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招商建议书
招商建议书
一、项目简介3
二、项目SWO分析3
S（优势）3
W（劣势）3
O（机遇）3
T（威胁）4
三、项目业态规划及商业定位4
1项目一期商业定位4
1.1商业功能定位4
1.2经营档次定位4
2、消费群体定位4
2.1核心客户4
2.2辅助客户4
3、业态组合5
3.1商务餐饮5
3.2商务休闲娱乐5
3.3社区生活配套设施5
4、原业态规划平面图6
四、各业态商铺招商建议6
五、招商策略8
1、明确招商整体思路8
2、营销招商方式8
3、深入招商法则8
4、招商先后顺序建议8
六、项目周边租金调查及租金建议9
七、招商政策建议10
1、部分区域租金（起始租金）标准10
2、押金10
3、年递增率10
4、租金支付方式10
5、租期优惠期10
6、商铺交付前提和时间10
7、商铺物业管理服务10
八、招商执行计划安排11
（一）招商准备11
（二）招商工作安排11
九、结束语11
、项目简介
项目可建设用地面积约40万平米（约603亩），容积率3.0，计容面积约120万平米，规划总建筑面积约138万平米。
华润•凤凰城定位在宜居生态社区，一期计划开发20余万平米，产品形态为欧陆风情、ARTDECC风格的电梯小高层、高层，配以地中海式风情的超高绿化率园林景观为主，会所豪华大气，配备了室内篮球、羽毛球、
乒乓球场地以及健身、形体练习场馆。
首批业主12月份交房。
项目周边生活配套完善：
紧邻的易初莲花超市，长沙县政府、经济开发区管委会、星沙镇政府等政府机关，湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等高等学府，长沙市中医医院（长沙市第八医院）等卫生机构，都处于项目5分钟车程半径内。
项目南边的国家级长沙经济技术开发区创办于1992年，属国家商务部直接指导的国家级经济技术开发区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。
华润•凤凰城是华润集团进入湖南房地产市场的首个作品，是一个企业的标志，一种品质象征。
二、项目SWO分析
S（优势）
周边生活配套成熟，交通便利，四通八达。
品质胜过周边楼盘，楼盘的人文价值、生态价值，生态宜居社区的魅力呈现。
消费者普遍认肯凤凰城是一座国际化高品质楼盘。
W（劣势）
目前，项目周边人流量稀少，是阻碍招商的重要原因之一；
楼盘的北面和东面住宅较少，楼盘整体显得单一；
离易初莲花及星沙商业乐园等区域性商业中心距离较近，这些业已形成的商业环境对本项目的招商形成一定压力；本项目这次推出的商业体量不大，欲取代正大广场商圈，形成新的区域性商业中心，难度较大。
部分商铺本身的建筑结构不适合部分业态进驻，大部分商铺分割成单个商铺（上下二层），进行打包招商或销售（注：
大部分商家或投资户同时需上下二层类商铺的并不多，绝大多数只需要临街一楼商铺），周边商业气氛冷清，招商和销售都较困难。
0（机遇）
星沙作为“国家级高新技术产业工业园区”，无疑为项目的升值提供了强大支撑。
项目紧临开元路与星沙大道的易初莲花超市附近，项目的商业整体规划与易初莲花业态结构有一定的互补性，可借助其人气实现商业气氛北移。
周边的潜在消费群体一一如学生、企业、事业单位白领、公务员、商务人士比较充足。
随着业主的入住，人流量稀少的局面会逐步得到改善，项目的辐射效应、集聚效应和吸引力会进一步加强。
T（威胁）
区域楼盘竞争进一步加强，周边楼盘云集，“星沙商业中心”的定位是众多实力地产商争抢的目标。
三、项目业态规划及商业定位
商业规划建筑面积为5万平米，其中一期商业为1.57万平方米。
临星沙大道将作为大型休闲、餐饮的集中地。
1、项目一期商业定位
1.1商业功能定位
以餐饮、休闲、娱乐为主的区域商业中心
1.2经营档次定位
以中高档为主；现阶段区域以中档和中低档为主；区域具备大量的中高档消费需求。
2、消费群体定位
2.1核心客户
长沙县和开发区中高端商务客户，为其提供较全面的商务餐饮及休闲型服务。
2.2辅助客户
地块北侧三大高校（大众传媒学院、师范专科学校、卫校）约3万人的学生消费群体。
项目业主及周边居民（凤凰城120万平、鹏基诺亚山林130万平、恒基70万平、松雅湖畔20万平、爱琴海岸16万平、山水人家15万平）。
3、业态组合
3.1商务餐饮
重点引进偏重商务形象中高档商务型中餐馆、品牌中西餐厅；
3.2商务休闲娱乐
配合商务餐饮，设置一定比例的休闲娱乐商家，如足浴、酒吧、KTV及茶馆等。
3.3社区生活配套设施
以中小型餐饮、小型超市、便利店、洗衣店、药店、水果店、服装店、母婴用品
店、美容、美发等为主要业态构成。
商业分布
商业面积
原业态规划
21
2008.38
江苏饭店（已定）
22
1220.4
咖啡/中西餐厅
23
2391.4
酒吧、足浴/洗浴、茶馆
1
1406.3
中高档KTV银行
9
社区生活配套（自售）
10
28
2140.22
中档及中低档餐饮配套、网吧
运动会馆
2382
品牌健身中心
会所南面商业
288
社区生活配套（自售）
幼儿园
2756.4
幼儿园
4、原业态规划平面图
网吧
MMWtMWMMM
幼儿园
或23#茶馆、洗浴
9、10#社区生活服务
四、各业态商铺招商建议
我司大致认同贵公司的规划和定位，经过对项目周边商业的初步市调，以及本公司对星沙商业格局的判断及了解，对本项目区域商铺提出以下建议：
整体招商思路：
以品牌商家为主，以目的性消费强的商业业态为主，社区配套类业态目前进行招商有困难，采用“加大政策优惠”或“推迟商铺招商”措施应对。
1号栋区域商铺：
原规划为网吧，目前周边流动人口较少，西北角虽有三所学校，但离本项目有一
定距离（步行15分钟左右）；且星沙大道为交通型主干道，路面较宽，对于目标客户群体一一学生人流流向本项目具有明显的阻隔作用；加之学校附近网吧众多，竞争激烈，新建网吧生存较为困难；另外该栋物业还存在广告展示面不足的问题。
建议调整规划为目的性消费较强的业态：
如技能培训机构、亲子教育或美容SPA
馆等。
现商业气氛冷清，建议招商往后推迟；但每个商铺面积较小，总价不高，建议可考虑进行单个商铺（上下二层）销售。
28号栋区域商铺：
该栋物业位于本小区的东北角，东侧为华润二期开发用地，暂无人气。
原规划为社区配套类商业，鉴于住宅部分尚未交房，二期尚为空地，现时来看，启动招商为时过早。
建议28号栋商铺招商向后推迟。
F1栋会所：
该部分物业位于现售楼部地下一层，原规划为运动健身类业态。
我公司建议，考虑到各种运动种类的经营特点和租金、运营收益的互补，将运动健身、羽毛球场、瑜伽项目和露天游泳池进行“捆绑式”整体招商。
由于羽毛球场较小、回音较大、地板需重新装修，运动健身、瑜伽项目层高较矮，露天游泳池无私密性等原因，并且整体面积偏小商家收益不大。
因此，建议FI栋物业给进驻商家以较大的优惠。
23栋区域商铺：
该部分物业为住宅底层裙楼，共两层，位于21#栋、22#栋后方，形成商业内街。
原规划为足浴、休闲类业态。
但观之物业结构现状，已分割为若干独立上下套铺，因商铺间隔墙、上下楼梯、卫生间、消防配套设施已全部建好，此类型建筑结构无法作为大型物业（如足浴等）进驻。
若仍针对足浴、洗浴休闲等大型业态进行招商，需将商铺之间隔墙拆除，商铺内部上下楼梯封口，上下水进行改造等系列改造，成本较高；若不考虑进行物业改造，作为社区商业物业配套，目前商业集聚氛围不够，招商难度
较大；但每个商铺面积较小，总价不高，建议可考虑进行单个商铺销售；另该物业与1#栋一样，存在广告展示位不足的类似问题。
9、10栋区域商铺：
该部分物业位于小区规划主入口旁，现已分割为临街小商铺，为社区居民提供生活便利配套服务，待社区入住率达到一定程度后，招商相对容易。
由于每个商铺面积
较小，总价不高，投资户可进行前期投资，建议该区域商铺可考虑进行单个商铺销售。
幼儿园
星沙目前有幼儿园两家，其中有品牌幼儿园“小红帽”，三年内拟开幼儿园三家，总面积计5000余平米，建议本项目与品牌幼儿园进行接触，采取订单模式进行开发。
五、招商策略
1、明确招商整体思路
以主力店为招商对象，该目标商户招商和经营的成功与否，从根本上决定招商和经营的成败。
主力商家大面积物业先行，增加项目卖点，提升物业价值
主力店以高档网吧、运动健身馆、中西餐厅、美容SPA足浴为经营主体；主力店提前招商可以很好的支撑形象、聚拢人气，通过主力店的入场提高项目知名度，从而提升项目的商业价值。
最终顺势带动社区配套商业招商完成。
2、营销招商方式
在精准的受众群体“租铺网”平台投放招商广告，促进对线上商家的传播力度（租铺网是为想找门面的商家、经营户服务，现已经成为很多商家选址的工具）。
3、深入招商法则
（1）首先明确招商目标的主、次、散，分别进行从主到次，从次到散的各个突破。
通过“租铺网”平台所积累商家资源并整合其资源与对口主力商家谈判，带客户上物业甄别筛选意向客户。
（2）引进客户必须以品牌连锁店为主，因品牌连锁店实力较强、有自己的固定营销模式、有忠实的消费群，容易做起来，持续经营能力较强，多引进几家品牌连锁店，就能相互支撑，相互带动客源，且有示范带头作用，促进商业尽快成熟；
（3）租金先以较低起点（和周边物业租金水平差距不大），逐年递增的方式进行，“放水养鱼”，将商业先做起来，逐渐提升商铺租金价格。
（4）如引进的是知名品牌连锁店，能对项目成熟起一定的带动作用，可在招商政策方面给与一定优惠。
4、招商先后顺序建议
先对临街面及展示面相对较好的22#、23#和F1#进行招商，再对网吧区域进行招商（因商铺对面暂无建筑，人流、车流较少），28#区域商铺因周边暂无建筑，人流、车流较少，商业气氛较差，建议暂不招商。
六、项目周边租金调查及租金建议
周边部分商铺租金调查表
项目名称
面积（m2）
楼层
租金
（元/m2.月）
行业
经营现状
尚城
600
一楼
90
民生银行
合同已签，准备装修。
1100
二楼
35
无品牌足浴
合同已签，正装修。
未来现代城
800
一楼
70
现正招商中
1200
二楼
45
尚都花园城
一楼租金为60元/平米？
月，二楼租金为18~20平米？
月
金三华邸商业街
120
一楼
52
餐饮
生意较好，免租半年
1600
二楼
19
中西餐厅
生意较好，免租半年
美林水郡
91
一楼
15
便利店
门面大量空置，生意冷清
湘绣城
95
一楼
18
服装店
生意冷清，免租一年
928
二楼
10
酒楼
生意一般，免租6个月
1300
一楼
45
食鸿欲酒楼
生意较好，免租6个月
鑫元大們丿占
560
二楼
19
食鸿欲酒楼
生意较好，免租6个月
租金建议:
从以上表可得出项目周边租金水平差距较大，与以上项目均无类比性，项目地段商业未成熟，招商先以引进为主，前期“放水养鱼”，租金较低为起点，结合本项目特点，特建议项目部分区域起始租金如下：
2
F1区域：
10~15元/m*月
9#区域：
40~50元/m2*月
10#区域：
35~45元/m2*月
23#区域：
30~40元/m2*月
七、招商政策建议
1、部分区域租金（起始租金）标准
同上所述。
2、押金
签订合同时按三个月的租金作为押金收取。
3、年递增率
合同期内租金按从第三年起每年递增5%
4、租金支付方式
按季支付原则，签订合同时支付3个月租金，以后每3个月届满前15天日内支付
后三个月租金。
5、租期优惠期
免租优惠期至少达半年（含商铺装修和开业筹备时间）
6商铺交付前提和时间
在双方签订商铺租赁合同，承租人按合同约定交纳了租金和和履约保证金后15
日内，双方签订商铺交付确定单，合同租期自交付次日起计算。
7、商铺物业管理服务
本商铺提供统一的物业管理服务。
承租人在签订商铺租赁合同的同时，要与项目
物业服务中心签订物业管理服务合同，共遵照执行。
八、招商执行计划安排
（一）招商准备
1、招商政策立定（租金、收益预估，主力商家的优惠政策等）
2、“租铺网”首页招商广告的投放。
3、招商物料：
招商合同文本、招商优惠政策条款；《招商细则》、招商流程及商铺租赁合同范本等；综合项目介绍、优势提炼、商铺规划效果图、各层平面图及面积、各层业态规划图等。
（二）招商工作安排
立即带商家到现场考查本物业，根据各类不同主力商家对物业选址要求，反馈信息给物业方；记录填写商家对物业建议，结合本项目现状及特点，促成商家与物业方尽快签约。
九、结束语
因时间紧迫，本报告提出的一些建议可能有一些不妥之处，双方需进一步沟通商酌
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