物业费用成本测算.docx

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物业费用成本测算

物业管理费用

管理费用分析

1、经济来源

定期收取的物业管理服务费

住宅维修基金

以业养业，多种经营收入

集团给予的支持

政府给予的政策扶持

2、主要支出

管理服务人员的工资和按规定提取的福利费

公共设施、设备正常运行、维修及保养费

绿化管理费

清洁卫生费

保安费

办公费

固定资产折旧费

法定税费

物业保险费

维修基金范围应支出费用

3、如何盈利

综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。

（1）开源部份

以业养业，多种经营：

本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。

广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。

同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。

扩大经营规模，降低管理成本：

在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。

在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。

（2）节流部份

强化内部管理，提高工作效率：

通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。

每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。

节约能源：

能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。

珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。

人员精简：

按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。

利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构的目的。

长远设备维修计划：

编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。

提升设备系统功率：

保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。

二、维修基金

维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。

这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。

1、维修基金的收取

建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：

商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。

购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。

售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

2、维修基金的使用与管理

维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。

维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。

维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。

维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。

三、***项目物管效益预测

单位：

人民币（元/月）

序号

项目

入伙第1年

入伙第2年

前半年

后半年

前半年

后半年

经营收入

总额

929477

1035423

1119167

1212240

均摊

2.58188

2.87618

3.1088

3.36733

管理成本

总额

均摊

盈亏

总额

均摊

四、***项目物管经营收入核算

1、物管收入核算总表

单位：

人民币（元/月）

序号

项目

入伙第1年

入伙第2年

前半年

后半年

前半年

后半年

物管费

790978

847476

903974

960473

停车场

127639

159548

191458

223368

游泳池收入

无

6004

无

6004

网球场收入

231

1137

1477

1137

便民服务用车

9629

19258

其它特约服务

1000

2000

3000

2000

合计

929477

1035423

1119167

1212240

均摊至每平方米为

2.58188

2.87618

3.10880

3.36733

2、物管收入核算明细

（1）物业管理服务费

物业管理费：

建筑面积×收费标准×己入住率×收缴率

空房物管费：

建筑面积×收费标准×未入住率×收缴率×50%

建筑面积：

住宅360000㎡

收费标准：

住宅3.5元/月/㎡

入住率：

第一年前半年40%、后半年50%入住率

第二年前半年60%、后半年70%入住率

收缴率：

95%

空置房：

按收费标准的50%比例收取。

单位：

人民币（元/月）

序号

项目

入伙第1年

入伙第2年

前半年

后半年

前半年

后半年

1、

住宅

478800

598500

718200

837900

2、

住宅空房

359100

299250

239400

179550

小计

837900

897750

957600

1017450

税收5.6%

46922

50274

53626

56977

合计

790978

847476

903974

960473

（2）停车场经营

汽车停车位：

2000个

车辆拥有率：

80%

固定停放率：

80%

收费标准：

300元/月/辆，另前3月为装修期，车位空置

停车场现有2种方式：

第1种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。

计算方式：

总户数×入住率×车辆拥有率×固定停放率×收费标准（300元/月）

第2种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。

计算方式：

总户数×入住率×临停率（10%）×收费标准（150元/月）

单位：

人民币（元/月）

序号

项目

入伙第1年

入伙第2年

前半年

后半年

前半年

后半年

固定停车

138240

172800

207360

241920

住户临停

8640

10800

12960

15120

收入小计

146880

183600

220320

257040

税收5.6%

8225

10282

12338

14394

保险5%

7344

9180

11016

12852

成本支出2.5%

3672

4590

5508

6426

支出小计

19241

24052

28862

33672

合计

127639

159548

191458

223368

（3）游泳池经营收入

月票：

100元/月，次票：

5元/次

第一年按按入住率比例的10%计算每月月票收入，每年旺季为5月。

第二年按按入住率比例的20%计算每月月票收入，每年旺季为5月。

单位：

人民币（元/月）

序号

项目

入伙第1年

入伙第2年

前半年

后半年

前半年

后半年

1、

月票

无

4389

无

12289

2、

次票

无

9000

无

24000

收入小计

无

13389

无

36289

3、

税收5.6%

无

-750

无

-2032

4、

电耗

30×30×5×0.63=-2835

5、

人力成本

600×3=-1800

6、

其它

-2000

支出小计

无

-7385

无

-8667

合计

无

6004

无

27622

（4）网球场经营收入

20元/小时，每天按3小时计算，每半年递增20% （前2月不计收入）

单位：

人民币（元/月）

序号

项目

入伙第1年

入伙第2年

前半年

后半年

前半年

后半年

1、

收入

1200

2160

2520

2880

2、

税收

-67

-121

-141

-161

3、

电耗

16×1×30×0.63=-302

4、

人力成本

600×1=-600

合计

231

1137

1477

1817

（5）便民服务用车收入

大客车：

收费标准：

3元/单边

客源：

业主、商业项目、物业工作人员、散客等

营业时间：

6：

30-21：

30，每2小时往返一次，每天8次

头3月不计收入，以每车20人/次计算

车费收入为：

3×8×20×30=14400元/月（前三月无）

税收支出为：

14400×5.6%=806元/月

利润为：

13594元/月（前三月无）

观光车：

车费收入为：

1元×5人×10次×4辆×30天=6000元/月（前三月无）

税收支出为：

6000×5.6%=336元/月

利润为：

5664元/月（前三月无）

两项合计：

19258元/月（前三月无）

（6）篮球场、足球场

暂不考虑收费，最终根据实际情况另行测算

五、***项目物管成本支出核算

1、核算总表

单位：

人民币（元/月）

序号

项目

金额

均摊物业费（元/平方米）

比例

1、

管理、服务人员工资及福利费

282512

1.89806

71.7%

2、

公共设施设备运行维修保养费

43643

0.29322

11%

3、

绿化养护、管理费

6500

0.04367

1.7%

4、

清洁卫生费

8818

0.05924

2.2%

5、

保安费

3040

0.02042

0.8%

6、

办公费

17140

0.11516

4.4%

7、

社区文化建设费

3080

0.02069

0.8%

小计

364733

行政管理费：

前7项之和8%计提

29179

0.19604

7.4%

合计

393912

2.6465

100%

2、物管成本核算明细

单位：

人民币（元/月）

序号

项目

计算公式

合计

一、

工资和福利费

（一）至（五）和

282512

（一）

管理、服务人员工资

1-5之和

179150

1、

总务部

共6人

17800

（1）

经理

6800×1

6800

（2）

总务主管兼行政专员

3000×1

3000

（3）

品控兼采购、生活兼保管

2500×2

5000

（4）

司机

1500×2

3000

2、

客户服务中心

共6人

12500

（1）

主管兼区房管员

3000×1

3000

（2）

区房管员、会计兼档案、出纳兼收银

2500×3

7500

（3）

客户协调兼接待

1000×2

2000

3、

工程部

共12人

17400

（1）

总工程师

4000×1

4000

（2）

主管兼工程监理

3000×1

3000

（3）

组团、维修、万能工

1000×10

10000

（4）

兼职领班津贴

200×2

400

4、

保安部

共89人

85450

（1）

经理助理

4000×1

4000

（2）

保安队长

3000×1

3000

（3）

保安副队长

1800×2

3600

（4）

保安干事

1200×4

4800

（5）

保安

850×81

68850

（6）

兼职领班津贴

200×6

1200

5、

环境部

共65人

46000

（1）

经理助理

4000×1

4000

（1）

保洁、绿化主管

3000×2

6000

（3）

保洁

550×48

26400

（4）

绿化

600×14

8400

（5）

兼职领班津贴

200×6

1200

（二）

按规定提取福利费

1-3之和

31351

1、

福利基金

179150×14%

25081

2、

工会经费

179150×2%

3583

3、

教育经费

179150×1.5%

2687

（三）

劳动保险费

1-4之和

24663

1、

养老保险、

502×17.6%×178

15727

2、

医疗保险

502×7%×178

6255

3、

失业保险

502×2%×178

1787

4、

工伤保险

502×1%×178

894

（四）

工作餐费

1-2之和

30570

1、

保安

250×89

22250

2、

保安中夜餐

1.5×30×89÷3×2

2670

3、

管理、工程值班

250×10+1.5×30×10

2950

4、

其它

150×18

2700

（五）

加班费

1-3之和

16778

1、

职工日常补贴

20×4×168

13440

2、

保安节日加班

30×10/12×89

2225

3、

其余人员节日加班

30×10/12×89/2

1113

二、

设施设备运行维保费

（一）至（七）和

43643

（一）

照明系统维保费

1-16之和

15635

1、

庭院灯照明电费

46×5×30×0.63+46×6×30×35%×0.63

6173

2、

景观灯光彩灯照明电费

68×5×30×0.63

6426

3、

高杆照明电费

3.2×11×30×0.63

665

4、

楼道白炽灯照明电费

22×53×0.04×1×30×

0.63

881

5、

节日社区活动灯光电费

40×3×20×0.63÷12

126

6、

楼道白炽灯更换

1166×2×1÷12

194

7、

楼道声光控更换

1166×5%×15÷12

8、

草坪灯更换

200×40%×10÷12

9、

庭院灯更换

200×40%×45÷12

300

10、

镇流器更换

200×10%×150÷12

250

11、

启动器更换

200×40%×12÷12

12、

其它灯具更换

400

13、

网球场专用灯照明电费

在经营中独立核算

14、

篮球场专用灯照明电费

方案未出无法测算

（二）

供配电系统维保费

1-3之和

967

1、

变压器年检费

7×800÷12

467

2、

变压器维保费

2000÷12

167

3、

低压配电柜、箱维修费

4000÷12

333

（三）

防盗、监控系统维保费

1-8之和

2770

1、

单元对讲运行电费

208×0.005×24×30×0.63

472

2、

监控设备运行电费

3×24×30×0.63

1361

3、

档车系统运行电费

2×2×3×30×0.63

227

4、

监控设备维护费

5000÷12

417

5、

室内安全系统维护费

500÷12

6、

单元对讲系统维护费

2000÷12

167

7、

档车系统维护费

500÷12

8、

背景音乐系统维护费

500÷12

（四）

消防系统维保费

1-3之和

449

1、

消火栓维保费

99×2

198

2、

灭火器更换

（4×53+2×20）×20%×40÷12

168

3、

水带修补

1000×10%×10÷12

（五）

供排水系统维保费

1-12之和

21822

1、

循环水泵运行电费

13×2.6×4×30×0.63

2555

2、

喷泉泵运行电费

4×2×4×30×0.63

605

3、

补水井泵运行电费

2×5×1×30×0.63

189

4、

喷灌泵运行电费

2×3×2×30×0.63

227

5、

污水处理设备运行电费

80×40%×12×30×0.63

7258

6、

给水设备运行电费

120×30%×12×30×0.63

8165

7、

室外游泳池运行电费

在经营中独立核算

8、

污水处理系统药料费

8×30

240

9、

给水处理药料费

75×30

2250

10、

水泵维保费

50×2

100

11、

阀门更换

150×5%×80÷12

12、

管道维护费

1000÷12

13、

水箱年检费

600×2÷12

100

（六）

木作

1000

（七）

土建及其它

1000

三、

绿化养护、管理费

1-4之和

6500

1、

肥料、农药购置费

2000

2、

景观费

2000

3、

油耗、修理费

2000

4、

其它

500

四、

清洁卫生费

1-4之和

8818

1、

物料费

60×52

3120

2、

化粪池清掏费

10元/户/年×924

770

3、

卫生防疫消杀

4元/户/年×924

308

4、

垃圾外运费

5元/户/月×924

4620

五、

保安费

1-3之和

3040

1、

公安资料会务费

500

2、

保安管理费

80/2×89/2

1780

3、

保安物耗

20×38

760

六、

办公费

1-23之和

17140

1、

24小时紧急求助电话

50×1

2、

客户服务电话

50×1

3、

客户中心工作电话

500×2

1000

4、

经理办公室电话

300×1

300

5、

助理办公室电话

200×2

400

6、

总工办电话

150×1

150

7、

总务部电话

300×1

300

8、

工程部电话

150×1

150

9、

保安部电话

150×1

150

10、

环境部电话

150×1

150

11、

管理部手机

300×1+200×3+100×6

1500

12、

车辆油费

300×1+200×3+2140

3040

13、

车辆养路费

105×4+840

1260

14、

车辆保险

350×4+1200

2600

15、

维修费

750×1

750

16、

交通费

90×20

1800

17、

低值易耗费

5×178

890

18、

电瓶观光车

200×4

800

19、

传真

300×1

300

21、

办公设备维护费

500

22、

检查评比政府协调费用

1000

23、

管理用房、生活用房

免费提供

七、

社区文明建设费

1-3之和

3480

1、

书报费

200元/月

200

2、

广告宣传及杂费

200元/月

200

3、

社区文化费

40×924÷12

3080

六、***项目物业管理补贴

由于***项目距市区相对偏远，加之沿途修路以及大多数业主购房系投资行为等具体情况，因此前期业主入住率相对较低，加之业主对物业管理有一定认识和了解的过程，物业整体状态尚不稳定，各种费用支出较多，物业管理不可避免的在一定时期内会存在亏损。

单靠收取物业管理费不能维持公司的正常运作和对***项目的物业管理，因此，集团应该按照如下标准补贴物业公司亏损。

单位：

人民币（元/月）

补贴时间

补贴金额

小计

（元/6月）

备注

元/月/㎡

元/月

第1年

前6月

1.3226

196853

1181118

两年物业补贴均摊为1.11元/㎡

后6月

1.2058

179477

1076862

第2年

前6月

1.1089

165054

990324

后6月

0.7861

117005

702030

全部补贴合计

3950334（即分摊至每平方米为26.5403元）

七、***项目物管开办费和品牌支持提成费

根据***项目实际情况，集团应考虑合理的物业开办费和品牌支持费，开办成初步估算为69.9536万人民币，即分摊至每平方米为4.7元。

品牌支持费根据集团发展给予物业品牌支持费用按照销售总额的5%给予物业公司提成。

1、开办费总表

单位：

人民币（元/月）

序号

项目

金额

1、

服装

187204

2、

行政开办费用

188082

3、

保洁开办费用

43350

4、

绿化开办费用

25260

5、

工程开办费用

36020

6、

保安开办费用

99440

7、

客户服务中心开办费用

120180

8、

食堂开办费用已在前期申报并已投入使用

合计

699536

2、开办费明细表

单位：

人民币（元/月）

序号

项目

计算公式

合计

一、

服装开办费

详见附件《服装配置明细表》

187204

1、

工程技术人员

10人×560元

5600

2、

安全保卫人员

86人×1664元-33人×180元

137164

3、

保洁绿化人员

62人×620元

38440

4、

客户服务人员

6人×1000元

6000

5、

其它人员

服装自备

二、

行政开办费用

188082

1、

办公室装修

由开发商按照物业要求装修，并承担装修费用，另支付1万元供物业用作办公室软装修（公司口号、徽记、形象墙等）

2、

大班台

1台×1500元

1500

3、

中班台

3台×800元

2400

4、

大（中）班椅

4把×250元

1000

5、

屏风式办公桌

14张×500元

7000

6、

职员椅

28把×150元

4200

7、

会客沙发

3套×1200元

3600

8、

空调/分体式

7台×3000元

21000

9、

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