现代服务业集聚区铜陵新站物流园建设方案.docx

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现代服务业集聚区铜陵新站物流园建设方案

现代服务业集聚区XX新站物流园

建设方案

--皖中南商贸物流运营中心、

--现代化城市配送基地、

--物流外包总部基地和物流企业孵化基地

建设单位：

XX朝山新材料股份XX

编制单位：

XX亿博物流咨询XX

编制时间：

2010.06.10

第一章项目概述

XX新站物流园区位于铜九铁路两侧，陵江大道以东，红星河以西，凤池大道以北，铜井路两侧区域，占地约1460亩。

项目总投资：

203985.5万元。

总建设工期：

2010年6月—2015年12月（含6个月建设准备期）。

建设内容：

新站物流园区是XX市"4321"规划中的四大物流园区之一，也是XX市唯一的城市配送型物流项目。

按照"统一规划、分布实施"的原则，建设布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征，集仓储、配送、中转分拨、加工、包装、运输、展示交易、信息等功能和结算服务、金融服务、技术服务、咨询服务、生活服务等综合服务于一体，辐射皖中南地区，以城市配送为特色的皖中南商贸物流运营中心、现代化城市配送基地、物流外包总部基地和物流企业孵化基地，以提高货物的集散效益、扩大物流经营的规模效益、提升物流增值整合效益。

第二章市场分析

一、经济社会环境的变化

（一）政策机遇

1、行业政策

XX市早在06年就依据自身特色和区位优势，出台《XX市服务业"十一五"发展规划纲要》（铜政〔2006〕41号）、《XX市人民政府关于进一步加快服务业发展的若干政策意见》等政策，开始支持服务业发展。

2007年以来，国家相继出台了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》和《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》，标志着国家将服务业的发展放到了一个新的高度。

XX省、XX市也在支持服务业发展方面出台许多扶持政策。

2009年3月，国务院[国发（2009）8号]发布的《物流业调整和振兴规划》,标志着把促进物流业发展上升到国家战略层面。

随后《XX省现代物流业发展规划》、《XX市现代物流业发展实施方案》、《XX市人民政府关于加快发展现代物流业的若干意见》等政策也相继出台。

随着国家、XX和XX对服务业特别是物流业的重视和扶持力度的不断提高，XX未来经济格局中，服务业比重将持续增加，而商贸和物流作为服务业的重要内容，将迎来发展机遇。

行业的政策是一个层面，物流要实现大发展，也离不开产业和交通的支持。

2、区域、产业规划

随着一系列区域规划、城市规划和产业规划的密集出台和实施，XX及周边的经济将迎来持续快速提升，为发展物流业提供源源不断的货源支撑。

《促进中部地区崛起崛起规划》、《国务院关于促进资源型城市可持续发展的若干意见》、《关于加快资源型城市转型促进可持续发展的决定》、《XX市资源型城市经济转型规划》、《皖江城市带承接产业转移示X区规划》、《关于推进皖江城市带承接产业转移示X区建设的决定》、《XX市承接产业转移示X市建设实施方案》等政策，为XX市推进物流园区建设提供了政策支持。

3、交通规划

在交通规划方面，四条高速公路在铜交汇，高速铁路连接南北东西，梅龙机场近在咫尺，加上XX的长江水运优势和XX区域内"六纵六横"的干线公路，XX水陆空立体式交通枢纽呼之欲出。

如此优越的交通，将为XX建设辐射皖中南，服务长三角的物流体系提供现实支撑。

通过宏观政策层面的分析，项目组认为，XX现代物流业迎来了前所未有的发展机遇。

一系列政策的推进，都将给XX物流业发展迎来持续的动力。

（二）经济环境的变化

1、经济转型带来的物流机遇

XX作为典型的资源型工业城市，几十年来，随着城市的不断发展，矿山的过度开采、资源的逐渐消耗、环境的人为破坏，成为制约该市进一步发展的"瓶颈"和障碍。

XX经济转型的要求更为迫切。

为此，政府提出了"抓住铜、延伸铜、不惟铜、超越铜"的发展思路。

在工业领域，大力构筑"三三三"产业体系，依托优势和优质企业，拉长产业链条，建成铜、电子、纺织三大产业集群，壮大化工、建材和能源三大产业基地，培育装备制造、新材料和生物医药三大接续产业。

这些生产制造业领域将产生巨大的物流需求。

而对于经济转型至关重要的服务业，XX更是提出力争到2020年，服务业占GDP比重达到45－50%左右，把XX建成区域性服务业中心城市。

随着XX服务业发展战略的逐步推进，将吸引越来越多的外地工商企业将进入XX市，这些企业的大规模生产经营活动带来了大量的物流需求。

同时，随着经济结构的调整，XX市物流业服务对象将从传统的原材料和粗放型产品，逐渐向精益工业产品和消费品上拓展，进而将促使以运输为主的传统物流服务向现代物流业的发展，深入到交通运输、仓储、装卸、加工配送、物流信息、包装等流通领域的各个环节。

工业物流服务、商贸物流服务、物流外包和第三方物流等都将迎来广阔的市场空间。

2、产业转移带来的物流机遇

XX正处于承接长三角产业转移的核心地带，又处于国家实现中部地区崛起的前沿阵地，在地理区位上起着承东启西的重要战略地位，XX在产业转移的大环境中面临新的历史机遇。

XX市承接产业转移的重点包括六个方面，即：

以打造世界铜都为终极目标，构建泛铜产业集群；以推进工业结构升级为目标，发展先进制造业；以提高资源利用效率为目标，提升改造传统资源型产业；以优化就业结构为目标，承接发展劳动密集型产业；以构建中心城市为目标，推进服务业功能重构；以城市需求为导向，积极发展现代农业。

产业转移的企业主要位于沿海地区，无不对现代物流理念有深刻的认识。

这些的到来，一方面将带来巨大物流货源，另一方面也将引发XX物流理念的深刻变化，改变当前XX工商企业"大而全、小而全"的粗放运作方式。

尤其是后者，对于促进XX物流业发展空间的扩展更具有重大意义。

3、消费结构变化带来的物流机遇

按照XX市统计局《2009年XX市国民经济和社会发展统计公报》（2010年3月29日），全年人均生产总值46449元（折合6800美元），这在一定程度上意味着XX已进入中等发达城市的行列。

因此，随着XX城市化以及城乡居民收入水平的不断提高，将促进消费性服务业需求总量扩X和层次提升：

对百姓来说，"5000美元"意味着人均可支配收入将大幅度增长，将进一步带动城乡居民的消费，使区域经济的增长动力将逐步由投资推动型向消费拉动型转变。

食品、衣着类、家庭设备及服务类支出将成为常态，而交通通讯、文化娱乐教育、居住和其他享受型消费品等其他消费比重迅速上升，家庭财产普遍增加。

可以预见，随着人均收入的持续提高，XX的商贸物流业将迎来广阔的发展空间。

同时，消费的增长也意味着商业形态的发展和升级。

各大区域内新的超市、连锁店、各类专业市场将不断涌现；市体育馆、市文化艺术中心、市科技馆、市博物馆等一系列公共文化体育设施也将成为新的消费场所。

而集购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、展示于一体的文化消费场所和时尚发布中心—大型购物中心（shoppingmall）将成为热点。

（三）XX市物流发展空间

铁路运输能力和潜力都非常巨大。

目前的主要运输方式有公路运输、铁路运输，水路运输（包括内河航道运输和长江港口运输）。

主要货种为水泥熟料、生铁、电解铜、焦碳、纺织品、磷矿、煤炭、铁矿、铜精砂、化肥、化工原料、石油、粮食、电子元器件、机械设备、农副产品、日用生活消费品等。

水路、铁路主要承担了大宗货物的长距离运输，公路运输具备较高的公路网密度，在短途、高附加值、及时性货物运输方面具有不可代替的优势。

当前，XX大多数商业企业的经营品种在几千种以上，企业对多类型货物在存储环节加以区分，物流对象的复杂化也给物流经营带来了更大的挑战。

生产企业中，大多数企业销售X围在全国X围内，企业销售需要全国X围的物流网络支持，并且生产企业的地域覆盖X围呈逐渐扩大的趋势。

随着XX经济的发展，XX物流业未来将面临广阔的发展空间，除传统的仓库运输服务外，新的增长点主要体现在针对工业、商贸流通业和农产品等领域的产成品的分销物流服务、原材料、半成品、产成品的采购供应物流服务、生产物流服务（如流通加工等）、冷链物流服务、与产品有关的增值、信息、货代等服务、区域配送和城市配送服务、进出口贸易、国际物流服务（如报关等）、保税物流服务、快递服务等方面。

而这些服务的发展，将促进企业物流外包进程的加快，第三方物流和物流基础平台的建立。

二、经济结构分析

物流业是复合型产业，和第一产业结合，会形成农业物流；和第二产业结合，就形成工业物流，和第三产业结合便成为服务业物流。

连锁配送、快递服务便是服务业物流的典型代表。

在规划物流园区时，从定性和定量的角度分析清楚物流园区所服务的产业和业态，对于园区的战略定位和功能定位极为关键。

（一）园区辐射能力分析

1、辐射X围经济概况解析

2009年皖中南地区生产总值3523.05亿元，平均同比增长13%。

皖中南区域是皖江城市带承接产业转移示X区和泛长三角的重要组成部分，是实施促进中部地区崛起战略的重点开发区域，是长江三角洲地区产业向中西部地区转移和辐射最接近的地区。

预计到2015年，区域经济总量大幅增长，地区生产总值比2008年翻一番以上，人均地区生产总值超过全国平均水平。

近年来，区域的产业结构得到进一步优化，现代产业体系基本建立，生态环境更加良好，人民生活水平显著提高，基本建成全面小康社会，在带动XX发展、促进中部地区崛起中发挥更大作用。

而在XX省的版图上看，XX处在XX、XX、XX、池州、XX、XX的中心，是最有可能扮演皖南商贸物流中心角色的城市。

在不到十年之间，XX市GDP已由2000年的75.71亿元上升到09年的343.72亿元，足足增长了354%，经济发展在近几年实现了飞速发展。

未来，XX将借助交通枢纽的建设，产业转移和资源城市转型的机遇，加快实现经济结构调整，除传统的工业物流需求将稳定持续增长外，商贸流通业和农业物流需求将获得更大增长空间。

2、项目的影响因素

1）园区周边交通条件特殊，不适合发展大进大出类工业物流

园区向东可通过学士路或沿沿新路南北上铜芜路和东路进入主城区，向东可沿铜芜路上G50高速，往XX方向。

但由于靠近新客站和商贸集聚区，将形成巨大的人流量，若大量大型货运车辆进出园区，必将造成较大的交通压力；另外，根据新站物流园周边交通情况分析，由于园区周边有铁路线，车辆要进出园区都需要通过下穿道路，因此大量大型货运车辆进出容易造成交通堵塞，这也意味着项目地块不适合开展大进大出的物流服务。

2）远离港口和工业集中区，发展工业物流的市场受限

XX大部分工业制造业都是原材料采购和产成品市场两头在外，并且85%以上都是采用船运。

若这类企业将仓储中心设立在物流园区，将形成从工厂—园区—港口的三角形走势，会增加装卸和运输成本。

所以这类企业不适合作为园区的服务对象。

而以"铜材深加工、装备制造、冶金化工、电子基础材料及纺织服装"为主的XX几大产业，但大部分集中于XX经济技术开发区及周边，主要采用公路运输。

且其中的大型制造企业区域内基本都是自建厂房和仓库，仓库面积充足，对仓储需求非常弱，只有运输需求（超大型企业甚至有自己物流公司，运输需求也难以向外部释放）；部分规模较小的企业（特别是出租厂房的企业），目前没有自己的仓库，对仓储和运输都有一定的需求，但这部分需求比例较小。

同时这些企业距离新站物流园较远，在各开发区及周边都有仓储设施的情况下，吸引其仓储设施进入新站物流园区也存在一定阻碍。

3）城市的发展和新区的建成将形成商贸聚集

随着"双百"远景规划的逐步实施，未来XX将发展成为百万人口、百万平方公里的现代化城市，按人口增长计算，其消费量还将在现有增长趋势基础上获得至少40%以上的额外增长空间，潜力巨大。

同时，项目所在的XX市车站新区主要功能定位为"交通枢纽、商贸金融、仓储物流、居住、休闲旅游"，未来将有30万人口规模。

这座新城的建设必将使该区成为客流、物流、信息流、资金流的重要集散地。

同时，XX市日益完善的立体交通网络将对城市、城际配送提供基础硬件设施，都将极大促进商贸流通业的发展，更重要的是，随着新火车站的建成，项目区域将聚集大量的流动人口，从而具有不可比拟的优势及潜力使之发展成为XX市重要的商贸物流区。

尤其是对日用品、建材、机电、服装、家具、汽车零配件等的需求增长空间巨大。

3、项目的潜在市场

通过前文对皖中南区域及XX市经济情况、项目所在区域所受外在影响因素的初步分析，我们认为XX新站物流园不适合主要服务于大进大出的生产制造业，而服务于商贸流通业则有巨大发展空间。

故现将新站物流园区所服务业态的X围主要锁定在商贸流通业。

（二）XX城市商贸流通业物流需求分析

1、XX城市商贸流通业概况

近年来，XX市商贸流通业规模不断扩大，经营主体多元发展，对提高全市综合经济实力和社会繁荣稳定做出了一定的贡献，也为承接产业转移、实施东向发展战略创造了一定的市场条件。

统计显示，2009年XX市全年社会消费品零售总额83.82亿元，比上年增长18.7%。

分行业看，批发零售贸易业零售额65.77亿元，增长17.8%：

其中，在限额以上批发零售业零售额中，食品、饮料、烟酒类增长40.9%，化妆品类增长38.3%，体育、娱乐用品类增长32.9%，金银珠宝类增长7.4%，日用品类增长57.1%，电子出版物及音像制品类增长4.5%，服装鞋帽、针、纺织品类增长23.1%，石油及制品类增长7.0%，汽车类增长53.5%。

虽然XX由于人口只有73.99万，整体消费规模较小，只是全省第16位，皖中南7大城市第6位，处中下水平，但人均消费强劲。

XX市城镇居民可支配收入居皖中南地区首位，超过XX，其中城镇居民人均消费性支出10114元，增长5.3%，占可支配收入的60.3%，并以食品类消费最高。

2009年XX的城镇居民恩格尔系数为42.5%，比上年增长0.7个百分点。

另外，2009年，XX全市在岗职工年平均工资31034元，增长12.5%。

城乡居民人均人民币储蓄存款余额22869元，比上年末增加3103元。

消费潜力还有望进一步提升。

由此我们可以得出结论：

XX市社会消费总额较低，但居民消费水平很高，消费的重点当前以食品、日用品消费品为主。

而通过对XX消费市场的调研分析，XX市消费者的消费习惯呈现出以下特点：

■购买力强，以消费中高档品牌为主；

■乐意到能提供一站式购物的商场或大型购物中心购物；

■寻求享受，看重品牌价值，很多人愿意驾车到高档的购物中心去买；

■乐意到服务好的地方去买；

■喜欢好的购物环境

■希望买到物超所值的商品；

■农村消费向城市集中；

这说明XX市进入了一个全新的快速发展阶段，人们的生活方式将由生活型逐渐向享受型转变（注重品质、购物环境和服务），将直接推动城市形态由低级向高级转变，现代服务业将处于发展的黄金期。

未来，食品、衣着类、家庭设备及服务类支出将成为常态，而交通通讯、文化娱乐教育、居住和其他享受型消费品等其他消费比重将迅速上升。

这一现象，也和世界经济发达国家人均GDP各阶段的发展经验相吻合。

2、XX商业业态分析

1）百货商场过于集中，大多处于转型期

2）百货商场经营档次多元化主题商场较少

3）从XX现有的超市多分布于居民和商业区内，超市向东南方扩X的趋势明显

4）超市运营状况参差不齐

5）对现代化仓储配送需求大

3、XX城市商贸流通业发展趋势及物流需求

根据《XX市城市商业网点规划》，XX市将加快资源型城市经济转型，实现在"皖江城市带"中率先崛起，把XX市建设成为皖中南区域性商贸中心城市。

规划将实现全市商业中心"1-5-16"金字塔形结构，商业零售网点布局到2020年规划布置大型零售网点26个，城区平均每3万人拥有1个大型零售网点。

规划到2020年XX市拥有12条商业街，构筑东郊商贸园市场群（包括农产品批发市场（8座）和农贸市场（67座）、生产资料市场（3座）、消费品专业市场（11座）、汽车交易市场（5座）、旧货市场（2座））。

从《XX市城市商业网点规划》来看，XX市商贸流通业将成为城市经济新的增长点，成为提高三产比重的重要途径，成为吸纳社会劳动力就业的重要渠道和地方财政收入的重要税源。

以上述规划为基础，结合XX市商贸业发展现状和趋势、消费方式的转型，消费者的消费习惯及分析，我们得出：

第一，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体，以综合性经营模式与完美的环境配套设施为特点的大型购物中心（shoppingmall）将可能在XX掀起商业经营方式的新浪潮；第二，连锁超市将获得进一步迅速发展，未来将建立遍及城乡的销售网络；第三、以批发为主，兼营零售，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和X围经济的现代化专业市场也将成为其重要业态，特别是在食品、建材、家具、日用消费品等领域。

第四、虽然商贸业的运作模式还比较传统，但XX当前的物流发展水平泻后于商贸业发展水平，说明当地的物流业升级的趋势已经逐步凸显。

而未来XX城市商贸物流需求主要源于两个方面：

一是专业市场发展对商贸物流服务的需求；二是城市居民日常生活商贸设施（购物中心、连锁店、超市等）对商贸物流服务的需求，具体包括：

采购供应、仓储、流通加工、冷链物流、区域配送和城市配送、快递等服务，并延伸出电子商务、信息平台等的增值物流需求。

（三）XX市农村配送体系的物流需求

近年来，XX的农村消费支出，近年受益于国家政策扶持稳步增长，其增长速度已经超过城市。

尤其是08年"家电下乡"的惠农举措更是让金融危机下的农村消费逆市上扬达到了24%的年增长率。

这说明农村居民作为不可忽视的消费群体，尤其在目前扩大内需的大环境下占有很重要的地位。

依托新站物流园区的建设，发展农村配送体系，可实现配送企业的网络化经营、共同配送、联合库存，并结合"万村千乡"市场工程新农村建设的"新网工程"，向广大农村延伸服务。

（四）XX市冷链物流需求

近年来，食品消费增长迅速，随着收入的增长，中国人的饮食习惯正在发生变化，直接影响城市家庭易腐食品（如动物蛋白、奶制品、水产品、冷冻食品等）消费上升。

同时，中国消费者越来越意识到食品安全的重要性，中国建立一个完善冷链基础设施的需求日益迫切。

而我国的冷链基础设施和国外相比差距巨大，目前冷藏运输率只有20％左右，而国外发达国家已达100％。

在销售环节，目前大多数商场、超市和大卖场都实现了冷链状态下销售，但是仍有90％肉类、80％水产品，大量的牛奶、豆制品基本上还在集贸市场无冷链状态下销售。

这也证明冷链物流发展空间巨大。

就XX而言，通过项目小组前期调研XX市产业的实际情况得知，XX目前的冷链物流需求比较大，其中，果蔬冷链物流、乳制品冷链物流、肉制品冷链物流、水产品冷链物流、医药品冷链物流等细分市场保持良好发展势头。

和全国趋势一致，冷链物流在XX也将成为一个新的市场增长点，冷链物流现在虽然不成熟，市场潜力却不能被忽视，因为这是一个年均增长超过24%的市场，事实将说明这部分投资会产生非常可观的回报，并且，就像一直以来一样，先期进入的参与者将会在这巨大的机会面前取得优势地位。

第三章项目定位

一、战略定位

XXXX新站物流园的总体定位可概括为集仓储、配送、中转分拨、加工、包装、运输、展示交易、信息等功能和结算服务、金融服务、技术服务、咨询服务、生活服务等综合服务于一体，辐射皖中南地区，以城市配送为特色的皖中南商贸物流运营中心、现代化城市配送基地、物流外包总部基地和物流企业孵化基地。

1）皖中南商贸物流运营中心

在XX省的版图上看，XX处在XX、XX、XX、池州、XX、XX的中心，对周边这些城市而言，如果去XX交通便利而且XX又是货物集散中心，去XX买卖货物是最好的选择。

因此扮演皖南商贸物流中心角色的城市非XX莫属。

随着未来铁路、公路、机场等综合交通设施的完善，XX在全国交通网中交通枢纽地位的将逐渐凸显，商贸物流将迎来迅猛发展的空间。

新站物流园区毗临东郊商贸区，区域内将逐渐形成商流、信息流、人流的汇集，而未来城际客运铁路站的支撑将使"三流"得到进一步提升。

故以XX大市场为发展基础，以新站物流园区为核心，大力发展商贸物流，将逐步形成辐射周边及皖中南的商贸物流营运中心。

2）XX现代城市配送基地

城市配送主要满足商业、旅游业和人民日常生活消费品的需求，XX迅速增长的社会需求带来了巨大的城市配送需求。

新站物流园借助自身优越的地理位置，可对XX市区提供城市配送服务。

即以信息技术为依托，构建面向XX市城市和周边的现代化信息化物流配送基地，实施"万村千乡"市场工程和"家电下乡"工程的农村配送体系实施基地。

新站物流园区通过对配送、仓储、运输、流通加工和物流信息管理等全面统一的集约化、效益化物流运营和管理，将改变传统物流模式，实行运输和仓储一体化，销售和物流一体化，供应商和销售商进入园区等现代物流新模式。

3）XX物流服务外包示X基地

XX市目前大部分物流需求企业对物流外包的需求比较高，但是由于本市总

体物流业尤其是第三方物流业的不发达，使物流需求企业对物流业务外包没有信心，所以在一定程度上影响了物流需求企业的物流业务外包。

新站物流园区将形成"物流企业集聚、信息网络运作、外包业务集中"的新物流业态特色，对传统的物流业起到明显的产业提升作用，吸引制造业的物流部和货代公司、快运公司、物流网络公司、物流软件公司、物流培训公司、物流咨询公司等进驻，形成总部经济模式，为企业提供全面周到的物流外包服务。

4）现代物流企业孵化器和物流人才培训基地

物流人才的培养，40%靠理论学习，60%则要靠工作实践。

项目所在的狮子山区作为科教文化产业区，是大专院校的集中地，在物流人才理论培养方面有先天优势。

而新站物流园作为现代化的高水平物流园区，可为物流人才培养提供实践机会，成为现代物流人才工作实践培训基地。

通过园区建设，构建皖中南地区中高级物流人才的孵化基地，将加快培养造就一批具有创新精神并与国际接轨的职业化、现代化、国际化的优秀中高级管理人才。

在此基础上，园区可依托人才优势，辅以全方位的创业和融资支持，将项目区域打造成为现代物流企业孵化器。

二、阶段目标

新站物流园区的整体战略目标可分为三个阶段层次：

第一层是基础支撑层，即"商贸物流和城市配送服务平台"的定位，它是其他战略定位存在的基础；第二层是技术功能层，包括"物流衍生性生产服务业的集聚平台"、"物流人才/物流企业孵化平台"两个定位；第三层以"供应链服务集成平台和皖中南物流中心"为总体发展目标。

三、制胜策略

新站物流园应该是商贸物流新机能的激活体，以现代物流信息技术为基础，实现整个物流作业链中众多业务主体相互间的协同作业；以商流为引爆点、物流为纽带，物流、商流、人流、信息协同发展为支撑，以城市配送为特色，为城市商业体系提供最便捷的服务。

策略一：

以商流带动物流，实现共同发展

以商流带动物流，物流带动资金流、人才流的现代物流发展，实现商贸物流协同发展的"大流通，大物流"。

即通过商流带动物流，以物流、信息流促进、提升商流，力求形成具有高产业带动力、高辐射力、高经济流量的大商流；大商流的形成直接为物流的形成提供了良好的生态环境；而物流在良好环境中的顺畅运行从根本上保障了商流向快、向强、向好的方向发展。

从而形成了商流、物流、信息流、资金流四流一体的良性经济循环体系，构建围绕这个经济体系运行的由若干关联企业、机构、职能部门聚集形成大型经济联合体。

商贸流通设施的构建，将成为整个园区发展的引爆点，并极大促进物流园区业务的发展，促使信息流向园区的汇集，并延伸出多种先进业态的物流服务（仓储、配送、流通加工、同城快递等），从而促进园区快速形成聚集效应，