招商建议书.docx

1、招商建议书招商建议书一、 项目简介 3二、 项目SWO分析 3S （优势） 3W（劣势） 3O （机遇） 3T （威胁） 4三、 项目业态规划及商业定位 41项目一期商业定位 41.1商业功能定位 41.2经营档次定位 42、 消费群体定位 42.1核心客户 42.2辅助客户 43、 业态组合 53.1商务餐饮 53.2商务休闲娱乐 53.3社区生活配套设施 54、 原业态规划平面图 6四、 各业态商铺招商建议 6五、 招商策略 81、 明确招商整体思路 82、 营销招商方式 83、 深入招商法则 84、 招商先后顺序建议 8六、 项目周边租金调查及租金建议 9七、 招商政策建议 101、 部

2、分区域租金（起始租金）标准 102、 押金 103、 年递增率 104、 租金支付方式 105、 租期优惠期 106、 商铺交付前提和时间 107、 商铺物业管理服务 10八、 招商执行计划安排 11（一） 招商准备 11（二） 招商工作安排 11九、 结束语 11、项目简介项目可建设用地面积约40万平米（约603亩），容积率3.0，计容面积约120万 平米，规划总建筑面积约138万平米。华润凤凰城定位在宜居生态社区，一期计划 开发20余万平米，产品形态为欧陆风情、 ARTDECC风格的电梯小高层、高层，配以 地中海式风情的超高绿化率园林景观为主， 会所豪华大气，配备了室内篮球、羽毛球、乒乓球

3、场地以及健身、形体练习场馆。首批业主 12月份交房。项目周边生活配套完善：紧邻的易初莲花超市，长沙县政府、经济开发区管委会、 星沙镇政府等政府机关，湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等高等学府，长沙 市中医医院（长沙市第八医院）等卫生机构，都处于项目 5分钟车程半径内。项目南边的国家级长沙经济技术开发区创办于 1992年，属国家商务部直接指导 的国家级经济技术开发区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。华润凤凰城是华润集团进入湖南房地产市场的首个作品，是一个企业的标志， 一种品质象征。二、项目SWO分析S （优势）周边生活配套成熟，交通便利，四通八达。品质胜过周边楼盘，楼盘的人文价值、生态价

4、值，生态宜居社区的魅力呈现。消费者普遍认肯凤凰城是一座国际化高品质楼盘。W（劣势）目前，项目周边人流量稀少，是阻碍招商的重要原因之一；楼盘的北面和东面住宅较少，楼盘整体显得单一；离易初莲花及星沙商业乐园等区域性商业中心距离较近，这些业已形成的商业环 境对本项目的招商形成一定压力； 本项目这次推出的商业体量不大， 欲取代正大广场 商圈，形成新的区域性商业中心，难度较大。部分商铺本身的建筑结构不适合部分业态进驻， 大部分商铺分割成单个商铺（上 下二层），进行打包招商或销售（注：大部分商家或投资户同时需上下二层类商铺的 并不多，绝大多数只需要临街一楼商铺），周边商业气氛冷清，招商和销售都较困难。0（

5、机遇）星沙作为“国家级高新技术产业工业园区”，无疑为项目的升值提供了强大支撑。项目紧临开元路与星沙大道的易初莲花超市附近， 项目的商业整体规划与易初莲 花业态结构有一定的互补性，可借助其人气实现商业气氛北移。周边的潜在消费群体一一如学生、企业、事业单位白领、公务员、商务人士比较 充足。随着业主的入住，人流量稀少的局面会逐步得到改善， 项目的辐射效应、集聚效 应和吸引力会进一步加强。T （威胁）区域楼盘竞争进一步加强，周边楼盘云集，“星沙商业中心”的定位是众多实力 地产商争抢的目标。三、项目业态规划及商业定位商业规划建筑面积为5万平米，其中一期商业为1.57万平方米。临星沙大道将 作为大型休闲、

6、餐饮的集中地。1、项目一期商业定位1.1商业功能定位以餐饮、休闲、娱乐为主的区域商业中心1.2经营档次定位以中高档为主； 现阶段区域以中档和中低档为主； 区域具备大量的中高档消费需求。2、消费群体定位2.1核心客户长沙县和开发区中高端商务客户，为其提供较全面的商务餐饮及休闲型服务。2.2辅助客户地块北侧三大高校（大众传媒学院、师范专科学校、卫校）约 3万人的学生消费 群体。项目业主及周边居民（凤凰城120万平、鹏基诺亚山林130万平、恒基70万平、 松雅湖畔20万平、爱琴海岸16万平、山水人家15万平）。3、业态组合3.1商务餐饮重点引进偏重商务形象中高档商务型中餐馆、品牌中西餐厅；3.2商务

7、休闲娱乐配合商务餐饮，设置一定比例的休闲娱乐商家，如足浴、酒吧、 KTV及茶馆等。3.3社区生活配套设施以中小型餐饮、小型超市、便利店、洗衣店、药店、水果店、服装店、母婴用品店、美容、美发等为主要业态构成。商业分布商业面积原业态规划212008.38江苏饭店（已定）221220.4咖啡/中西餐厅232391.4酒吧、足浴/洗浴、茶馆11406.3中高档KTV银行9社区生活配套（自售）10282140.22中档及中低档餐饮配套、网吧运动会馆2382品牌健身中心会所南面商业288社区生活配套（自售）幼儿园2756.4幼儿园4、原业态规划平面图网吧MMWtMWMMM幼儿园或23#茶馆、洗浴9、10#

8、社区生活服务四、各业态商铺招商建议我司大致认同贵公司的规划和定位， 经过对项目周边商业的初步市调， 以及本公 司对星沙商业格局的判断及了解，对本项目区域商铺提出以下建议：整体招商思路：以品牌商家为主，以目的性消费强的商业业态为主，社区配套 类业态目前进行招商有困难，采用“加大政策优惠”或“推迟商铺招商”措施应对。 1号栋区域商铺：原规划为网吧，目前周边流动人口较少，西北角虽有三所学校 ，但离本项目有一定距离（步行15分钟左右）；且星沙大道为交通型主干道，路面较宽，对于目标客户 群体一一学生人流流向本项目具有明显的阻隔作用； 加之学校附近网吧众多，竞争激 烈，新建网吧生存较为困难；另外该栋物业还

9、存在广告展示面不足的问题。建议调整规划为目的性消费较强的业态：如技能培训机构、亲子教育或美容 SPA馆等。现商业气氛冷清，建议招商往后推迟；但每个商铺面积较小，总价不高，建议 可考虑进行单个商铺（上下二层）销售。28号栋区域商铺：该栋物业位于本小区的东北角，东侧为华润二期开发用地，暂无人气。原规划为 社区配套类商业，鉴于住宅部分尚未交房，二期尚为空地，现时来看，启动招商为时 过早。建议28号栋商铺招商向后推迟。F1栋会所：该部分物业位于现售楼部地下一层， 原规划为运动健身类业态。我公司建议，考 虑到各种运动种类的经营特点和租金、运营收益的互补，将运动健身、羽毛球场、瑜 伽项目和露天游泳池进行“

10、捆绑式”整体招商。由于羽毛球场较小、回音较大、地板 需重新装修，运动健身、瑜伽项目层高较矮，露天游泳池无私密性等原因，并且整体 面积偏小商家收益不大。因此，建议 FI栋物业给进驻商家以较大的优惠。23栋区域商铺：该部分物业为住宅底层裙楼，共两层，位于 21#栋、22#栋后方，形成商业内街。原规划为足浴、休闲类业态。但观之物业结构现状，已分割为若干独立上下套铺，因 商铺间隔墙、上下楼梯、卫生间、消防配套设施已全部建好，此类型建筑结构无法作 为大型物业（如足浴等）进驻。若仍针对足浴、洗浴休闲等大型业态进行招商，需将 商铺之间隔墙拆除，商铺内部上下楼梯封口，上下水进行改造等系列改造，成本较高； 若不

11、考虑进行物业改造，作为社区商业物业配套，目前商业集聚氛围不够， 招商难度较大；但每个商铺面积较小，总价不高，建议可考虑进行单个商铺销售；另该物业与 1#栋一样，存在广告展示位不足的类似问题。9、10栋区域商铺：该部分物业位于小区规划主入口旁， 现已分割为临街小商铺，为社区居民提供生 活便利配套服务，待社区入住率达到一定程度后，招商相对容易。 由于每个商铺面积较小，总价不高，投资户可进行前期投资，建议该区域商铺可考虑进行单个商铺销售。 幼儿园星沙目前有幼儿园两家，其中有品牌幼儿园“小红帽”，三年内拟开幼儿园三家， 总面积计5000余平米，建议本项目与品牌幼儿园进行接触， 采取订单模式进行开发。五

12、、招商策略1、 明确招商整体思路以主力店为招商对象，该目标商户招商和经营的成功与否， 从根本上决定招商和 经营的成败。主力商家大面积物业先行，增加项目卖点，提升物业价值主力店以高档网吧、运动健身馆、中西餐厅、美容 SPA足浴为经营主体； 主力店提前招商可以很好的支撑形象、聚拢人气，通过主力店的入场提高项目知 名度，从而提升项目的商业价值。最终顺势带动社区配套商业招商完成。2、 营销招商方式在精准的受众群体“租铺网”平台投放招商广告，促进对线上商家的传播力度（租 铺网是为想找门面的商家、经营户服务，现已经成为很多商家选址的工具） 。3、 深入招商法则（1） 首先明确招商目标的主、次、散，分别进行

13、从主到次，从次到散的各个突破。 通过“租铺网”平台所积累商家资源并整合其资源与对口主力商家谈判，带客户上 物业甄别筛选意向客户。（2） 引进客户必须以品牌连锁店为主，因品牌连锁店实力较强、有自己的固定营销 模式、有忠实的消费群，容易做起来，持续经营能力较强，多引进几家品牌连锁店， 就能相互支撑，相互带动客源，且有示范带头作用，促进商业尽快成熟；（3） 租金先以较低起点（和周边物业租金水平差距不大），逐年递增的方式进行，“放 水养鱼”，将商业先做起来，逐渐提升商铺租金价格。（4） 如引进的是知名品牌连锁店，能对项目成熟起一定的带动作用，可在 招商政策 方面给与一定优惠。4、招商先后顺序建议先对临

14、街面及展示面相对较好的 22#、23#和 F1#进行招商，再对网吧区域进行招 商（因商铺对面暂无建筑，人流、车流较少），28#区域商铺因周边暂无建筑，人流、 车流较少，商业气氛较差，建议暂不招商。六、项目周边租金调查及租金建议周边部分商铺租金调查表项目名称面积（m2）楼层租金（元/ m2.月）行业经营现状尚城600一楼90民生银行合同已签，准备装修。1100二楼35无品牌足浴合同已签，正装修。未来现代城800一楼70现正招商中1200二楼45尚都花园城一楼租金为60元/平米？月，二楼租金为1820平米？月金三华邸商业街120一楼52餐饮生意较好，免租半年1600二楼19中西餐厅生意较好，免租半

15、年美林水郡91一楼15便利店门面大量空置，生意冷清湘绣城95一楼18服装店生意冷清，免租一年928二楼10酒楼生意一般，免租6个月1300一楼45食鸿欲酒楼生意较好，免租6个月鑫元大們丿占560二楼19食鸿欲酒楼生意较好，免租6个月租金建议:从以上表可得出项目周边租金水平差距较大，与以上项目均无类比性，项目地段 商业未成熟，招商先以引进为主，前期“放水养鱼”，租金较低为起点，结合本项目特 点，特建议项目部分区域起始租金如下：2F1区域：1015元/m*月9#区域：4050元/m2*月10#区域：3545 元/m2 *月23#区域：3040 元/m2 *月七、招商政策建议1、 部分区域租金（起始

16、租金）标准同上所述。2、 押金签订合同时按三个月的租金作为押金收取。3、 年递增率合同期内租金按从第三年起每年递增 5%4、 租金支付方式按季支付原则，签订合同时支付3个月租金，以后每3个月届满前15天日内支付后三个月租金。5、 租期优惠期免租优惠期至少达半年（含商铺装修和开业筹备时间）6商铺交付前提和时间在双方签订商铺租赁合同，承租人按合同约定交纳了租金和和履约保证金后 15日内，双方签订商铺交付确定单，合同租期自交付次日起计算。7、商铺物业管理服务本商铺提供统一的物业管理服务。承租人在签订商铺租赁合同的同时，要与项目物业服务中心签订物业管理服务合同，共遵照执行。八、招商执行计划安排（一） 招商准备1、 招商政策立定（租金、收益预估，主力商家的优惠政策等）2、 “租铺网”首页招商广告的投放。3、 招商物料：招商合同文本、招商优惠政策条款； 招商细则、招商流程及商铺租 赁合同范本等；综合项目介绍、优势提炼、商铺规划效果图、各层平面图及面积、 各层业态规划图等。（二） 招商工作安排立即带商家到现场考查本物业，根据各类不同主力商家对物业选址要求， 反馈信 息给物业方；记录填写商家对物业建议，结合本项目现状及特点，促成商家与物业方 尽快签约。九、结束语因时间紧迫，本报告提出的一些建议可能有一些不妥之处， 双方需进一步沟通商酌