稳定的基础上进行阶段性调整。
2.1.2指标体系的建立
建立评价指标体系的根本U的在于，通过制定适当的评定和度量指标，定性与定量相结合地反映和衡量全市建设用地的利用状况，为土地利用规划和讣划的编制提供科学依据。
土地节约利用是一个综合的概念，涉及到经济管理、基础设施、环境保护和土地有效配置等各个方面，因此土地集约利用综合相对评价因素的选取必须从土地集约利用的内涵入手，全面反映土地集约利用的内涵。
基于以上因素，通过对许昌市土地集约利用状况进行现状调查和数据收集，结合许吕市的实际情况及数据获得的可行性，在工作中选取了易于统计且乂能直接反映土地集约利用水平的指标。
根据土地集约利用的概念，结合许昌市区域土地利用实际状况，主要考虑了土地的投入强度和产出效率、土地利用效率和社会综合功能等三个方面的因素。
按照上述原则，参照相关研究成果，最终确定了许昌市建设用地集约利用评价的指标体系包含三个层次：
笫一层次为LI标层，为许昌市建设用地集约利用评价□标，笫二层为准则层，包括土地的利用投入强度和产岀效率、土地利用效率以及社会综合功能；第三层次为指标层，包括14个指标，其中，土地利用投入强度和产出效率包括城镇建设用地综合容积率、人口密度、城镇人均建设用地、农村居民点人均建设用地、城镇化水平、单位GDP交通用地、单位丄业用地产值、单位建设用地固定资产投资额、单位建设用地二、三产业增加值9个指标；土地利用效率包括工业用地率、土地闲置率、绿化覆盖率3个指标；社会综合功能包括规划实施程度和政策落实程度2个指标（见表4-1）。
（1）土地利用投入强度和产出效率
土地利用投入和产出反映区域土地的开发利用和经济、社会收益状况，包括以下指标：
城镇建设用地综合容积率：
综合容积率是指至评价时点开发区评价范圉内已建成城镇建设用地内的总建筑面积与已建成城镇建设用地面积的比值，反映已建成城镇建设用地的总体利用强度。
在一定的范围内，综合容积率越大，集约利用程度越高。
人口密度：
是区域人口和土地面积比值。
在合理的范围内，其值越大，单位土地利用的人数越多，集约利用程度越高。
城镇人均建设用地：
是城镇建成区面积和城镇人口的比值，是城镇规模合理程度的重要体现。
在合理的范围内，其值越小，集约度越高。
农村居民点人均建设用地：
是村庄建设用地面积和农村人口的比值，是村庄规模合理程度的重要体现，在合理的范用内，其值越小，集约度越高。
城镇化水平：
通常用市人口和镇人口占全部人口的百分比来表示，用于反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。
一般来说，城镇化水平越高，集约利用程度越高。
单位GDP交通用地：
按照国土资源部的要求，将当年交通用地总面积与近5年GDP平均值的比值作为单位GDP交通用地，是反映利用效益的主要指标。
在一定范围内，其值越大，集约利用程度越高。
单位工业用地产值：
指工业总产值与建设用地面积的比值，主要反映土地工业聚集程度。
工业聚集程度越高，区域经济效益月明显，能够从一定程度反映出建设用地集约利用程度。
单位建设用地固定资产投资额：
是建设用地固定资产投资与建设用地面积的比值，反映了单位面积土地人力资源的投入情况，其值越大，集约利用程度也越咼。
单位建设用地二、三产业增加值：
指二、三产业增加值与建设用地面积的比值，反映单位面积建设用地的产出情况。
其值越大，集约利用程度越高。
（2）土地利用效率
工业用地率：
是指在一定时期内工业用地占建设用地总规模的比重，反映建设用地的利用效率。
在合理的范围内，其值越大，集约利用程度越高。
绿化覆盖率：
绿化植物的垂直投影面积占城市总用地面积的比值，绿化覆盖率是衡量一个区域绿化水平的主要指标。
其值越大，集约利用程度越高。
土地闲置率：
一般是土地闲置面积与评价年份前两年批准新增建设用地面积的比值，比值越大，建设用地集约利用程度越低。
（3）社会综合功能
规划实施程度：
是规划实施情况的量化指标，一般来说，其值越大，土地集约利用程度越高。
政策落实程度：
是政策落实惜况的量化指标，一般来说，其值越大，土地集约利用程度越高。
表4-1许昌市土地集约利用评价指标体系
ofxuchang
目标层
准则层
指标层
指标性质
单位
建
设用地集约利用评价
土地利用投入
强度和产出效率
城镇建设用地综合容积率
正指标
%
人口密度
正指标
人/平方公里
城镇人均建设用地
负指标
平方米/人
农村居民点人均建设用地
负指标
平方米/人
城镇化水平
正指标
%
单位GDP交通用地
正指标
平方米/万元
单位工业用地工业产值
正指标
万元/平方米
单位建设用地固定资产投资额
正指标
万元/平方米
单位建设用地二、三产业增加值
正指标
万元/平方米
土地利用效率
工业用地率
正指标
%
绿化覆盖率
正指标
%
土地闲置率
负指标
%
社会综合功能
规划实施程度
正指标
%
政策落实程度
正指标
%
4.1.3建设用地集约利用评价权重确定
（1）指标权重确定方法
针对建设用地集约利用评价指标数量多、评价对象多等特点，根据以上土地集约利用综合相对评价因素对建设用地集约利用的重要性，本文采取层次分析法确定建设用地集约利用评价中的各指标权重。
层次分析法（AHP）是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂（T.L.Saaty）在上世纪70年代初提出的层次权重决策分析方法。
层次分析法（AHP法）具有逻辑性、系统性、简洁性和实用性等优点，能够解决多LI标的复杂问题的定性与定量相结合的问题。
这种方法结合定性定量的特征，根据决策者的经验来衡量和判断各指标之间的相对重要程度，在此基础上给定决策方案的各标准的权重，继而根据权重求出各方案的差异，能够有效判断用定量方法难以得出结论的问题。
这种方法的特点是在对多LI标的复朵问题的决策分析上，能够利用较少的定量信息使决策过程数学化，通过对影响该问题的各因素的内在关系的分析，做出最终的决策。
该方法自1982年被介绍到我国，因为在分析问题上灵活简洁，且能定性与定量相结合地处理各种决策因素，使其迅速得到了各领域的关注，如在城市规划，经济管理，性能评价，科研评价，工程计划，资源分配，方案排序等方面，都得到了广泛的应用。
层次分析法的具体运用过程如下：
建立递阶层次结构模型
应用层次分析法决策问题时，首先要把问题条理化、层次化，构造出一个有层次的结构模型。
在这个模型下，复杂问题被分解为元素的组成部分，这些元素乂按其属性及关系形成若干层次。
上一层次的元素作为准则对下一层次有关元素起支配作用，这种从上至下的支配关系形成一个递阶层次。
②
构造判断矩阵
设要比较n个因素
对LI标
Z
的影响，确定它们在
Z
中所占的比重。
每次取两个因素
兀
和
以
勺
表示
兀
和
对
Z的影响之比，得到两两比较判断矩阵：
A=（a/f）nxn
其中,
使上式成立的矩阵称为正负反矩阵，确定
如果介于上述相邻判断中
勺采用1、9及其倒数作为标度的标度方法（见表3-2）,间，
勺取值分别为2,4,6,8（见表4-2）o
表4-2指标相对重要性等级表
Tab.4-2Theindexrelativeimportanceratingtable
两指标比较
同等重要
略微重要
相当重要
明显重要
绝对重要
取值
1
3
5
7
9
将判断矩阵A进行归一化处理，计算特征向量，使该特征向量的所有分量之
和为1,然后就此向量作为对应各项指标的权重。
并求解判断矩阵A的最大特征值
&13
对判断矩阵A进行归一化处理:
（公式4T）
计算特征向量为:
w产工勺CT2・・・,〃）/=!
（公式4-2）
求得最大特征根为:
（公式4-3）
层次单排序及其一致性检验
（公式4-4）
若CR<0.10,则认为层次总排序的结果具有满意的一致性。
（2）指标权重的确定
在运用层次分析法确定指标权重时，通过咨询专家对所列指标通过两辆比较重要程度进行判断评分，从而得到判断矩阵。
通过求解判断矩阵特征方程，得到最大特征值和各评价指标的权重系数，将最大特征值带入公式进行检验，对其一致性进行检验。
各评价指标的权重确定如下（见表4-3）:
表4-3许昌市建设用地集约利用综合相对评价指标权重
Tab.4-3WeightoftheconstructionlandintensiveuseevaluationfactorsofXuchang
目标层
准则层
权重
指标层
指标权重
建设用地集约利用评价
土地利用投入
强度和产出效率
0.6653
城镇建设用地综合容积率
0.0485
人口密度
0.0396
城镇人均建设用地
0.0724
农村居民点人均建设用地
0.0724
城镇化水平
0.0884
单位GDP交通用地
0.0592
单位工业用地工业产值
0.1080
单位建设用地固定资产投资额
0.0884
单位建设用地二、三产业增加值
0.0884
土地利用效率
0.2003
工业用地率
0.0612
绿化覆盖率
0.0275
土地闲置率
0.1116
社会综合功能
0.1344
规划实施程度
0.0672
政策落实程度
0.0672
4.1.4许昌市建设用地集约利用评价综合分值计算
以下列表为所构建的指标体系中许吕市各县（区、市）指标现状数据（见表
4-4）:
表4-4许昌市建设用地集约利用综合相对评价各指标现状数据
Tab.4-4Therawdataoftheappraisalfactorsofsynthesis
relativelyappraisingconstructionlandintensiveuseofxuchang
指标
许昌县
鄢陵县
长葛市
禹州市
魏都区
襄城县
城镇建设用地综合容积率
0.27
0.14
0.21
0.19
0.29
0.23
人口密度
982
851
1052
666
3697
818
城镇人均建设用地
103.17
150.09
89.88
123.79
99.22
126.34
农村居民点人均建设用地
151.83
155.42
189.04
16&31
105.3
174.2
城镇化水平
20.5
21.4
30.6
25.14
95.12
20.7
单位GDP交通用地
13.7
6.02
5.2
5.87
8.85
18.49
单位工业用地工业产值
0.67
0.9
0.62
0.45
1.02
0.62
单位建设用地固定资产投资额
15
8
16
9
23
17
单位建设用地二、三产业增加值
0.004
0.003
0.005
0.003
0.003
0.002
工业用地率
35.52
7.69
28.28
13.02
33.12
6.31
绿化覆盖率
33.2
34.1
22.6
20.8
32.8
21.7
土地闲置率
13.6
14.5
13.1
12.9
15.7
14.9
规划实施程度
80
83
81
85
77
81
政策落实程度
81
80
83
78
79
82
注：
数据主要来源于许昌市2006年统汁年鉴
为统一各指标量纲与扩大指标之间的数量级差异，采用级差标准化的方法,
对原始数据进行标准化处理。
公式如下：
其中，对选取的正指标做如下处理：
max（勺）-min（x,.）（公式4-5）
对选取的负指标做如下处理：
‘_max（勺）一切
G=
max（勺）-mina,）（公式4-6）
根据公式（4-5）和公式（4-6）,对2003年各指标现状数据进行标准化处
理，得到规范化矩阵R（见表4-5）:
表4-3许吕市建设用地集约利用评价指标标准化值
Tab.4-5Thestandardizeddataoftheappraisalfactorsofsynthesis
relativelyappraisingconstructionlandintensiveuseofxuchang
指标
许昌县
鄢陵县
长葛市
禹州市
魏都区
襄城县
城镇建设用地综合容积率
0.8667
0.0000
0.4667
0.3333
1.0000
0.6000
人口密度
0.1043
0.0610
0.1274
0.0000
1.0000
0.0501
城镇人均建设用地
0.7793
0.0000
1.0000
0.4368
0.8449
0.3945
农村居民点人均建设用地
0.4444
0.4015
0.0000
0.2476
1.0000
0.1772
城镇化水平
0.0000
0.0121
0.1354
0.0622
1.0000
0.0027
单位GDP交通用地
0.6396
0.0617
0.0000
0.0504
升级会员 