物业费用成本测算.docx

1、物业费用成本测算物业管理费用管理费用分析1、 经济来源 定期收取的物业管理服务费 住宅维修基金 以业养业，多种经营收入 集团给予的支持 政府给予的政策扶持2、 主要支出 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共设施、设备正常运行、维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费 固定资产折旧费 法定税费 物业保险费 维修基金范围应支出费用3、 如何盈利 综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。（1）开源部份 以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民

2、有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。 扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。（2）节

3、流部份 强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。 节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。 人员精简：按“*项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“*项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专

4、，以达到精简架构的目的。 长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。 提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。二、 维修基金 维修基金是指用于“*项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。1、 维修基金的收取 建设部、财政部（1998）213号文住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金

5、。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。2、 维修基金的使用与管理 维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。 维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。三、 *项目物管效益预

6、测单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1经营收入总额929477103542311191671212240均摊2.581882.876183.10883.367332管理成本总额均摊3盈亏总额均摊四、 *项目物管经营收入核算1、 物管收入核算总表单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1物管费7909788474769039749604732停车场1276391595481914582233683游泳池收入无6004无60044网球场收入2311137147711375便民服务用车96291925819258192586其

7、它特约服务1000200030002000合 计929477103542311191671212240均摊至每平方米为2.58188 2.87618 3.10880 3.36733 2、 物管收入核算明细（1）物业管理服务费 物业管理费：建筑面积收费标准己入住率收缴率 空房物管费：建筑面积收费标准未入住率收缴率50% 建筑面积：住宅360000 收费标准：住宅3.5元/月/ 入住率：第一年前半年40%、后半年50%入住率 第二年前半年60%、后半年70%入住率 收缴率：95% 空置房：按收费标准的50%比例收取。单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、住宅

8、4788005985007182008379002、住宅空房359100299250239400179550小 计8379008977509576001017450税收5.6%46922502745362656977合 计790978847476903974960473（2）停车场经营 汽车停车位：2000个 车辆拥有率：80% 固定停放率：80% 收费标准：300元/月/辆，另前3月为装修期，车位空置 停车场现有2种方式： 第1种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。 计算方式：总户数入住率车辆拥有率固定停放率收费标准（300元/月） 第2种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。 计算

9、方式：总户数入住率临停率（10%）收费标准（150元/月）单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1固定停车1382401728002073602419202住户临停8640108001296015120收入小计1468801836002203202570403税收5.6%8225 10282 12338 14394 4保险5%7344918011016128525成本支出2.5%3672459055086426支出小计19241 24052 28862 33672 合 计127639 159548 191458 223368 （3）游泳池经营收入 月票：10

10、0元/月，次票：5元/次 第一年按按入住率比例的10%计算每月月票收入，每年旺季为5月。 第二年按按入住率比例的20%计算每月月票收入，每年旺季为5月。单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、 月票无4389无122892、 次票无9000无24000收入小计无13389无362893、 税收5.6%无-750无-20324、 电耗303050.63=-28355、 人力成本6003=-18006、 其它-2000支出小计无-7385无-8667合 计无6004无27622（4）网球场经营收入 20元/小时，每天按3小时计算，每半年递增20%(前2月不计收

11、入)单位：人民币(元/月)序号项目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、 收入12002160252028802、 税收-67-121-141-1613、 电耗161300.63=-3024、 人力成本6001=-600合计231113714771817（5）便民服务用车收入 大客车： 收费标准：3元/单边 客源：业主、商业项目、物业工作人员、散客等 营业时间：6：30-21：30，每2小时往返一次，每天8次 头3月不计收入，以每车20人/次计算 车费收入为：382030=14400元/月（前三月无） 税收支出为：144005.6%=806元/月 利润为：13594元/月（前三月无）

12、 观光车： 车费收入为：1元5人10次4辆30天=6000元/月（前三月无） 税收支出为：60005.6%=336元/月 利润为：5664元/月（前三月无） 两项合计：19258元/月（前三月无）（6）篮球场、足球场 暂不考虑收费，最终根据实际情况另行测算五、 *项目物管成本支出核算1、 核算总表单位：人民币(元/月)序号项 目金额均摊物业费（元/平方米）比例1、管理、服务人员工资及福利费2825121.8980671.7%2、公共设施设备运行维修保养费436430.2932211%3、绿化养护、管理费65000.043671.7%4、清洁卫生费88180.059242.2%5、保安费3040

13、0.020420.8%6、办公费171400.115164.4%7、社区文化建设费30800.020690.8%小 计364733行政管理费：前7项之和8%计提291790.196047.4%合 计3939122.6465100%2、 物管成本核算明细单位：人民币（元/月）序号项目计算公式合计一、工资和福利费（一）至（五）和282512（一）管理、服务人员工资1-5之和1791501、总务部共6人17800（1）经理680016800（2）总务主管兼行政专员300013000（3）品控兼采购、生活兼保管250025000（4）司机1500230002、客户服务中心共6人12500（1）主管兼区

14、房管员300013000（2）区房管员、会计兼档案、出纳兼收银250037500（3）客户协调兼接待1000220003、工程部共12人17400（1）总工程师400014000（2）主管兼工程监理300013000（3）组团、维修、万能工10001010000（4）兼职领班津贴20024004、保安部共89人85450（1）经理助理400014000（2）保安队长300013000（3）保安副队长180023600（4）保安干事120044800（5）保安8508168850（6）兼职领班津贴200612005、环境部共65人46000（1）经理助理400014000（1）保洁、绿化主管30

15、0026000（3）保洁5504826400（4）绿化600148400（5）兼职领班津贴20061200（二）按规定提取福利费1-3之和313511、福利基金17915014%250812、工会经费1791502%35833、教育经费1791501.5%2687（三）劳动保险费1-4之和24663 1、养老保险、50217.6%17815727 2、医疗保险5027%17862553、失业保险5022%1781787 4、工伤保险5021%178894（四）工作餐费1-2之和305701、保安25089222502、保安中夜餐1.530893226703、管理、工程值班25010+1.530

16、1029504、其它150182700（五）加班费1-3之和167781、职工日常补贴204168134402、保安节日加班3010/128922253、其余人员节日加班3010/1289/21113二、设施设备运行维保费（一）至（七）和43643（一）照明系统维保费1-16之和156351、庭院灯照明电费465300.63+4663035%0.636173 2、景观灯光彩灯照明电费685300.636426 3、高杆照明电费3.211300.63665 4、楼道白炽灯照明电费22530.041300.63881 5、节日社区活动灯光电费403200.6312126 6、楼道白炽灯更换1166

17、21121947、楼道声光控更换11665%1512738、草坪灯更换20040%1012679、庭院灯更换20040%451230010、镇流器更换20010%1501225011、启动器更换20040%12128012、其它灯具更换40013、网球场专用灯照明电费在经营中独立核算14、篮球场专用灯照明电费方案未出无法测算（二）供配电系统维保费1-3之和9671、变压器年检费780012467 2、变压器维保费200012167 3、低压配电柜、箱维修费400012333（三）防盗、监控系统维保费1-8之和27701、单元对讲运行电费2080.00524300.63472 2、监控设备运行电

18、费324300.631361 3、档车系统运行电费223300.63227 4、监控设备维护费500012417 5、室内安全系统维护费5001242 6、单元对讲系统维护费2000121677、档车系统维护费50012428、背景音乐系统维护费5001242（四）消防系统维保费1-3之和4491、消火栓维保费992198 2、灭火器更换(453+220)20%4012168 3、水带修补100010%101283（五）供排水系统维保费1-12之和218221、循环水泵运行电费132.64300.632555 2、喷泉泵运行电费424300.63605 3、补水井泵运行电费251300.631

19、89 4、喷灌泵运行电费232300.63227 5、污水处理设备运行电费8040%12300.637258 6、给水设备运行电费12030%12300.6381657、室外游泳池运行电费在经营中独立核算8、污水处理系统药料费8302409、给水处理药料费7530225010、水泵维保费50210011、阀门更换1505%80125012、管道维护费1000128313、水箱年检费600212100（六）木作1000（七）土建及其它1000三、绿化养护、管理费1-4之和65001、肥料、农药购置费20002000 2、景观费20002000 3、油耗、修理费20002000 4、其它50050

20、0四、清洁卫生费1-4之和88181、物料费60523120 2、化粪池清掏费10元/户/年924770 3、卫生防疫消杀4元/户/年924308 4、垃圾外运费5元/户/月9244620五、保安费1-3之和30401、公安资料会务费500 2、保安管理费80/289/21780 3、保安物耗2038 760六、办公费1-23之和171401、24小时紧急求助电话50150 2、客户服务电话50150 3、客户中心工作电话50021000 4、经理办公室电话3001300 5、助理办公室电话2002400 6、总工办电话15011507、总务部电话30013008、工程部电话15011509、

21、保安部电话150115010、环境部电话150115011、管理部手机3001+2003+1006150012、车辆油费3001+2003+2140304013、车辆养路费1054+840126014、车辆保险3504+1200260015、维修费750175016、交通费9020180017、低值易耗费517889018、电瓶观光车200480019、传真300130021、办公设备维护费50050022、检查评比政府协调费用1000100023、管理用房、生活用房免费提供七、社区文明建设费1-3之和34801、书报费200元/月200 2、广告宣传及杂费200元/月200 3、社区文化费4

22、0924123080六、 *项目物业管理补贴由于*项目距市区相对偏远，加之沿途修路以及大多数业主购房系投资行为等具体情况，因此前期业主入住率相对较低，加之业主对物业管理有一定认识和了解的过程，物业整体状态尚不稳定，各种费用支出较多，物业管理不可避免的在一定时期内会存在亏损。单靠收取物业管理费不能维持公司的正常运作和对*项目的物业管理，因此，集团应该按照如下标准补贴物业公司亏损。单位：人民币（元/月）补贴时间补贴金额小计（元/6月）备注元/月/元/月第1年前6月1.32261968531181118两年物业补贴均摊为1.11元/后6月1.20581794771076862第2年前6月1.1089

23、165054990324后6月0.7861117005702030全部补贴合计3950334（即分摊至每平方米为26.5403元）七、 *项目物管开办费和品牌支持提成费根据*项目实际情况，集团应考虑合理的物业开办费和品牌支持费，开办成初步估算为69.9536万人民币，即分摊至每平方米为4.7元。品牌支持费根据集团发展给予物业品牌支持费用按照销售总额的5%给予物业公司提成。1、 开办费总表单位：人民币（元/月）序号项 目金额1、 服装1872042、 行政开办费用1880823、 保洁开办费用433504、 绿化开办费用252605、 工程开办费用360206、 保安开办费用994407、 客户

24、服务中心开办费用1201808、 食堂开办费用已在前期申报并已投入使用合计6995362、 开办费明细表单位：人民币（元/月）序号项 目计算公式合计一、服装开办费详见附件服装配置明细表1872041、 工程技术人员10人560元56002、 安全保卫人员86人1664元-33人180元1371643、 保洁绿化人员62人620元384404、 客户服务人员6人1000元60005、 其它人员服装自备二、行政开办费用1880821、办公室装修由开发商按照物业要求装修，并承担装修费用，另支付1万元供物业用作办公室软装修(公司口号、徽记、形象墙等) 2、大班台1台1500元1500 3、中班台3台800元2400 4、大（中）班椅4把250元1000 5、屏风式办公桌14张500元7000 6、职员椅28把150元42007、会客沙发3套1200元36008、空调/分体式7台3000元210009、