北京高校物业管理服务及收费指导标准.docx

1、北京高校物业管理服务及收费指导标准北京高校物业管理服务及费用评估标准2007版（征求意见稿）北京高校后勤物业专委会 编制北京学校后勤社会化改革领导小组办公室 印发编 制 说 明为推进北京高校后勤社会化改革，规范物业管理服务及相应收费标准，根据北京市有关法规及收费办法，结合北京高校实际，由北京高校物业管理专业委员会、公寓管理专业委员会、服务专业委员会讨论，制定此标准，建议北京各高校参照执行。为了便于理解和把握，现就有关编制要点做以下说明：一、分类“指导标准”共划分为16大项门类管理服务，其中包括：消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁、教学楼办公楼学生公寓综合管理、校园环境绿化保洁、供配电运行维护、

2、电梯运行维护、二次供水运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、供暖运行维护、空调运行维护、教学楼办公楼学生公寓房屋及设施设备小修维护、邮政服务、特约服务、企业管理、校园住宅区物业管理服务。二、编制的指导思想1、在编制中，凡与国家或北京相关法规接近的门类，依据法规编制标准。本标准编制共引用法规6份，涉及管理服务8项；2、在编制中，凡没有国家或北京相关法规可借鉴的文件，依据高校后勤管理服务实际并广泛征求意见的基础上编制标准,包括：消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁及综合管理、供配电运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、空调运行维护、邮政服务、特约服务、企业管理，共计10大

3、项；3、在门类划分及表格设计上，尽量做到细化、量化，使大多数管理人员和操作人员易于理解、掌握和实际运用，如清扫、保安、供暖等项，是按面积配置人员，再按岗位设计人工费率；楼管、中控是按数量、行规配备人数，再按岗位设计人工费率。这种设计方法直接反映了运行成本；4、将执行劳动法增加的费用纳入人员成本核算，包括：工资、社会保险、加班费；5、学校提供的经营性资产不纳入“指导标准”体系。需要指出的是，物业管理服务不是不要经营开发，而是要把经营性资产与物业费严格清晰地分开。经营性资产应该实行托管，通过招投标承包上交经济任务。三、适用范围“指导标准”适用于北京高校除餐饮、外事接待以外的后勤管理服务，并作为指导

4、性文件参照执行，不做硬性规定。四、注意事项1、人员费用包括：培训、电话、工资、保险、劳保、加班等费用，不含住房费；2、 2006年北京市最低工资标准为640元/月；3、人员费用适用于社会招聘的务工人员，并根据北京市公布的平均工资增幅相应进行调整；4、所列收费标准如没有特殊标注均视为按年度计算,所列面积如果没有特殊标注均视为建筑面积；5、学校应向物业管理单位提供所管服务面积的4 6的管理用房（不含设备用房）；6、“指导标准”解释权为北京高校后勤研究会物业专业委员会，并将在实际运用中作补充修改。各校在参照过程中如有意见或建议，请随时采取电子邮件方式联系*.cn 2006年12月消防、治安项目人员配

5、置人员费用材料费用服务标准四班三运转双岗中控8人/室12.5万元/室(1300元/人.月12月8人/室)0.46万元/室1、实行24小时值班，持证上岗，做到火灾、盗窃等事故不迟报、误报； 2、在岗期间无睡岗、聊天、吸烟及做其它与本岗位无关的事情；3、中控室内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响联络；4、处理报警及时率：100%；5、发现设备故障要及时排除或通知、并协助技术人员进行修理维护；6、值班人员要每日认真做好值班和交接班记录，如实填写系统运行情况。四班三运转单岗门卫4人/门6.2万元/门(1300元/人.月12月4人/门)0.43万元/门1、站姿：抬头、挺胸、呈跨立姿势；2、礼

6、貌迎来送往，引导方向正确，答询准确；3、控制闲杂人员进入大楼；4、认真检查贵重物品出门凭证，确保财产不受损失；5、保证大堂出入口畅通。四班三运转双岗巡检8人/2万 12.5万元/2万(1300元/人.月12月8人/2万)0.46万元/2万1、24小时保安巡视服务，每2小时对辖区巡视1次；2、维持楼区的公共秩序，按指定的巡视路线巡视；3、巡视签到、电子巡更对点准时、规范；4、劝止违反安全或公共秩序的行为；5、接到报警后5分钟内到达报警现场，维护秩序，并协助处理；6、巡逻中遇到师生求助或突发事件，应立即处置或对讲呼叫救援；7、遇到可疑人员进行询问验证，必要时送交保卫部门处理。注：1、消防探头、消火

7、栓、消防水泵、消防水箱、消防管道等消防系统的管理维护费用由消防主管机构另行制定；2、巡检面积按建筑面积计量；3、材料费用包含：通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用。教学楼、办公楼、学生公寓保洁项目人员配置人员费用材料费用服务标准教学楼1.5人/千21600元/千(1200元/人.月12月1.5人/千)3400元/千1、楼道、楼梯、大厅干净整洁、玻璃明亮；地面无污垢、痰迹、纸屑、烟头；桌椅、讲台无灰尘，桌斗内无杂质；黑板板面擦净，板槽内无粉末，黑板周围整洁；窗台无灰尘，窗帘挂放整齐；卫生间无异味、厕坑、镜面无污点；洗手台面无油渍；纸篓随时清理；2、保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点，保证楼道

8、、教室、大厅、卫生间整洁；3、捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不许私自处理。办公楼1人/千14400元/千(1200元/人.月12月1人/千)3400元/千1、大理石墙面用纸巾擦拭无灰尘，喷涂墙无污迹； 2、地面干净无杂物，大理石地面有光泽，地毯洁净无污渍；3、天花板、天棚目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无明显污迹；4、卫生间无异味，便器无污垢，地面无纸屑、烟头、无积水； 5、门、窗、扶手、灯具、风口、消防栓等公用设施用纸巾擦拭无明显灰尘、无污迹。学生公寓1人/千14400元/千(1200元/人.月12月1人/千)3400元/千1、负责学生公寓楼道、水房、卫生间等公共区域的保洁及垃圾清运工作；

9、2、楼内地面干净无杂物，天花板无蜘蛛网，厕所及盥洗室清洁无污垢、无异味；3、楼外每天清扫，保持无果皮、废纸等杂物；4、垃圾箱（桶）每天清掏及擦拭二次；5、公共门窗、玻璃、镜子、桌椅保持洁净光亮。外墙清洗1.5 元/.次1、目视墙面干净无污渍，清洗后见本色，清洗过程环保、无污染；2、玻璃面上无污渍、水渍、见本色，光亮。注：1、教学楼、办公楼、学生公寓保洁按实际保洁面积计量；2、外墙清洗面积按建筑面积计量，费用为工料费；3、多媒体设备管理服务收费标准由设备主管机关另行制定；4、材料费用包含：扫帚、清洁剂、玻璃器、毛巾、垃圾袋、洗衣粉等日常保洁耗材费用；5、高档教学、办公区及室内实行特约保洁服务，费

10、用由双方协商制定。教学楼、办公楼、学生公寓综合管理项目人员配置人员费用材料费用服务标准教学楼四班三运转单岗楼管4人/楼8.6万元/楼(1800元/人.月12月4人/楼)0.46万元/楼1、使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；2、定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，发现问题及时报修，并做好记录；3、挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；例行安检出勤率100%；4、定期对员工进行岗前培训；5、根据课程安排，提前将教室准备完毕，为师生提供方便、舒适的上课环境；6、熟悉本楼宇一切情况，包括：教室、座位、卫生间数量，公共区域面积，上课老师的特征及其教学安排

11、等；具备处理应急突发事件的能力；7、按学校要求开放关闭教室，晚自习后，组织员工做好清楼、设备检查及卫生保洁工作，并锁好门窗。办公楼四班三运转单岗楼管4人/楼8.6万元/楼(1800元/人.月12月4人/楼)0.46万元/楼1、定期检查安全、卫生、设备完好状况，合格率95%以上，并按要求及时记录；2、使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；3、挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应； 4、例行安检出勤率100%；5、熟悉本楼宇一切情况，包括：办公单位及其方位，卫生间数量，公共区域面积，办公人员的特征及工作时间等；具备处理应急突发事件的能力；6、确保设施设备安全正常运行，

12、出现故障，及时上报维修；7、对新员工进行岗前培训；服务满意率96%。学生公寓四班三运转单岗楼管4人/楼8.6万元/楼(1800元/人.月12月4人/楼)0.46万元/楼1、行为举止得体，使用文明规范用语；2、24小时值班，为学生提供接待、查询、代存、代办、借阅、电话、传达等服务；3、对进出可疑人员进行询问检查，并协助相关部门做好消防治安工作；4、严格管理宿舍钥匙，依据有效凭证准确借出，妥善收回借出的钥匙，并做好借用记录；5、保证前台设施设备的完好，为学生提供一个良好的大厅环境。注：1、材料费用包含：通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用；2、楼管员要求大专学历。校园环境绿化保洁项目人员配置人员

13、费用材料费用服务标准绿化二级养护78.5元/1、植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地； 2、树木生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻；树木缺株在4%以下；树木基本无钉栓、捆绑现象；3、绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以下；草坪覆盖率达到90%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在5%以下； 4、绿地整洁，无

14、杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。 注：1、绿化二级养护面积按实际绿化养护面积计量，费用为工料费；绿化养护费的制定参照京政发200114号文件核算（6.5-8.5元/.年）。项目人员配置人员费用材料费用服务标准道路保洁2.5人/万45000元/万(1500元/人.月12月2.5人/万)6600元/万1、完成校园环境卫生工作；保持道路全天整洁干净；2、每日早、中、晚三次将桶、箱内垃圾集中清运至垃圾楼；3、雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上负责组织物业各部门共同清扫责任区）；4、建筑渣土的处理原则是谁

15、施工谁及时运出，属新的绿化工程中的渣土，清运费用全部包括在工程中；清扫的渣土及杂物和学校认可的无头渣土由保洁员集中运出学校。除四害消杀1元/1、四月中下旬至十一月上旬，做好每日一次灭蚊蝇工作；2、灭蟑、灭鼠、灭虫害药物，由物业统一管理、发放。化粪池清掏0.3元/1、每年(或每半年)清理一次，硬的表面、块状物全部清运；2、清理后，目视井内无积物、块状物浮于上面，出人口畅通，保持污水不溢出地面。垃圾清运24元/吨1、居民生活垃圾日产日清，清运率达到100%；2、垃圾必须排放在指定地点，不得乱倒滥卸；3、覆盖蓬布，密闭化运输，减少道路污染；4、垃圾盘布清扫干净，做到车走地净；5、车容车貌保持整洁，设

16、备完好无损；6、清理完垃圾，及时关好垃圾箱（楼）门；7、负责垃圾楼、站的管理及日常维护小修。注：1、道路保洁面积按实际清扫保洁面积计量；2、垃圾楼、站的大、中修费用另报专项；3、化粪池清掏费的制定参照北京市普通居住小区物业管理服务收费标准，面积按建筑面积计量；4、垃圾清运费的制定参照京价（收）字1999第253号文件核算（25元/吨）。供配电运行维护项目人员配置人员费用材料费用服务标准630KVA以上（含）变电所四班三运转值守运行维护8人/所19.2万元/所(2000元/人.月12月8人/所)3万元/所1、保障供电安全运行；2、主配电室实行24小时运行值班，认真做好门禁记录、运行值班日志、停电

17、跳闸记录、设备缺陷记录、设备履历记录、设备检修记录等各项记录，处理设备停电故障，解决设备缺陷无误，无任何责任停电事故；3、定时巡检设备，及时消除隐患，定期对变电设备进行维护保养，保证设备干净整洁，绝缘良好，接触可靠。设备时刻处于完好状态，保障安全供电；4、保证避雷设备完好、有效、安全，按规定进行试验。无人值守变电所及变台、箱变、低压配电室双人巡检维护3人/主配辖区7.2万元/主配辖区(2000元/人.月12月3人/主配辖区)800元/所1、无人值班变电所设专人每周进行一次巡检，重点检查高压设备运行、变压器温度、设备导线接触、电容补偿柜运行及建筑物完整情况等，并填写巡检记录，发现问题及时解决；2

18、、低压配电室每月进行一次巡检，重点检查低压设备运行、设备导线接触、低压负荷三相平衡、空气开关有无过热现象等情况，并填写巡检记录，发现问题及时解决；3、变电所每周清扫一次设备表面，每月清扫一次环境卫生，低压配电室每季度清扫一次设备表面及环境卫生。注：1、变电所材料费用包含：变电所设备易损部件更换费、保洁耗材费、变电设备检修、试验费等，不含大、中修费用；2、630KVA以上（含）变电所运行维护参照北京地区电气规程汇编核算（每班值班人员不少于2人）；3、11万KV自管电站材料费用在上列标准基础上适度上调。电梯运行维护 楼层分类电梯类型运行梯备用梯高峰梯备注服务标准15层及以下的楼房轿厢无人值守电梯运

19、行维护费交流调压调速2960929616580以10层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。1、主梯6：0024：00不间断运行，0：006：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；2、凡有高峰梯的，在高峰期6点8点、17点19点与主梯同时运行；3、主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行京房地修字1998第799号文件规定。4、一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。交流调

20、频调压调速284922849633215层及以下的楼房轿厢有人值守电梯运行维护费交流调压调速58347583512966交流调频调压调速5723057231271816-25层的楼房轿厢无人值守电梯运行维护费交流调压调速3966539668814以20层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。交流调频调压调速385483855856616-25层的楼房轿厢有人值守电梯运行维护费交流调压调速68492684915220交流调频调压调速6737467371497226层及以上的楼房轿厢无人值守电梯运行维护费交流调压调速4301743129559以30层为基准层，每增减一层，费用增减1

21、%，总增减不超过5%。交流调频调压调速418994190931126层及以上的楼房轿厢有人值守电梯运行维护费交流调压调速71755717615946交流调频调压调速70638796415697注：1、电梯运行维护费用的制定参照京发改20052662号文件； 2、大、中修报专项。二次供水运行维护项目运行维护费服务标准二次供水运行维护1.2元/1、保证居民正常生活饮用水，有停水或水污染事件发生时，要采取应急预案；2、由专人对水箱、水泵进行封闭式管理，制度上墙，高压水泵每月检修1次，水箱每年清洗消毒2次，化验水质2次，确保水质符合饮用水标准；3、维修服务标准执行京房地修字1998第799号文件规定；

22、4、工作人员持有效健康证上岗，有二次供水卫生许可证、水质化验单。注：1、二次供水运行维护面积按建筑面积计量；2、运行维护费参照京发改20052662号文件制定（0.1元/.月）。自备井运行维护项目人员配置人员费用材料费用服务标准有人值守的自备井运行维护3人/眼5.4万元/眼（1500元/人.月12月3人/眼）5500元/眼1、每年化验水质两次，确保符合自备井水质检测标准；2、实行24小时自备井出水消毒，使矿物质、菌群等不超标。注：1、材料费用包含日常工具费、水质化验费及小修费等，大、中修报专项。中水运行维护项目人员配置人员费用材料费用服务标准有人值守的中水站运行维护4人/站86400元/站（1

23、800元/人.月12月4人/站）0.3元/吨1中水设施的管理人员须经过专门培训，并经市节水办公室考核，领取合格证后，方可从事管理工作。2制定合理的“操作规程”，并严格按操作规程进行设施的运行管理。3有完整的运行管理记录。4每年化验水质一次，确保水质符合城市杂用水水质标准。注：大、中修报专项浴室、茶炉、蒸汽锅炉运行维护项目人员配置人员费用材料费用服务标准洗澡热水燃气0.2元/10升（20元/吨）1、服务人员培训上岗，持有健康证；2、维护浴室设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；3、按学校提出的时间要求，提供澡水供应；4、水温：夏季保持在39度；冬季保持在42度；5、保持衣柜整洁卫生、室内通风；6、坐椅

24、无水渍，地面无积水；7、管理人员巡视检查不间断；及时救助晕堂人员；8、及时清理地面积水，防止滑倒；9、办理水卡，开户、充值、挂失、解挂、补办、注销等工作；10、联系水卡厂家，解决水控系统出现的各种问题；11、做好水卡室内环境卫生工作，负责财务安全，防火防盗。 燃油0.35元/10升（35元/吨）饮用开水0.32元/8磅（90元/吨）1、司炉人员培训上岗，持有健康证；2、维护茶炉房设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；3、按学校提出的时间要求，提供开水供应；4、输出水温保持在95以上。蒸汽180元/吨1、确保用户对蒸汽需求；2、每2小时一次化验软化水，确保软化水水质符合国家规定标准；3、严格按国家标准

25、规程操作锅炉，每半年校验一次检测装置；4、维护、检修设备，使设备完好率在96%以上；5、通过国家技术监督安全检查，全年无重大安全事故。注：1、蒸汽供应费用按照燃气为燃料能源进行测算。供暖运行维护项目人员配置人员费用材料费用服务标准直供燃气0.4人/万8640元/万（1800元/人.月12月0.4人/万）2元/1、按照国家标准安全运行锅炉，司炉人员持证上岗，认真填写运行记录；2、每日进行安全自查，定期接受技术监督局安全检查；3、在室外温度不低于零下9时，保证室温在16度至20度，且覆盖率在95以上；4、每日抽查室内采暖情况，有测温记录；5、供暖系统软化水每天化验两次，确保水质符合国家规定的检测标

26、准，保证锅炉安全运行；6、供暖期间每天对供暖系统巡视，保障系统正常供暖，并对每次巡视做好巡视记录；7、供暖季实行24小时全天候服务。维修人员统一着装，进入用户房间维修需穿鞋套，并对当天维修进行电话跟踪回访，抽查量为维修量的100%；8、及时修复系统中的跑冒滴漏，返修率不超过1%，用户对维修人员服务态度的投诉小于1%。用户报修上门服务一次性解决问题有效率达98以上；接到报修后，15分钟内到达现场，出现采暖管道或暖气片漏、渗或不热等故障，1小时内排除并清理干净现场；9、停暖后，对管网及各种设备进行检修和维护保养，保证锅炉设备完好率100%；10、运行单位要不断采取节能降耗的研究和技改措施。燃煤0.

27、8人/万17280元/万（1800元/人.月12月0.8人/万）2元/间供燃气0.6人/万12960元/万（1800元/人.月12月0.6人/万）2元/燃煤1.0人/万21600元/万（1800元/人.月12月1.0人/万）2元/市政供热0.3人/万6480元/万（1800元/人.月12月0.3人/万）2元/注：1、供暖面积按建筑面积计量；供暖运行维护费用不含水电气等能源费，不含锅炉、主管网、换热设备的大修更新改造费用；2、供暖运行维护最低配置8人/站；3、供暖承包制收费标准：燃气供暖为30元/120天.；燃煤直接供暖为16.5元/120天.；燃煤间接供暖为19元/120天.；供暖时限超出12

28、0天，费用相应递增；根据市场能源费用变化，供暖费用相应调整；4、供暖运行维护费用的制定参照京价（商）字2001372号文件核算。空调运行维护项目人员配置人员费用主机维护费用系统维护费用服务标准机房巡检维护（无新风）（有新风、加湿）直燃机组人/机房人/万21600元/人（1800元/人.月12月）2万元/台3.85元/4.45元/1、每天对空调系统进行巡视，保证运行正常，水塔运转正常且不超标，无漏水现象；2、保障6月至9月的制冷运行，室内温度维持在26度；保障11月至次年3月的换热运行，室内温度不低于16摄氏度；3、四月机组检修；五月室内风机排风管调试；十月保养全部制冷设备；4、空调系统出现故障

29、后，维修人员在15分钟内到达现场维修，小修及时处理，中修、大修及时联系厂家技术人员并协助维修；维修及时率100%；有故障应急处理方案。压缩机组人/机房人/万21600元/人（1800元/人.月12月）1.万元/台3.85元/4.45元/注：1、空调运行维护面积按建筑面积计量；2、主机维护费用指机组的维护费用，系统维护费用指除机组外的空调设施设备的维护费用；3、空调运行维护费用不含水电气等能源费及机组、主管网的大中修更新改造费用。教学楼、办公楼、学生公寓房屋及设施设备小修维护 服务内容维修费用服务标准屋面、地面、顶棚、室内外抹灰、门窗、玻璃、上下水、电气线路及设施、卫生设备、烟囱、垃圾道等屋面、