现代服务业集聚区铜陵新站物流园建设方案.docx

1、现代服务业集聚区铜陵新站物流园建设方案现代服务业集聚区XX新站物流园建设方案-皖中南商贸物流运营中心、-现代化城市配送基地、-物流外包总部基地和物流企业孵化基地建设单位：XX朝山新材料股份XX编制单位：XX亿博物流咨询XX编制时间：2010.06.10第一章 项目概述XX新站物流园区位于铜九铁路两侧，陵江大道以东，红星河以西，凤池大道以北，铜井路两侧区域，占地约1460亩。项目总投资：203985.5万元。总建设工期：2010年6月2015年12月（含6个月建设准备期）。建设内容：新站物流园区是XX市4321规划中的四大物流园区之一，也是XX市唯一的城市配送型物流项目。按照统一规划、分布实施的

2、原则，建设布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征，集仓储、配送、中转分拨、加工、包装、运输、展示交易、信息等功能和结算服务、金融服务、技术服务、咨询服务、生活服务等综合服务于一体，辐射皖中南地区，以城市配送为特色的皖中南商贸物流运营中心、现代化城市配送基地、物流外包总部基地和物流企业孵化基地，以提高货物的集散效益、扩大物流经营的规模效益、提升物流增值整合效益。第二章 市场分析一、经济社会环境的变化（一）政策机遇1、行业政策XX市早在06年就依据自身特色和区位优势，出台XX市服务业十一五发展规划纲要(铜政200641 号)、XX市人民政府关于进一步加快服务业发展的若干政策意见等政

3、策，开始支持服务业发展。2007年以来，国家相继出台了国务院关于加快发展服务业的若干意见和国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见，标志着国家将服务业的发展放到了一个新的高度。XX省、XX市也在支持服务业发展方面出台许多扶持政策。2009年3月，国务院国发（2009）8号发布的物流业调整和振兴规划, 标志着把促进物流业发展上升到国家战略层面。随后XX省现代物流业发展规划、XX市现代物流业发展实施方案、XX市人民政府关于加快发展现代物流业的若干意见等政策也相继出台。随着国家、XX和XX对服务业特别是物流业的重视和扶持力度的不断提高，XX未来经济格局中，服务业比重将持续增加，而商贸和物

4、流作为服务业的重要内容，将迎来发展机遇。行业的政策是一个层面，物流要实现大发展，也离不开产业和交通的支持。 2、区域、产业规划随着一系列区域规划、城市规划和产业规划的密集出台和实施，XX及周边的经济将迎来持续快速提升，为发展物流业提供源源不断的货源支撑。促进中部地区崛起崛起规划、国务院关于促进资源型城市可持续发展的若干意见、关于加快资源型城市转型 促 进 可 持续 发 展 的 决定、XX市资源型城市经济转型规划、皖江城市带承接产业转移示X区规划、关于推进皖江城市带承接产业转移示X区建设的决定、XX市承接产业转移示X市建设实施方案等政策，为XX市推进物流园区建设提供了政策支持。3、交通规划在交通

5、规划方面，四条高速公路在铜交汇，高速铁路连接南北东西，梅龙机 场近在咫尺，加上XX的长江水运优势和XX区域内六纵六横的干线公路， XX水陆空立体式交通枢纽呼之欲出。如此优越的交通，将为XX建设辐射皖中南，服务长三角的物流体系提供现实支撑。通过宏观政策层面的分析，项目组认为，XX现代物流业迎来了前所未有的发展机遇。一系列政策的推进，都将给XX物流业发展迎来持续的动力。（二）经济环境的变化1、经济转型带来的物流机遇XX作为典型的资源型工业城市，几十年来，随着城市的不断发展，矿山的过度开采、资源的逐渐消耗、环境的人为破坏，成为制约该市进一步发展的瓶颈和障碍。XX经济转型的要求更为迫切。为此，政府提出

6、了抓住铜、延伸铜、不惟铜、超越铜的发展思路。在工业领域，大力构筑三三三产业体系，依托优势和优质企业，拉长产业链条，建成铜、电子、纺织三大产业集群，壮大 化工、建材和能源三大产业基地，培育装备制造、新材料和生物医药三大接续产业。这些生产制造业领域将产生巨大的物流需求。而对于经济转型至关重要的服务业，XX更是提出力争到 2020 年，服务业占 GDP 比重达到 4550%左右，把XX建成区域性服务业中心城市。随着XX服务业发展战略的逐步推进，将吸引越来越多的外地工商企业将进入XX市，这些企业的大规模生产经营活动带来了大量的物流需求。 同时，随着经济结构的调整，XX市物流业服务对象将从传统的原材料和

7、粗放型产品，逐渐向精益工业产品和消费品上拓展，进而将促使以运输为主的传统物流服务向现代物流业的发展，深入到交通运输、仓储、装卸、加工配送、物流信息、包装等流通领域的各个环节。工业物流服务、商贸物流服务、物流外包和第三方物流等都将迎来广阔的市场空间。2、产业转移带来的物流机遇XX正处于承接长三角产业转移的核心地带，又处于国家实现中部地区崛起的前沿阵地，在地理区位上起着承东启西的重要战略地位，XX在产业转移的大环境中面临新的历史机遇。XX市承接产业转移的重点包括六个方面，即：以打造世界铜都为终极目标，构建泛铜产业集群；以推进工业结构升级为目标，发展 先进制造业；以提高资源利用效率为目标，提升改造传

8、统资源型产业；以优化就业结构为目标，承接发展劳动密集型产业；以构建中心城市为目标，推进服务业功能重构；以城市需求为导向，积极发展现代农业。 产业转移的企业主要位于沿海地区，无不对现代物流理念有深刻的认识。这些的到来，一方面将带来巨大物流货源，另一方面也将引发XX物流理念的深刻变化，改变当前XX工商企业大而全、小而全的粗放运作方式。尤其是后者，对于促进XX物流业发展空间的扩展更具有重大意义。3、消费结构变化带来的物流机遇按照XX市统计局2009 年XX市国民经济和社会发展统计公报（2010年3月29日），全年人均生产总值 46449 元（折合 6800 美元），这在一定程度上意味着XX已进入中等

9、发达城市的行列。 因此，随着XX城市化以及城乡居民收入水平的不断提高，将促进消费性服务业需求总量扩X和层次提升：对百姓来说，5000 美元意味着人均可支配收入将大幅度增长，将进一步带动城乡居民的消费，使区域经济的增长动力将逐步由投资推动型向消费拉动型转变。食品、衣着类、家庭设备及服务类支出将成为常态，而交通通讯、文化娱乐教育、居住和其他享受型消费品等其他消费比重迅速上升，家庭财产普遍增加。可以预见，随着人均收入的持续提高，XX的商贸物流业将迎来广阔的发展空间。同时，消费的增长也意味着商业形态的发展和升级。各大区域内新的超市、连锁店、各类专业市场将不断涌现；市体育馆、市文化艺术中心、市科技馆、市

10、博物馆等一系列公共文化体育设施也将成为新的消费场所。而集购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、展示于一体的文化消费场所和时尚发布中心大型购物中心（shopping mall）将成为热点。（三）XX市物流发展空间铁路运输能力和潜力都非常巨大。目前的主要运输方式有公路运输、铁路运输，水路运输（包括内河航道运输和长江港口运输）。主要货种为水泥熟料、生铁、电解铜、焦碳、纺织品、磷矿、煤炭、铁矿、铜精砂、化肥、化工原料、石油、粮食、电子元器件、机械设备、农副产品、日用生活消费品等。水路、铁路主要承担了大宗货物的长距离运输，公路运输具备较高的公路网密度，在短途、高附加值、及时性货物运输方面具有不可代替的优势。当前

11、，XX大多数商业企业的经营品种在几千种以上，企业对多类型货物在存储环节加以区分，物流对象的复杂化也给物流经营带来了更大的挑战。生产企业中，大多数企业销售X围在全国X围内，企业销售需要全国X围的物流网络支持，并且生产企业的地域覆盖X围呈逐渐扩大的趋势。随着XX经济的发展，XX物流业未来将面临广阔的发展空间，除传统的仓库运输服务外，新的增长点主要体现在针对工业、商贸流通业和农产品等领域的产成品的分销物流服务、原材料、半成品、产成品的采购供应物流服务、生产物流服务（如流通加工等）、冷链物流服务、与产品有关的增值、信息、货代等服务、区域配送和城市配送服务、进出口贸易、国际物流服务（如报关等）、保税 物

12、流服务、快递服务等方面。而这些服务的发展，将促进企业物流外包进程的加快，第三方物流和物流基础平台的建立。二、经济结构分析物流业是复合型产业，和第一产业结合，会形成农业物流；和第二产业结合，就形成工业物流，和第三产业结合便成为服务业物流。连锁配送、快递服务便是服务业物流的典型代表。在规划物流园区时，从定性和定量的角度分析清楚物流园区所服务的产业和业态，对于园区的战略定位和功能定位极为关键。（一）园区辐射能力分析1、辐射X围经济概况解析2009 年皖中南地区生产总值 3523.05 亿元，平均同比增长 13%。皖中南区域是皖江城市带承接产业转移示X区和泛长三角的重要组成部分，是实施促进中部地区崛起

13、战略的重点开发区域，是长江三角洲地区产业向中西部地区转移和辐射最接近的地区。预计到2015年，区域经济总量大幅增长，地区生产总值比 2008年翻一番以上，人均地区生产总值超过全国平均水平。近年来，区域的产业结构得到进一步优化，现代产业体系基本建立，生态环境更加良好，人民生活水平显著提高，基本建成全面小康社会，在带动XX发展、促进中部地区崛起中发挥更大作用。而在XX省的版图上看，XX处在XX、XX、XX、池州、XX、XX的中心，是最有可能扮演皖南商贸物流中心角色的城市。在不到十年之间，XX市 GDP 已由 2000 年的 75.71 亿 元上升到 09 年的 343.72 亿元，足足增长了 35

14、4%，经济发展在近几年实现了飞速发展。未来，XX将借助交通枢纽的建设，产业转移和资源城市转型的机遇，加快实现经济结构调整，除传统的工业物流需求将稳定持续增长外，商贸流通业和农业物流需求将获得更大增长空间。2、项目的影响因素1）园区周边交通条件特殊，不适合发展大进大出类工业物流 园区向东可通过学士路或沿沿新路南北上铜芜路和东路进入主城区，向东可沿铜芜路上 G50 高速，往XX方向。但由于靠近新客站和商贸集聚区，将形成巨大的人流量，若大量大型货运车辆进出园区，必将造成较大的交通压力；另外，根据新站物流园周边交通情况分析，由于园区周边有铁路线，车辆要进出园区都需要通过下穿道路，因此大量大型货运车辆进

15、出容易造成交通堵塞，这也意味着项目地块不适合开展大进大出的物流服务。2）远离港口和工业集中区，发展工业物流的市场受限 XX大部分工业制造业都是原材料采购和产成品市场两头在外，并且 85%以上都是采用船运。若这类企业将仓储中心设立在物流园区，将形成从工厂园区港口的三角形走势，会增加装卸和运输成本。所以这类企业不适合作为园区的服务对象。 而以铜材深加工、装备制造、冶金化工、电子基础材料及纺织服装为主的XX几大产业，但大部分集中于XX经济技术开发区及周边，主要采用公路运输。且其中的大型制造企业区域内基本都是自建厂房和仓库，仓库面积充足，对仓储需求非常弱，只有运输需求（超大型企业甚至有自己物流公司，运

16、输需求也难以向外部释放）；部分规模较小的企业（特别是出租厂房的企业），目前没有自己的仓库，对仓储和运输都有一定的需求，但这部分需求比例较小。同时这些企业距离新站物流园较远，在各开发区及周边都有仓储设施的情况下，吸引其仓储设施进入新站物流园区也存在一定阻碍。3）城市的发展和新区的建成将形成商贸聚集随着双百远景规划的逐步实施，未来XX将发展成为百万人口、百万平方公里 的现代化城市，按人口增长计算，其消费量还将在现有增长趋势基础上获得至少 40%以上的额外增长空间，潜力巨大。 同时，项目所在的XX市车站新区主要功能定位为交通枢纽、商贸金融、仓储物流、居住、休闲旅游，未来将有 30 万人口规模。这座新

17、城的建设必将使该区成为客流、物流、信息流、资金流的重要集散地。同时，XX市日益完善的立体交通网络将对城市、城际配送提供基础硬件设施，都将极大促进商贸流通业的发展，更重要的是， 随着新火车站的建成，项目区域将聚集大量的流动人 口，从而具有不可比拟的优势及潜力使之发展成为XX市重要的商贸物流区。尤其是对日用品、建材、机电、服装、家具、汽车零配件等的需求增长空间巨大。 3、项目的潜在市场 通过前文对皖中南区域及XX市经济情况、项目所在区域所受外在影响因素的初步分析，我们认为XX新站物流园不适合主要服务于大进大出的生产制造业，而服务于商贸流通业则有巨大发展空间。故现将新站物流园区所服务业态的X围主要锁

18、定在商贸流通业。（二）XX城市商贸流通业物流需求分析1、XX城市商贸流通业概况近年来，XX市商贸流通业规模不断扩大，经营主体多元发展，对提高全市综合经济实力和社会繁荣稳定做出了一定的贡献，也为承接产业转移、实施东向发展战略创造了一定的市场条件。统计显示，2009 年XX市全年社会消费品零售总额 83.82 亿元，比上年增长 18.7%。分行业看，批发零售贸易业零售额 65.77 亿元，增长 17.8%：其中，在限额以上批发零售业零售额中，食品、饮料、烟酒类增长 40.9%，化妆品类增长38.3%，体育、娱乐用品类增长 32.9%，金银珠宝类增长 7.4%，日用品类增长 57.1%，电子出版物及

19、音像制品类增长 4.5%，服装鞋帽、针、纺织品类增长 23.1%，石油及制品类增长 7.0%，汽车类增长 53.5%。 虽然XX由于人口只有 73.99 万，整体消费规模较小，只是全省第 16 位，皖中南 7 大城市第 6 位，处中下水平，但人均消费强劲。XX市城镇居民可支配收入居皖中南地区首位，超过XX，其中城镇居民人均消费性支出 10114 元，增长 5.3%，占可支配收入的 60.3% ，并以食品类消费最高。2009 年XX的城镇居民恩格尔系数为 42.5%，比上年增长 0.7 个百分点。另外，2009 年，XX全市在岗职工年平均工资 31034 元，增长 12.5%。城乡居民人均人民币

20、储蓄存款余额 22869 元，比上年末增加 3103 元。消费潜力还有望进一步提升。 由此我们可以得出结论：XX市社会消费总额较低，但居民消费水平很高，消费的重点当前以食品、日用品消费品为主。而通过对XX消费市场的调研分析，XX市消费者的消费习惯呈现出以下特点： 购买力强，以消费中高档品牌为主； 乐意到能提供一站式购物的商场或大型购物中心购物； 寻求享受，看重品牌价值，很多人愿意驾车到高档的购物中心去买；乐意到服务好的地方去买； 喜欢好的购物环境 希望买到物超所值的商品； 农村消费向城市集中； 这说明XX市进入了一个全新的快速发展阶段，人们的生活方式将由生活型逐渐向享受型转变（注重品质、购物环

21、境和服务），将直接推动城市形态由低级向高级转变，现代服务业将处于发展的黄金期。未来，食品、衣着类、家庭设备及服务类支出将成为常态，而交通通讯、文化娱乐教育、居住和其他享受型消费品等其他消费比重将迅速上升。这一现象，也和世界经济发达国家人均 GDP 各阶段的发展经验相吻合。2、XX商业业态分析1）百货商场过于集中，大多处于转型期2）百货商场经营档次多元化主题商场较少3）从XX现有的超市多分布于居民和商业区内，超市向东南方扩X的趋势明显 4）超市运营状况参差不齐5）对现代化仓储配送需求大3、XX城市商贸流通业发展趋势及物流需求根据XX市城市商业网点规划，XX市将加快资源型城市经济转型，实现在皖江城

22、市带中率先崛起，把XX市建设成为皖中南区域性商贸中心城市。 规划将实现全市商业中心1-5-16金字塔形结构，商业零售网点布局到 2020年规划布置大型零售网点 26 个，城区平均每 3 万人拥有 1 个大型零售网点。规划到 2020 年XX市拥有 12 条商业街，构筑东郊商贸园市场群（包括农产品批发市场（8 座）和农贸市场（67 座）、生产资料市场（3 座)、消费品专业市场(11座)、汽车交易市场(5 座)、旧货市场(2 座)）。从XX市城市商业网点规划来看，XX市商贸流通业将成为城市经济新的增长点，成为提高三产比重的重要 途径，成为吸纳社会劳动力就业的重要渠道和地方财政收入的重要税源。 以上

23、述规划为基础，结合XX市商贸业发展现状和趋势、消费方式的转型，消费者的消费习惯及分析，我们得出：第一，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体，以综合性经营模式与完美的环境配套设施为特点的大型购物中心（shopping mall）将可能在XX掀起商业经营方式的新浪潮；第二，连锁超市将获得进一步迅速发展，未来将建立遍及城乡的销售网络；第三、以批发为主，兼营零售，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和X围经济的现代化专业市场也将成为其重要业态，特别是在食品、建材、家具、日用消费品等领域。第四、虽然商贸业的运作模式还比较传统，但XX当前的物流发展水平泻后于商 贸业发展水平，说明当地的物流业升级的趋

24、势已经逐步凸显。 而未来XX城市商贸物流需求主要源于两个方面：一是专业市场发展对商贸物流服务的需求；二是城市居民日常生活商贸设施（购物中心、连锁店、超市等）对商贸物流服务的需求，具体包括：采购供应、仓储、流通加工、冷链物流、区域配送和城市配送、快递等服务，并延伸出电子商务、信息平台等的增值物流需求。 （三）XX市农村配送体系的物流需求近年来，XX的农村消费支出，近年受益于国家政策扶持稳步增长，其增长速度已经超过城市。尤其是 08 年家电下乡的惠农举措更是让金融危机下的农村消费逆市上扬达到了 24%的年增长率。这说明农村居民作为不可忽视的消费群体，尤其在目前扩大内需的大环境下占有很重要的地位。依

25、托新站物流园区的建设，发展农村配送体系，可实现配送企业的网络化经营、共同配送、联合库存，并结合万村千乡市场工程新农村建设的新网工程，向广大农村延伸服务。 （四）XX市冷链物流需求近年来，食品消费增长迅速，随着收入的增长，中国人的饮食习惯正在发生变化，直接影响城市家庭易腐食品（如动物蛋白、奶制品、水产品、冷冻食品等）消费上升。同时，中国消费者越来越意识到食品安全的重要性，中国建立一个完善冷链基础设施的需求日益迫切。而我国的冷链基础设施和国外相比差距巨大，目前冷藏运输率只有 20左右，而国外发达国家已达 100。在销售环节，目前大多数商场、超市和大卖场都实现了冷链状态下销售，但是仍有 90肉类、8

26、0水产品，大量的牛奶、豆制品基本上还在集贸市场无冷链状态下销售。这也证明冷链物流发展空间巨大。就XX而言，通过项目小组前期调研XX市产业的实际情况得知，XX目前的冷链物流需求比较大，其中，果蔬冷链物流、乳制品冷链物流、肉制品冷链物流、水产品冷链物流、医药品冷链物流等细分市场保持良好发展势头。和全国趋势一致，冷链物流在XX也将成为一个新的市场增长点，冷链物流现在虽然不成熟，市场潜力却不能被忽视，因为这是一个年均增长超过 24%的市场，事实将说明这部分投资会产生非常可观的回报，并且，就像一直以来一样，先期进入的参与者将会在这巨大的机会面前取得优势地位。第三章 项目定位一、战略定位XXXX新站物流园

27、的总体定位可概括为集仓储、配送、中转分拨、加工、包装、运输、展示交易、信息等功能和结算服务、金融服务、技术服务、咨询服务、生活服务等综合服务于一体，辐射皖中南地区，以城市配送为特色的皖中南商贸物流运营中心、现代化城市配送基地、物流外包总部基地和物流企业孵化基 地。1） 皖中南商贸物流运营中心 在XX省的版图上看，XX处在XX、XX、XX、池州、XX、XX的中心，对周边这些城市而言，如果去XX交通便利而且XX又是货物集散中心，去XX买卖货物是最好的选择。因此扮演皖南商贸物流中心角色的城市非XX莫属。随着未来铁路、公路、机场等综合交通设施的完善，XX在全国交通网中交通枢纽地位的将逐渐凸显，商贸物流

28、将迎来迅猛发展的空间。 新站物流园区毗临东郊商贸区，区域内将逐渐形成商流、信息流、人流的汇集，而未来城际客运铁路站的支撑将使三流得到进一步提升。故以XX大市场为发展基础，以新站物流园区为核心，大力发展商贸物流，将逐步形成辐射周边及皖中南的商贸物流营运中心。 2） XX现代城市配送基地 城市配送主要满足商业、旅游业和人民日常生活消费品的需求，XX迅速增长的社会需求带来了巨大的城市配送需求。新站物流园借助自身优越的地理位置，可对XX市区提供城市配送服务。即以信息技术为依托，构建面向XX市城市和周边的现代化信息化物流配送基地，实施万村千乡市场工程和家电下乡工程的农村配送体系实施基地。 新站物流园区通

29、过对配送、仓储、运输、流通加工和物流信息管理等全面统一的集约化、效益化物流运营和管理，将改变传统物流模式，实行运输和仓储一体化，销售和物流一体化，供应商和销售商进入园区等现代物流新模式。 3） XX物流服务外包示X基地 XX市目前大部分物流需求企业对物流外包的需求比较高，但是由于本市总 体物流业尤其是第三方物流业的不发达，使物流需求企业对物流业务外包没有信心，所以在一定程度上影响了物流需求企业的物流业务外包。 新站物流园区将形成物流企业集聚、信息网络运作、外包业务集中的新物流业态特色，对传统的物流业起到明显的产业提升作用，吸引制造业的物流部和货代公司、快运公司、物流网络公司、物流软件公司、物流

30、培训公司、物流咨询公司等进驻，形成总部经济模式，为企业提供全面周到的物流外包服务。 4） 现代物流企业孵化器和物流人才培训基地 物流人才的培养，40%靠理论学习，60%则要靠工作实践。项目所在的狮子山区作为科教文化产业区，是大专院校的集中地，在物流人才理论培养方面有先天优势。而新站物流园作为现代化的高水平物流园区，可为物流人才培养提供实践机会，成为现代物流人才工作实践培训基地。 通过园区建设，构建皖中南地区中高级物流人才的孵化基地，将加快培养造就一批具有创新精神并与国际接轨的职业化、现代化、国际化的优秀中高级管理人才。在此基础上，园区可依托人才优势，辅以全方位的创业和融资支持，将项目区域打造成

31、为现代物流企业孵化器。二、阶段目标新站物流园区的整体战略目标可分为三个阶段层次：第一层是基础支撑层，即商贸物流和城市配送服务平台的定位，它是其他战略定位存在的基础；第二层是技术功能层，包括物流衍生性生产服务业的集聚平台、物流人才/物流企业孵化平台两个定位；第三层以供应链服务集成平台和皖中南物流中心为总体发展目标。三、制胜策略新站物流园应该是商贸物流新机能的激活体，以现代物流信息技术为基础，实现整个物流作业链中众多业务主体相互间的协同作业；以商流为引爆点、物流为纽带，物流、商流、人流、信息协同发展为支撑，以城市配送为特色，为城市商业体系提供最便捷的服务。 策略一：以商流带动物流，实现共同发展 以

32、商流带动物流，物流带动资金流、人才流的现代物流发展，实现商贸物流协同发展的大流通，大物流。即通过商流带动物流，以物流、信息流促进、提升商流，力求形成具有高产业带动力、高辐射力、高经济流量的大商流；大商流的形成直接为物流的形成提 供了良好的生态环境；而物流在良好环境中的顺畅运行从根本上保障了商流向快、向强、向好的方向发展。从而形成了商流、物流、信息流、资金流四流一体的良性经济循环体系，构建围绕这个经济体系运行的由若干关联企业、机构、职能部门聚集形成大型经济联合体。 商贸流通设施的构建，将成为整个园区发展的引爆点，并极大促进物流园区业务的发展，促使信息流向园区的汇集，并延伸出多种先进业态的物流服务（仓储、配送、流通加工、同城快递等），从而促进园区快速形成聚集效应，